Requerimiento de pago del ibi al inquilino

08.10.2022

Impago del IBI como motivo de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento

Requerimiento de pago del ibi al inquilino

Aunque en la práctica inmobiliaria diaria se debata, de manera abstracta, la legitimación para pactar en un contrato de arrendamiento que el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) sea a cargo de los arrendatarios, lo cierto es que el impago de este impuesto sí constituye motivo legítimo a los arrendadores para ejercitar la acción resolutoria por impago de cantidades asimiladas y así lo ha recalcado la reciente Sentencia Tribunal del Supremo del pasado mes de abril (se adjunta).

En este sentido, la sentencia de Pleno de 12 de enero de 2007 declaró como doctrina jurisprudencial que «el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1.ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964«, y esta doctrina se ha reiterado en sentencias de 24 y 26 septiembre, 3 octubre y 7 de noviembre de 2008.

Requerimiento de pago del ibi al inquilino Requerimiento de pago del ibi al inquilino

«Lo cierto es que el impago de este impuesto sí constituye motivo legítimo a los arrendadores para ejercitar la acción resolutoria» (Foto: Economist & Jurist)

Por otra parte, en sentencias de 15 de junio de 2009, recurso nº 2320/2004, y 11 de julio de 2011, recurso nº 642/2008, se ha declarado igualmente como doctrina jurisprudencial:

«[…] que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964». Y en sentencia de 20 de julio de 2011, recurso 352/2009, se reitera la doctrina jurisprudencial de que «el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como cantidades asimiladas a la renta, y su impago es causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964». Esta doctrina es igualmente reiterada posteriormente en la sentencia 749/2015, de 30 de diciembre.

Es decir, una vez pactada dicha obligación en el contrato de arrendamiento, el impago del IBI por parte del arrendatario, debe considerarse como una causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Ahora bien, ello no significa que el arrendatario no pueda acogerse a la enervación, pero ésta no procederá:

Requerimiento de pago del ibi al inquilino

  1. Cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que finalmente el pago no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador.
  2. Cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario cumpliendo los siguientes requisitos: de forma fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llega a conocimiento del arrendatario; refiriéndose a rentas o cantidades asimiladas impagadas; y con, al menos, 30 días de antelación a la presentación de la demanda.

En este sentido, la sentencia 335/2014, de 23 de junio, resolutoria de un recurso de casación por interés casacional en la misma modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, se casó la sentencia recurrida y fijó la siguiente doctrina jurisprudencial: «el requerimiento de pago que se hace al amparo del artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo».

Así pues la sentencia 508/2015, de 22 de septiembre, se pronunció de manera meridianamente clara sobre la interpretación del art. 22.4 LEC y sobre los requisitos del requerimiento de pago a los efectos de impedir la enervación de la acción en el procedimiento de desahucio, con reproducción de la doctrina de la sentencia 302/2014, de 28 de mayo, en los términos siguientes:

«1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

  1. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
  2. Ha de referirse a rentas impagadas.
  3. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.
  4. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario.

  1. Que el contrato va a ser resuelto.
  2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago».

En definitiva, no estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario.

El Tribunal Supremo incide una vez más que según la normativa sobre arrendamientos urbanos, el arrendador puede resolver el contrato por falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario (LAU art. 27.2.a).

Este precepto se aplica igualmente a los supuestos de desahucios por la falta de pago del IBI, pero siempre y cuando en el contrato se pactara que corría a cargo del arrendatario.

También, el requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada que se traslada al arrendatario, debe considerarse la crónica anunciada de un proceso judicial y no puede ni debe pasar desapercibida a los arrendatarios, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es comúnmente sabido que el impago genera la resolución del contrato y el desahucio del inmueble.

Cuadro de legislación

Cuadro de jurisprudencia

  • Tribunal Supremo Fecha: 15/04/2021 Tipo resolución: Sentencia Sala: Primera Número Sentencia: 204/2021 Número Recurso: 2760/2018 Numroj: STS 1366:2021 Ecli: ES:TS:2021:1366

El impago del IBI por el inquilino constituye un motivo legítimo para el desahucio

Requerimiento de pago del ibi al inquilino

En los casos de arrendamiento de vivienda, el impago del recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) por el inquilino constituye un motivo legítimo para el ejercicio del desahucio por el arrendador. En cambio, el casero no está obligado, en el requerimiento previo de pago, a avisar de la resolución del contrato y que, en el caso de realizarse el pago, no se procederá a poner en marcha la acción de desahucio.

Como dicta el Tribunal Supremo en una sentencia, de 12 de abril de 2021, «establece que la comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada; ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente; ha de referirse a rentas impagadas; debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales; y que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada».

¿Qué condiciones debe cumplir la notificación?

El aviso debe respetar el plazo de 30 días y que la comunicación sea fehaciente.

