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El término precario no está definido por la ley, pero sí por la jurisprudencia. Durante años se ha utilizado para designar a quien posee un bien sin tener el título legítimo para ello, bien porque nunca se ha tenido o bien porque se ha perdido.

Un desahucio por precario se lleva a cabo cuando el propietario de la vivienda permite a alguien usar ese inmueble sin contrato previo y, en muchos casos, sin recibir una renta, y cuando lo reclama no se lo devuelven. Este caso es especialmente habitual entre familiares.

¿Qué es y cuándo se produce un desahucio por precario?

Ocupaciones con el consentimiento del propietario

El propietario cede verbal y temporalmente su vivienda a otra persona, sin contrato formal de por medio. Aunque lo habitual es que ocurra en viviendas familiares cuando el familiar propietario permite a otro familiar establecerse en la vivienda sin contrato alguno. También ocurre cuando el propietario quiere ahorrarse el declarar la renta recibida.

Ocupaciones sin el consentimiento del propietario

En este caso, se encuentran las ocupaciones tradicionales en las que un desconocido habita en la vivienda sin el consentimiento del propietario, aunque él dice que sí lo tiene o lo tuvo. Esto ocurría hasta el año 2018, pero la nueva legislación recoge un procedimiento específico para estos desahucios de ocupaciones no consentidas.

¿Cuándo se puede ejercitar la acción de desahucio por precario?

Siempre que el propietario desee la desocupación del inmueble, debe solicitarlo legalmente siguiendo el procedimiento de desahucio por precario.

La vía de hecho no está permitida, es decir, un propietario no puede desocupar su casa por sus propios medios sin tener una resolución firme.

De hecho, si el propietario actúa por su cuenta, se enfrenta a condenas por diferentes delitos (amenazas, coacción,etc.).

El demandante se encuentra ante cierto desamparo porque durante el proceso judicial no tiene acceso a su vivienda, pero hay que ejercitar la acción de desahucio legalmente demostrando que se es el dueño de la vivienda ocupada y pidiendo que se expulse a los ocupas (precaristas).

¿Cómo se tramita el desahucio por precario? Procedimiento:

Antes de presentar una demanda de desahucio por precario, conviene  contratar un abogado especializado en estos casos para recibir asesoramiento legal previo.

En este proceso, habría que contactar formalmente por escrito con los ocupantes y exigirles que abandonen el inmueble, en caso de que los ocupantes procedieran al desalojo se evitaría iniciar el procedimiento .

Si no lo hacen, será el momento de presentar la demanda de desahucio por precario en los juzgados de primera instancia correspondientes al lugar donde se encuentre la propiedad. En la demanda, como indica la ley, es el propietario quien señala la cuantía del procedimiento.

En esta sede judicial se ha de demostrar que el demandante es el propietario de la vivienda y, si se ha hecho, presentar el requerimiento que se ha enviado a los ocupantes para que desalojen la vivienda.

Este tipo de demandas se resuelve en un juicio verbal, un juicio civil más rápido que el procedimiento ordinario. El juzgado es el encargado de determinar la fecha de esta vista para después dictar sentencia, que será favorable si se ha podido demostrar la propiedad.

La parte demandada dispone de un plazo 10 días hábiles para la contestación o el desalojo del inmueble. Si pasados 20 días hábiles desde la sentencia del desahucio por precario, los demandados no la recurren, deberán abandonar el inmueble. Si no lo hacen, se producirá el lanzamiento. 

Requisitos para que prospere la acción de desahucio por precario

• Legitimación activa: que el demandante tenga la posesión real (dueño, usufructo o cualquier otra) de la vivienda.
• Legitimación pasiva: que el demandado esté disfrutando del inmueble en precario (sin el consentimiento del demandante)
• Identificación de la vivienda: datos del inmueble para que pueda ser recuperado

¿Se pueden reclamar daños y perjuicios en el juicio de desahucio por precario?

Sí, siempre que la ocupación del inmueble le cause al propietario del mismo un perjuicio: por falta de disposición, por no poder alquilarlo o venderlo, por desperfectos, por suministros impagados, por gastos del proceso, etc. En este caso, se le puede reclamar al demandado la cantidad que proceda por su ilegítima ocupación en concepto de daños y perjuicios.

Además, tras el procedimiento, se puede recurrir a la vía penal para presentar acciones por usurpación de la vivienda recogidas en el artículo 245 del Código Penal.

