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• La enervación del desahucio no es un término habitual fuera del ámbito jurídico pero que tiene una importancia notoria desde el mismo momento en que quieres reclamar a tus inquilinos el pago de las rentas del alquiler de manera formal, es decir, por burofax.
• Desde nuestro departamento especializado en arrendamientos te facilitamos  esta información para que pueda serte de utilidad en el momento en que quieras formalizar tu reclamación amistosa.
• Indicamos algunos de los requisitos expuestos por sentencia del Tribunal Supremo de fecha 22 de junio de 2022.

¿Qué es la enervación del desahucio?

1. La enervación del desahucio está regulada en el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

2. La enervación del desahucio ofrece la posibilidad al inquilino de consignar las deudas del arrendamiento, neutralizando el juicio de desahucio y evitando la resolución del arrendamiento.

3. Gracias a la enervación, el inquilino, cuya obligación es el pago de la renta y de lo acordado en el contrato, puede resolver todas las deudas e impagos para continuar con el arrendamiento y evitar el desahucio.

4. Esta medida tiene un carácter excepcional por lo que sólo puede utilizarse una vez durante el arrendamiento.

El concepto de enervación dentro de la Ley de Enjuiciamiento Civil se define como la capacidad de neutralizar el juicio de desahucio.

¿Qué se entiende por desahucio conociendo ya qué es la enervación?

• El desahucio consiste en desalojar de un inmueble o local a un inquilino cuando se incumpla el contrato o la ley.
• Una de las causas principales del desahucio es precisamente la existencia de deudas en el arrendamiento.
• Pues la enervación será la posibilidad de evitar juicio por ponerse al día con el pago de las rentas, bien en vía amistosa y/o judicial.

¿Cómo evitar una demanda de desahucio al inquilino?

1. Para evitar una demanda de desahucio, el inquilino deberá abonar la renta y otras cantidades recogidas en el contrato de arrendamiento.
2. En caso de que existieran deudas, en ciertas ocasiones el arrendado podría recurrir a la enervación del desahucio para evitar un juicio de desahucio.

3. Si inevitablemente acudimos a un proceso judicial y se abonan las rentas, es decir, se enerva, condenarán al inquilino a las costas procesales, por lo que la labor de mediación es fundamental.

El pago de estas deudas es recomendable que se realice antes de que se presente la demanda de desahucio.

¿Cuándo no cabe la enervación del desahucio de vivienda?

La enervación no será posible en aquellos casos en los que el arrendador haya solicitado las deudas al inquilino antes de interponer la demanda de desahucio, por algún medio fehaciente, y no se hayan abonado dichas deudas.

Esta solicitud ha de hacerse treinta días antes de interponer la demanda.

Tampoco es válida la enervación cuando el arrendado ya haya enervado el desahucio anteriormente, excepto cuando el pago de las deudas no haya podido realizarse por causas imputables al arrendador.

El Tribunal Supremo en su sentencia de 22 de junio de 2022 establece los requisitos del requerimiento de pago a los efectos de impedir la enervación de la acción en el procedimiento de desahucio, en los términos siguientes:

• La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
• Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
• Ha de referirse a rentas impagadas.
• Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.
• Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

No se exige que se comunique al arrendatario:

• Que el contrato va a ser resuelto.
• Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

¿Cuánto tiempo tarda un desahucio de un local?

• La duración de un desahucio depende mucho de la situación concreta, así como también depende de si el inquilino acepta la demanda de desahucio o la recurre.
• Actualmente en España, el tiempo estimado de un desahucio es de seis a ocho meses desde el momento en el que se presenta la demanda.
• Sin embargo, si se llega a un acuerdo amistoso con el inquilino y el desahucio se realiza de forma extrajudicial puede resolverse en cuestión de días (este sería el mejor de los escenarios, pero depende siempre de la voluntad de terceros).

En nuestra opinión, el fin deseado es la pronta recuperación de la posesión y evitar que la situación de impagos se prolongue muchos meses.

¿Qué ocurre si el inquilino no recoge el burofax?

1. Cuando un inquilino tiene deudas en el arrendamiento, el arrendador puede solicitar el pago de dichas deudas por un medio fehaciente como el burofax.
2. A través de este burofax se notifica al inquilino las deudas, antes de proceder a la sentencia de desahucio.

3. Sin embargo, si el inquilino no acude a recoger dicho burofax antes de que transcurran treinta días desde la caducidad del burofax, este perderá la posibilidad de enervar el desahucio.

Es decir, el hecho de no acudir a recoger el burofax no implica que no se haya notificado la solicitud del impago.

