Volver al sistema de reparto fijado en el titulo

Volver al sistema de reparto fijado en el tituloEl problema que planteamos hoy, es el que con más frecuencia se suscita en las juntas de propietarios.

A modo de ejemplo hacemos el siguiente planteamiento:

En una comunidad, las viviendas hacen frente al presupuesto todos por igual pero los gastos relacionados con las plazas de garaje, seguro y administración, lo hacen por coeficiente. ¿Pueden existir dos modos de reparto de los gastos en la misma comunidad?

En nuestra opinión, la solución sería la siguiente:

Lo correcto es que se pague, tal y como se desprende del art. 9.1.e) LPH , conforme a lo establecido en los Estatutos y si éstos no establecen forma de reparto, debe repartirse siempre todos los gastos conforme a la cuota de participación o coeficiente.

Por tanto, no sería correcto repartir unos gastos a partes iguales y otros a coeficiente.

Todos debería serlo conforme a coeficiente tal y como se desprende del citado precepto, salvo que en un momento determinado los Estatutos se hayan modificado e inscrito la modificación en el Registro de la Propiedad establecido una forma de reparto diferente del coeficiente.

En la LPH se establece que cada propietario contribuirá a los gastos generales, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título. art. 9.1.e) LPH .

Puede establecerse otro sistema diferente, por ejemplo, a partes iguales, pero para que el sistema voluntario desplace al legal es necesario que la toma del acuerdo se ajuste a las normas establecidas en la propia LPH. En efecto, el sistema de reparto a partes iguales, es diferente al establecido en el art. 9.1.e) LPH .

Esta forma de distribución, al no ser la contemplada legalmente, necesita para su aplicación o bien que sea la establecida en los estatutos, o bien un acuerdo unánime de la Junta adoptando la misma (art. 17.6 LPH ).

Así las cosas, hay que tener en cuenta que el sistema de distribución de gastos a partes iguales no ha sido inscrito en el registro de la propiedad, por lo que su modificación no altera lo dispuesto en el Registro, es decir, el título o los estatutos, sino tan sólo un acuerdo de junta adoptado anteriormente.

Por todo ello, para volver a aplicar el sistema del coeficiente bastará con que la comunidad adopte un acuerdo mayoritario (art. 17.7 LPH ), dado que se trata de acomodar el régimen de participación de gastos a lo que prescribe la Ley, por muchos años que se haya mantenido el sistema de reparto a partes iguales.

La cuota de participación

  • Cuota de participación de la comunidad y cómo modificarla si no estás de acuerdo
  • Si vives en un régimen de propiedad horizontal te habrás preguntado acerca del significado de la cuota de participación de una comunidad de vecinos.
  • Este concepto resulta un factor determinante tanto en la toma de acuerdos e imputación de gasto entre otros.

La cuota o cuotas de participación vienen establecidas en el Titulo Constitutivo de la Comunidad de Propietarios, documento inscrito en el Registro de la Propiedad, donde se describen todos los elementos del inmueble y su conjunto, tanto los privativos como los comunes, los servicios y servidumbres que existiesen. Igualmente, en caso de que existan, contendrá los Estatutos de la Comunidad los cuales desarrollaran el funcionamiento de la Comunidad.

¿Qué es la cuota de participación en una comunidad de vecinos?

La cuota de participación expresa el valor porcentual expresado en centésimas,  que cada piso o local tiene en relación con el valor del inmueble en su totalidad. Tiene como finalidad servir para ordenar correcta y equitativamente el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones y cargas que derivan del régimen de la propiedad horizontal.

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¿Se puede cambiar la cuota de participación?

Sobre dichas cuotas se establece el  principio de invariabilidad,  el cual impide que una vez fijadas las cuotas en el Titulo Constitutivo puedan ser alteradas, salvo que concurran circunstancias sobrevenidas que justifiquen  su modificación. En todo caso, la modificación de las cuotas requerirá del consentimiento de todos los propietarios del inmueble por constituir un acto de disposición que afecta al derecho de cada propietario.

Los tribunales son muy taxativos a la hora de la interpretación, exigiendo siempre que haya una modificación de las cuotas, que haya unanimidad tanto de votos como coeficientes. En el momento que haya un voto en contra no se puede realizar el cambio de cuotas porque va en contra del título constitutivo (división horizontal) y/o estatutos de la comunidad.

No obstante, cuando las cuotas se hayan fijado incumpliendo los criterios imperativos del artículo 5 LPH, y hayan sido fijadas con error, arbitrariedad o injusticia notoria, podrán ser rectificadas por resolución judicial o por laudo arbitral.

