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8 min Todos los cambios y mejoras que afecten al conjunto de los propietarios deben someterse a una votación. Pero ¿sabes qué mayoría se necesita para que la comunidad de vecinos adopte dichas acciones?

La junta de propietarios, como órgano soberano de la comunidad, está facultada para decidir sobre cualquier asunto de su competencia. Sin embargo, para la realización de una forma legal de determinadas acciones -como cambios o mejoras que afecten a la calidad de vida de los propietarios- deberá someterse a ciertas mayorías en la comunidad de vecinos.

• Este tema de las mayorías suele generar muchas dudas debido, principalmente, al desconocimiento de lo que marca la ley al respecto.
• Todo lo referente a las mayorías exigibles para adoptar una determinada acción dentro de una comunidad de propietarios está recogido en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
• No obstante, en el artículo 10 del mismo cuerpo legal se establecen ciertas actuaciones que, por su carácter obligatorio, no requerirán el acuerdo previo de la junta de propietarios, como las obras de mantenimiento o las destinadas a facilitar la accesibilidad y los actos de división o agregación en casos de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas, etc.

¿Cómo se hace el cómputo de mayorías?

El cómputo de las mayorías se hace dependiendo de si la junta se celebra en primera o segunda convocatoria:

• Primera convocatoria: las mayorías se calculan sobre el total de propietarios que represente, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación.
• Segunda convocatoria: no está sujeta a quórum y el cálculo se hace basándose en el número de asistentes y sus cuotas.

Tipos de mayorías en la comunidad de vecinos

Las mayorías pueden ser de dos tipos:

• Cualificada, que es aquella que se refiere al conjunto de los propietarios tanto si es en primera como en segunda convocatoria.
• Simple, en la que será suficiente con la mayoría de los presentes en segunda convocatoria.

Fuente: https://bit.ly/2GofRnT

Mayorías cualificadas

A) Mayoría de tres quintas partes

Mayoría de tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes del total de cuotas de participación para aprobar propuestas como:

• Establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia o cualquier otro servicio común de interés general, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.
• El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble, como puede ser la colocación de un cartel publicitario en la fachada.
• Establecimiento o supresión de equipos o sistemas que mejoren la calidad energética o hídrica del inmueble. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, será suficiente el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
• Realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles. En estos casos, si las cuotas de instalación exceden del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no está obligado a su pago, incluso si no se le puede privar de la mejora o ventaja.
• Limitar o condicionar el ejercicio de la actividad por la cesión temporal de uso de una vivienda amueblada, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y también para el acuerdo de establecimiento de cuotas especiales de gastos o el incremento en la participación de las cuotas comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 por ciento.

B) Mayoría de un tercio

Mayoría de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación para:

• La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación o adaptación de las existentes.
• Instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables.
• Infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos

Mayoría simple

Se exige mayoría simple para la validez de los demás acuerdos en todas aquellas decisiones no especificadas en la LPH o en los estatutos de la comunidad que no requieran cambios en los servicios ni en los espacios.

Bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que esta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.

1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Unanimidad

Los acuerdos no regulados expresamente en el artículo 17 de la LPH, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirá para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

No se requiere aprobación de la comunidad

Aparte de los incluidos en el artículo 10 de la LPH, como ya se dijo anteriormente, la instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, no requerirá aprobación de la comunidad. Solamente será necesaria una comunicación previa a la comunidad.

El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el titular de la plaza o los interesados directos en la misma.

Requisitos para poder participar en una Junta de propietarios

Conviene recordar, finalmente, algunos requisitos para poder participar en una Junta de propietarios:

• Para poder votar en una junta de propietarios es necesario estar al corriente de pago con los gastos comunitarios.
• Cada propietario tiene solamente un voto, aunque sea propietario de varios locales o viviendas.
• En el caso de las mayorías cualificadas, se tiene presente también la cuota de participación en la comunidad.
• Asimismo, en el caso de las mayorías cualificadas, los propietarios que no asistan a la Junta se computan como votos favorables, salvo que manifiesten su oposición dentro de los treinta días siguientes.

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Mayorías necesarias para la validez de los acuerdos de la comunidad

La Ley de Propiedad Horizontal establece las mayorías necesarias para la validez de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios de las comunidades de bienes en régimen de propiedad horizontal, en función del contenido de dichos acuerdos.

