Acuerdo de la junta para reclamar gastos comunes

El impacto económico de la pandemia se está haciendo notar en las familias. Algunas ya están atravesando dificultades por encontrarse alguno de sus miembros desempleado o en un ERTE. Llegar a fin de mes y atender todos los gastos no siempre es posible ni resulta fácil.

Para los que tienen su vivienda en propiedad, el pago de la hipoteca es prioritario a otros gastos del inmueble. Circunstancia que está generando un incremento de la morosidad en las comunidades de propietarios a causa del Covid-19.

El Tribunal Supremo ha clarificado en reciente sentencia cuál es el plazo para reclamar al vecino moroso. (Publicado en Idealista)

LA OBLIGACIÓN DE PAGO DE LOS GASTOS DE COMUNIDAD Y EL PROBLEMA DE LA MOROSIDAD

La propiedad de un inmueble en régimen de propiedad horizontal conlleva el pago de los gastos de comunidad.

No en vano, la ley establece que el propietario está obligado a contribuir a los gastos generales, con arreglo a su cuota de participación.

De manera que el propio inmueble responde y está afecto al pago de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios.

La morosidad, no obstante, constituye un problema creciente en las comunidades de vecinos a raíz de la crisis del Covid-19. Lo cierto es que el correcto funcionamiento de los servicios comunes, requiere el concurso de todos los propietarios. Y el impago de los gastos comunes puede suponer también un obstáculo para acometer obras o reparaciones urgentes.

La situación de impagos por la pandemia puede agudizarse si el vecino deudor no manifiesta abiertamente sus dificultades al presidente o administrador. Dejar de pagar sin más no es aconsejable.

Es preferible, por embarazoso que resulte, hablar claro y solicitar una moratoria o el fraccionamiento de los pagos.

De lo contrario, lo previsible es que la reclamación pueda acabar en los tribunales, generándose tensiones y más gastos.

¿CÓMO DEBE PLANTEARSE LA RECLAMACIÓN JUDICIAL DE LOS GASTOS DE COMUNIDAD?

La reclamación de las cantidades pendientes al vecino deudor suele articularse a través de un procedimiento monitorio. Éste constituye una vía judicial de reclamación de deudas dinerarias de cualquier importe, liquidas, determinadas, vencidas y exigibles. Su tramitación suele ser ágil y no requiere en principio la intervención de abogado ni procurador.

Acuerdo de la junta para reclamar gastos comunes

Para iniciar dicho procedimiento será necesario previamente convocar una junta de propietarios que apruebe la liquidación de la deuda y el ejercicio de acciones legales contra los morosos, debiendo expedir el secretario, con el visto bueno del presidente, certificado del acuerdo de la junta aprobado para facilitarlo al juzgado, previo requerimiento de pago al vecino deudor.

No obstante, es posible que en el contexto actual la comunidad de propietarios intente dar facilidades de pago al vecino moroso y afrontar la vía judicial de reclamación como último recurso, ante la negativa de pago o imposibilidad de un acuerdo de aplazamiento. Tener que llevar a pleito a un vecino no es agradable. Menos aún si el impago tiene su causa en las dificultades económicas que atraviese el deudor por la crisis sanitaria que vivimos.

¿CUÁL ES EL PLAZO PARA RECLAMAR AL VECINO MOROSO?

La comunidad de propietarios puede verse finalmente abocada a litigar, tras constatar que el vecino moroso no liquida sus deudas pese a que se le den facilidades de pago y tiempo. Por ello, es conveniente saber qué plazo disponemos para reclamarle. Cuestión que ha abordado el Tribunal Supremo últimamente con ocasión de la reclamación iniciada por una comunidad de propietarios.

La demanda presentada frente al vecino moroso lo fue en reclamación de los gastos generales pendientes de los últimos 8 años.

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Y la cuestión de fondo discutida el plazo de prescripción para reclamar tales gastos de comunidad, considerando la demandante que podía reclamar los gastos pendientes de hasta los 15 años anteriores, y el vecino deudor únicamente de los últimos 5 años, según lo establecido en los artículos 1964 y 1966.3 del Código Civil respectivamente.

El Tribunal Supremo considera que el plazo de 5 años establecido en el artículo 1966.3 del Código Civil es el aplicable, dado que guarda completa relación con la obligación de pago de los gastos generales, que el artículo 9.

1e de la Ley de Propiedad Horizontal prevé. No en vano, puntualiza el Supremo, resulta incomprensible que la comunidad dejara transcurrir tan largo tiempo (superior 5 años) para exigir el pago al vecino que reiteradamente incumplió sus obligaciones.

