Naturaleza juridica de la tacita reconduccion en los arrendamientos

La tácita reconducción se da cuando se termina un contrato de alquiler pero ninguna de las partes interpone un requerimiento para finalizarlo o renovarlo. A efectos prácticos esto supone que el contrato se renueva porque se sobreentiende que, como no se ha dicho lo contrario, ambas partes desean seguir con el acuerdo. 

Así, el contrato expirado pasará a ser el documento sobre el que se renueva el nuevo trato. Por lo tanto, las cláusulas del nuevo acuerdo seguirán siendo las mismas.

En este post vamos a explicar los entresijos de esta norma: qué es, cuándo entra en juego y cómo funciona.

¿Cuándo se da la tácita reconducción en el contrato de arrendamiento?

La tácita reconducción se da 15 días después de que el contrato de alquiler haya finalizado y una vez se hayan agotado todas las prórrogas.

Recordemos que la duración mínima de un alquiler celebrado después del 6/03/2019 es de cinco años si el arrendador es una persona física y siete si es jurídica , más tres años de prórroga (ver cuadro adjunto).

La condición es que el inquilino siga en posesión del inmueble y ninguna de las partes solicite una renovación del contrato para modificar algunas de sus cláusulas o bien su finalización.

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Naturaleza juridica de la tacita reconduccion en los arrendamientosDuración mínima de los contratos de alquiler

Además, la tácita reconducción también entra en vigor si el arrendador no ha avisado al inquilino con 15 días antes de la finalización del contrato la voluntad de renovar o bien de recuperar el inmueble.

Es decir, si el contrato terminaba todas sus prórrogas el día 1 de junio, el 15 de mayo se tendría que enviar un escrito expresando el deseo de finalizar o renovar con el contrato para evitar la reconducción automática.

Así lo expresa el Código Civil:

Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.

Artículo 1566 del Código Civil

¿Es legal?

Sí, es perfectamente legal. Según el Tribunal Supremo (TS), la tácita reconducción a que se refiere el artículo 1566 del Código Civil tiene la naturaleza jurídica de un nuevo contrato de arrendamiento. Es decir, recoge las cláusulas del contrato ya caducado y las renueva en el que se ha generado “automáticamente”.

La única cláusula que no se renueva es la de la duración del contrato. Y aquí es donde suele haber problemas…

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¿Cuánto dura?

La duración de la tácita reconducción depende de lo que estipule el contrato, pero puede durar un año, o bien un mes, o bien un día. Y así hasta el infinito a no ser que el dueño del piso exprese su deseo de cambiar la situación.

La clave se encuentra en la interpretación que le dan los Juzgados al contrato: si en él se estipula que la renta de la vivienda es anual, la tácita reconducción durará un año. Si es mensual, meses. Y si es diaria, días.

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El problema es que son pocos los contratos que establecen la renta por días, meses o años concretamente. De hecho, en la mayoría se establece la renta anual pero se estipula que el pago será mensual

Y aquí viene el error (y el problema), porque los Tribunales pueden interpretar la ley de dos maneras diferentes: o bien fijan la tácita reconducción en un año porque en el contrato figura la renta anual o en unos meses porque en el documento figura la mensual. 

Para aclarar el asunto, la jurisprudencia dice que la duración de la tácita reconducción depende de cómo está estipulada la renta en el contrato y no por cómo se hagan los pagos.

Ejemplo de tácita reconducción

Tenemos como ejemplo el caso real de un arrendador de un local que solicita al arrendatario las mensualidades que le restaban al desestimar un contrato que estaba en tácita reconducción.

Es decir, el arrendatario estuvo en situación de tácita reconducción durante seis meses y antes de llegar al año decide irse, sin embargo el dueño del local le demanda las cantidades que quedaban porque interpreta que el nuevo contrato tácito era de un año.

El demandado alega que la tácita reconducción era mensual porque él pagaba mes a mes, pero los juzgados determinan que era anual porque en el contrato así se estipulaba. En resumen, no importa la forma en la que se abona el alquiler, sino que lo que prevalece es la renta que se estipula en el contrato de la renta. En este caso, el arrendador ganó el caso.

¿Cómo se renuncia a la tácita reconducción?

Para renunciar a la tacita reconducción se debe avisar con 15 días de antelación.  Por otra parte, si aún no se ha entrado en tácita reconducción y lo que se quiere es no renovar el contrato, el dueño deberá avisar al inquilino con cuatro meses de antelación. Y, si el que quiere irse es el inquilino, deberá avisar con dos meses de antelación.