La regulación de estas mayorías se recoge en los artículos 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. En función del contenido de los acuerdos a adoptar se establecen las siguientes mayorías necesarias:

1. Actuaciones obligatorias aun contra la voluntad de todos los propietarios

A tenor del artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, tendrán carácter obligatorio y no requerirán de un acuerdo previo de la Junta de Propietarios, aun cuando comporten una modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos, las siguientes actuaciones, cuando vengan impuestas por las Administraciones Públicas o sean solicitadas por cualquier copropietario:

1. Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
2. Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
3. La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
4. La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
5. Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

2. Actuaciones voluntarias que no requieren acuerdo de la Junta de Propietarios

Bastará la comunicación previa a la Comunidad por parte del propietario o propietarios interesados para la instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que este se ubique en una plaza individual de garage. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma (art. 17.5 LPH).

3. Acuerdos que requieren el voto a favor de un tercio de los propietarios

A petición de cualquier propietario, podrá ser acordada por un tercio de los integrantes de la comunidad que, a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación, la realización de las siguientes instalaciones (art. 17.1 LPH):

1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes.
2. La instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables.
3. La instalación de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
4. El establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el artículo 17.1 LPH, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, cuando vayan a tener un aprovechamiento privativo (art. 17.3 LPH).

4. Acuerdos que pueden adoptarse por mayoría simple

Se requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, para la adopción de los siguientes acuerdos:

1. La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos; todo ello, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b) LPH (art. 17.2 LPH).
2. La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética, acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio, o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 17.2 LPH).
3. Los acuerdos por los que se resuelvan las discrepancias sobre la naturaleza de las obras a realizar (art. 17.10 LPH).
4. Cualquier otro acuerdo para cuya validez la Ley de Propiedad Horizontal no exija una mayoría distinta (art. 17.7 LPH).

5. Acuerdos que requieren una mayoría de 3/5 de los propietarios

Requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación:

1. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos (art. 17.3 LPH).
2. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble (art. 17.3 LPH).
3. El establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el artículo 17.1 LPH, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, cuando no vayan a tener un aprovechamiento privativo (art. 17.3 LPH).
4. Las innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble y no exigibles legalmente (art. 17.4 LPH).
5. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, así como el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%  (art. 17.12 LPH).

6. Acuerdos que exigen la unanimidad de los propietarios

Requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, los acuerdos que impliquen la aprobación o la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, salvo que concurra alguno de los supuestos tasados exceptuados de tal exigencia por la Ley de Propiedad Horizontal (art. 17.6 LPH).

7. Acuerdos que requieren el consentimiento del afectado

Requerirán en todo caso el consentimiento expreso de los propietarios afectados:

1. Las innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble y no exigibles legalmente que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario (art. 17.4 LPH).

Más información sobre las mayorías necesarias para la validez de los acuerdos de la comunidad de propietarios en el texto consolidado de la Ley de Propiedad Horizontal publicado en el BOE.

Consulte las atribuciones y funciones de la Junta de Propietarios de una comunidad en régimen de propiedad horizontal en nuestra página: Funciones de la Junta de Propietarios.

Mayorías necesarias en las reuniones de propietarios

El régimen de acuerdos de la Junta de propietarios viene regulado en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Existen tres tipos de mayoría:

• Unanimidad (100% de propietarios y 100% de coeficientes)
• Mayoría cualificada (mayoría de propietarios y coeficientes)
• Mayoría ordinaria (mayoría de los propietarios asistentes a la Junta)

Acuerdos que requieren unanimidad

Los acuerdos no regulados expresamente en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

Acuerdos por mayoría especial o cualificada

Las mayorías cualificadas son las referidas al total de propietarios, independientemente de que la Junta de propietarios se reúna en primera o segunda convocatoria.

a) Supresión de barreras arquitectónicas, incluida la instalación de ascensor

Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.

1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

b) Establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general

El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

c) Arrendamiento de elementos comunes

El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

d) Acceso a los servicios de telecomunicaciones y aprovechamiento de energías renovables

La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo.

No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal«>LPH, de elemento común.

El establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en los párrafos anteriores, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios.

No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.

e) Nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características

Ningún propietario podrá exigirlas, No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.

f) Punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado

La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.