En todo caso, es importante resaltar que la controversia jurídica planteada quedó superada tras la entrada en vigor de la Ley 42/2015, que modificó el artículo 1964 del Código Civil reduciendo el plazo de prescripción de 15 a 5 años. Equiparándolo al del artículo 1966.3. No obstante, el criterio jurisprudencial establecido puede resultar aplicable a las reclamaciones anteriores a la reforma, que estén todavía en vía de recurso pendientes de resolución.

▷Impugnación de actas y acuerdos de comunidades de propietarios

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¿Cómo se debe actuar ante un propietario moroso para reclamar la deuda? – Loradmi. Administracion de Fincas. Valencia

La implicación principal de que un propietario deje de pagar los gastos trimestrales es que el resto de vecinos se  tiene que hacer cargo proporcionalmente de los gastos impagados, subiendo así  la cuota de los que sí pagan y perjudicando a los servicos y mantenimiento de la finca.

Las cuotas de participación se fijan en los estatutos. Y todos los miembros de la comunidad de propietarios están obligados a participar en los gastos comunes de mantenimiento de los servicios generales de dicha comunidad.

Si uno o varios propietarios  del edificio son morosos , al haber menos dinero para la Comunidad de Propietarios, es complicado llevar a cabo el mantenimiento de la finca correctamente y que todos los servicios funciones a la perfección.

Pero ¿Cómo se debe actuar ante un vecino moroso?

Es moroso el propietario que no esté al día en sus pagos de la Comunidad de propietarios, bien por falta de pago de las cuotas  de gastos ordinarios o extraordinarios aprobados en junta. Los pasos para actuar ante un vecino moroso son:

No sabemos si este propietario está pasando un mal bache económico o por enfermedad y  podemos  llegar a un acuerdo amistoso en los pagos.  Actuar de buena fe contra propietarios morosos es una vía que hay que agotar, dado que siempre va a ser menos costoso que irnos a un proceso judicial de reclamación de deuda, pero siempre evitando que ésta vaya en aumento.

2. Si vemos que por este vía no se soluciona el problema, lo más sencillo es reclamar la deuda a través de la Petición inicial de  Procedimiento Monitorio. No se requiere abogado ni procurador, aunque es recomendable que el proceso esté asesorado por un abogado:

  • Bien el presidente, bien el Administrador de la finca deben asegurarse de que el deudor es el propietario de la vivienda y solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad.
  • Se convocará una junta extraordinaria en la que se apruebe la liquidación de la deuda, constando en acta los impagos.
  • Notificar al propietario moroso, a través de burofax, el requerimiento del pago en un plazo de 20 días. Transcurrido un plazo de tres días, se considera realizada la notificación al deudor.
  • Cuando se sigue sin saldar la deuda, el presidente de la comunidad, autorizado por la Junta, la reclamará ante el juzgado y solicitará al Juzgado, mediante una petición, la creación de un título ejecutivo para reclamar el impago con los documentos y facturas demostrativas de la deuda. Si el propietario moroso salda la deuda antes de 20 días, se paraliza el proceso y se archivarán las actuaciones.  Si no, el juez dictará auto de ejecución contra los bienes del moroso por el importe reclamado más los intereses.

3. ¿Qué pasa si el vecino moroso  se opone al proceso y no salda la deuda?

En este caso se tendrá que reclamar la deuda  a través del procedimiento judicial que corresponda, esta vez con la necesidad de un abogado. Aun así, cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

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Reclamación de cuotas impagadas en una comunidad de propietarios

La obligación de cada copropietario de contribuir al sostenimiento de los elementos comunes de un inmueble en régimen de propiedad horizontal en proporción a su cuota de participación viene recogida en el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal.

La deuda puede afectar a las cuotas de gastos ordinarios o a derramas por gastos extraordinarios que hayan sido debidamente aprobados y que sean ya exigibles a los miembros de la comunidad.

Si alguien no está de acuerdo con determinado gasto, debe exponer sus argumentos en la junta general.

Si ha habido aprobación de la junta y esa persona sigue descontenta, puede impugnar el acuerdo judicialmente, pero el gasto ya será exigible en los términos en que se aprobara, aunque más tarde el tribunal anule el acuerdo.

La legislación ha articulado un procedimiento que tiene como finalidad la recuperación de esas cantidades adeudadas.

Hablamos del procedimiento monitorio establecido en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, a través de este procedimiento la comunidad de propietarios puede reclamar las diferentes cantidades adeudadas por un propietario, en concepto de cuotas comunitarias ordinarias o extraordinarias que pudiese corresponderle abonar y que, sin embargo, no hubiese abonado.

El proceso monitorio, es un procedimiento especial, para reclamaciones de cantidades, que dota de facilidad de cobro a los acreedores, siempre que el deudor reconozca la deuda.

