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Cuando vivimos en una Comunidad de Propietarios, tenemos obligaciones y derechos que debemos conocer, porque de su cumplimiento se pueden derivar situaciones que nos pueden favorecer o, por el contrario de no cumplirlas nos podemos ver perjudicados en nuestro propio patrimonio.

Quienes venden su propiedad ya sea vivienda, local o garaje, piensan que una vez que ya han vendido, quedan desvinculados totalmente de la Comunidad de Propietarios y de sus obligaciones con esta. Un incumplimiento habitual es la falta de comunicación por el transmitente, del cambio de titularidad de la propiedad.

“…no olvides realizar la notificación del cambio de titular a la Comunidad mediante la presentación de un escrito…”

La obligación a la que nos referimos se encuentra regulada de forma clara en la Ley de propiedad Horizontal, cuando en su articulado dispone que el propietario de un piso o local en régimen de propiedad horizontal tiene la siguiente obligación:

art 9.1.i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Generalmente no se da importancia a esta circunstancia, porque se confía que el nuevo propietario comunicara su posición, lo que realmente ocurre en la mayoría de los casos, si bien nuestro consejo es que no se confíe en ello, pues no siempre ocurre así, y por ello la Ley regula la siguiente responsabilidad subsidiaria del transmitente en caso de incumplimiento:

“Quien incumpliere esta obligación seguirá  respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.”

Tengo que comunicar el cambio de titularidad al vender mi vivienda, me puede afectar

La consecuencia inmediata de tratarse de una deuda solidaria, implica que el antiguo propietario responde de las deudas que contraiga el nuevo propietario, por lo que la Comunidad podrá dirigir su reclamación contra él, sin tener que hacerlo directamente contra el nuevo propietario.

No obstante lo comentado, esto no sería de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 hubieran tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria. En este caso se rompe la responsabilidad solidaria del transmitente.

Lo que pretende esta obligación, es salvaguardar el derecho de la Comunidad de Propietarios a cobrar en tiempo y forma las cuotas de la comunidad posteriores a la venta, de modo que sea el nuevo propietario quien se haga cargo de ellas desde el momento de la transmisión.

Tengo que comunicar el cambio de titularidad al vender mi vivienda, me puede afectar

• No se establece un medio específico de comunicación, por lo que entendemos que con un correo electrónico con confirmación de entrega o respuesta, o cualquier otro medio escrito que permita acreditar la constancia de la recepción por el Secretario, sería suficiente.
• Nuestra recomendación es que si tienes pensado trasmitir tu propiedad, para evitar cualquier sorpresa, no olvides realizar la notificación del cambio de titular a la Comunidad mediante la presentación de un escrito, poniendo en conocimiento del Secretario, la fecha de la venta y a quien se le ha vendido, exigiéndole la fecha y firma de la recepción del escrito como prueba del cumplimiento de esta obligación.
• Esperamos que nuestro post te sea útil y resuelvas las dudas que tengas.

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Obligación de comunicación de cambio de titularidad de inmueble

En las Comunidades de Propietarios no es nada extraño que un propietario de un inmueble que forma parte de la Comunidad transmita la titularidad del mismo y no lo comunique a nadie.

Precisamente por ello, la Ley de Propiedad Horizontal establece una responsabilidad solidaria en cuanto al pago de los gastos comunes entre vendedor y comprador. En concreto, el artículo 9.1.i) dice así:

• Artículo 9.
• 1. Son obligaciones de cada propietario:
• (…)
• i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
• Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
• Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
• La finalidad no es otra que proteger los intereses económicos de la Comunidad, que puede verse en la tesitura de que, por un lado, el anterior propietario deja de pagar las cuotas y no responde a las notificaciones que se le remiten, porque ya no es propietario, y por otro, no puede dirigirse al nuevo propietario porque desconoce que el inmueble se ha transmitido a un tercero.

Si esto ocurre, en virtud de la referida solidaridad entre el propietario anterior y el nuevo propietario, la comunidad puede dirigirse para reclamar el pago de las cuotas contra ambos, o contra cualquiera de ellos, conforme al artículo 1.144 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

1. Es el caso de la SAP de Alicante, Sección 5ª, de 2 de febrero de 2017.
2. Se trataba, en efecto, de una reclamación de cantidad dirigida contra unos propietarios que habían vendido su vivienda a un tercero y no lo comunicaron a la Comunidad.
3. La Sentencia del Juzgado de Instancia estimó en parte la demanda, condenando al pago de la cantidad reclamada, excepto la suma de 34,63 euros que se había devengado con posterioridad a la transmisión de la finca al tercero.
4. La Comunidad recurrió porque entendía que el cambio de titularidad se había notificado después del devengo de tales 34,63 euros, por lo que los demandados (anteriores titulares) debían ser condenados al pago de tal cantidad.
5. La Sala resuelve el recurso de la siguiente manera:

«La cuestión planteada ha sido resulta por esta Secc 5ª en sentencias de 17 de noviembre de 2005, 20 y 28 de octubre de 2010, 13 de marzo de 2013, etc., en las que se decía que el art. 9.1.

i) de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a todo propietario a comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local, de manera que impone a quien incumpliere esta obligación la responsabilidad de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste, no siendo de aplicación tal prevención cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el art. 13 (junta de propietarios, presidente y, en su caso, los vicepresidentes, secretario, administrador, o cualesquiera otros que pudieran establecerse en los estatutos o por acuerdo mayoritario de la junta de propietarios) haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

En el presente caso, no consta dicha comunicación o conocimiento de la transmisión hasta mayo de 2016, por lo que se ha de estimar el recurso interpuesto y condenar a los demandados al pago del total importe reclamado, sin que se deba apreciar que se hubo de ampliar la demanda frente al nuevo titular, ya que tratándose de una obligación solidaria entre el anterior y el nuevo titular, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.144 de la Ley de Enjuiciamiento civil, se puede reclamar a uno o al otro o conjuntamente frente a ambos, a elección del acreedor.»

Así pues, la Audiencia estima el recurso de apelación de la Comunidad, y condena a los demandados a abonar la totalidad de la cantidad reclamada con la demanda (4.275,53 €), más los intereses legales de dicha cantidad (con condena en las costas de primera instancia a la parte demandada, sin imposición de costas de la apelación a ninguna de las partes).

© Fabio Balbuena 2018.

Notificación a la Comunidad del cambio de titularidad

La respuesta es sí. La notificación a la Comunidad del cambio de titularidad de un local o vivienda es necesaria. Sólo de esta manera el vendedor no tendrá la obligación de responder al pago de gastos comunes en el futuro.

Notificar el cambio de titularidad de un local o vivienda a la comunidad, no se hace prácticamente nunca. Esto puede suponer un grave problema para el antiguo titular.

¿Por qué puede suponer un problema no notificar a la Comunidad el cambio de titular?

El incumplimiento de esta obligación, significa que el vendedor tiene que seguir respondiendo de forma solidaria al pago de los gastos comunes que haya después de la transmisión. Así lo indica el artículo 9 (letra i) de la Ley de Propiedad Horizontal:

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Si esta notificación no se realiza, el vendedor sigue siendo el responsable de las deudas que el nuevo propietario contraiga con la comunidad de propietarios.

El carácter de deudor que adopta según la ley, es de carácter solidario.

 Esto significa que la Comunidad puede reclamarle la deuda a él o a él y al nuevo propietario (como así lo considere).

A pesar de que el antiguo propietario es quien tiene que asumir la deuda ocasionada por el nuevo propietario, es importante señalar que éste puede repercutir contra él su devolución.

Excepciones en las que el antiguo propietario no tiene que afrontar deudas futuras:

• Según el último párrafo que se recoge en el artículo 9 (letra i) de la Ley de Propiedad Horizontal si algún miembro de los órganos de gobierno de la Comunidad de Propietarios (junta de propietarios, presidente, secretario o administrador) tienen conocimiento de la transmisión realizada, el antiguo propietario, quedará exento de esa responsabilidad solidaria por deudas futuras.
• Del mismo modo no será de aplicación dicho artículo de la Ley, si el nuevo propietario, hace cualquier acto con la comunidad y se presenta como nuevo titular del piso o local. Tampoco si existen actos notorios de la transmisión, como pueda ser que la comunidad sepa por comunicaciones procesales que el propietario del inmueble es otra persona distinta.

¿Tienes dudas acerca de esta u otras cuestiones relativas a la transmisión de un inmueble? ¡Contáctanos! En NVFincas en Alicante estamos encantados de ayudarte!!

He vendido mi propiedad ¿debo comunicarlo a la Comunidad?

Según establece el art. 9.1.i) de la LPH, será obligación de todo propietario “Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

• Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
• Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.”
• Si leemos el citado precepto legal, parece que no deberíamos tener ninguna duda al respecto, sin embargo y a la vista de las resoluciones judiciales que conocemos, parece que no son pocos los interrogantes que se plantean.
• ¿Cuándo se debe comunicar?