• Así las cosas, el arrendador podrá interponer la demanda de desahucio por no pagar el alquiler, que será definitiva, ya que el inquilino no ha abonado las rentas correspondientes.
• Por lo tanto, cuando nos preguntan qué pasa cuando el burofax no es entregado al inquilino, ya sea porque no ha acudido a recogerlo a la oficina de Correos, o porque ha sido reutilizado, la Jurisprudencia ha determinado que se considera como notificado.
• Por tanto, si el arrendado lleva a cabo una de estas dos conductas se considerará como entregado y se procederá a la demanda de desahucio.

¿Cuándo procede el desahucio?

El procedimiento de desahucio comenzará cuando existan deudas o impagos en el arrendamiento, y no se hayan abonado tras ser solicitadas por el arrendador.

Con tres mensualidades impagadas el desahucio es automático. De igual forma, hay muchas sentencias que con una mensualidad da lugar al desahucio.

Una vez formulada la demanda de desahucio, se concede un plazo de diez días para la posible enervación, abandono del inmueble u oposición por parte del inquilino a las deudas.

En todo caso, el desahucio tiene lugar cuando existen irregularidades en cuanto a los pagos del contrato de arrendamiento.

Algunas particularidades de la enervación de desahucio desde el punto de vista judicial.

Como ya hemos mencionado anteriormente, el momento en que se redacta el burofax para la reclamación de rentas del alquiler, uno de los aspectos fundamentales es el plazo o duración en la que debe ponerse al día en los pagos.

En este extremo ya existe jurisprudencia, en el sentido de que el ciudadano, no tiene porqué  hacer de asesor, sino requerir el pago al inquilino.

En algunas ocasiones (casi siempre dentro de un proceso judicial), hemos tenido que alegar estos extremos  cuando ha sido contestada nuestra demanda por los abogados de los inquilinos, siempre con éxito.

Nuestra recomendación es, que si ya hay indicios de las dificultades para ponerse al corriente de pagos de la renta y tienes intención de contratar con un despacho de abogados especialistas en desahucios, la labor de reclamación (de principio a fin) se la encomiendes a ellos para que este tipo de detalles no pueda suponer un contratiempo respecto a plazos.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago al inquilino.

1. ***
2. Como hemos podido comprobar, hacer este seguimiento de principio a fin es muy necesario para que todos los flecos que requiere acreditarse con la demanda estén debidamente cumplimentados.
3. Recomendamos que estos trámites se ocupen tus abogados de confianza, ya que, dependiendo de las cuantías, será obligatorio acudir a un procedimiento judicial con abogado y procurador, por lo que ya será un trámite gestionado con éxito.

¿Sabes cómo redactar el burofax por Impago de Alquiler?

Uno de los principales miedos de los propietarios a la hora de alquilar su vivienda es el impago del alquiler.

Sin embargo, es importante conocer las obligaciones derivadas del contrato y asesorarnos correctamente para saber cómo actuar en caso de que nuestro inquilino no pague lo acordado.

Por eso, te contamos qué es el burofax de impago de alquiler y cómo solicitarlo para solventar el problema de impago.

Características del burofax por impago de alquiler

Aunque lo recomendable es tomar medidas preventivas, como conocer la solvencia del inquilino o contratar un seguro de impago, es posible que lo hayas pasado por alto. En tal caso, comienza por el diálogo.

Si no podéis llegar a un acuerdo, entonces podemos comenzar a tramitar una reclamación más formal.

Es a partir de este momento en el que podemos considerar enviar un burofax a nuestro inquilino: es lo que se denomina acto de buena fe, permitiendo que se salde la deuda.

Pese a que puedes redactar el burofax por ti mismo para reclamar la deuda del alquiler, lo mejor es que acudas a tu abogado, especialmente para que te aconseje lo que incluir y lo que no. Pero en definitiva, el burofax por impago de alquiler es un documento en el que se especifica el requerimiento de pago por parte de un inquilino moroso, antes de pasar a la vía judicial y al desahucio.

La Ley de Enjuiciamiento Civil permite el anulamiento judicial de desahucio por parte del inquilino (lo que en términos judiciales se denomina enervar) si previamente se ingresan las cantidades demandadas por el propietario.

En cualquier caso, el burofax se puede realizar por dos vías: burofax con certificado de texto y acuse de recibo; o requerimiento notarial de pago. La primera opción suele ser la más habitual por coste económico y facilidad.

¿Qué debe contener el burofax por impago de alquiler?

El burofax por impago de alquiler deberá contener los siguientes datos:

• Datos del inquilino: nombre, apellidos y dirección postal donde enviar el propio burofax.
• Datos de la vivienda
• Fecha de emisión del burofax por impago de alquiler.
• Datos del propietario: nombre, apellidos, dirección postal, número de teléfono…
• Concepto adeudado

Además, lo mejor es que contrates el acuse de recibo junto con el burofax, para saber si tu inquilino ha recibido la notificación. En caso de que quieras que conste lo que se requiere en el documento, sólo quedará pagar por la certificación del contenido.