¿Cuánto tarda un desahucio por precario?

El tiempo que se tarda en recuperar la vivienda tras el juicio verbal de un desahucio por precario sigue las mismas normas que un desahucio exprés.

Por tanto y dependiendo de la carga de trabajo del juzgado, el tiempo oscila entre los 4 y los 6 meses para que se finalice el lanzamiento, aunque podría producirse antes si los demandados colaboran y no presentan un recurso tras la sentencia.

En JC Serrano Abogados contamos con un equipo de abogados especializados en desahucios, por lo que puedes contactar con nosotros para poder asesorarte estudiante tu caso concreto.

Guía del desahucio por precario

El desahucio por precario es la acción que permite desalojar un inmueble cuando está ocupado por alguien sin título de posesión. Esta situación puede darse en las okupaciones, pero también cuando se cede una vivienda o terreno a un familiar o conocido y este se niega a abandonarla.

La institución es muy conocida actualmente, ya que las últimas modificaciones legislativas han agilizado el proceso. Además, el índice de okupaciones ascendió durante las últimas etapas de la crisis, y todavía es frecuente que se allanen moradas con el objetivo de quedarse en ellas e incluso arrendarlas.

Por eso vamos a dedicar esta guía a analizar el desahucio por precario. Estudiaremos qué se entiende por precario, cómo desalojar un inmueble y la posición de nuestros Tribunales al respecto de esta acción.

Pese a ello, recomendamos la contratación de un abogado en el caso de querer recuperar un inmueble ocupado. Existen numerosos especialistas con experiencia en esta materia, y contactar con ellos es tan fácil como rellenar nuestro formulario.

Qué significa precario

En un sentido general, la precariedad implica una falta de estabilidad. Pero en sentido jurídico, este concepto hace referencia a la tenencia sin título, sea por tolerancia o inadvertencia del propietario.

Esta definición, que tomamos de la RAE, permite observar ya dos cuestiones con relevancia jurídica:

1. En primer lugar, que el concepto de precario no solo se aplica a los bienes inmuebles. Es decir, nada impide que se posea otro tipo de bien o derecho en precario. Por ejemplo, mi vecino tendrá mi coche en precario si se lo presto para ir al trabajo.
2. En segundo lugar, que los hechos generadores de esta situación son la tolerancia o la inadvertencia. Así, en el ejemplo anterior estaríamos ante un caso de tolerancia. Pero si mi vecino me ha robado el coche, al margen de las consecuencias penales que puedan derivarse, también lo tendrá en precario.

Si nos desplazamos al Diccionario de Español Jurídico, el título de precario queda definido como un comodato en el que no se pacta duración ni uso, y donde el comodante puede reclamar la devolución de su propiedad cuando lo desee.

• De esta definición obtenemos el tercer rasgo fundamental del precario, y es que el propietario puede deshacerlo a voluntad. Es decir, bastará con que quiera recuperar su propiedad para que esta deba ser devuelta. En caso de resistencia podrá ejercitar la acción de desahucio por precario.

El desahucio por precario es el procedimiento que permite recuperar un inmueble ocupado

El concepto de precario en nuestros tribunales

Con lo dicho basta para entender con cierta claridad cuándo un ocupante posee un bien a título de precario. Se trata, por tanto, de:

1. La posesión de un bien sin título legítimo para tenerlo.
2. Sea por permisividad o inadvertencia.
3. Pudiendo revertirse a voluntad.

Nuestros tribunales complementan esta definición (que no ha sido desarrollada por el legislador, sino por la jurisprudencia) haciendo mención a otros elementos del precario, como:

• Que el precarista disfruta del bien sin título adecuado (bien porque nunca lo tuvo o porque devino ineficaz) sin pagar renta o merced. Vg. SAP Donostia-San Sebastián, 18 junio 2001.
• Que el pago de cargas (gastos de comunidad, tasas, suministros…) no obsta a la condición de precarista. Vg. SAP Oviedo n.º 238/1999.
• De hecho, ni siquiera el pago de rentas excluye la condición de precario cuando no se hagan en concepto de arrendamiento. Vg. SAP Granada n.º 63/1999.

En definitiva, siempre que alguien esté en nuestra propiedad sin título adecuado, pese a que estuviera pagando por ello (salvo que se trate de un arrendamiento), se encontrará en situación de precario. Lo cual nos permitirá solicitarle que abandone el inmueble cuando lo deseemos.