¿Contribuiré siempre al pago de los gastos comunes en igual porcentaje que el indicado en la cuota de participación?

La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 9.1.e, que cada propietario en cumplimiento de sus obligaciones contribuirá en base a la cuota de participación de su inmueble a los gastos generales que sean necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Por lo tanto el criterio para el reparto de los gastos establecido por defecto será por igual porcentaje a la cuota de participación, fijado en el Titulo Constitutivo de la Propiedad Horizontal.

Si bien lo anterior, se trata de la cuota establecida por defecto en la Ley de Propiedad Horizontal, pudiendo el propio Titulo Constitutivo o los Estatutos de la Comunidad establecer otro sistema de distribución de gastos alternativo, como puede ser el pago por igual o exonerar de determinados gastos o grupos de gasto a determinadas propiedades. También podrán ser los propietarios quienes decidan modificar el sistema de reparto de gastos aplicable hasta el momento, debiendo tratarse en un punto especifico del Orden del Día.

Determinar si el acuerdo adoptado supone una modificación del Titulo Constitutivo o de los Estatutos, o por el contrario es un acto de mera administración económico que no supone la modificación del Titulo Constitutivo, será factor determinante tanto para la adopción del acuerdo como para el caso de que posteriormente deseen revocarlo y volver al sistema originario de reparto de gastos.

En cualquier caso, siempre resultará recomendable dirigirte a un especialista que te podrá ofrecer ayuda. Desde Encasa Administración de Fincas del Sur, te ayudaremos a encontrar una solución.

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¿Se puede modificar el sistema de reparto de gastos en una comunidad de propietarios?

El sistema de reparto de gastos de una comunidad de propietarios suele establecerse en el momento de la constitución de la comunidad o en la siguiente reunión.

Tal y como indica la ley de propiedad horizontal, los propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación o de acuerdo con las especialidades fijadas por el título de constitución, los estatutos o los acuerdos de la junta. Es en esas primeras reuniones donde se aplican estos criterios. No obstante, es posible que más adelante, una comunidad de propietarios se plantee poder modificar el sistema de reparto de gastos.

En ese caso, la pregunta que surge inmediatamente es ¿cuáles son las mayorías necesarias para poder modificar el sistema de reparto de gastos establecido?

Para poder responder a esta pregunta, primero debemos aclarar una cuestión capital. Y es saber si la cuota de participación es lo mismo que la cuota coeficiente o de propiedad. Este aspecto es muy importante en la ley de propiedad horizontal en Cataluña al contrario que en la ley de propiedad horizontal estatal. Por ello, vamos a centrarnos en la ley catalana.

En la escritura de obra nueva y división horizontal (título constitutivo) se fija una cuota o coeficiente para cada entidad registral.

Dicha cuota servirá para calcular la parte proporcional de gastos de la comunidad que corresponde a cada entidad, teniendo también en cuenta las posibles especificaciones finales que puedan existir en dicho título constitutivo, o lo que puedan indicar los estatutos, en caso de existir.

También es posible que en esas primeras reuniones la comunidad de propietarios pueda establecer un sistema de reparto de gastos diferente, siempre que se adopte de acuerdo con las mayorías necesarias.

Años más tarde, es posible que una comunidad de propietarios se pueda plantear modificar el sistema de reparto de gastos. Y aquí es donde es importante determinar cuál es la diferencia entre la cuota de participación y la cuota coeficiente, aspecto fundamental para determinar las mayorías necesarias para poder modificar una u otra.

La cuota de participación emana de la cuota coeficiente fijada en el título constitutivo y sirve, como indicábamos, para establecer el sistema de reparto de gastos de la comunidad.

No obstante, así como la modificación de la cuota coeficiente exige el acuerdo de la unanimidad de los propietarios de la comunidad, la modificación de la cuota de participación de forma distinta a lo fijado en el título constitutivo puede efectuarse conforme a las mayorías cualificadas de 4/5 partes de propietarios y coeficientes.

Por lo tanto, en Cataluña la modificación del sistema de reparto de gastos de una comunidad de propietarios puede realizarse mediante un acuerdo de mayorías cualificadas de 4/5 partes. En cambio, en el resto de España se requiere el acuerdo unánime para modificar el sistema de reparto de gastos de una comunidad de propietarios.