Si quieres protegerte ante el posible impago de las rentas por parte de tus inquilinos, lo más sencillo es contratar el Seguro de Impago de Alquiler. Infórmate sobre las coberturas o ponte en contacto con nosotros.

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Cómo hay que comunicar al inquilino el fin del contrato?

Los contratos de arrendamiento de vivienda pueden tener una duración de cinco o de siete años según el arrendador sea persona física o jurídica, y siempre que ninguna de las partes haya comunicado a la otra su voluntad de finalizar el contrato.

Con la nueva normativa aprobada en virtud de R.D.-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler («B.O.E.» 5 marzo), Vigente desde 6 marzo 2019, el artículo 10.1 señala que

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

¿Cómo debe ser la comunicación?

La comunicación debe hacerse por medio de burofax para acreditar la fecha de envío y el contenido de lo que se envía. De lo contrario, en caso de disputa no podremos acreditar qué y cuándo se ha enviado.

• ¿Qué pasa si el arrendatario no recoge el burofax?
• Si el arrendatario no recoge el burofax, “la jurisprudencia es meridianamente clara al respecto: un Burofax no entregado por ser rehusado o no retirado no implica una acreditación de falta de conocimiento por parte del destinatario, sino que por el contrario prueban la voluntad renuente del mismo a recoger la documentación correspondiente y ser notificado.”
• En términos procesales, los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada.

¿Si hay dos arrendatarios, hay que dirigir el burofax a los dos? ¿O basta enviárselo a uno de ellos?

El burofax hay que dirigirlo a todas aquellas personas que sean partes en el contrato de arrendamiento, tal y como dispone el artículo 10 LAU .

¿Si el burofax se envía antes de la finalización del contrato pero es entregado después? Cuál es la fecha que hay que tener en cuenta?

1. En este caso habrá que estar a la casuística y a la interpretación del juez.
2. Así, por ejemplo, en el ámbito laboral, es muy claro que hay que tener en cuenta la fecha de recepción del burofax para poder iniciar cualquier reclamación, pues la comunicación es un acto que se completa con la recepción del contenido de la misma, siempre que el trabajador no haya retrasado maliciosamente o de forma irrazonable el conocimiento de la carta o meramente la haya rehusado (TSJ de Catalunya 14/09/18) .

Requerimiento de pago por Burofax no entregado. Dejado aviso

“Burofax no entregado. Dejado aviso.“. Hemos requerido de pago al inquilino moroso y el servicio de Correos nos dice que no ha podido entregarle nuestro burofax con requerimiento de pago. Puede que incluso nos haya informado ya de que el burofax ha caducado en lista de espera sin haber sido recogido. ¿Qué pasa entonces? ¿Ha servido para algo el requerimiento?

La cuestión es de la mayor importancia ya que la razón de ser del requerimiento de pago es evitar que el inquilino pueda enervar el desahucio cuando presentemos la demanda, es decir, evitar que pueda conseguir que se archive el procedimiento y seguir en la vivienda simplemente pagando lo que debe.

Si es requerido y la demanda se presenta al cabo de treinta días, no puede enervar. Podremos reclamarle las rentas, o cobrarlas si las paga voluntariamente, pero habremos conseguido poner fin al contrato con esa persona y recuperar la vivienda para buscar un inquilino mejor.

Pero para ello tiene que ser requerido, así pues, si no recoge el burofax ¿es válido el requerimiento?

Para dar respuesta a esta pregunta es muy importante comprobar, en primer lugar, si en el contrato de arrendamiento se ha establecido algún domicilio a efecto de notificaciones o no. El burofax se ha debido dirigir al domicilio que indique el contrato o, si el contrato no indica ninguna dirección, a la vivienda o local arrendado.

Los requerimientos hay que enviarlos al domicilio estipulado en el contrato o en su defecto, a la dirección del inmueble arrendado. 

Si se han enviado a dicha dirección, hay que presumir que el Servicio de Correos funciona correctamente.

Hay que conservar la nota en la que el Servicio de Correos informa de que no ha podido entregar el Burofax pero ha dejado aviso, ya que será la prueba de que hemos intentado la notificación y de que se ha dejado aviso, y que si la comunicación no ha llegado a su destino ha sido por culpa del arrendatario, que no ha pasado a recoger el Burofax a pesar de haber sido avisado.