 La sentencia de Pleno del Tribunal Supremo, de 12 de enero de 2007 declaró como doctrina jurisprudencial que «el impago por el arrendatario del IBI, en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1.ª del texto refundido de la LAU de 1964».

¿Cuándo se activa el desahucio?

La activación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta contractual estipulada.

Obligación del arrendatario a pagar el IBI

  • El obligado siempre al pago del IBI frente al Ayuntamiento es el propietario, con independencia de que se acuerde que el pago lo realice el inquilino al propietario. 
  • El IBI se puede cobrar a los arrendatarios de viviendas y locales porque lo permite la Ley de Arrendamientos Urbanos que regula tu contrato de alquiler. 
  • La repercusión del IBI al inquilino según la fecha del contrato 
  • Volviendo a los inquilinos que pagan el IBI. Hay dos grupos: 
  1. Desde el 1 de enero de 1995 es obligatorio el pago en los alquileres que se firmaron antes del 9 de mayo de 1985. Es una obligación legal, no contractual o pactada. Así lo establece la Disposición Transitoria Segunda, apartado 10.2, de la Ley 29/94, de Arrendamientos Urbanos.

    Hay que entender que es obligatorio el abono si lo pide el arrendador, pues el texto dice que éste “…podrá exigir del arrendatario…”. Aunque no lo diga claramente la Exposición de Motivos de la LAU, se compensaba a los propietarios por las exiguas rentas que cobraban.

     

  1. En los contratos de arrendamiento de renta antigua firmados después del 9 de mayo de 1985, y en cualquier contrato de alquiler hasta hoy día, el pago del IBI por el arrendatario está condicionado a que se pacte así en el contrato, según dispone el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

     

Los inquilinos deben tener en cuenta que, si están obligados al pago del IBI legal o contractualmente, no es necesario que el propietario manifieste su voluntad de repercutirles el IBI; basta que se les solicite el pago.  

La prescripción del cobro del IBI al arrendatario 

La prescripción extintiva de derechos se produce por la inacción del acreedor por el plazo establecido. Su efecto es privar a éste del derecho de exigir al deudor el cumplimiento de su obligación. 

El plazo de prescripción del derecho a cobrar el IBI al inquilino lo estableció el Tribunal Supremo en la sentencia de 22 de abril de 2013. Es de 5 años. 

Algunas Audiencia Provinciales fallaban en sus sentencias que el plazo de prescripción era el de las acciones personales del artículo 1964 del Código Civil, que era de 15 años entonces y es de 5 años desde el 7 de octubre de 2015. El Alto Tribunal ya había dicho en otra sentencia, de 12 de enero de 2007, que el plazo para prescribir era el de las obligaciones periódicas del artículo 1966.3ª del Código Civil, el de 5 años. 

Los argumentos eran: 

  • El plazo de prescripción de 15 años era muy largo, mucho más que el plazo de prescripción tributaria, que es de 4 años. Ello podía conllevar que un IBI no cobrado por Hacienda por haber prescrito se pudiera cobrar al arrendatario. También hubiera posibilitado que los propietarios cobraran de golpe 15 años de IBI, con lo que tal situación comportaría para la economía del inquilino. 
  • La periodicidad de pago del IBI es anual, aunque se fraccione, lo que permite equipararlo a la renta, que también se cobra periódicamente. 

Puesto que se han igualado ambos plazos de prescripción, el tema parece haber perdido relevancia, pero no es así en Cataluña. 

La prescripción del cobro del IBI en Cataluña 

El argumento del Tribunal Supremo expuesto sigue siendo válido en Cataluña, donde hay tres plazos de prescripción. Para lo que nos interesa, hay un plazo de prescripción general de 10 años y otro para las prestaciones periódicas anuales o más breves de sólo 3 años (artículos 121-20 y 121-21 C.C.Cat.

), que es el que se aplica a la renta del alquiler (y a cualquier ley vigente, sea estatal sea de ámbito catalán). Por tanto, el plazo de prescripción para cobrar el IBI de cualquier arrendamiento de vivienda o finca urbana sita en Cataluña es de 3 años, no de 5. No importa donde viva el propietario.

 

El cobro del IBI de forma retroactiva 

El IBI sí se puede cobrar de forma retroactiva, mientras no haya transcurrido el plazo de 3 años en Cataluña, 5 en el territorio común, al igual que la renta que el arrendador deja de percibir o no cobra. Los inquilinos deben tener cuidado con esto: que el arrendador no cobre el IBI cada año no significa que renuncie a su abono. 