Acuerdos por mayoría ordinaria

Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

¿Qué mayorías requieren los acuerdos de la comunidad de propietarios? · Noticias Jurídicas

Antes de exponer las mayorías necesarias para que las propuestas más comunes en las comunidades de vecinos se adopten cabe recordar cómo se calculan. En primer lugar, para votar en una Junta es necesario que los propietarios se encuentren al corriente de pago en la comunidad.

Cada propietario supone un voto, de modo que si una misma persona tiene varios locales o viviendas de la comunidad no tenga más poder de decisión en la comunidad que cualquier otro propietario.

Además en el caso de las mayorías cualificadas se añade el requisito de que esos votos representen esa misma mayoría de las cuotas de participación en la comunidad.

Por otro lado, los propietarios que no asisten a la Junta se computan como votos favorables a efectos del recuento de estas mayorías cualificadas exigidas, no así en las decisiones que requieran mayorías simple.

De modo que las decisiones tomadas en Junta de propietarios deben notificarse a los no asistentes, que tendrán el plazo de 30 días naturales para oponerse.

Es por este motivo que normalmente los acuerdos no se ejecutaran hasta que concluye este plazo.

Establecer o suprimir servicios comunes

El establecimiento o supresión de los servicios comunes de interés general para la comunidad, entre los que se encuentran por ejemplo los servicios de portería, conserjería o vigilancia, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Arrendamiento de la vivienda del portero

Una vez que ha prosperado la supresión del servicio de portería, por ejemplo, cabe plantearse qué hacer con ese espacio de la comunidad que era la residencia del portero.

Una opción es el arrendamiento de este elemento común sin uso específico asignado, que según especifica el artículo 17.

3 de la LPH, necesitará el apoyo de una mayoría de tres quintos de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para salir adelante.

De hecho, la realización del arrendamiento no implica la desafectación de este espacio, es decir, con ello no se pretende convertir en privativo el espacio que antes era común, por tanto no requiere que el apoyo a esta medida sea unánime.

Vender la vivienda del portero

Caso distinto sería que la intención de la comunidad fuera vender este espacio en el que vivía el portero.

Los acuerdos que necesitan unanimidad para llevarse a cabo son todos aquéllos que supongan una modificación de las reglas básicas que definen las relaciones entre los propietarios de la comunidad, contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

Por tanto, cualquier acuerdo que afecte a las cuotas de participación de los vecinos, que según establece el artículo 5 de la LPH está determinado en el título constitutivo de la comunidad, requerirá el apoyo unánime de los propietarios.

Cada comunero además de tener la propiedad de su piso o local tiene una cuota de participación sobre los elementos comunes del edificio como pueden ser portales, patios, ascensores, fachadas, escaleras o la portería.

En relación a su cuota de participación los propietarios contribuyen al mantenimiento de estos elementos destinados a uso común y obtienen los beneficios que pudieran generar.

Esto implica que también cualquier alteración de un bien común que suponga un cambio en las cuotas de participación de los propietarios de la comunidad requerirá el apoyo unánime de los mismos.

Volviendo al ejemplo de la venta de la antigua residencia del portero, la desafección de un elemento común para venderlo significa que pasará de ser un elemento común a privativo de quien lo adquiera, perdiendo por tanto los vecinos su cuota de participación sobre dicho bien.

Es decir, esta decisión requerirá el voto unánime de los propietarios ya que con la venta transmitirán al nuevo propietario su cuota de participación sobre la portería, siendo las cuotas de participación de los comuneros un elemento contenido en el título constitutivo.

Convertir un espacio común en trasteros

Como hemos indicado anteriormente cualquier modificación del contenido en el título constitutivo de la comunidad de propietarios ha de ser respaldada por unanimidad.

En el caso de que se pretendiera destinar un espacio común a la construcción de trasteros para que, los propios vecinos o terceros externos puedan adquirirlos privativamente, estaríamos también ante una alteración del título constitutivo, al desafectar un elemento común creando entidades nuevas de las que se pretende transmitir su propiedad. Si fueran los vecinos quienes compraran estos trasteros sus coeficientes de propiedad individuales se incrementarían al añadir los metros de cada trastero a los de su vivienda o local dentro de la comunidad. Lo que en consecuencia supone que sea una medida que tenga que tomarse por unanimidad.