Si se hace así, y se conserva el certificado y la prueba de que se ha dejado aviso (el equivalente al acuse de recibo a estos efectos), el requerimiento despliega todos sus efectos. Es como si se hubiera notificado. Si el inquilino no lo ha recibido ha sido porque él no ha querido. 

Es muy importante conservar la nota de Correos en la que informa de que no ha podido entregar el Burofax y ha dejado aviso.

Es doctrina constitucional reiterada que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de la persona a la que van destinados.

Como dicen los tribunales, es el inquilino el que incumple con su deber de contratante diligente, al no acudir a recoger la comunicación.

Lo contrario supondría dejar en manos del inquilino esta cuestión, y bastaría con negarse a recibir cualquier notificación para evitar la acción de la justicia.

¿Su inquilino no paga la renta de alquiler?. Compruebe lo económico que es tramitar un desahucio

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Notificaciones entre arrendador y arrendatario: ¿es vinculante un mensaje de Whatsapp? · Noticias Jurídicas

J.M. Barjola.- La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite la libertad de forma en los pactos entre arrendador y arrendatario. Esto significa que es igual de válido un acuerdo de alquiler plasmado en un documento, apalabrado ante testigos o incluso resuelto por un sistema de mensajería instantánea.

La LAU recoge numerosas obligaciones de notificación y aviso entre inquilino y propietario, pero no suele especificar forma específica para ejecutar estas notificaciones. Interviene de nuevo la voluntad de partes. 

¿Cómo se debe notificar un aumento del precio del contrato? ¿Es válido un aplazamiento del pago de la renta notificada en un Whatsapp? ¿Existe jurisprudencia al respecto?

Sí se puede notificar a través de Whatsapp

La libertad de partes permite que las notificaciones puedan realizarse por cualquier vía, por muy informales que sean, siempre que quede constancia de la correcta notificación. Esto incluye sistemas de mensajería instantánea, como Whatsapp.

Un caso relevante es el ventilado por el Juzgado de Primera Instancia de Valencia por un procedimiento de desahucio de un alquiler por impago.

En el asunto, la demandada carecía de defensa para paralizar el lanzamiento de su vivienda de alquiler pues no había pagado la renta en varias ocasiones.

Pero en un mensaje de Whatsapp propuso al arrendador ir pagando poco a poco más renta cada mes para ir liquidando la deuda, a lo que el arrendador aceptó con un mero ‘ok’. 

El acuerdo por Whatsapp, aunque poco desarrollado, es suficiente prueba de que existió una aceptación válida. El juzgado desestimó la demanda de desahucio y no aceptó la argumentación del demandante, que aseguraba que nunca existió aceptación y que el acuerdo nunca se llegó a formalizar. 

Proposición de compensación de fianza

En sentido parecido, dando validez a un mensaje de Whatsapp como notificación, se pronunció la Audiencia Provincial de Asturias en sentencia de 26 de julio de 2016 para un asunto sobre la devolución de la fianza por fin del contrato. 

En el caso los inquilinos proponen que se compense los últimos meses de alquiler con la fianza ya prestada para quedar ésta resuelta, a lo que el arrendador envía el siguiente mensaje: 

“Hola “YYY”.

La fianza nunca puede transformarse en renta, como su nombre indica es para responder por los posibles daños (que no es el caso) pero lo normal es devolver la fianza a la entrega de llaves, y una parte de la fianza se retiene como un mes por la posible llegada de algún recibo, Aunque sé que no va a ver -es claro que lo que se quiere decir es “no va a haber”- con vosotros ningún problema lo dejamos así. Saludos”.

La Audiencia coincide con la resolución de juzgado: la expresión “lo dejamos así” supuso confirmación a la confirmación del arrendatario. 

Finalización del alquiler por burofax

• Es frecuente que al término del periodo de protección de la LAU se requiera al arrendatario para finalizar el contrato o actualizarlo por otro. 
• La notificación cobra aquí especial importancia, pues de no realizarse se debe entender por prorrogado el alquiler por un periodo de un año. 
• Aunque hemos visto que Whatsapp puede valer para notificar ciertos avisos vinculantes, en algunos casos la LAU requiere una notificación “fehaciente” para notificar el derecho de retracto, la concesión de un subarrendamiento o la futura actualización de una renta. 

La notificación más segura para este tipo de trámites es el burofax. La problemática, no obstante, reside en saber si puede considerarse que existe notificación si no se ha recogido el burofax de la oficina de correos.

Sobre este respecto, la jurisprudencia es unánime en declarar que la notificación del burofax se entiende por realizada incluso si el receptor no la recoge una vez enviada la oficina postal tras ser depositado el correspondiente aviso.  