Es importante destacar que no es habitual que una comunidad de propietarios modifique el sistema de reparto de gastos establecido inicialmente, salvo que haya un cambio importante como, por ejemplo, la apertura de una puerta en el interior del vestíbulo por parte de un local. En este caso se modifica de facto el sistema de reparto de gastos que elimina la exclusión del local de participar en los gastos de escalera.

Al margen de esta situación excepcional, como indicábamos, no se suele modificar el sistema de reparto de gastos.

Pero en el caso que se plantee esta situación, es más fácil efectuarlo en una comunidad de propietarios de Cataluña que en el resto de España ya que, en la ley catalana, la unanimidad para la adopción de acuerdos está muy restringida a aspectos muy concretos.

En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 y administramos alrededor de 400 comunidades de propietarios en Barcelona y su área metropolitana.

Cada una de ellas tiene establecido un sistema de reparto de gastos en base al título constitutivo, estatutos o posibles acuerdos de reunión.

Y en el caso de plantearse su modificación, aplicamos lo establecido en la ley de propiedad horizontal catalana.

MODIFICACION DEL SISTEMA DE REPARTO DE GASTOS EN UNA COMUNIDAD

La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 9.1.e, que es obligación del propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptible de individualización.

  • Como dice el propio artículo, el criterio de reparto de los gastos que por defecto establece la ley es la cuota de participación fijada en el título para cada finca registral independiente.
  • Ahora bien, deja la puerta abierta para que se instaure otro sistema de distribución de los gastos diferente al del coeficiente previamente asignado.
  • En estos casos, puede ocurrir que el dueño del edificio fije a través del título o de los estatutos de la finca un criterio diferente de forma que, por ejemplo, los gastos se paguen a partes iguales o se excluyan del pago a determinados propietarios.
  •  También puede darse el caso de que sean los propietarios quienes decidan modificar el sistema de reparto de gastos que se venía aplicando hasta ese momento que por defecto era el establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, el del coeficiente
    de participación o el fijado en el título o estatutos.
  • ¿Acto de mera administración o modificación del título?
  • Para llevar a la práctica esta modificación, será necesario incluir un punto en el orden del día de la convocatoria para poder adoptar un acuerdo al respecto.
  • En este punto, la doctrina se encuentra dividida toda vez que la discrepancia versa en determinar si la modificación del reparto de gastos constituye una modificación del título o debe ser considerada como un acto de mera administración.

En el primer caso, cuando la intención es modificar el sistema de reparto del gasto bien porque se modifique el título o los estatutos o bien porque se haga así constar expresamente, en virtud del artículo 17.1 de la LPH el acuerdo deberá aprobarse por la unanimidad de los propietarios.

  1. Por el contrario, si entendemos que este acuerdo constituye un acto de mera administración de carácter económico anual que no implique la modificación de las cuotas del título, el acuerdo podrá adoptarse por mayoría simple.
  2. Determinar si el acuerdo supone una clara manifestación de modificación del título o los estatutos o un acto de mera administración es importante para concretar qué mayoría es necesaria para el caso de que los propietarios deseen revocar dicho acuerdo y volver al sistema originario de reparto de gastos.
  3. Doctrina jurisprudencial: Así, adoptado el acuerdo, pueden darse dos circunstancias:
  4. • Que el acuerdo se eleve a Escritura Pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad con la finalidad de modificar formalmente las cuotas establecidas en el título o estatutos o manifieste que ésta es la clara voluntad de los propietarios siendo en ambos casos necesaria la adopción del acuerdo por unanimidad.
  5. • Que el acuerdo se apruebe y se aplique el nuevo sistema de distribución del gasto para uno o varios ejercicios económicos.
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En el primer caso, para volver al sistema anterior será necesario un nuevo acuerdo al respecto igualmente por unanimidad. Cuestión diferente, y de ahí el objeto de controversia en la doctrina actual, es saber qué mayoría es necesaria para adoptar el acuerdo y volver al sistema de reparto anterior al acuerdo que no fue inscrito.

 Aunque exista una parte de la doctrina que considere que si el acuerdo fue adoptado por la unanimidad de los propietarios la misma mayoría sería necesaria para adoptar el acuerdo para volver al sistema originario, por el contrario otro sector doctrinal en el que apoyo este artículo, considera que este acuerdo no supone una clara manifestación de voluntad de cambio de las normas del título o estatutos sino más bien un acto de mera administración aplicable al presupuesto anual que puede irse renovando o no de año en año.