Sin embargo, si no se transmitiera la propiedad de esos trasteros a los vecinos y se mantuvieran como elementos comunes arrendados, o si en vez de hacer varios trasteros se mantuviera un único espacio de uso común en el que guardar por ejemplo las bicicletas de los vecinos, estaríamos ante un supuesto que encaja en lo establecido en artículo 17.

4 de la LPH. Según este precepto, con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se puede adoptar el acuerdo de realizar una nueva instalación.

Sin embargo, si la cuota a pagar por cada propietario, como consecuencia de dicha instalación, excede del importe de tres mensualidades ordinarias, quien se oponga a dicha obra no podrá ser obligada a pagar la misma, ni se modificará su cuota de participación en la comunidad.

Es más si ese propietario disidente desea posteriormente participar de la instalación, deberá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, actualizados con el interés legal del dinero.

Es más, si alguna obra realizada en la comunidad afectara directamente a uno de los vecinos al hacerle inservible para su uso y disfrute algún espacio de la finca, dicho comunero deberá comunicarlo al presidente o administrador antes de que se celebre de la junta, para que se tenga en cuenta que independientemente de que se llegue a la mayoría exigida para que prosperen las obras no podrán hacerse sin su consentimiento expreso.

Instalación de ascensores

A la hora de instalar un ascensor, el proceso es muy similar. Puede acordarse por la comunidad establecer un ascensor porque así lo voten una mayoría simple de los propietarios que a su vez representen la mayoría de cuotas de participación.

Sin embargo, si esta propuesta no obtuviera el respaldo de la mayoría de la comunidad de propietarios, seguiría siendo obligatoria siempre que quien lo hubiera planteado fuera un propietario en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años, puesto que en cualquiera de estos casos en base al 10.2.b) LPH se considera que se trata de una obra de accesibilidad.

En cuanto a si todos los propietarios de la comunidad deben asumir el pago de la instalación de un ascensor, el propio artículo 10.2.

b) LPH especifica que sí siempre que su coste no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, y en caso contrario seguirá siendo una obra obligatoria, pero el coste que exceda de esas doce mensualidades deberá ser asumido por quienes solicitaron su instalación.

Cada propietario deberá contribuir en función de su cuota de participación y la ley no contempla que los propietarios que vivan en la planta baja y no hagan uso del ascensor puedan eludir el pago de su instalación o mantenimiento aunque si podrá recogerse esta exoneración para los propietarios de viviendas o locales en la planta baja en los estatutos de la comunidad.

Instalación de infraestructuras de telecomunicación o de suministro de energía

Entre las medidas que requieren un tercio de los votos de los propietarios que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, están la instalación o adaptación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, de aprovechamiento de energías renovables o para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, como pueden ser la instalación de antenas de televisión, gas natural o placas solares.

En cuanto a quienes asumen el coste de estas instalaciones el artículo 17.1 de la LPH aclara que la comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes sobre aquellos propietarios que no hubieran votado a favor en la Junta.

Lo cual no sólo se refiere a quienes votan en contra sino también a aquéllos que se abstienen. No obstante, sí se deja abierta la puerta a que posteriormente quienes no votaron a favor soliciten el acceso y aprovechamiento a estas instalaciones, abonando el importe que les hubiera correspondido.

Punto de recarga de vehículos eléctricos

La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje y no afecte a espacios comunes, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.

Acuerdos que requieren una mayoría simple

El propio artículo 17.7 de la LPH establece que para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

A diferencia de las mayorías cualificadas, cuando se exige mayoría simple sólo es necesario que la mayoría de propietarios representen la mayoría de cuotas de participación en primera convocatoria mientras que como en segunda convocatoria bastará con la aprobación de la mayoría de los propietarios asistentes a la Junta que además eso sí, representen la mayoría de cuotas de los presentes en la Junta.

Requieren esta mayoría simple todas aquellas decisiones que no afecten a las reglas básicas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, que no supongan cambios en los servicios comunes, ni arrendamientos de espacios de la comunidad, ni la instalación de infraestructuras de telecomunicación o suministro de energía. Dentro de este cajón de sastre podemos encontrar acuerdos tan habituales en las comunidades de propietarios como nombrar y renovar los cargos de la comunidad, aprobar el presupuesto anual de ingresos y gastos, determinar las normas de régimen interior o ratificar la subsanación de los defectos del acta.