Así, la Audiencia Provincial de Madrid en 2009 desestimó cancelar un desahucio en el que la demandada alegaba no haber sido notificada ni del lanzamiento ni del fin de su contrato (sentencia disponible aquí). La Audiencia ratifica la resolución del juzgado y declara que no procede dicha alegación pues la notificación ha sido correctamente realizada, incluso cuando ella no fue a recogerla.  

Aceptar un Whatsapp como prueba válida

El artículo 299.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé la aceptación en genérico de los medios electrónicos como prueba. La LAU no menciona Whatsapp, pero su artículo 4.

6 impone las condiciones para que un email sea considerado como prueba válida: que sea auténtica la comunicación y su contenido y que quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras del momento en que se hicieron. 

1. En cuanto a los mensajes de Whatsapp, el Tribunal Supremo ya mostró en 2015 su cautela a aceptar este tipo de documentos como prueba en un juicio, por la facilidad con la que podían ser manipuladas. 
2. Sin embargo, a día de hoy puede decirse que un mensaje de Whatsapp es capaz de formar prueba de que se ha realizado una notificación vinculante para un arrendamiento.
3. Deberá probarse que los mensajes cumplen con dos requisitos: 1.    Que hayan sido obtenidos de forma lícita (Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, de 25 abril de 2017)
4. 2.    Que sean mensajes auténticos e íntegros (Sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba  de 2 de abril de 2014)

¿Qué ocurre cuando el inquilino no recibe el burofax del casero?

El día anterior a empezar a escribir este artículo recibí a una pareja desahuciada de su piso por impago. Pagaron lo que debían, pero no pudieron enervar la acción.

El casero les había enviado un burofax requiriendo el pago de la deuda. No estaban en casa cuando pasó el cartero a entregárselo, y les dejó un aviso para que fueran a recogerlo a la oficina de correos. No fueron.

Me explicaron que no dieron importancia al aviso.

No entendían que no pudieran evitar el desahucio si no pagaban en el plazo de 30 días desde la recepción del burofax de requerimiento. Pero es lo que dispone el artículo 22.4, segundo párrafo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La validez de los envíos de burofax de comunicación, notificación y requerimiento entre caseros e inquilinos está resuelta en la jurisprudencia hace tiempo.

El inquilino debe colaborar en la recepción del burofax. Por ello, yo siempre aconsejo establecer en el contrato direcciones de correo electrónico y números de teléfono móvil para comunicarse mediante SMS, WhatsApp y mails.

Tienen tres ventajas: son vías más sencillas, baratas y rápidas.

Al arrendador que envía un burofax no se le puede exigir más diligencia de la debida. Es decir:

• Que ponga bien la dirección de la finca arrendada, para que llegue a su destino.
• Que cumpla los requisitos legales de aquello que pretende comunicar.

Si se le exigiera más nunca se podrían practicar requerimientos de cualquier tipo y finalidad. Bastaría que el arrendatario no estuviese en el domicilio y luego optara por no ir a la oficina de correos, que es lo que hicieron mis consultantes.

Pese a que no acudieron a recogerla, la comunicación se considera realizada (sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, 22 de febrero de 2008). Las comunicaciones que el inquilino envía al casero siguen el mismo principio.

El arrendatario no tiene excusas para no recoger el burofax en la oficina de correos. La Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13ª, sentencia de 13-12-2007, consideró que un inquilino con limitaciones de movilidad dispone de tiempo suficiente para enviar a la oficina de correos a una tercera persona, pues los burofax se guardan allí durante 30 días. (Luego se destruyen.)

Una sentencia

¿Qué es el burofax impago alquiler?

Un burofax es un documento con carácter urgente. Su objetivo, en este caso, es la solicitud de un pago. La importancia del burofax de reclamación de la deuda de alquiler radica en el método de envío y su carácter probatorio.

Qué no es el burofax

El burofax no es una carta certificada. Aunque pueda parecer algo similar, la diferencia fundamental es que, si bien ambos tienen carácter probatorio de la recepción, solo con el burofax por impago del alquiler puede acreditarse el contenido de la información enviada.

Tampoco es un fax, pues en este caso no existe constancia alguna de la recepción del documento por parte del inquilino.

No es equiparable al acuse de recibo de un correo electrónico. Todos conocemos las artimañas que pueden realizarse en el mundo digital, por lo que te será mucho más seguro ceñirte a aquellas formas de envío que sabemos que avalarán tu buena fe.

Usos del burofax por impago

Mediante el burofax de reclamación de la deuda de alquiler el arrendatario puede solicitar los pagos atrasados, tanto de la renta como de suministros o comunidad.

Ahora bien, aquí entra en juego la enervación, concepto que vamos a explicarte con ejemplos para que, seas propietario o inquilino, sepas qué hay que hacer en una situación de este tipo.