En principio, como señala el citado precepto legal, cada vez que se produzca un cambio de titularidad, por lo tanto, se podría decir que, cualquier transmisión de la propiedad, onerosa o gratuita, deberá ponerse en conocimiento de la Comunidad.

Así se ha pronunciado la sentencia de la AP Salamanca, Sec. 1.

ª, 400/2015, de 29 de diciembre (SP/SENT/842192), que establece la obligación de responder de la deuda por cuotas impagadas tanto los nuevos titulares como los anteriores, al no haber notificado estos a la Comunidad la transmisión de dicho inmueble a través de donación.

No obstante, nos encontramos con supuesto dudoso, ¿qué ha de hacerse en caso de adjudicación judicial? La jurisprudencia esta dividida; la sentencia de la AP Valencia, Sec. 11.

ª, 132/2015, de 4 de junio (SP/SENT/834259), señala que no es obligatoria la comunicación del cambio de titularidad a la Comunidad en los casos de ejecuciones hipotecarias, pues la ejecutada no conoce al adjudicatario de la vivienda, por lo tanto considera que, el citado art. 9.1.i) y la sanción derivada del mismo solo puede ser aplicable a las  transmisiones voluntarias donde, el transmitente tiene pleno conocimiento del nuevo titular y la fecha de la mismas, lo que no necesariamente ocurre en las ejecuciones forzosas. La citada resolución considera que, se determinaría la imposición de una obligación de imposible cumplimiento.

Este criterio no es unánime pues la AP Madrid, Sec. 11.

ª, 270/2012, de 11 de mayo (SP/SENT/690394) considera que, procede la reclamación al anterior propietario al no quedar probado la notificación del cambio de titularidad que se produjo por venta en pública subasta e, igualmente la misma Audiencia en sentencia de 8 de febrero de 2010 (SP/SENT/504685) condena al titular registral al pago  de las cuotas atrasadas impagadas, pues no comunicó a la Comunidad el cambio de titularidad de la vivienda, por adjudicación a una entidad bancaria, ni el cambio de domicilio.

Ahora bien y teniendo en cuenta que una de las excepciones del art. 9.1.

i), es decir el anterior propietario no responderá solidariamente pese a no haber comunicado la transmisión es que la «transmisión resulte notoria» no encontramos con la sentencia de  la AP de León Sec.

1ª, de 14-3-2005 (SP/SENT/69522) que señala que, esta notoriedad debe entenderse cuando el cambio de titularidad no tuvo lugar de modo reservado sino a través de adjudicación al nuevo titular en publica subasta anunciada en los Boletines Oficiales del Estado y de la Provincia.

¿Es necesaria la comunicación en el supuesto de adjudicación ganancial a uno de los cónyuges?

En este caso no se considera una transmisión de la propiedad, así lo señala la sentencia de la AP de Madrid Sec. 9ª de 14-10-2011 (SP/SENT/655776)

¿Quién es el obligado? ¿Qué plazo tiene para hacerlo?

Como vengo señalando, será el transmitente.

Se trata de garantizar el pago a la Comunidad por lo que haciendo recaer la obligación sobre el anterior propietario resulta más seguro, prueba de que se trata de la solución más garantista la tenemos en el régimen de propiedad horizontal en Cataluña, en la primera regulación señalo al comprador o nuevo propietario como obligado, pero tras la reforma del CCCat, e imaginamos conscientes del problema, se cambió y, como en la LPH, la citada obligación es igualmente del que transmite.

Fue es un cambio importante porque la responsabilidad no solo es del comprador, que, por otra parte, ya tiene que responder por «afección real«. De esta manera, habrá dos responsables solidarios, el vendedor que no comunique la transmisión y el nuevo titular, lo que implica, repito, mayor seguridad para la Comunidad.

1. No existe un plazo determinado, pero teniendo en cuenta la sanción impuesta por esta falta de comunicación, aconsejamos que se hagan llegar al Secretario, a la mayor brevedad posible, los datos del nuevo titular para que sea la Comunidad la que se ponga en contacto con él nuevo propietario a los efectos de pedirle, por ejemplo, los datos bancarios o simplemente comunicarle la forma de pago de los gastos comunes.
2. ¿Podrá hacerlo el adquirente?
3. Sin duda, el adquirente podrá y será lo normal que se ponga en contacto con la administración de la que será ya su nueva propiedad, aunque, hay que tener en cuenta que, el transmitente puede no tener constancia de la comunicación y llegado el caso, habrá de probar que esta se ha producido, por lo que, lo aconsejable es no dejar que sea un tercero el que cumpla una obligación que la Ley de Propiedad Horizontal impone al repetido transmitente.