Ahora bien, existe una cláusula en los contratos llamada “renuncia a la tácita reconducción” que el dueño del piso podría incluir en el documento para no tener que estar pendiente de avisar al inquilino. Con esta cláusula, como bien se entiende, el inquilino renuncia a entrar en tácita reconducción y accede a que haya que renovar el contrato o bien abandonar la vivienda. 

Debido a la naturaleza de la cláusula se ha debatido sobre la legalidad de la misma. Si nos fijamos en la Ley de Arrendamientos Urbanos, esta dice en el artículo 6: 

“Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”.

Este artículo nos viene a decir que una cláusula así se consideraría nula. Sin embargo, ha habido sentencias que apoyaban todo lo contrario, y la jurisprudencia al respecto no está muy clara.

La recomendación más cabal es que el propietario se encargue de avisar al inquilino con 15 días de antelación de su deseo de no entrar en tácita reconducción para ahorrarse problemas. Puede ser un engorro, pero siempre es mejor que ir a los Tribunales y esperar que la suerte nos acompañe.

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La conclusión de todo esto es que el propietario, para ahorrarse problemas, debería evitar entrar en tácita reconducción con el inquilino.

No olvidemos que, desde la primera firma del contrato, han podido pasar ocho años.

Esto quiere decir que la situación económica muy probablemente habrá cambiado, y siempre es recomendable ajustar el nuevo acuerdo en función al contexto del momento. 

Tampoco se recomienda establecer una cláusula de renuncia a la tácita reconducción, ya que la ley no es clara al respecto, aunque incluirla o no es una decisión que corresponde tomar al arrendador.

La tácita reconducción y la duración temporal esencialmente limitada del arrendamiento

La ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), regula en su Título II, Capítulo II la duración de los contratos. Se establece como regla general, con base en el art.

1255 del Código Civil (en adelante, CC), que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

Cuando el contrato es de duración inferior a 5 años si el arrendador es persona física, o inferior de 7 años si el arrendador es persona jurídica, la LAU establece dos tipos de prórrogas, la obligatoria del art. 9 y la voluntaria del art. 10.

Una vez finalizado el contrato, sin que las partes hayan comunicado su voluntad de no renovarlo en los plazos previstos, nos redirigimos directamente a la supletoriedad de la norma general de arrendamientos de fincas rústicas y urbanas, concretamente al art.1566 CC, que regula la figura de la tácita reconducción. ¿Qué efectos jurídicos tiene? ¿Es indefinida?

El Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en su sentencia nº 184/2021 de 31 de marzo, recuerda la naturaleza de la tácita reconducción de los contratos de arrendamientos una vez finaliza el plazo del negocio jurídico.

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Hay que partir de la base que la cesión arrendaticia es por tiempo determinado siendo incompatible con el establecimiento de una duración indefinida, porque de entenderlo ilimitado, sería contrario a su naturaleza, y como señala la sentencia de 21 de mayo de 1958, “representaría la transmisión para siempre del uso que se cede, desmembrándolo del dominio, por lo que la delimitación del plazo es esencial en este negocio jurídico”.

La tácita reconducción da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento sin provocar una prórroga o ampliación, generando un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por un consentimiento tácito de los contratantes, manteniendo los pactos que rigieron el primitivo, salvo el plazo de duración. En el nuevo contrato, se extinguen las garantías, y su plazo, es el establecido de forma supletoria por el CC al hacer el precepto remisión a los arts. 1577 y 1581 CC. Indica el Alto Tribunal que “este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante 15 días y del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento”.

El plazo de duración del nuevo contrato de arrendamiento no ha coincidir con el inicial, teniendo en cuenta el pacto de carácter tácito. Para el arrendamiento de predio urbano, el art.

1581 del CC se desprende la duración a que ha de referirse la reconducción, acudiendo a un criterio lógico de fijación de la renta: “se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario”.

¿Pero, se utiliza el plazo en que efectivamente se paga la renta (mensual o anual) o el plazo de fijación global de la renta (por ejemplo, por años al establecerse en el contrato una renta anual, pero el pago de la misma se articula por meses anticipados)?

La sentencia nº 530/2018 de 26 de septiembre resuelve esta cuestión inclinándose, cuando se omite en el contrato la fijación de su duración, por la segunda de las tesis: el plazo de fijación global de la renta.