La enervación es la paralización del proceso de desahucio. Esto solo lo puede realizar el inquilino mediante el pago de su deuda. ¿Cómo se realiza? Existen varias posibilidades. Veámoslo mediante la ejemplificación de procesos distintos:

– Caso A: El inquilino debe dos mensualidades y recibe un burofax de su arrendador en el que se le solicita la cantidad adeudada. Llega el juicio y el juez le condena a realizar el pago. Además de la deuda, tendrá que pagar las costas del juicio, ya que el propietario ha recurrido a la vía judicial en última instancia.

– Caso B: El dueño de una vivienda le envía a su arrendatario un burofax en el que se indica la cantidad a pagar en un plazo establecido en el mismo documento. En este caso, llegados a juicio, el inquilino puede enervar la acción de desahucio realizando el pago.

– Caso C: El inquilino recibe un burofax que indica un plazo para pagar su deuda si quiere evitar el desahucio. El documento especifica que este plazo se aplica para que no quepa la opción de enervar.

Al indicarse esto último, y si no recibe el pago solicitado, el propietario deberá esperar 30 días para interponer la demanda.

Una vez en el juicio, el inquilino será condenado a pagar la deuda, las costas y a abandonar la vivienda, pues no cabe la opción de enervación.

– Caso D: El inquilino, que ya enervó una acción de desahucio, vuelve a ser requerido para pagar su deuda. En este caso, como ya lo hizo una vez, no podrá enervar la acción aunque realice el pago de las mensualidades debidas.

Enervar la acción es una “segunda oportunidad” que concede la ley. Para que un inquilino no pueda realizar la enervación ha de ocurrir lo siguiente: que el burofax lo especifique o que ya haya enervado una acción de desahucio.

Importancia del domicilio del arrendatario en los contratos de alquiler

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Es Vd. arrendador y tiene que preparar el contrato de arrendamiento para el nuevo inquilino. Tiene que  indicar el domicilio del arrendatario y no sabe cuál poner. En su fuero interno sabe que la cuestión es importante, pero no sabe por qué.

En este artículo lo explico qué domicilio del arrendatario hay que indicar en el contrato de alquiler y por qué motivo. Con ejemplos de las consecuencias negativas que puede acarrear una mala elección al respecto.

Poner como domicilio del arrendatario el de la vivienda alquilada que acaba de dejar para instalarse en nuestra casa no tiene sentido porque es seguro que no va poder ser localizado allí.

No obstante muchas personas lo hacen. Lo veo muy a menudo en los contratos que reviso. Pero no tiene sentido.

Tampoco tiene sentido poner otra dirección que nos diga el nuevo inquilino si tampoco es seguro que vaya a poder ser localizado en ella. No. 

Indique como domicilio del arrendatario la vivienda objeto del contrato de alquiler

Lo mejor es poner como domicilio del inquilino el de la vivienda que le vamos a arrendar, por las siguientes razones.

En primer lugar porque si se trata de un arrendamiento de vivienda, esta tiene que constituir el domicilio habitual del inquilino.

De lo contrario no serían de aplicación las normas protectoras del inquilino contempladas en la ley de arrendamientos urbanos solo para este tipo de contrato.

Es decir, el inquilino tiene la obligación de permanecer en la vivienda al menos 180 días al año.

En segundo lugar, aunque más importante, el domicilio es el lugar donde se deberán practicar todas las notificaciones durante la vida del contrato, y en caso de conflicto judicial, será donde se podrán practicar las notificaciones del juzgado, en ambos casos con plena eficacia jurídica incluso aunque el inquilino no las recoja. Y esto es esencial para no perder tiempo ni dinero.

Con un par de ejemplos de la vida real se entenderá perfectamente.

Ejemplo de notificación problemática de incremento de renta

Transcurrido un año de vigencia del contrato el arrendador comunica al inquilino el incremento de renta enviando un burofax al domicilio que aparece en el contrato, que era su anterior vivienda alquilada. El inquilino no la recibe, claro, y no la paga. Se le mandan WhatsApp recordándole que la renta ha subido.

Como sigue sin pagar, el arrendador presenta, sin abogado ni procurador, una demanda de procedimiento monitorio reclamando la diferencia de renta. El inquilino se opone diciendo que no ha recibido la actualización. Al haber oposición se archiva el monitorio y hay que ir a un nuevo juicio…(pasan los meses).

En el nuevo juicio el juez no admite WhatsApp como prueba porque es fácilmente manipulable. Y como el arrendador no se ha tomado la molestia de comunicar la subida en el domicilio arrendado habiendo podido hacerlo, desestima la demanda y no da por realizada la actualización.