Cómo preparar el desahucio por precario

Ahora que hemos explorado el concepto de precario podemos entrar a la cuestión de cómo recuperar un inmueble. Hemos visto que pueden ocupar a título de precario nuestra vivienda sea por consentimiento o por inadvertencia. Cabría añadir un supuesto, que es aquel en que concluye el arrendamiento y el inquilino no abandona el edificio.

En cualquier caso, lo primero que debemos hacer para finalizar la situación de precario es solicitar al ocupante que abandone la vivienda. Desde el momento en que lo hagamos se entenderá que hemos reivindicado nuestra propiedad y que, por tanto, el precarista tiene la obligación de devolvérnosla.

Por supuesto, puede ocurrir que este se niegue a marcharse. Para prevenir este problema conviene que acudamos a un abogado especialista en desahucios. Estos profesionales podrán asesorarnos para agilizar el proceso de desalojo.

1. La solicitud de devolución

En primer lugar, nuestro abogado solicitará la devolución del inmueble de un modo fehaciente. Así, basta con enviar un burofax para poder acreditar que hemos exigido que se abandone el edificio.

Generalmente, la recepción de un burofax firmado por un abogado y con el membrete del despacho o el Colegio bastará para disuadir al ocupante del inmueble.

Probablemente abandone el edificio al saber que estamos dispuestos a iniciar acciones legales, con lo que podremos rescatar la vivienda e instalar medidas de prevención adecuadas para no volver a encontrarnos en esta situación.

2. La negociación o mediación

Por supuesto, también puede pasar que el ocupante se resista a abandonar la vivienda incluso sabiendo que vamos a emprender acciones legales. Por eso, una buena opción puede ser intentar negociar con él o invitarlo a una mediación.

Esta opción es útil cuando el precarista es un familiar o amigo, así como cuando fue nuestro inquilino y finalizó el contrato de alquiler. Existen empresas especializadas en esta clase de operaciones, que pueden recuperar el inmueble sin necesidad de llegar a juicio.

3. La presentación de denuncia

Si ninguna de las opciones anteriores ha bastado para recuperar nuestra casa, el siguiente paso será denunciar la situación ante la policía. La policía no puede echar a los ocupantes si están utilizando el inmueble como domicilio.

Sin embargo, sí podrán ayudar a aumentar la presión, así como desalojar otro tipo de inmuebles (como las parcelas agrarias) y ayudarnos en el proceso judicial.

4. La presentación de demanda

Si todas las vías han fallado, tu última opción será presentar la demanda de desahucio por precario. El objetivo de esta demanda es solicitar el amparo judicial para recuperar la vivienda.

Tras la instrucción de un procedimiento sencillo, el Juez verificará si el ocupante lo es a título de precario. En ese caso le ordenará el abandono del inmueble, fijando una fecha de lanzamiento por si se niega a hacerlo voluntariamente.

El lanzamiento es el desalojo, que se produce por las autoridades judiciales llegando a sacar corporalmente al precarista del inmueble si es necesario. Concluido el desalojo todavía te quedará la posibilidad de exigir las correspondientes responsabilidades e indemnizaciones.

Por qué es tan complejo echar a los okupas de mi casa

Muchos lectores estarán leyendo estas líneas con cierto fastidio. ¿Por qué deben tomar tantas cautelas para recobrar lo que es suyo?

Básicamente, el artículo 18.2 de la Constitución garantiza la inviolabilidad del domicilio. Se trata, por tanto, de un derecho fundamental que solo puede ser conculcado por mandato judicial.

Aunque la propiedad privada también es un derecho constitucional, su rango es menor. Es decir, está más protegido el respeto a la morada que a recobrar la propiedad.

Esto explica que la policía no pueda entrar directamente a la casa para echar al ocupante. Y, por supuesto, explica por qué no podemos hacerlo nosotros mismos.

Debemos recordar que las coacciones, las amenazas y las agresiones están tipificadas como delitos en el Código Penal. Lo cual implica que si nos tomamos la justicia por nuestra mano puede que acabemos buscando a un penalista que nos libre de prisión.

Por eso es importante que si queremos desalojar una vivienda lo hagamos por medio del proceso de desahucio por precario.