Aunque, como señala la sentencia de la AP Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 48/2012, de 9 de febrero (SP/SENT/662587), no se podrá sancionar al nuevo propietario por el incumplimiento de comunicar el cambio de titularidad.

• ¿A quién se debe remitir la comunicación?
• La LPH señala que deberá hacerse a quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, esta será la forma más segura, pero consideramos que puede hacerse a cualquier órgano de gobierno.
• ¿Cómo debe hacerse?
• La citada notificación debe llegar a la Comunidad, por lo que hay que aconsejar que utilice un sistema con alguna garantía, como, por ejemplo, el burofax, si pudiese a llegar a existir algún problema, pero por regla general un email en el que el secretario/administrador lo conteste como recepcionado, bastará como prueba.

La AP Madrid en sentencia de 18/07/2019  (SP/SENT/1015205) considero que el transmitente mandara un email informando señalando que que no era propietario de los locales no la exime de obligación de pago de las cuotas cuando no acredita la transmisión de la propiedad de los inmuebles.

No obstante, se trata de un caso especifico pues, se hace la comunicación en el año 2017, cuando la deuda ya está liquidada con anterioridad al referirse a cuotas devengadas entre los años 2012 y 2016.

«En esta tesitura era lógico e ineludible que la Comunidad de Propietarios reclamase la deuda (no discutida en cuanto a su naturaleza y cuantía) a quienes venían ostentando la propiedad, a cuyo nombre se giraban los recibos y que eran citados a las Juntas de Propietarios.

De modo que, al ser partes en la relación jurídica entre copropietarios y comunidad, era acertado el considerar a la demandada como legitimada pasivamente»

¿Qué repercusiones puede tener para el vendedor la falta de notificación?

Según lo dispuesto en el citado art. 9.1.

i) de la LPH, el transmitente deberá comunicar al Secretario de la Comunidad este cambio por un medio que pueda tener constancia de los datos del nuevo titular, con la carga de seguir respondiendo de forma solidaria al pago de los gastos habidos con posterioridad a la transmisión, con independencia del derecho de repetir entre las partes

¿Tengo que comunicar el cambio de titularidad al vender mi vivienda?

¿Tengo que comunicar el cambio de titularidad al vender mi vivienda? Es fundamental el conocer las obligaciones y derechos que tenemos al vivir en una comunidad, porque de su cumplimiento se pueden derivar situaciones que nos pueden favorecer o, por el contrario de no cumplirlas nos podemos ver perjudicados en nuestro propio patrimonio.

Cuando un propietario vende su vivienda, local o garaje,  un incumplimiento habitual es la falta de comunicación por el transmitente, del cambio de titularidad de la propiedad, esta comunicación la debes de hacer por escrito.

La obligación a la que nos referimos se encuentra regulada de forma clara en la Ley de propiedad Horizontal, cuando en su articulado dispone que el propietario de un piso o local en régimen de propiedad horizontal tiene la siguiente obligación:

art 9.1.i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

No podemos confiar el que nuevo propietario lo va a comunicar

No siempre el comprador comunica de forma efectiva al administrador la compra de la vivienda, es por lo que el vendedor tiene que notificarlo, en estos casos la Ley regula la siguiente responsabilidad subsidiaria del transmitente en caso de incumplimiento:

“Quien incumpliere esta obligación seguirá  respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.”

El antiguo propietario responde de las deudas

Es importante conoces que el antiguo propietario responde de las deudas que contraiga el nuevo propietario, por lo que la Comunidad podrá dirigir su reclamación contra él, sin tener que hacerlo directamente contra el nuevo propietario.

El artículo 13, indica que esto no sería de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno hubieran tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria. En este caso se rompe la responsabilidad solidaria del transmitente.

• Esta obligación pretende salvaguardar el derecho de la comunidad de Propietarios a cobrar en tiempo y forma las cuotas de la comunidad posteriores a la venta.
• La ley no establece el medio por el cual se tiene que comunicar el cambio de propietario, por lo que entendemos que con un correo electrónico con confirmación de entrega o respuesta, o cualquier otro medio escrito que permita acreditar la constancia de la recepción por el Secretario, sería suficiente.
• Desde Finvisa recomendamos es que si tienes pensado trasmitir tu propiedad, para evitar cualquier sorpresa, no olvides realizar la notificación del cambio de titular a la Comunidad mediante la presentación de un escrito, para este fin, en nuestra web ponemos a disposición de nuestros clientes un formulario intuitivo.

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