Desahucio del inquilino cuando se encuentra en situacion de vulnerabilidad

Desahucios y lanzamientos suspendidos en los Juzgados por vulnerabilidad económica de los inquilinos. ¿Ayuda las últimas regulaciones a arrendatarios?

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Son dos las regulaciones que están afectando a los desahucios y lanzamientos judiciales, y perjudicando a arrendadores e incluso a los inquilinos:

En el caso de que el inquilino se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, tal como establece el artículo 5 del citado Real Decreto Ley, puede éste solicitar la suspensión extraordinaria del procedimiento de desahucio o del lanzamiento, o por el fin del plazo legal o contractual del arrendamiento.

¿Y cuando se encuentra el arrendatario en situación de vulnerabilidad económica? Se tienen que dar 2 circunstancias a la vez en el inquilino:

      • que se encuentre en desempleo o circunstancia similar que le suponga una pérdida considerable de ingresos, no alcanzando, en general, la unidad familiar el límite de 3 veces el IPREM (la cuantía de 1.694,7 € -suma a la que se añadirán unos índices según haya menores o mayores de 65 años o personas con discapacidad en la unidad familiar)
      • que la renta o alquiler de la vivienda, más los suministros básicos, sean igual o superior al 35% de los ingresos netos de la unidad familiar.

Desahucio del inquilino cuando se encuentra en situacion de vulnerabilidad

El arrendatario está en circunstancia de vulnerabilidad económica si se encuentra en situación de ERTE o desempleo, y además dispone de bajo poder adquisitivo en relación con sus ingresos y el coste del alquiler.

Según la documentación que aporte el inquilino, más el informe que obligatoriamente debe elaborar Servicios Sociales, el Juez acordará la suspensión del procedimiento de desahucio o lanzamiento si considera acreditada la situación de vulnerabilidad económica.

¿Y durante cuánto tiempo se puede mantener la suspensión de desahucios y lanzamientos?

El 9 de mayo de 2021, coincidiendo con el levantamiento del estado de alarma, entró en vigor el Real Decreto Ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se extendieron las medidas de protección en situaciones de vulnerabilidad en materia de vivienda, establecidas en el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, ampliándose en 3 meses desde el fin del estado de alarma los plazos establecidos. Es decir, se suspende hasta el 9 de agosto de 2021 los procedimientos de desahucio, y las vistas y lanzamientos si estuvieran señalados. Pero por tratarse de la jurisdicción civil y ser el mes de agosto inhábil para cualquier diligencia o plazo procesal, realmente la suspensión se extiende hasta el 1 de septiembre de 2021.

Realmente, la suspensión permanecerá hasta que las Administraciones públicas competentes adopten las medidas señaladas en el informe de Servicios Sociales, u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad de habitación de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna. Una vez que se apliquen dichas medidas, la Administración deberá de comunicarlo de inmediato al Tribunal, que deberá dictar en el plazo máximo de 3 días decreto acordando el levantamiento de la suspension del procedimiento.

2. Desahucios y lanzamientos: suspensión del lanzamiento en aquellos procedimientos en los que el desahucio  trae causa de un procedimiento penal, así como otros procedimientos tales que:

    • las viviendas pertenecen a personas jurídicas o personas físicas propietarias de más de 10 viviendas. y
    • las personas que las habitan no tienen título (ningún contrato o similar), y están en situación de vulnerabilidad

Desahucio del inquilino cuando se encuentra en situacion de vulnerabilidad

Si la Administración competente no da solución en un plazo de 3 meses a la situación de vulnerabilidad del inquilino, el propietario o arrendador tiene derecho a una compensación económica.

3. Derecho de los arrendadores y propietarios a una compensación económica por la suspensión extraordinaria de procedimientos de desahucios y lanzamientos

Es decir, que aquellos propietarios que vean que sus procedimientos de desahucio o lanzamientos se suspenden temporalmente, se les reconoce el derecho a una compensación económica. El derecho a tal compensación surge cuando la Administración competente no adopte las medidas competentes para atender la situación de vulnerabilidad, en el plazo de 3 meses.