Acción de desahucio por precario

Analizado todo el proceso de recuperación de la vivienda solo nos queda explicar el proceso del desahucio por precario. Como hemos visto, esta acción nos permitirá obtener el amparo judicial, sin el cual la policía no puede entrar a la vivienda a echar al ocupante.

El desahucio por precario es una acción civil sustanciado por medio de los trámites del juicio verbal, que es un proceso especialmente ágil, sobre todo tras la última reforma. Disponemos de un plazo de 30 años para ejercitar esta acción, que además podemos alargar si realizamos las correspondientes reclamaciones por medios fehacientes.

Iniciación del proceso

El juicio verbal se inicia presentado la demanda. En ella deberemos aportar los hechos y fundamentos de derecho en los que basamos nuestra pretensión.

Así, en el caso del desahucio por precario bastará con que solicitemos la devolución del inmueble y acreditemos:

1. Que somos los titulares del mismo. Nótese que decimos titulares y no propietarios, ya que el arrendatario también puede promover este procedimiento.
2. Que hemos reclamado su devolución a quien lo ocupa sin título suficiente.
3. Y que este se ha negado a abandonar el inmueble.

Las últimas reformas permiten que presentemos esta demanda incluso sin conocer a los ocupantes del edificio.

Tramitación del desahucio por precario

Tras analizar nuestra demanda, la oficina judicial la admitirá y requerirá al ocupante para que presente un título que justifique su ocupación en el plazo de 5 días. Evidentemente, si existiera tal título no estaríamos ante una situación de precario, por lo que llegado este momento del procedimiento contaremos con amplias garantías de éxito.

Al no aportar título válido alguno, el tribunal ordenará:

• La inmediata devolución de la vivienda.
• También podrá avisar a los servicios públicos de protección social para que adopten las medidas de protección necesarias en el plazo de 7 días.
• Por último, se fijará una fecha de lanzamiento o desalojo.

Finalización del proceso

Como hemos anticipado, en estos momentos habrá dos opciones:

1. Que el ocupante se resista al desalojo. En este caso procederá el lanzamiento, acudiendo miembros de las autoridades para desalojar el edificio. Además, un equipo de la oficina judicial levantará acta sobre la actuación, donde podremos consignar el estado en que encontramos la vivienda.
2. Que el ocupante desaloje la vivienda. En este caso habrá concluido el proceso, y la diligencia de lanzamiento quedará sin efecto salvo que solicitemos que los miembros de la oficina judicial nos acompañen para levantar acta sobre el estado de la vivienda.

La responsabilidad civil y criminal derivada del desahucio por precario

Llegados a este punto, la mayoría de los propietarios se darán por satisfechos. Sin embargo, todavía deben saber que tienen la opción de reclamar las responsabilidades correspondientes. Nos referimos a:

• Responsabilidad civil. Cubre todos los desperfectos que se haya ocasionado al inmueble, incluyendo los conceptos de lucro cesante y daño emergente.
• Responsabilidad penal. Sanciona la conducta del ocupante cuando sea constitutiva de delito. No ofrece un resarcimiento al propietario, sino que condena la resistencia a devolver la propiedad ajena.

Responsabilidad civil: la indemnización tras el desalojo

Lo más frecuente es que si los ocupantes del edificio se han resistido a abandonarlo hayan provocado daños en el mismo. Para acreditarlos basta con el acta que podemos solicitar del juzgado en el momento del lanzamiento.

Evidentemente, el desahuciado deberá correr con los gastos derivados de estas reparaciones, que se identifican con el daño emergente. En este concepto también entrarían otros gastos. Por ejemplo:

• Gastos de alojamiento, si no hemos podido hospedarnos en casa por estar ocupada.
• Altas de suministro y penalizaciones, en caso de que se hayan cortado por impagos.
• Gastos asociados a la negociación y recuperación del inmueble.

Además, también podríamos exigir lucro cesante. Este concepto es más difícil de reclamar, pero sería fácil de exigir en los casos en que concluyó el contrato de alquiler y el inquilino no abandonó el inmueble. En esta situación no habremos podido cobrar las rentas, por lo que el lucro cesante es fácil de valorar.

En determinadas circunstancias podría llegar a exigirse una reclamación en concepto de daños morales. Sin embargo, en la mayoría de los casos será muy complejo acreditar que estos se hayan producido.