Es decir, y como señala la sentencia “si se ha establecido en el contrato la renta correspondiente a un año; y tal establecimiento de una cantidad global – que comprende la totalidad de lo que ha de satisfacer el arrendatario durante un año – comporta claramente la voluntad de que sea esa la duración del contrato”.

No es lógico entender que un mero fraccionamiento mensual de una renta fijada anualmente determine que la duración del contrato es mensual.

Conclusiones

  • La tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación, genera un nuevo contrato de arrendamiento perfeccionado por un consentimiento tácito manteniendo los pactos que rigieron el primitivo, salvo el plazo de duración.
  • La duración del contrato es temporal y por tiempo determinado.
  • Cesa, en todo caso, el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.
  • No es un caso de resolución por incumplimiento del arrendatario de las obligaciones resultantes del contrato, que faculte al arrendador que cumple las suyas a exigir el cumplimiento o a promover la resolución del contrato, de acuerdo con lo dispuesto en los arts. 27 LAU y 1124 CC, sino ante la concurrencia de una causa de extinción del contrato por expiración del plazo de su vigencia.

¿Qué es la tácita reconducción?

Si tienes un piso alquilado o un local, termina el contrato de alquiler y las prórrogas y ni tú, ni el propietario, habéis expresado que queréis finalizarlo, el contrato entra en “tácita reconducción”. Te explicamos qué es la tácita reconducción y qué implica.

Qué es la tácita reconducción

La tácita reconducción es un instrumento legal para fijar los plazos de duración del contrato de alquiler, una vez ha terminado y ninguna de las partes ha expresado su intención de finalizarlo. 

La tácita reconducción viene regulada en el código civil.

¿En qué consiste la tácita reconducción?

La tácita reconducción tiene como objetivo establecer las condiciones y plazos del contrato de alquiler en estos supuestos, y tiene la naturaleza jurídica de un nuevo contrato de arrendamiento. 

Si el contrato entra en tácita reconducción, se renueva según lo pactado en el contrato de arrendamiento. Si se pactó una renta anual, la tácita reconducción será de un año más, lo mismo para las rentas mensuales, y las diarias. Y la renta será la misma que se pactó en el contrato. (pudiendo actualizarse con el IPC si se pactó).

En el supuesto en que la renta sea anual pero se acuerde un pago mensual, a pesar de la duda jurisprudencial, se entiende que la tácita reconducción es por años.

Una tácita reconducción es un nuevo contrato

La tácita reconducción, como ya hemos mencionado, tiene la naturaleza jurídica de un nuevo contrato, pero, como la Ley de Arrendamientos Urbanos no contempla este supuesto, está sometido al Código Civil, que sí hace referencia a la tácita reconducción en el artículo 1581.

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Tácita reconducción en el alquiler o arrendamiento

La tácita reconducción es una figura jurídica recogida en el artículo 1566 del Código Civil (CC).

Por tanto, la tácita reconducción no se regula en la Ley de arrendamientos urbanos (LAU).

Qué es la tácita reconducción

La tácita reconducción consiste en el nacimiento de un nuevo contrato de arrendamiento de inmueble una vez que ha concluido el contrato de arrendamiento vigente.

En concreto, tal y como establece el artículo 1566 CC., han de darse dos requisitos para que cuando termine el contrato vigente se genere uno nuevo:

  1. Que al terminar el contrato de arrendamiento vigente el arrendador no realice comunicación alguna al inquilino anunciándole la finalización del contrato y su deseo de no continuar con la relación arrendaticia.
  2. Que, además de lo anterior, el inquilino continúe disfrutando un mínimo de quince días del inmueble arrendado.

La duración del nuevo contrato de arrendamiento

El nuevo contrato que se ha creado de forma automática por tácita reconducción es igual que el contrato de arrendamiento inicial excepto en su duración.

Pero… ¿cuál es la duración del nuevo contrato de arrendamiento?.

Bien, la ley establece un sistema para que no quede duda de cuál es la duración del nuevo contrato.