Para iniciar, este procedimiento, debemos de encontrarnos ante una deuda que reúna las características de: líquida, vencida, determinada y exigible.

En el caso de que el deudor no reconozca la deuda, debemos acudir al procedimiento verbal u ordinario.

TRÁMITES PREVIOS A LA VÍA JUDICIAL.
El primer paso para reclamar la deuda es que la comunidad de propietarios acuerde en Junta, debidamente convocada, la liquidación de la deuda, así como autorizar al presidente o al administrador exigirla judicialmente.

El Presidente debe justificar la vigencia en su cargo en el momento del otorgamiento de los poderes para pleitos o cuando inicia el procedimiento directamente.

Esta justificación se hará por certificado del acta de nombramiento, testimonio notarial de la misma o testimonio del libro de actas de la comunidad de propietarios efectuado por el Secretario del Juzgado que está conociendo del proceso.

  • El segundo paso, es comunicar al deudor, por escrito, de la liquidación de la deuda. Esta comunicación debe dirigirse:
  • En primer lugar, al domicilio del deudor que haya indicado para las diferentes notificaciones referentes a la comunidad,
  • En caso de no existir dicha indicación de un domicilio se hará en el piso o local que la persona deudora tenga en la comunidad,

Si lo anterior no es posible, se efectuará la notificación mediante la colocación del acuerdo adoptado, durante tres días naturales, en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible de uso general habilitado al efecto, con expresión de la fecha y los motivos por los que se procede a notificar de esta forma. Debe ir firmada por el secretario/a de la comunidad con el visto bueno del presidente/a.

Liquidada la deuda, y notificada a el deudor, éste tiene un plazo de tres días desde que se le notifico para realizar el pago. Si no realiza el pago en dicho plazo, el secretario/a debe emitir un certificado de dicho acuerdo y del impago de la cantidad debida, con el visto bueno del presidente/a de la comunidad de propietarios.

RECLAMACIÓN JUDICIAL.
Realizados los trámites anteriores, sin que el deudor haya abonado la deuda, se podrá iniciar la reclamación judicial a través del procedimiento monitorio.

Para iniciar el procedimiento, basta con la presentación de la certificación del acuerdo de la Junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda, y la notificación al propietario afectado en su domicilio.

Si el deudor paga, el Secretario Judicial ordenará el archivo de las actuaciones.
Si el deudor no atiende al requerimiento, se instará a la ejecución de la deuda.
Si el deudor se opone a la deuda, se deberá acudir al proceso declarativo ordinario o verbal en función de su la cuantía que se reclama supera los 6.000 euros o no.

En caso de oposición al pago, la Comunidad de Propietarios podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de la persona deudora, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

COMUNIDADES DE PROPIETARIOS: RECLAMACIONES DE CUOTAS Y GASTOS COMUNES

Leíamos hace unos días en la prensa digital, que según el Consejo General de Administradores de Fincas, las entidades bancarias se encuentran debiendo en las comunidades de propietarios en las que tienen inmuebles, la cantidad de 445 millones de euros, lo que supone aproximadamente el 25% de los 1.850 millones de euros que se adeudan en este concepto a nivel estatal.

A los efectos de reclamar los impagos derivados de las cuotas y gastos comunes de viviendas en régimen de propiedad horizontal, las leyes de Enjuiciamiento Civil y de Propiedad Horizontal, prevén un procedimiento sencillo y rápido, denominado monitorio, que se configura expresamente para reclamar estas cantidades, y que se caracteriza porque el coste del procedimiento debe ser satisfecho íntegramente por el deudor.

Para iniciar la reclamación se requiere la certificación del acuerdo de la Junta de propietarios en la que se apruebe la liquidación de la deuda, así como la notificación de la misma a los distintos propietarios que se encuentren en situación de impago.

Una vez instado el procedimiento, el mismo se tramita conforme a las reglas generales del procedimiento monitorio, artículos 812 y siguientes de la ley procesal, para finalizar mediante resolución en la que expresamente se condenará al deudor a que pague la cantidad íntegra reclamada, los intereses devengados así como el coste de la totalidad del procedimiento reclamatorio. En estos casos, y como los deudores son a la vez propietarios de bienes inmuebles, se podrá solicitar el embargo de los mismos a los efectos de obtener el cobro íntegro de lo debido.

En estos términos, establece el artículo 21 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que:

«Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.»

  • Por tanto y en consecuencia, debe saber que existe un procedimiento judicial específico para hacer frente a este tipo de reclamaciones y que se caracteriza entre otras cosas, porque es el propio deudor el que con carácter general deberá sufragar el coste de todo el procedimiento. 
  • Marcos López Porto
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