Responsabilidad penal: la usurpación

El Código Penal tipifica como usurpación la ocupación de cosa ajena mediante violencia o intimidación en las personas. Este delito se sanciona con pena de prisión de uno a dos años.

Además, recoge un tipo atenuado, que consiste en la ocupación no autorizada de un inmueble, vivienda o edificio ajenos, o en el mantenimiento en ellos sin el consentimiento del titular. En este caso la pena prevista es de multa de tres a seis meses.

Por tanto, y sin perjuicio de que puedan concurrir otros delitos, nada nos impide como propietarios exigir la responsabilidad penal del ocupante al que hemos tenido que desalojar mediante el desahucio por precario.

Desahucio por precario, indemnización por daños y perjuicios

Son cada vez más los abogados y clientes que se preguntan si es posible reclamar de forma conjunta el desahucio por precario y la indemnización por daños y perjuicios. Y no es para menos, dado que tener a una persona en una propiedad en situación de precario, puede llegar a plantearse la cuestión de si formalizar de manera conjunta.

Si bien es cierto que se puede realizar en el mismo procedimiento el desahucio y la ejecución del mismo, ¿Se puede realizar una reclamación de indemnización por daños?  ¿Cuánto cuesta un desahucio de alquiler de impago?

¿Se puede reclamar de manera conjunta los daños y perjuicios con el desahucio por precario?

Es más que probable que más de un abogado haya ejecutado ambos procedimientos de forma conjunta. Y la realidad, es que se desestime por exceder la cuestión a la que se pretendía someter.

Y es que, si bien es cierto que según el artículo 437. 4 de la L.E.C. (anteriormente 438.3), dice la expresión de que “La acumulación de la acción de resarcimiento de daños y perjuicios a otra acción que sea prejudicial de ella”, existe un problema.

Aunque la frase anteriormente mencionada puede llegar a aludir que se puede acoplar a cualquier tipo de procedimiento, en un juicio verbal se ha de fijar con claridad y precisión lo que se pide. Es decir, al solicitar un desahucio, se solicitará el desahucio de manera exclusiva y sin sumar las acciones de daños y perjuicios.

Recuerda que este es uno de los muchos otros tipos de desalojos, también podemos ayudarte con el desahucio administrativo o por ocupación.

¿Qué se puede hacer en estos casos?

• Desde nuestro despacho de abogados, ofrecemos siempre una solución al problema para que puedas recuperar no solo los importes adeudados, sino que también los daños ocasionados.
• Puesto que anteriormente hemos mencionado que no se pueden mezclar procesos judiciales en los juicios rápidos, sí que se puede solicitar en la demanda por desahucio, no únicamente el abono de las rentas adeudadas.
• También podrás solicitar los costes de tener que realizar el juicio, ya sean los costes del abogado, gastos de cerrajero, así como todo lo necesario para proceder a la ejecución del desahucio.
• Por otro lado, podrás solicitar el abono de los daños ocasionados por el uso no permitido de la propiedad, ya sea un terreno, un local, una casa o un piso.
• Es decir, podrás expulsar al inquilino de forma gratuita, ya que tendrá que abonar la persona todos los costes.

Si tienes a una persona que está usurpando la propiedad u ocupando, no dude en llamar a nuestros abogados expertos en desahucio express. Estaremos encantados de poder resolver todas las dudas sobre el desahucio por precario, indemnización por daños y perjuicios, así como el procedimiento en sí.

Desahucio por precario. Cómo y cuándo emplearlo – Emilio Díaz Rojas

¿Ha prestado su casa del pueblo a alguien y ahora la quiere recuperar? ¿Le dejó su piso a un amigo durante una temporada y no se lo quiere devolver? A continuación le contamos todo lo que necesita saber sobre “Desahucio por precario”.

En ocasiones, por determinadas circunstancias-estado o situación geográfica del inmueble, condiciones económicas de la persona, entre otras-, permitimos que familiares, amigos o conocidos, usen de manera gratuita un inmueble de nuestra propiedad; o se lo alquilamos sin hacer siquiera un contrato, confiando en que, llegado el momento de devolverlo, no va a haber ningún problema.

Sin embargo, no siempre es así, y es precisamente en estos casos en los que podría aplicarse la figura procedente de la jurisprudencia-art.1.565.