En concreto, el artículo 1581 CC. establece que la duración del nuevo contrato será:

  • Un año si en el contrato primitivo se fijo el alquiler de forma anual: Ejemplo de ello es cuando en el contrato se estableció algo como «la renta pactada por las partes asciende a la cantidad de 7200 euros anuales, pagaderos por mensualidades anticipadas a razón de 600 euros mensuales». Aunque la forma de pago sea mensual, el arrendamiento se fija por periodo anual y por tanto la duración del nuevo contrato será de un año.
  • Un mes si en el contrato primitivo se fijó el alquiler de forma mensual:  Ejemplo de ello es cuando en el contrato se estableció algo como «la renta pactada por las partes asciende a la cantidad de 600 euros mensuales, a pagar en los …… primeros días de cada mes». En este caso la duración del nuevo contrato será mensual.
  • Un día si en el contrato primitivo se fijó el alquiler de forma diaria:  Ejemplo de ello es cuando en el contrato se estableció algo como «la renta pactada por las partes asciende a la cantidad de 20 euros diarios». En este caso la duración del nuevo contrato será por un sólo día.

Hay una regla especial para los contratos de arrendamiento celebrados entre el 1 de enero de 1985 y el 31 de diciembre de 1994.

En esos casos la tácita reconducción será por tres años (sólo para viviendas, pues nada se dice para locales). Una vez transcurridos los tres años habrá una nueva tácita reconducción si se cumplen los requisitos y, ahora si, por la duración que corresponda a tenor de lo mencionado en los tres puntos inmediatamente anteriores.

Es un nuevo contrato

A pesar de tratarse de un contrato casi igual que el que termina, no es una prórroga del contrato primitivo, sino un nuevo contrato. No se trata del mismo contrato prorrogado, sino de uno nuevo.

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A la finalización de cada uno de estos contratos nacerán sucesivos nuevos contratos por tácita recondución, si no hay comunicación del arrendador anunciando la finalización del contrato, con la duración del contrato que acaba de terminar.

La tácita reconducción aparece regulada como hemos visto en el Código Civil.

Sin embargo, es aplicable a los contratos de arrendamiento regulados bajo la Ley de arrendamientos urbanos (ya sean contratos de vivienda o de local de negocio), ya que la propia ley de arrendamientos urbanos establece que a estos contratos de vivienda o de local se les aplicarán las normas del Código Civil supletoriamente, es decir, cuando la LAU no diga nada al respecto.

Y en esta materia nada contempla la LAU, motivo por el que se van a aplicar las normas del Código Civil relativas a la tácita reconducción.

Y tu… ¿tienes un contrato en situación de tácita reconducción?

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Las figuras de la prórroga y la tácita reconducción en un contrato de arrendamiento urbano: confusiones y distinciones

Expresiones como “reconducción” o “prórroga” del contrato son presentes habitualmente en el redactado de contratos de arrendamiento de vivienda y de sus condiciones anexas, lo que puede generar confusión y ambigüedad entre los conceptos. ¿Son la misma figura? ¿Generan los mismos efectos?

Hay que dejar claro, en primer lugar, que las figuras jurídicas de la prórroga y de la táctica reconducción son figuras diferentes y, por lo tanto, con diferentes consecuencias jurídicas y fácticas. No son lo mismo y responden a finalidades también diferentes, a pesar de que se confunden y se usan incluso como sinónimos en no pocos modelos de contrato de arrendamiento.

La “prórroga”, legal o convencional, parte de la premisa del mantenimiento y pervivencia en el tiempo del contrato de arrendamiento originario. Actúa como mecanismo de elasticidad de la duración del contrato, pero manteniéndose intacto respecto a su original naturaleza.

Cuando el contrato se prorroga, bien por voluntad de los contratantes, bien por ministerio de la ley, la relación contractual se mantiene inalterada, es la misma que cuando se creó, con la única excepción de la duración, que se dilata o prolonga más allá de lo previsto inicialmente.

El plazo por el cual se prorroga dependerá del pacto entre las partes o del que recoja la ley aplicable, lo que trataremos más adelante.

La táctica reconducción, en cambio, parte de la finalización de la duración del contrato y, por lo tanto, de su extinción.

Queda recogida en el artículo 1566 del Código Civil y acontece cuando al acabar el contrato, la persona arrendataria permanece en la vivienda durante los 15 días posteriores a la finalización del contrato, con aquiescencia de la parte arrendadora. El TS se ha pronunciado en la línea que se produce aquí el nacimiento de un nuevo contrato que sustituye el anterior.

Estamos delante, pues, de un nuevo contrato. Ahora bien, como señala el TS,  mantiene las mismas condiciones del contrato anterior extinguido, que coge prestadas. La duración de este nuevo contrato lo abordamos también seguidamente.