La cuantía de la indemnización consiste en el valor medio que corresponda con un alquiler de vivienda en el entorno en el que se encuentra el inmueble, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma. No obstante, si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma. La cuantía de la indemnización no tiene, por tanto, por qué coincidir con el valor de la renta de alquiler que el propietario deja de percibir. Le corresponderá abonar la compensación a la Administración de la Comunidad Autónomo que sea competente para adoptar las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad. La solicitud de compensación podrá presentarse hasta el 9 de septiembre de 2021.

No debemos olvidar que estas medidas de protección están diseñadas para las personas en situación del vulnerabilidad a consecuencia del Covid y no, por lo tanto, antes del Covid.

En el despacho Pérez Parras Economistas y Abogados somos expertos en la elaboración y revisión de contratos de alquiler de vivienda y locales de negocios, y en el asesoramiento jurídico y tributario en operaciones de compraventa inmobiliaria. Igualmente, si tu inquilino deja de pagar la renta y necesitas dar solución a la situación, buscando una solución extrajudicial o iniciando la vía judicial para el desahucio o desalojo, no dudes en contactar con nosotros.

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Los inquilinos desahuciados en situación de vulnerabilidad podrán aplazar el abandono de la vivienda

Desahucio del inquilino cuando se encuentra en situacion de vulnerabilidad
Un desahucio en el barrio madrileño de Lavapiés.

La crisis provocada por la Covid-19 ha causado que muchas familias se vean con sus miembros en ERTE o en paro y, como consecuencia, se han aumentado los casos de impago de alquileres.

Para combatir esta difícil situación, el Gobierno ha prorrogado la suspensión temporal de los desahucios como medida urgente. De esta manera, los inquilinos sin alternativa habitacional no podrán ser expulsados de las viviendas hasta el 9 de agosto de este año, fecha en la que finaliza la prórroga.

Esta medida se añade a otro Real Decreto Ley (7/2019), que cambió el proceso de desahucio en caso de impago de rentas que contempla la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 441.5 LEC).

Con esta decisión se suspenderá un mes el procedimiento, que podría extenderse a 3 en caso de que la demanda provenga de persona jurídica.

Así, se protegerá a aquellas personas con dificultades económicas hasta que Servicios Sociales tome las decisiones pertinentes.

A estos condicionantes de la situación se le añade una sentencia del Tribunal Constitucional del 31 de mayo de 2021. En ella se recoge que el inquilino puede posponer su desalojo una vez ha sido desahuciado.

A cerca de esta sentencia, Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, apunta que tras un recurso de amparo presentado por el inquilino, este consideró que la situación de vulnerabilidad que atravesaba requería más tiempo, además de tener a su cargo 3 menores de edad.

El arrendado señaló como base de su oposición que se vulneraban algunos derechos fundamentales de la Constitución Española

La intención del inquilino era seguir viviendo en el piso hasta que se le ofreciera una alternativa donde vivir o, como mínimo, durante 6 meses, tiempo en el que finalizaba el periodo escolar de sus hijos.

El tribunal desestimó la petición al considerar que los argumentos proporcionados no estaban previstos en el artículo 556 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), sin tener en consideración las causas personales compartidas.

Por su parte, el Constitucional cree que no se cumplió con el deber de motivación reforzada en la respuesta al inquilino, que dada la situación de protección de menores y uno de ellos con discapacidad, era necesario.

De esta manera, el tribunal considera que en la anterior resolución no se tuvieron en cuenta las garantías constitucionales y los derechos fundamentales y, por tanto, se ha vulnerado el derecho a la tutela judicial solicitado por el inquilino.

Finalmente, el anterior juzgado se vio en la obligación por orden del constitucional de dictar una nueva regulación acorde con los derechos fundamentales que pidió el inquilino.

El TC estimó el recurso de amparo y dejó sin efecto las resoluciones impugnadas. Para ello también se tuvo en cuenta que la petición del inquilino para seguir viviendo en su piso no era indefinida, sino que pedía un plazo sujeto a unas circunstancias concretas.

Procedimiento de desahucio de un inquilino

El motivo más habitual para ejecutar un desahucio es el impago de los alquileres. Cuando se produce esta situación, el propietario debe demandar y, posteriormente, el juzgado comunica al inquilino las opciones que tiene mediante un requerimiento. Estas son dejar el piso, saldar la deuda, enervar el desahucio o presentar su oposición en un máximo de 10 días.