Por ello y, en base a este criterio, para “retornar” al sistema de cuotas no será necesario adoptar un acuerdo al respecto por unanimidad siendo suficiente la simple mayoría.

Son varias las sentencias del Tribunal Supremo las que apoyan esta tesis. A modo de ejemplo la Sentencia de 22 de mayo de 2008 que establece que “La cuota de participación en los gastos, establecida en el Título Constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según lo establecía el art. 16.

1 de la Ley de Propiedad horizontal 49/1960 en su redacción original, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación-que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo-, cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios”.

  • El acuerdo de modificación del reparto de gastos no se puede entender de forma tácita como una modificación del título salvo que expresamente así se acuerde, en cuyo caso, sí sería necesaria la adopción del acuerdo por unanimidad.
  • Así lo establece la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 1 de diciembre de 2006 “(…) desconoce la Sala cuáles fueron los criterios que el propietario único del edificio tomó en cuenta a la hora de señalar las respectivas cuotas, pero lo que no ofrece duda es que cualquier alteración de las mismas, por lo que comporta la modificación del título, precisa de los mismos requisitos que para su constitución… y que, en este caso, ni siquiera se ha solicitado formalmente por escrito la correspondiente modificación estatutaria…”.
  • “Cuando el cambio del sistema de reparto de gastos constituya una modificación del título, el acuerdo deberá ser unánime”
  • “Si el acuerdo constituye un acto de mera administración, podrá adoptarse por mayoría simple”.

La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 9.1.e, que es obligación del propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptible de individualización.

  1. Como dice el propio artículo, el criterio de reparto de los gastos que por defecto establece la ley es la cuota de participación fijada en el título para cada finca registral independiente.
  2. Ahora bien, deja la puerta abierta para que se instaure otro sistema de distribución de los gastos diferente al del coeficiente previamente asignado.
  3. En estos casos, puede ocurrir que el dueño del edificio fije a través del título o de los estatutos de la finca un criterio diferente de forma que, por ejemplo, los gastos se paguen a partes iguales o se excluyan del pago a determinados propietarios.
  4. También puede darse el caso de que sean los propietarios quienes decidan modificar el sistema de reparto de gastos que se venía aplicando hasta ese momento que por defecto era el establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, el del coeficientede participación o el fijado en el título o estatutos.
  5. ¿Acto de mera administración o modificación del título?

Para llevar a la práctica esta modificación, será necesario incluir un punto en el orden del día de la convocatoria para poder adoptar un acuerdo al respecto.

En este punto, la doctrina se encuentra dividida toda vez que la discrepancia versa en determinar si la modificación del reparto de gastos constituye una modificación del título o debe ser considerada como un acto de mera administración.

En el primer caso, cuando la intención es modificar el sistema de reparto del gasto bien porque se modifique el título o los estatutos o bien porque se haga así constar expresamente, en virtud del artículo 17.1 de la LPH el acuerdo deberá aprobarse por la unanimidad de los propietarios.

Por el contrario, si entendemos que este acuerdo constituye un acto de mera administración de carácter económico anual que no implique la modificación de las cuotas del título, el acuerdo podrá adoptarse por mayoría simple.

Determinar si el acuerdo supone una clara manifestación de modificación del título o los estatutos o un acto de mera administración es importante para concretar qué mayoría es necesaria para el caso de que los propietarios deseen revocar dicho acuerdo y volver al sistema originario de reparto de gastos.

  • Doctrina jurisprudencial: Así, adoptado el acuerdo, pueden darse dos circunstancias:
  • • Que el acuerdo se eleve a Escritura Pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad con la finalidad de modificar formalmente las cuotas establecidas en el título o estatutos o manifieste que ésta es la clara voluntad de los propietarios siendo en ambos casos necesaria la adopción del acuerdo por unanimidad.
  • • Que el acuerdo se apruebe y se aplique el nuevo sistema de distribución del gasto para uno o varios ejercicios económicos.
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En el primer caso, para volver al sistema anterior será necesario un nuevo acuerdo al respecto igualmente por unanimidad. Cuestión diferente, y de ahí el objeto de controversia en la doctrina actual, es saber qué mayoría es necesaria para adoptar el acuerdo y volver al sistema de reparto anterior al acuerdo que no fue inscrito.