3 de la versión anterior de la LEC-, llamada “Desahucio en precario” o “Precario”, la cual hace referencia no solo al disfrute de la propiedad de un tercero sin contraprestación de renta, sino al hecho de permanecer en un inmueble sin poseer un título jurídico o contrato de arrendamiento para ello.

En cualquier caso, lo primero que ha de tenerse en cuenta al respecto es que nada impide al propietario revocar en cualquier momento el permiso otorgado.

Por otro lado, es importante diferenciar “el Desahucio en precario” anteriormente expuesto, de aquellas ocupaciones que tienen lugar sin el consentimiento del arrendador, generalmente por alguien completamente ajeno al mismo, popularmente conocido como “okupa”, cuyo desalojo se llevará a cabo a través del “lanzamiento” o ejecución forzosa de desahucio; aunque en ambas ocasiones lo que pretende el arrendador es recuperar la posesión del bien.

Del mismo modo, tampoco ha de confundirse este proceso con el de “Desahucio por impago de rentas”, explicado en otra entrada de nuestro blog (Hipervínculo al artículo en cuestión), pues, como su propio nombre indica, para que exista un impago de determinada cantidad, esta deber haber sido acordada previamente por las partes en un contrato, condición que no se cumple en los supuestos de “Desahucio por precario”.

El procedimiento de desahucio por precario

En primer lugar, además de contar con el asesoramiento de un Despacho de abogados especialista en desahucios que nos ayude a realizar el proceso, cuando el propietario desee recuperar la posesión de su inmueble a través del “Desahucio por precario”, deberá de cumplir una serie de requisitos:

1. Identificar la finca objeto de desahucio
2. Demostrar que se es legítimo titular de la misma
3. Que exista un tercero que disfrute de su posesión material sin pagar la renta al que dirigir la demanda

Llegados a este punto, el Letrado encargado del asunto contactará con los ocupantes para que desalojen la finca y devuelvan la fianza si la hubiere, aunque en estos casos no es lo habitual.

Si se desestima esta comunicación o no se recibe respuesta, se presentará demanda de Desahucio por precario ante los Juzgados de primera instancia del lugar donde se encuentre el inmueble, siguiendo, tal y como se desprende del articulado de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los trámites del juicio verbal, independientemente de su cuantía y que desde 2018 se han acelerado considerablemente hasta reducirse de 3 a 6 meses.

La demanda de desahucio por precario

Una vez interpuesta la Demanda, el juzgado señalará fecha para la celebración de la Vista y dictará Sentencia, la cual podrá recurrirse en los 20 días hábiles siguientes, estando obligado en caso contrario a abandonar la vivienda. Este proceso supondrá el desalojo del inmueble y la restitución del mismo a su legítimo propietario.

Es importante destacar que el mismo deberá llevarse a cabo con la supervisión de una Comisión Judicial, que dejará constancia de su estado en un acta, la cual podrá emplearse en caso de querer reclamar una indemnización por los desperfectos sufridos en el inmueble; y que el ordenamiento prohíbe tajantemente hacerlo por nuestros propios medios empleando la coacción, la violencia o la intimidación, considerado por el Código Penal como un delito.

¿Cuánto tarda en ejecutarse el  desalojo por precario?

Al perder su carácter sumarial, en la actualidad y desde la aprobación de la Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación con la ocupación ilegal de viviendas, que refuerza la protección otorgada al propietario, el juicio de Desahucio por precario puede ejecutarse casi de manera inmediata sin tener que esperar los 20 días de antaño.

¿Se pueden reclamar daños y perjuicios en el juicio de desahucio por precario?

La respuesta rápida a esta pregunta es si, en caso de sufrir algún perjuicio por no poder disponer del inmueble se podrá reclamar una indemnización en concepto de daños y perjuicios. Sin embargo, habrá de tenerse en cuenta que, al ser dos procedimientos distintos, no podrán acumularse en una sola acción sino que deberán estructurarse y resolverse por separado.

Finalmente, cabe recordar  la importancia de abordar esta reclamación con la ayuda de un buen abogado especializado, en el despacho de Emilio Rojas estaremos encantados de asesorarle y ayudarle con la recuperación de su inmueble de la forma más rápida y eficaz.

Los daños en la vivienda causados por el ocupante desahuciado

En este artículo explicamos el modo de poder reclamar los daños que el ocupante ha causado en el inmueble del que ha sido desahuciado, se trata de recordar el procedimiento especifico que se prevé para ello y que evita a la parte perjudicada, tener que acudir a otro proceso.