Con relación con el procedimiento de desahucio, Salcedo afirma que “En función de cuál sea la respuesta del arrendatario la tramitación del procedimiento será distinta.

Si el inquilino da la callada por respuesta se dictará decreto y procederá al desalojo del inmueble, también conocido como lanzamiento, en la fecha prevista en el requerimiento.

Si se opone al desahucio alegando que no debe la cantidad reclamada o que procede enervar el desahucio, deberá celebrarse juicio en el que se dictará sentencia que en caso de darle la razón al arrendador le permitirá instar el lanzamiento por vía ejecutiva”

La última parte de un desahucio es el lanzamiento. Para ello, dos funcionarios acuden al domicilio en cuestión acompañados del procurador del propietario del inmueble y un cerrajero.

En ese momento se procede al cambio de cerradura y se documenta la entrega al casero en un acta, que incluye las condiciones en las que se encuentra la vivienda.

En el supuesto de que el inquilino entregue previamente las llaves o sucede algún acto con la suficiente gravedad, dicho lanzamiento podría posponerse.

Más información en idealista/news.

El Tribunal Constitucional reconoce al inquilino vulnerable la posibilidad de retrasar su desalojo por desahucio

Son muchas las familias incapaces de asumir el pago del alquiler de su vivienda. Ello, debido al incremento experimentado en el mercado de alquiler en los últimos años. La inestabilidad económica por la pandemia del Covid-19 ha complicado aún más las cosas.

Esto ha obligado al Gobierno a adoptar medidas de urgencia y de carácter temporal, para proteger a los inquilinos en situación de precariedad económica.

Dichas medidas aprobadas para paliar la crisis sanitaria completan las que ya estaban en vigor desde la reforma del año 2019, en materia de vivienda y alquiler. Ello, con el fin de proteger a los arrendatarios en situación vulnerable.

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El Tribunal Constitucional, por su parte, ha dictado también una interesante resolución recientemente, que permite al inquilino en situación vulnerable, posponer su desalojo tras ser desahuciado. (Publicado en Idealista y en Expansión)

¿CÓMO SE PRODUCE EL DESALOJO DEL INQUILINO TRAS EL DESAHUCIO?

El impago del alquiler es la causa más frecuente de desahucio. Y la que motiva el inicio del indicado procedimiento judicial por impago de rentas.

Una vez presentada la demanda, el Juzgado deberá admitirla a trámite si reúne los requisitos, remitiendo posteriormente al inquilino requerimiento.

En dicho requerimiento, se le instará a abandonar el piso, pagar, enervar el desahucio, o formular oposición al mismo, en el plazo de 10 días.

En función de cuál sea la respuesta del arrendatario la tramitación del procedimiento será distinta. Si el inquilino da la callada por respuesta, se dictará decreto y procederá al desalojo del inmueble, también conocido como lanzamiento, en la fecha prevista en el requerimiento.

Si se opone al desahucio alegando que no debe la cantidad reclamada, o que procede enervar el desahucio, deberá celebrarse juicio. En el mismo, se dictará sentencia que, caso de darle la razón al arrendador, le permitirá instar el lanzamiento por vía ejecutiva.

Desahucio del inquilino cuando se encuentra en situacion de vulnerabilidad

El lanzamiento es la última actuación tendente a la expulsión forzosa del inquilino. Y se lleva a cabo con la personación en la vivienda arrendada de dos funcionarios del Juzgado, junto con el procurador del casero y un cerrajero, que procederá a cambiar la cerradura del piso.

Del mismo modo, se documentará la entrega de la posesión al arrendador en un acta, que dejará también constancia del estado en que se encuentra el piso. El lanzamiento se suspenderá si el inquilino entrega antes y voluntariamente las llaves.

O si se produce alguna circunstancia grave que obligue a posponer el desalojo.

¿QUÉ MEDIDAS EXISTEN PARA PROTEGER AL INQUILINO EN SITUACIÓN VULNERABLE?

El Real Decreto-Ley 7/2019 introdujo una importante reforma de la normativa arrendaticia. Dicha norma modificó también el procedimiento de desahucio por impago de rentas previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 441.5 LEC).

Ello, al objeto de dar una mayor protección al inquilino en situación vulnerable Y posibilitar en tal caso la suspensión del procedimiento por un plazo máximo de un mes (3 meses si el demandante es persona jurídica).