Efectos de cada figura

  • Ante la confusión existente entre una figura y la otra, y ante cláusulas contractuales que tratan sobre la expiración de la duración del contrato y los efectos que se derivan, a menudo se insertan ambas figuras de manera indistinta con la voluntad de alcanzar el máximo de supuestos posibles que inciden en la duración del contrato, pensando que así se protegen mejor a los intereses de la propiedad, a pesar de que esté técnicamente poco justificado en el caso concreto.
  • Centrando el foco en contratos de arrendamiento de vivienda, la ley en vigor a día de hoy en el Estado español (Ley de Arrendamientos Urbanos 1994) recoge de forma imperativa (es decir, sin que tenga relevancia aquello que tuvieran pactado los contratantes), que si con un mínimo de un mes de preaviso a la finalización del contrato, ninguno de las dos partes, arrendadora o arrendataria, ha notificado a la otra la denuncia del contrato (es decir, su inequívoca voluntad de no darle más continuidad), éste entrará en prórrogas.
  • El periodo de tiempo durante el cual se extenderá la prórroga depende de la fecha en que se haya firmado el contrato, puesto que la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas modifica la duración mínima de los contratos y de sus prórrogas.

Así pues, si el contrato de alquiler de vivienda se firma entre el 1 de enero de 1994 y el 6 de junio de 2013 (cuando la duración mínima de los contratos de alquiler de vivienda era de 5 años), el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de 3 años, de manera potestativa para la parte arrendataria y obligatoria para la parte arrendadora.  En cambio, si el contrato se firma a partir del 6 de junio de 2013 (cuando la duración mínima de los contratos es de 3 años), la prórroga será de una sola anualidad.

En todo caso, hablamos aquí de prórroga, es decir mantenimiento del contrato ya existente por no haber notificado ninguna de las partes su voluntad de extinguir la relación con un mínimo de un mes antes de la fecha de finalización.

Diferente absolutamente de la situación de tácita reconducción, que como decíamos, supone el nacimiento de nuevos contratos como consecuencia de haber permanecido en la vivienda durante los 15 días posteriores a la finalización del contrato sin denuncia del mismo.

Caso éste en que el contrato se prolongará de acuerdo con los plazos del artículo 1581 del Código Civil en caso de inmueble urbano, es decir, anualmente si la renta está fijada anualmente, mensualmente si la renta se hubiera fijado mensualmente y diariamente si la renta se hubiera pactado diariamente.

Es importante añadir, en cuanto a los plazos en que se reconduce tácitamente el contrato, la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 2018, que confirma la doctrina existente en materia de contratos de arrendamientos que se encuentran en tácita reconducción en los términos previstos en el artículo 1581 CC. Es decir, plazo anual si la renta se fijó en el contrato con el carácter de anual, con independencia de que se abone en períodos mensuales.

Una cosa es cómo se fija la renta (anual, mensual, diaria) y otra el cómo se paga la renta (anual, mensual o diariamente). En sede de tácita reconducción, lo que interesa es el modo en que se fija la renta, no el cómo se paga.

(Actualizado a 10 de octubre de 2018)

Más información:
Artículo Espinet Advocats: ¿Qué es la táctica reconducción?

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Artículos 1.566 y 1.567

  1. La tácita reconducción. Noción

    Es un nuevo arrendamiento sobre la misma cosa por consentimiento presunto de ambas partes que se estima existente por el hecho de la aquiescencia de ambas en la continuación en el disfrute al terminar el arriendo anterior.

    Es interesante subrayar que no se trata de la continuación o prórroga del mismo arrendamiento.

    Sino de uno nuevo pactado de modo presunto, como se desprende la misma expresión legal: reconducción, acción y efecto de reconducir, re-conducir, volver a arrendar, tal expresión, como es sabido, deriva de la palabra latina condueño, integrante de la expresión locado conductio; arrendamiento.

    Se basa, por tanto, en un nuevo consentimiento de las partes presuntamente otorgado para un nuevo arrendamiento de la cosa.

    Albaladejo1 señala las diferencias existentes entre la pórroga y la renovación del arriendo.

    En el primer caso subsiste el mismo contrato con iguales condiciones e igual duración si no se pactó otra y ve confirmado su criterio en Sentencia de 18 febrero 1955, aunque al ser alargada la duración del contrato se extinguen las garantías dadas por tercero sólo para el primer tiempo del contrato, y en este sentido, aunque no tan explícita, las Sentencias de 18 febrero 1955 y 8 julio 1915.