• I. INTRODUCCIÓN
• Son diversos los motivos que pueden dar lugar a un proceso de desahucios, impago de rentas, expiración del contrato, precario u ocupación no consentida del inmueble, son los más comunes.
• El legislador de un tiempo a esta parte, ha venido buscando diversas fórmulas, para proteger en lo posible al titular del inmueble, tanto de carácter administrativo, por ejemplo mediante la creación de entidades públicas que median en el arrendamiento y garantizan al propietario mediante diversas formulas el cobro de las rentas y la recuperación de la finca en debidas condiciones y otras de carácter procesal que son las que aquí nos interesa.

Así desde la Ley 23/2003, de 10 de julio, de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo, se introdujo la fijación anticipada del lanzamiento y su realización de no recurrirse la sentencia, pasando por la ley 19/2.

009 de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, por la que si no se comparece a la vista tiene lugar el lanzamiento sin más tramite y en mi opinión la más importante de todas, la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, que introdujo en la Ley de Enjuiciamiento Civil, un auténtico proceso monitorio, aunque no se le llame así, para el caso de falta de pago de las rentas o cantidades debidas, por el cual como todos conocemos si en diez días, no paga, enerva o se opone,se produce el lanzamiento sin más trámites.

Hasta nuestro días en que se acaba de publicar la  Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas, por la cual se trata de proteger a las personas físicas,  entidades sin ánimo de lucro y entidades públicas, del actual fenómeno en auge de ocupación no consentida de viviendas.

Pero la protección del arrendador, con ser importante no puede limitarse a la recuperación del inmueble, debe ir más allá y para ello, se introdujo en la Ley de Enjuiciamiento Civil a través de las mencionadas reformas, la actuación y el trámite oportuno que facilite, en caso de daños producidos por el ocupante de la vivienda, la reclamación por parte del demandante, sin necesidad de tener que acudir a un proceso declarativo y que veremos a continuación

II. SUPUESTO DE LANZAMIENTO.

Decretado el desahucio, puede ocurrir que el  ocupante continúe en el inmueble o que haya marchado de motu propio.

En el segundo supuesto es evidente que la diligencia de lanzamiento, ya no resultará necesaria. Si embargo el legislador a previsto para este caso la posibilidad de que el demandante, interese el mantenimiento de la fecha de lanzamiento señalado en su día, con la finalidad de que se levante acta del estado en que se encuentra la finca.

Con esta posibilidad se pretende facilitar al demandante, la posterior reclamación por los daños que se hayan podido producir en la finca.

No obstante esta solución no es perfecta, pues del acta recogida por el Gestor que acuda a la diligencia, no se puede determinar directamente las responsabilidades.

En primer lugar, recordemos que el Gestor Procesal, funcionario competente que o bien actuando con el funcionario de Auxilio Judicial o bien por si mismo conforme a lo dispuesto en el artículo 703,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no tiene fe pública judicial, como en el caso de los Letrados de la Administración de Justicia o sus homólogos en el campo privado, esto es los Notarios, si no que su actuación esta amparada por la capacidad de certificación documental que le reconoce el artículo 476,1.d) de la Ley Orgánica del Poder Judicial, con el consiguiente menor grado evidencial respecto a aquella. No obstante a los efectos previstos en la Ley, resultaría suficiente, pues por lo que enseguida veremos, no mucho más aportaría un acta notarial o efectuada bajo la fe pública judicial.

En segundo lugar, el funcionario actuante no es un perito, que pueda describir con exactitud, cuales son los daños que se han producido y mucho menos su coste.

Si además debatimos si el daño era anterior o no, poco podrá añadir el Gestor, más que la aparente existencia de un daño, y hasta esto podría cuestionarse, pues en la mayoría de los casos el daño es posible apreciarlo por cualquier profano, pero en otras muchas ocasiones puede ser cuestionada la misma existencia del daño y para lo que el profano tal vez pueda parecerlo, realmente no lo sea.