Ello, hasta que se adopten las medidas oportunas por parte de los Servicios Sociales.

Del mismo modo, con carácter excepcional, y como consecuencia de la pandemia del Covid-19, el Gobierno también ha adoptado otras medidas. Éstas se recogen en el Real Decreto-Ley 11/2020, cuya vigencia se ha ampliado hasta el próximo 9-08-2021.

Estas medidas han propiciado también la suspensión de los desahucios y lanzamientos a los inquilinos en situación de vulnerabilidad económica. Si bien, dichas medida nada tiene que ver con la suspensión de los lanzamientos a la que nos hemos referido anteriormente.

¿PUEDE EL INQUILINO VULNERABLE POSPONER SU DESALOJO TRAS SER DESAHUCIADO?

Suspensión de los desahucios por vulnerabilidad del inquilino

  • El artículo 29 del Real Decreto-Ley 11/2022, de 25 de junio de 2022, que regula la suspensión de los desahucios por vulnerabilidad del inquilino, ha modificado el artículo 1 del Real Decreto-Ley 11/2020.
  • Es la última modificación hasta el momento en esta materia.
  • Por tanto, por lo que respecta al incidente de suspensión de los desahucios por parte de los inquilinos, la situación está a fecha de hoy del siguiente modo…

Qué procesos de desahucio se pueden suspender por vulnerabilidad del inquilino?

Los procesos de desahucio que se pueden suspender son los de desahucio por impago de rentas y/o suministros, y los de desahucios por expiración de plazo, cuyos contratos de arrendamiento estén sometidos a la ley de arrendamientos urbanos (LAU).

Por tanto, los contratos sometidos al Código civil no se pueden suspender por vulnerabilidad.

¿durante cuánto tiempo se puede suspender el proceso?

La anterior normativa permitía suspender los desahucios hasta el 30 de septiembre de 2022, pero ahora se suspenderán hasta el 31 de diciembre de 2022.

Incluso aunque el proceso ya hubiera estado suspendido por plazo de un mes por vulnerabilidad social en base al artículo 441.5 LEC., podrá pedirse de nuevo la suspensión extraordinaria hasta el 31 de diciembre de 2022.

¿Quién pide la suspensión del proceso?

La tiene que pedir el inquilino o su abogado

¿Cuándo pedir la suspensión?

El inquilino puede pedir la suspensión antes del 31 de diciembre de 2022, independientemente de la fecha en que haya empezado su proceso de desahucio (antes o después del 23-12-2020).

Suspensión de desahucios y de lanzamientos – Medidas sociales frente al coronavirus (COVID-19) – Ministerio de Derechos Sociales y Agenda 2030

Con el objetivo de que nadie quede fuera, el Gobierno ha regulado determinadas protecciones a aquellos colectivos que por su vulnerabilidad puedan ser objeto de desahucio.

  • Se suspenden los desahucios hasta el 31 de diciembre de 2022.

¿A quiénes no se les puede desahuciar?

A las personas arrendatarias, en todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que pretendan recuperar la posesión de la finca, se haya suspendido o no previamente el proceso en los términos establecidos en el apartado 5 del artículo 441 de dicha ley.

En estos supuestos, la persona arrendataria podrá instar, de conformidad con lo previsto en el mencionado artículo, un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.

Así mismo, si no estuviese señalada fecha para el lanzamiento, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista.

¿Si no vivo solo, sino con mi familia, nos pueden desahuciar?

Si te encuentras en situación de vulnerabilidad económica, NO te pueden desahuciar.

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Supuestos de vulnerabilidad

Para saber si te encuentras en situación de vulnerabilidad debes cumplir con los siguientes requisitos:

  1. Haber pasado a estar en una situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, haber sufrido una pérdida sustancial de ingresos o una caída en la facturación de al menos el 40%
  2. Que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no supere estos umbrales (en el mes anterior a la solicitud de la moratoria):
Unidad familiarExplicaciónLímite de ingresos
Unidad familiar (general) 3 veces el IPREM El IPREM mensual es de 537,84€ Es decir, por unidad familiar: 537,84€ x 3 Total: 1.613,52 euros
+ Hijos/as cargo 0,1 veces el IPREM + 53,78 por cada hijo/a Es decir, si tienes un hijo: 1.613,52€ + 53,78€ Total: 1667,30 euros
+ 0,15 veces el IPREM para familias monomarentales y monoparentales. + 80,67 por cada hijo/a Es decir, si tienes un hijo: 1.613,52€ + 80,67€ Total: 1694,19 euros
+ Personas mayores en la unidad familiar (más de 65 años) 0,1 veces el IPREM + 53,78 por cada persona mayor Es decir, si tienes una persona mayor en la familia: 1.613,52€ + 53,78€ Total: 1667,30 euros