  1. Lo que no se puede cobrar retroactivamente es  el aumento de la renta, que sólo se puede cobrar a partir del mes siguiente al que se comunica la actualización al inquilino. 
  2. Requerimiento de pago del ibi al inquilinoJuan Carlos Díez
    Administrador de Fincas
  3. Departamento Wealth Management

Quién paga el IBI en el alquiler

Sobre quién paga el IBI en el alquiler (el Impuesto de Bienes Inmuebles, o también conocido como la Contribución) nos lo deja muy claro el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

La norma general: el IBI lo paga el arrendador

Según el mencionado artículo 20.1 LAU., el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) tendrá que pagarlo el arrendador.

Así pues, partimos de que la norma general es que este impuesto lo tiene que pagar el arrendador o propietario, puesto que es un impuesto que recae sobre la vivienda o local, y la vivienda o local es del propietario, no del inquilino.

La excepción: el IBI puede pagarlo el arrendatario (inquilino)

Por tanto, la norma general es que el IBI  lo paga el arrendador o propietario.

Sin embargo el artículo 20.1 de la LAU nos dice que, como excepción a esa norma general, las dos partes implicadas en el contrato de arrendamiento pueden pactar que sea el inquilino quien pague el IBI.

Al igual que es posible que pague este impuesto el inquilino, también es posible que ambas partes compartan el pago al 50% o a cualquier otro porcentaje que quieran pactar (siempre por escrito).

Condiciones para la validez del pacto de pago por el inquilino

De la lectura del artículo 20.1 LAU., se extraen dos condiciones que, si no se cumplen, el inquilino no estará obligado a pagar el IBI.

  1. Pacto por escrito: nos dice dicho artículo que para que el pacto que obliga al inquilino a pagar el IBI sea válido, dicho pacto deberá constar por escrito. El pacto escrito puede haberse producido al realizar el contrato o incluso después.
  2. Determinar el importe anual: además de ser un pacto escrito, en dicho escrito debe constar el importe anual del IBI  a la fecha del contrato. De esta forma el inquilino siempre sabrá cuál es el importe a pagar y no podrá decir que desconocía el importe, que es demasiado alto, etc.

Por lo tanto, si no se dan los dos requisitos anteriores el inquilino no estará obligado a pagarle al arrendador el IBI, incluso aunque lo hubieran acordado verbalmente o por escrito.

Y aún más sobre el IBI

Para terminar, me permito comentarte dos o tres detalles interesantes sobre el IBI en el arrendamiento de vivienda.

En primer lugar, el mismo artículo 20.1 LAU. señala que aunque se pacte por escrito que sea el inquilino quien pague este impuesto, el responsable del pago ante la Administración sigue siendo el propietario.

  • Esto quiere decir que en caso de pacto para que pague el IBI en inquilino, éste está obligado a pagar el recibo (en la forma acordada, es decir, anualmente, mensualmente, etc), pero no está obligado a pagar las sanciones que la Administración haya impuesto al propietario por impago, por retrasos, etc.
  • En segundo lugar, de haberse pactado que el inquilino pague el IBI o una parte de él, esta cantidad pasa a ser «cantidad asimilada a la renta» es decir, que pasa automáticamente a ser causa de resolución del contrato si el inquilino no cumple con su parte y, por lo tanto, causa de desahucio del inquilino del artículo 27 de la LAU.
  • Y en tu caso… quién paga el IBI en el alquiler de tu vivienda o local?

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La acción por falta de pago del IBI requiere que previamente se le haya reclamado dicho impuesto al arrendatario de manera fehaciente · Noticias Jurídicas

La Sala 1.ª del TS, en sentencia de fecha 18 de abril (R.º 2100/2010), reitera la doctrina establecida en su sentencia de 27 de diciembre de 2010, sobre la pretensión de resolución de un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda fundada en el impago de cantidades asimiladas a la renta, como es el IBI.

Por tanto, para que proceda dicha resolución, el arrendador debe reclamar fehacientemente con anterioridad a la presentación de la demanda al arrendatario el pago del IBI, confiriéndose un plazo de treinta días  para que se oponga o acepte, tras lo cual podrá instarse judicialmente la resolución, debiendo acompañarse a la reclamación copia del recibo del IBI para que el arrendatario conozca la causa de la reclamación.

La principal argumentación del TS se contiene en el Fundamento de Derecho que reproducimos a continuación.

“TERCERO.- Motivo único. Infracción del art. 114.1ª del Texto Refundido de la LAU de 1964 en relación con el apartado D) 9 de la Disposición Transitoria tercera de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos Ley 29/1994 en relación con el aparado C) 10.2 de la Disposición Transitoria segunda y art. 24 de la Constitución.

Se alega interés casacional fundado en la existencia de sentencias contradictorias, postulando que se exija la notificación previa a la demanda del IBI, acompañando copia del correspondiente recibo, dándole un plazo para contestar. Se estima el motivo.

Alega el recurrente que concurren sentencias contradictorias de las AAPP sobre los requisitos de notificación del IBI, pues mientras unas entienden que no es necesaria notificación previa, otras exigen dicho requerimiento previo, un plazo para contestar y que se acompañe el recibo del IBI.