 Aunque exista una parte de la doctrina que considere que si el acuerdo fue adoptado por la unanimidad de los propietarios la misma mayoría sería necesaria para adoptar el acuerdo para volver al sistema originario, por el contrario otro sector doctrinal en el que apoyo este artículo, considera que este acuerdo no supone una clara manifestación de voluntad de cambio de las normas del título o estatutos sino más bien un acto de mera administración aplicable al presupuesto anual que puede irse renovando o no de año en año. Por ello y, en base a este criterio, para “retornar” al sistema de cuotas no será necesario adoptar un acuerdo al respecto por unanimidad siendo suficiente la simple mayoría.

Son varias las sentencias del Tribunal Supremo las que apoyan esta tesis. A modo de ejemplo la Sentencia de 22 de mayo de 2008 que establece que “La cuota de participación en los gastos, establecida en el Título Constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según lo establecía el art. 16.

1 de la Ley de Propiedad horizontal 49/1960 en su redacción original, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación-que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo-, cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios”.

  1. El acuerdo de modificación del reparto de gastos no se puede entender de forma tácita como una modificación del título salvo que expresamente así se acuerde, en cuyo caso, sí sería necesaria la adopción del acuerdo por unanimidad.
  2. Así lo establece la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 1 de diciembre de 2006 “(…) desconoce la Sala cuáles fueron los criterios que el propietario único del edificio tomó en cuenta a la hora de señalar las respectivas cuotas, pero lo que no ofrece duda es que cualquier alteración de las mismas, por lo que comporta la modificación del título, precisa de los mismos requisitos que para su constitución… y que, en este caso, ni siquiera se ha solicitado formalmente por escrito la correspondiente modificación estatutaria…”.
  3. “Cuando el cambio del sistema de reparto de gastos constituya una modificación del título, el acuerdo deberá ser unánime”-
  4. “Si el acuerdo constituye un acto de mera administración, podrá adoptarse por mayoría simple”.
  5. “Cuando el cambio del sistema de reparto de gastos constituya una modificación del título, el acuerdo deberá ser unánime”-
  6. “Si el acuerdo constituye un acto de mera administración, podrá adoptarse por mayoría simple”.

VECINO CONSULTA A ESTE DESPACHO SI EL HECHO DE QUE EN SU COMUNIDAD SE VENGA ABONANDO LAS CUOTAS DESDE SU CONSTITUCION, TODOS DE FORMA LINEAL, EN LUGAR DE SER POR COEFICIENTES, SI TAL HECHO LES VINCULA COMO ACUERDO TACITO, ES DECIR, SI PUEDEN IR EN CONTRA SUS PROPIOS ACTOS Y NECESITAN LA UNANIMIDAD PARA CAMBIAR EL SISTEMA A COEFICIENTES – Lomeña Abogados

La cuestión suscitada a este despacho es verdaderamente interesante. Unos copropietarios que llevan abonando las cuotas desde hace mas de 30 años de forma lineal porque asi lo acordaron entre todos pero,  SIN QUE DICHO ACUERDO COMO TAL, CONSTE EN ACTA.

Y creemos que aquí está la diferencia.

Si ese acuerdo estuviera recogido en acta, existe mucha jurisprudencia que mantiene que para volver a cambiar el sistema de pago se requiere la unanimidad es mas, este despacho ha defendido y mantenido habiendo obtenido respuesta favorable del juzgado.

La cuestión aquí es distinta. Todos deciden abonar linealmente pero no lo recogen en acta, si bien, asi llevan mas de 30 años y ahora los vecinos “nuevos” de los pisos mas pequeños quieren cambiar el sistema de pago a coeficientes. Si llevan asi mas de 30 años ¿ les vincula dicho acuerdo tacito? La respuesta es que no.

En régimen de propiedad horizontal, esta Sala ha declarado con reiteración (SSTS 3 de septiembre y 16 de noviembre 2004; 22 de mayo de 2008 y 7 de marzo 2013) que la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido, por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual, a veces, no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los gastos, que es precisamente «lo especialmente establecido» mencionado en el precepto, y que, aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior.

Como precisa la sentencia más reciente de 7 de marzo de 2013 «el hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación del mismo»

En definitiva, Dos recientes sentencias del Tribunal Supremo reiteran y fijan su doctrina sobre estas cuestiones. 

El hecho de venir pagando los gastos a partes iguales no vincula a los propietarios ni se les puede aplicar la teoría de los actos propios

La sentencia del Tribunal Supremo de  25 de febrero de 2020 declara que el hecho de que los propietarios no hubieran impugnado acuerdos anteriores en los que se establecían las cuotas lineales o iguales, NO ES VINCULANTE.

Jesus Manuel Pozas Martinez

Abogado 1.596 ICAJ