    En contra, E.

    Brioso Escobar2, en base a que -hasta transcurridos los quince días de disfrute de la cosa arrendada con la pertinente aquiescencia y sin requerimiento del arrendador, el nuevo contrato no surgiría, con lo que habría que darle efecto retroactivo al instante de la expiración del anterior una vez pasada esa quincena, mientras que si se considera una prórroga, ésta se produciría desde la finalización de la precedente…-, aunque con ciertas modificaciones como garantías y plazo. Además, se apoya en el artículo 1.567, que estima sería superfluo si hubiese un nuevo contrato, y en el 1.547, por cuanto estima que si fuera un nuevo contrato faltaría la prueba del precio.

    En general, la doctrina española y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, y hasta la más reciente, entiende que hay un nuevo contrato. Por ejemplo, Sentencias de 14 junio 1984, 21 febrero 1985, 20 septiembre 1991 y 15 octubre 1996.

    -La tácita reconducción -dice la S. de 20 septiembre 1991 – no tiene otro significado que prorrogar la relación arrendaticia, mediante la aparición de un nuevo arriendo consentido en forma tácita y con efectos novatorios respecto al primero.-

    -El artículo 1.566 del Código civil -dice la S.

    de 15 octubre 1996- da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento y por nacido (reconducción, consentimiento tácito) otro, que si de ordinario reproduce las características de aquél, no así en cuanto al plazo de duración, pues éste no es el que regía en el contrato inguido, sino que ha de ser siempre, dentro de la teoría de la reconducción, el que señala el artículo 1.581.-

  2. Ámbito

    Se halla extendida la opinión de que la tácita reconducción sólo es aplicable a las fincas rústicas y urbanas.

    Manresa3 excluye expresamente los arrendamientos mineros, e implícitamente parece dar por supuesto que también se hallan excluidos toda clase de bienes que no sean fincas urbanas y fincas rústicas -agrícolas-, en base fundamentalmente a que no puede operarse la reconducción si no es posible tener una base segura para determinar la duración del nuevo contrato. Entiende el autor citado que para saber la duración de la reconducción no hay más que dos criterios: uno, el que respecto de las fincas urbanas contiene el artículo 1.581, notoriamente inaplicable al arrendamiento minero, según él, porque la mina no es una finca urbana; el otro es el que se consigna en el artículo 1.577 para los predios rústicos, inaplicable también, añade, porque, aun cuando la mina para ciertos efectos se considere como finca rústica, salta a la vista que el precepto del artículo 1.577 está dado para fincas que, dentro de las rústicas sean de la clase de las -agrícolas-, así alude a la recolección de frutos, y a que las tierras labrantías estén divididas en dos o más hojas. Considera que la inaplicación de la tácita reconducción a los arrendamientos mineros no es motivo de censura para el Código civil, y tiene justificación en las especialidades del arrendamiento por razón de la naturaleza del objeto sobre que recaen.

    Sin embargo, creo que si la tácita reconducción se apoya en un consentimiento que la ley presume ante ciertos hechos o requisitos que luego examinaremos, debe admitirse para toda clase de arrendamientos en que se puedan dar.

    Albaladejo 4 la cree aplicable tanto al arrendamiento de inmuebles como al de muebles. No es argumento en contra, según él, la rúbrica del Capítulo II, en donde se hallan los artículos 1.566 y 1.567, ya que el Código a todos los preceptos relativos al arrendamiento de cosas los ha colocado (inexactamente) bajo ese epígrafe.

    -Tampoco es argumento -añade- el de que el artículo 1.566 (que recoge la tácita reconducción) remita a los 1.577 y 1.581 para señalar el plazo de duración del nuevo contrato, pues si bien éstos se refieren al arrendamiento de inmuebles, no es menos cierto que valen asimismo para el de muebles.