Resultado, tiempo perdido, dinero perdido.

Ejemplo de pesadilla judicial por domicilio problemático

El inquilino no paga y el arrendador se decide a interponer una demanda de desahucio. En el contrato se ha indicado un domicilio del arrendatario distinto de la propia vivienda arrendada. Se intenta notificar la demanda en el mismo. Resultado negativo. Se pide al Juzgado que notifique por edictos.

El letrado de la administración de justicia –antiguo Secretario Judicial- lo rechaza. Obliga a localizar otros domicilios antes. Consulta las bases de datos a las que tiene acceso el juzgado y aparecen cuatro domicilios.

Se intenta en cada uno de ellos, transcurriendo mientras tanto un par de meses entre intento e intento durante los cuales el inquilino no paga la renta. Sólo cuando se han agotado los domicilios conocidos, el Sr. Letrado de la Administración de Justicia autoriza la notificación por edictos.

Han pasado casi diez meses con el caso en el juzgado y todavía no se ha notificado la demanda al inquilino.

Si se hubiera indicado como domicilio la propia vivienda arrendada habrían sido de aplicación los artículos 155 y 164 de la LEC conforme a las cuales si no se hallara el inquilino al intentar notificar la demanda en la vivienda arrendada, sin más trámites, se procede a fijar la cédula de citación en el tablón de anuncios del Juzgado. No se pierde tiempo intentando notificar en otra parte. Y el tiempo, para el arrendador a quien no pagan la renta, es dinero. Y esto lo sabe bien quien ha pasado por ello.

Domicilio a efecto de notificaciones electrónicas

Lo anterior no quita para que en el contrato, además de indicar el domicilio del arrendatario, se indique un domicilio a efecto de notificaciones electrónicas: Una dirección de correo electrónica de cada una de las partes a la cual poder remitir comunicaciones relativas al contrato. Pero esto lo veremos en otro artículo.

Como domicilio del arrendatario en el contrato de arrendamiento no sólo es correcto sino que es conveniente fijar el de la propia vivienda arrendada.

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En términos generales, los contratos surgen con vocación de permanencia en el tiempo y con el ánimo, al menos presunto, de ser cumplidos por quienes los constituyen.

Fue Ulpiano, miembro del Tribunal de los Muertos junto a los excelsos juristas de su época Paulo, Gallo, Papiniano y Modestino, a quien en el Digesto se le atribuye la expresión latina conocida como “Pacta sunt servanda”, que traducida al español viene a significar que los contratos deben ser cumplidos.

No obstante, en multitud de ocasiones, y por dispares circunstancias y matices, los acuerdos no son llevados a término por los contratantes y en definitiva se produce una cierta quiebra del meritado axioma latino, por lo que en no pocas ocasiones e incluso antes de acudir a la vía jurisdiccional, se hace necesario intimar extrajudicialmente a la contraparte en el acuerdo a fin de lograr nuestros objetivos, o de demostrar cierta buena fe pre procesal, que puede sernos útil y hasta beneficiosa ante eventuales litis.

En estos casos, estamos pre constituyendo una prueba que en un momento dado, nos puede servir para ganar un pleito, pues estas surgen de la realidad extrajurídica y es luego, cuando son convertidas por el Derecho en elementos de prueba en el ámbito de un procedimiento, donde pueden ser de gran utilidad. Repárese a modo de ejemplo en la importancia que encierra en determinadas relaciones jurídicas probar que hemos dirigido a alguien una comunicación de cualquier tipo requiriéndole en uno u otro sentido.

Burofax como medio de comunicación de la resolución de un contrato de compraventa de inmuebles

Se desprende de la lectura del extracto de la Sentencia cómo la Sala confrma el criterio que había mantenido en la Sentencia de 4 de julio de 2011 que vino a considerar que el Burofax no colmaba los requisitos exigidos por el Art. 1504 del Código Civil, considerándolo inhábil a estos efectos resolutorios.

Parece por tanto que debe concluirse que, en lo sucesivo, debemos o bien acudir al requerimiento notarial o al judicial en forma de demanda para resolver el contrato en cuestión, que por ser de los más comunes e importantes que toda persona concluye en su vida (ahora sujeto a las difcultades coyunturales propias de la situación económica que nos toca padecer y que esperemos se diluyan a corto o medio plazo) hemos decidido abordar a través de estas líneas que en este momento declaramos conclusas.

Vías de comunicación para la resolución de un contrato

• Actas de notifcación y requerimiento. Muy recomendable. El notario acredita el contenido y entrega del documento. 
• Carta Certifcada y Fax.
• Burofax.
• Burofax con certifcado de contenido y acuse de recibo. Muy recomendable.
• Correos electrónicos.
• Correo electrónico y SMS Certifcados.