1. No obstante las trabas que hemos puesto a la intervención del Juzgado a través de su Gestor, la cierto es que viene a ser una actuación, que de un modo u otro sea más o menos eficiente, en todo caso  puede jugar su papel a la hora de la prueba de dichos daños.
2. III. TRÁMITE PARA LA RECLAMACIÓN DE LOS DAÑOS
3. Hemos anticipado que cuando el demandante de desahucio se encuentra con la desagradable sorpresa de que en su propiedad se han producido diversos daños, ya se hayan producido voluntariamente o no, la Ley permite la posibilidad de que sin necesidad de acudir al declarativo correspondiente, pueda reclamar dichos daños.
4. Para ello el artículo  703,3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil remite a los tramites previstos en el artículo 712 y ss de su cuerpo legal, es decir conforme a lo previsto para la liquidación de daños y perjuicios.
5. Por tanto no es posible, como hacen algunos abogados, enmarcar la reclamación, en la petición de la propia ejecución dineraria, por rentas debidas mediante aportación de factura sobre los daños reparados, pues en ese caso le será denegado el despacho por la cuantía de dichas reparaciones.

Lo que debe hacerse conforme a la remisión legal, es presentar un escrito solicitando la liquidación de daños, aportando con el mismo las facturas de aquello que se haya reparado o en su defecto presupuesto y de existir, el acta levantada por el Gestor Procesal.

La relación de daños debe ser detallada y acompañarse además de los documentos, los dictámenes que considere oportunos.

Es decir en principio de ser necesaria alguna pericial, debiera aportarse en este momento, pero lo cierto es que ello sería para el demandate una carga excesiva, por lo que en principio pudiera resultar suficiente con las facturas y el acta como veremos después.

En cuanto al proceso que se abrirá al efecto, será el de un incidente del proceso principal en que recayó el decreto o sentencia correspondiente.

Es cierto que la regulación de la liquidación de daños se enmarca en la Ley dentro de la ejecución no dineraria, pero nada obsta a darle el trámite incidental que acabo de mencionar, sin perjuicio de que se pueda también plantear incidentalmente dentro de la petición de ejecución de las cantidades adeudadas ya liquidas. Si embargo me permito recomendar lo primero, por la mayor perspicuidad que se produce.

• Pues bien planteada la reclamación se dará traslado por diez días al causante de los daños para que se conforme con lo reclamado o se oponga a ello.
• Si se conforme, equivaliendo a conformidad el silencio,se dictará decreto por el Letrado de la Administración de Justicia, fijando la cantidad de los daños, que si se hace como he recomendado, como incidente del proceso principal, constituirá titulo ejecutivo dinerario.
• En caso de oposición, se seguirán los trámites del verbal, que tras al reforma última operada en el juicio verbal, hay que entender hecha la remisión a la vista.
• Además se puede acordar mediante providencia, que es recomendable solicitarlo en el escrito de reclamación de daños para el caso de oposición, tanto a instancia de parte como de oficio nombrar un perito que dictamine sobre la efectiva producción de los daños y su evaluación en dinero.

En la vista cada parte podrá proponer las pruebas que tenga por oportuno y concluir sobre las mismas y la pericial realizada, tras lo que tendremos auto fijando la cantidad que deba abonarse por los daños que será apelable, sin efecto suspensivo y haciendo declaración expresa de la imposición de las costas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 de esta Ley. Sentencia que constituirá titulo ejecutivo dinerario.

1. En materia de prueba, seriá conveniente si hubo referencia anterior por contrato de otro modo del estado anterior de la finca, aportarla con la petición inicial, pues la carga de la prueba, sobre deterioros que no constasen en dicho documento se desplazaría al demandado.
2. De no disponer de dicha prueba, nunca se tendrá, verbi gratia en el caso de una ocupación contra la voluntad del dueño, debemos entender que el inmueble mientras no conste lo contrario se encuentra en un estado normal a su tiempo y situación y por tanto de existir daños anómalos o no explicables, será el ocupante quien deba probar que ha tenido el cuidado debido para con el inmueble que ocupaba, o al menos de no ser admitida dicha inversión de la carga de la prueba, conviene que la parte pida su interrogatorio y le pregunte a fin de que pueda dar una explicación razonable sobre la existencia de los daños.
3. Por último solo un recordatorio de interés, que por daños no solo debe entenderse la destrucción o deterioro de un objeto, si no que puede consistir en otra serie de perjuicios, como es el caso, muy habitual en esta materia, del coste de limpieza para dejar el inmueble en debidas condiciones, siempre que se haya dejado por el ocupante en un estado de suciedad más allá de la lógica producida por el mero trascurso del tiempo o las propias condiciones o situación del mismo.