Además, el límite se incrementa también en las siguientes condiciones:

Unidad familiarExplicaciónLímite de ingresos
Unidad familiar en la que alguno de sus miembros:

  • Tiene declarada una discapacidad superior al 33%
  • Situación de dependencia
  • Enfermedad que le incapacite permanentemente a una actividad laboral
4 veces el IPREM
  • El IPREM mensual es de 537,84€
  • Es decir, por unidad familiar: 537,84€ x 4
  • Total: 2.151,36 euros (además de los posibles incrementos por hijo/a a cargo)
Si la persona que firmó la hipoteca padece:

  • Parálisis cerebral
  • Discapacidad intelectual (igual o superior al 33%)
  • Discapacidad física o sensorial (igual o superior al 65%)
  • Enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador para realizar una actividad laboral
5 veces el IPREM
  1. El IPREM mensual es de 537,84€
  2. Es decir, por unidad familiar: 537,84€ x 5
  3. Total: 2.689,20 euros

¿Quiénes son los miembros que conforman la unidad familiar?

  1. La persona que firmó el contrato de alquiler.
  2. Su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita.
  3. Los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.
  4. El cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita que resida en la vivienda.

Si estoy en vulnerabilidad económica, ¿qué documentos necesito para acreditarlo?

El Gobierno ha simplificado los trámites necesarios para acceder a las ayudas con el objetivo de que nadie quede fuera.

¿Qué documentos necesitas para acreditar la vulnerabilidad?

  1. Si estás en situación legal de desempleo: Certificado expedido por el SEPE, Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social o el Instituto Social de la Marina
  2. En caso de cese de actividad de trabajadores por cuenta propia: Certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la base de la declaración de cese de actividad del interesado.

Para acceder a las ayudas relacionadas con el derecho a la vivienda

  • Para acreditar al número de personas que habitan la vivienda habitual:
    • Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
    • Certificado de empadronamiento de las personas en la vivienda.
    • Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad laboral permanente.
  • Titularidad de los bienes: Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
  • Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes.

¿Qué ocurre si no puedo aportar alguno de los documentos?

Si no puedes presentar los documentos por razones relacionadas con el estado de alarma

  1. Podrás sustituirlos por una declaración responsable que incluya justificación de los motivos que le impiden dicha aportación, que tienen que estar relacionados con problemas concretos por el estado de alarma.
  2. Dispondrás de un plazo de un mes tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas para la aportación de los documentos.

¿Cuál es el procedimiento para presentar la documentación?

  1. Deberás enviar un escrito al Juzgado acreditando que reúnes los requisitos y acompañándolo con los documentos requeridos.
  2. Deberás pedir un Informe de los servicios sociales competentes.

    Si acreditas ante el Juzgado que te encuentras en situación de vulnerabilidad, es el letrado de la Administración de Justicia quien deberá comunicarlo a los servicios sociales para su consideración durante el plazo de suspensión extraordinaria.

  3. La presentación de tu escrito alegando una situación de vulnerabilidad económica implicará tu consentimiento para que se dé traslado a los servicios sociales para que estos actúen si es necesario.
  4. Recibirás un decreto del Letrado de la Administración de Justicia.

Recuerda que si tienes alguna dificultad para recabar la información solicitada, puedes dirigirte a los Servicios Sociales de tu localidad que se han declarado esenciales o al Colegio de Abogados/as de referencia para solicitar un abogado de oficio.

Los arrendadores tendrán derecho a solicitar una compensación cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, no hubiera adoptado tales medidas.

¿En qué consiste dicha compensación?

La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma. No obstante, si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.

Plazo de presentación de la solicitud de compensación

La solicitud de compensación podrá presentarse hasta el 31 de enero de 2023.