Cómo finalizar un contrato de alquiler

Cuando llega el momento de la finalización del contrato de alquiler hay que tener en cuenta una serie de aspectos para evitar problemas, ya que el inquilino puede irse antes de cumplir el plazo establecido o en circunstancias que no están contempladas en el contrato.

En este post vamos a resolver todas las dudas relacionadas con el fin de un contrato de arrendamiento para saber en todo momento a qué tiene derecho el propietario y el inquilino a la hora de resolverlo. También responderemos a la pregunta decon cuanto tiempo hay que avisar para dejar un alquiler.

Cuándo termina un contrato de alquiler

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su Artículo 9, dice que en los contratos de arrendamientos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta tres años, incluso si se ha pactado en el contrato un periodo inferior. 

En los contratos que se han firmado después de estas fechas, el inquilino podría quedarse hasta cinco años, o siete si se trata de una persona jurídica. Si el inmueble es un local en vez de una vivienda, el plazo de finalización de contrato será el que hayan acordado las partes antes de la firma del contrato.

Comunicación del fin de contrato de alquiler

Si el propietario no desea rescindir el contrato de arrendamiento se prorrogará con los plazos establecidos en el mismo. Después de la reforma de 2019, el propietario comunicará su deseo de finalizar el contrato con una antelación mínima de cuatro meses.

Es aconsejable comunicar la finalización del contrato de arrendamiento con un burofax, carta certificada con acuse de recibo, o telegrama para que quede constancia oficial. La notificación deberá incluir los siguientes datos:

• Nombre, apellidos, DNI y dirección del propietario y el inquilino.
• El nombre del inmueble alquilado.
• Fecha de la firma del contrato de arrendamiento.
• Fecha de finalización del contrato.
• Motivo de la resolución del contrato.

Para rubricar la finalización del contrato, el inquilino entregará las llaves de la vivienda y firmará, junto con el propietario, el documento de la resolución del contrato.

Motivos legales para solicitar el fin del contrato

Si es el propietario el que decide finalizar el contrato de arrendamiento, la motivación debe ser por algunos de estos supuestos:

• Necesita ocupar la vivienda él o algún familiar directo.
• El inquilino ha incumplido alguna de las condiciones pactadas en el contrato (impago, obras no consentidas, subarriendo, etc).
• Finalización del plazo pactado en el contrato.

Si se cumplen alguno de estos motivos, junto con los plazos de comunicación que se establecieron por ambas partes en el contrato, la resolución del contrato se desarrollará sin ningún tipo de indemnización o multa.

El impago de la renta es uno de los principales motivos de resolución de contrato por parte de un propietario. De ahí la importancia de contar con profesionales para seleccionar un buen inquilino y contratar un seguro de impagos para que el propietario reciba su renta mensual aunque el inquilino deje de pagar. 

Si hay un impago y el propietario ha contratado los servicios de una agencia negociadora del alquiler seria y experimentada, se llevarán a cabo todas las acciones necesarias para desalojar la vivienda con los mínimos perjuicios posibles para el arrendador.

¿A partir de qué fecha se puede resolver un contrato de arrendamiento?

En los últimos años ha habido importantes cambios en la legislación en este aspecto, por tanto, todo dependerá de la firma del contrato.

Según la LAU, el contrato de alquiler termina cuando llega su fecha de vencimiento después de haber agotado sus prórrogas anuales automáticas hasta un máximo de cinco años para personas físicas y siete para personas jurídicas.

Si el inquilino quiere renunciar a las prórrogas automáticas tendrá que notificar su negativa a continuar en la vivienda en los plazos pactados y utilizar un modelo de preaviso u otros métodos para dejar constancia.

Esta es la situación más habitual, pero también hay otros supuestos de finalización de contrato de arrendamiento. Si el inquilino quiere marcharse de la vivienda puede hacerlo sin ningún impedimento siempre que haya cumplido los primeros seis meses de contrato. En ese caso tendrá que avisar con una antelación de 30 días al propietario. 

Si ocurre esto, el propietario puede verse perjudicado, por tanto es recomendable incluir en el contrato una cláusula donde se indique que si el inquilino decide marcharse antes del vencimiento del contrato indemnizará a la propiedad con el pago de una mensualidad por cada año que no cumpla de contrato o la parte proporcional en el caso de que falten unos meses para cumplirlo.

En Renta Garantizada podemos gestionar tu alquiler de principio a fin y resolver cualquier problema relacionado con la finalización de tu contrato de arrendamiento. Contacta con nosotros si tienes cualquier duda o consulta, queremos ayudarte a que tengas un alquiler sin contratiempos.