    Por último, que la tácita reconducción alcance también al arrendamiento de muebles es cosa que se apoya en que el Tribunal Supremo la ha admitido en el arrendamiento de industria (Ss.

    como las de 21 noviembre 1950, 15 diciembre 1953, 4 enero y 18 febrero 1955, 18 febrero 1960, 9 febrero 1967 y 5 mayo 1970), industria (o negocio, o si se quiere empresa o negocio industrial) que, aunque esté radicada en un inmueble, como entidad, en sí no es un bien inmueble, sino mueble.-

  3. Requisitos

    Para que pueda entenderse existente una tácita reconducción se requiere que concurran los siguientes requisitos:

    1. Que haya terminado el contrato

      Es éste un presupuesto básico, más que requisito, para que se dé la figura que estudiamos, que no tendría razón de ser durante el arrendamiento y sí sólo -al terminar el contrato-, como literalmente presupone el artículo 1.566.

      Pero no sólo se da al terminar el contrato inicialmente pactado, sino que puede también darse, si concurren los requisitos, al terminar las sucesivas reconducciones o renovaciones del arriendo. Véanse Sentencias del Tribunal Supremo de 5 mayo 1950 y 15 enero 1915.

      También la de 20 septiembre 1991.

    2. Que no haya habido pacto sobre exclusión de la tácita reconducción

      Tal pacto lo admite la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 marzo 1951.

      La Sentencia del Tribunal Supremo de 31 diciembre 1992 proclama que -la renuncia a la tácita reconducción es eficaz, pues se trata de un derecho concedido al arrendatario conforme a los artículos 1.566 y 1.567 del Código civil, y por ello es un derecho susceptible de renunciabilidad, conforme al artículo 6.

      2 del Código civil, al suponer un nuevo contrato, no darse la concurrencia de terceros posibles perjudicados y no ser un precepto imperativo, sino meramente facultativo, susceptible de ser excluido por el concierto de voluntades a los interesados-.

      Y añade más adelante que una vez finalizado el plazo del arriendo sin que el arrendatario hubiera dejado la finca, la incidencia y aplicación del precepto 1.569.1.º del Código civil es de adecuada corrección legal.

    3. Permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada

      Durante quince días, al menos, después de terminar el arriendo. El artículo 1.566 exige que permanezca el arrendatario -disfrutando quince días de la cosa arrendada-. Debe entenderse como disfrute arrendaticio, es decir, algo más que una mera permanencia en la posesión5.

      En los arrendamientos de temporada, los quince días deben contarse durante el período de la segunda temporada, es decir, que la tolerancia en la posesión arrendaticia se refiere a los quince primeros días de la nueva temporada y no a los días subsiguientes al final de la extinguida (S. T. S. de 2 abril 1980).

      Siendo varios los arrendatarios, puede ocurrir que sólo uno de entre ellos permanezca en el disfrute de la cosa durante quince días después de terminar el arriendo.

      Es frecuente para este caso la opinión doctrinal de que se dará la tácita reconducción, pero sólo con el arrendatario o arrendatarios que hayan permanecido en el disfrute, no con los demás.

      Así, Manresa6 cree que esta solución es bastante clara en el caso de no haber solidaridad entre los arrendatarios; -pero aun en el caso de que haya existido, no debe haber inconveniente en admitirla, si se tiene en cuenta lo que la tácita reconducción significa.

      El contrato primitivo feneció al llegar el día prefijado; la reconducción es un nuevo contrato, según tenemos dicho; por tanto, al fenecer el contrato primitivo termina con todas sus consecuencias y con todo aquello que le es accesorio, entre lo que se encuentra el vínculo de solidaridad, creado en garantía del arrendador.

      De aquí se deduce que en el momento en que la tácita reconducción se opera, es decir, durante el período que dura la permanencia de alguno de los arrendatarios, no cabe ya hablar de solidaridad, porque legalmente dejó de existir. No puede, pues, perjudicar ni aprovechar a otro ex arrendatario lo que una persona, que no está ya ligada con él por relaciones de ninguna especie, haga o deje de hacer-.

      Grego7, criticando análoga opinión de Pacifici Mazzoni, dice que -en este caso se debería ser muy cauto en la admisión de la tácita reconducción, especialmente cuando todos los arrendatarios se hallasen obligados in solidum, en cuanto en tal caso el arrendador vería disminuidas en mucho las propias garantías-.

      Si el arrendatario por cualquier causa (imposibilidad de desalojo o devolución de la cosa dentro de los quince días, enfermedad, etc.) tiene que permanecer en el disfrute de la cosa arrendada por más de quince días, pero no desea la reconducción, debe manifestarlo así al arrendador antes de que transcurran los quince días.

    4. Aquiescencia del arrendador

      La permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa por quince días debe contar con la -aquiescencia del…