Añade que en el presente caso no se efectuó notificación del IBI previa a la demanda. Que en la sentencia que se impugna se declaró que la unión del recibo a la demanda es suficiente a los efectos de notificación y de declaración de desahucio.

El recurrente pretende que se unifique la doctrina de este Tribunal Supremo sobre los requisitos de notificación del IBI, cuando ya consta sentencia sobre el particular, a saber la sentencia de 27 de diciembre de 2010, recurso 894/2007, en la cual se exige un requerimiento fehaciente previo a la demanda para la reclamación del IBI, aplicándole el procedimiento de actualización de renta, sin perjuicio de lo ya dispuesto en los arts. 101 y 106 de la LAU de 1964, sentencia dictada en el ámbito de arrendamiento de vivienda pero que es extrapolable dada la remisión que el apartado D) 9 de la Disposición Transitoria tercera de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos Ley 29/1994 hace al apartado C) 10.2 de la Disposición Transitoria segunda.

Por lo tanto, para la reclamación del IBI será preciso que se reclame fehacientemente con anterioridad a la presentación de la demanda, si lo que se pretende es la resolución del contrato, confiriéndole un término de treinta días al arrendatario para que se oponga o acepte, tras lo cual podrá instarse judicialmente, debiendo acompañarse a la reclamación copia del recibo del IBI, para que el arrendatario conozca la causa de la reclamación. Por tanto, debe estimarse parcialmente el motivo de casación pues en la sentencia recurrida se declaró improcedentemente que bastaba con que la reclamación se efectuase en la propia demanda, postura que provocaría la forzada obligación de enervar la acción por el IBI (art. 440.3 LEC), que podía haberse evitado mediante el pago extrajudicial previo, si hubiese sido requerido e informado previa y documentalmente de su importe. Igualmente ya se habría obligado al arrendatario a usar de la única enervación que le permite la Ley (art. 22 LEC).

Esta Sala asumiendo la instancia declara que todo ello sin perjuicio de mantener la condena al pago del IBI, pues esta Sala acepta que al acompañarse el recibo con la demanda, el demandado ha tenido oportunidad de defenderse y al no constar causa alguna que le exonere de su abono, procede mantener la condena a su pago, pero sin que ello acarree efectos resolutorios, al no haber sido requerido previamente. Estimado parcialmente el motivo, no podemos aceptar la resolución del contrato de arrendamiento por impago del IBI, pues como dijimos no fue requerido previa y fehacientemente de pago, sin embargo consta que al momento de interponerse la demanda, la arrendataria no había abonado el importe de dos mensualidades de renta que consignó cuando se le dio traslado de la demanda, por lo que procede tener por enervada la acción de desahucio.

En conclusión, procede la estimación parcial del recurso de casación, declarando enervada la acción, pues al ser emplazado consignó las rentas adeudadas y no pudiendo otorgarse efecto resolutorio al impago del IBI, al no ser requerido previa y fehacientemente de pago.”

Preguntas frecuentes sobre el IVA en el arrendamiento de inmuebles

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Índice:

La base imponible será la contraprestación, incluyendo cualquier crédito a favor del arrendador, como los gastos de comunidad, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, los gastos de calefacción, agua, luz, obras y otros conceptos que se repercutan por el arrendador al arrendatario.

Sí, ya que se trata de un crédito a favor del arrendador y, por tanto, forma parte de la contraprestación del alquiler.

Consulta DGT V0127-20

El propietario podrá considerar el crédito como incobrable y proceder a reducir la base imponible, con los requisitos del artículo 80.

Cuatro de la Ley 37/1992 (en el caso de un alquiler: haber transcurrido 6 meses o 1 año desde el devengo, instar el cobro al inquilino mediante reclamación judicial o requerimiento notarial, emitir una factura rectificativa en el plazo de los tres meses siguientes y presentar dentro del plazo del mes siguiente el modelo 952 para comunicar a la AEAT la minoración de la base imponible).

  • El enlace al modelo 952 se puede ver en Contenido relacionado que aparece en esta página.
  • Cumplidos estos requisitos recuperarán el IVA repercutido no cobrado del inquilino incluyendo una base imponible y cuota devengada negativas en las casillas 14 y 15 del modelo 303.
  • Para calcular el plazo de emisión de la factura rectificativa y el modelo 303 en que realizar el ajuste puede consultarse la calculadora de plazos de modificación de base imponible y otras rectificaciones:

https://www2.agenciatributaria.gob.es/wlpl/AVAC-CALC/CalculadoraMBIServlet

Información detallada sobre requisitos para recuperar el IVA de créditos incobrables en Contenido relacionado “¿Cómo puedo recuperar el IVA impagado por mis clientes?” .

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