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Aunque obtengamos el permiso del Ayuntamiento para la realización de obras en nuestra vivienda, debes saber que el art. 7.1 de la Ley de propiedad Horizontal establece que, cuando las obras afectan a elementos comunes del inmueble, el propietario necesita también la autorización de la comunidad de propietarios.

“El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.

Es el caso de la apertura de ventanas o de la realización de cerramientos. Así pues, el hecho de que las obras realizadas hayan obtenido la licencia municipal no resulta vinculante para la comunidad de propietarios.

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¿Cómo pedir la autorización de obras en una comunidad de propietarios?

Siendo necesaria la unanimidad de la Junta de Propietarios para adoptar acuerdos que impliquen cualquier alteración de las zonas y elementos comunes por constituir una modificación del Título Constitutivo de la Comunidad. Si los propietarios muestran su desacuerdo, las obras no podrán realizarse.

Por lo general, este tipo de situaciones suelen ser fuente de conflictos vecinales que alteran la convivencia vecinal.

Por eso, lo mejor que podemos hacer antes de llevar una obra de este tipo en nuestra vivienda es intentar convencer al resto de propietarios para que voten de manera favorable en la Junta, de la manera más amistosa y pacífica que sea posible, evitando así conflictos que no llevan a ninguna parte, que no ayudan a resolver la situación y que lo único que consiguen es perjudicar la convivencia de cara al futuro.

Si no se pide la autorización de obras a la comunidad de propietarios y las modificaciones de llevan a cabo sin consenso, cualquier propietario puede impugnar la obra, incluso aunque ya esté finalizada.

Si es necesario acudir a los Tribunales y la comunidad gana, el infractor puede quedar obligado a devolver la vivienda y los elementos comunes del edificio a su estado originario y a cargar con los gastos que sean necesarios para ello.

¿Cuándo se necesita la autorización de obras en una comunidad de propietarios?

Siempre que vayas a realizar cualquier tipo de obra, reforma, construcción u otro tipo de actuación en un bloque de pisos es necesario contar con la autorización de obras de la comunidad de propietarios, requiriéndose antes de la ejecución de las mismas en la mayor parte de los casos. Siendo necesaria también si se van a realizar actividades nuevas en el mismo o se va a cambiar el uso de la vivienda.

No obstante, no es necesario obtener este permiso cuando lo que se quiere es cambiar el suelo, pintar, reemplazar instalaciones de saneamiento, alicatar paredes o sustituir instalaciones de calefacción, electricidad y agua dentro de la vivienda que no afecten a los elementos comunes y que no perjudiquen los derechos de otro propietario.

Así pues, mientras que las obras menores que no conlleven una alta dificultad técnica y que tengan una escasa entidad económica y constructiva quedan fuera de la autorización cuando no afecten al conjunto estructural o a las condiciones de seguridad y habitabilidad del inmueble, cuando se trata de obras mayores que modifican elementos comunes del edificio, el conjunto estructural o las condiciones de seguridad si se necesita la autorización de obras en una comunidad de propietarios.

Cambiar ventanas… ¿sin pedir permiso?

¿Vas a hacer reforma en tu hogar? ¿Estás pensando en cambiar tus ventanas? En ese caso, es necesario que tengas en cuenta que existen determinadas obras que deben ser aprobadas por tu comunidad de vecinos…

En Venakal estamos a tu disposición para resolver cualquier duda y asesorarte en tu elección. Te animamos a consultar nuestro blog y tomar nota de los permisos necesarios para tu obra.

Si bien cambiar las ventanas de tu hogar con profesionales no tiene por qué suponer ningún problema, es importante tener en cuenta que este aspecto de tu hogar se considera elemento común de la vivienda.

Así lo indica el artículo 396 del Código Civil. Por tanto, si tienes interés en sustituir tus ventanas, debes de contar con la autorización de tu Comunidad.

Hay que señalar que, según la Ley de Propiedad Horizontal, este elemento no puede ser modificado a voluntad del propietario.

Recientemente, la sección de Vivienda del digital 20 Minutos publicaba una práctica recopilación con los pasos a seguir al modificar tus ventanas. En ella se indican los permisos necesarios, así como los aspectos a tener en cuenta. Desde Venakal hemos querido compartir esta información con el fin de que sea de utilidad para nuestros clientes.

¿Qué se necesita para cambiar las ventanas?

De forma concreta, son dos los permisos necesarios. En primer lugar, es vital solicitar una licencia de obra mayor, además de la ya mencionada autorización de los vecinos propietarios dentro del inmueble, que han de aprobarlo en una junta.

Hay que tener en cuenta la necesidad de unanimidad; en otras palabras: si un solo vecino se posiciona en contra, esta no podrá llevarse a cabo.

Pero ¿cómo se solicita la licencia de obra mayor? Es necesario obtenerla en el ayuntamiento correspondiente, donde se indicará la necesidad de autorización para cambio de ventanas.

Junto a esa petición, será necesario adjuntar a un impreso oficial una imagen de la fachada, un esquema de cerramiento y de presupuesto y el certificado de autorización de la comunidad de vecinos. Habrá que justificar además el pago de impuestos correspondientes a obras e instalaciones.

¿Qué hay que tener en cuenta?

Siempre hay que tener en mente que se puede recibir una negativa, en especial si el aspecto no casa con el del resto de la fachada. De hecho, en la mayoría de los casos la solicitud será rechazada si se altera la estética exterior de la vivienda. También será una traba vivir en un edificio antiguo que tenga valor patrimonial, monumental o histórico. No obstante, no todo es malo: si la obra está dirigida a mejorar la eficiencia del piso y no se modifica el aspecto exterior, el sí está prácticamente asegurado. Ante todo, recuerda: es de vital importancia consultar y pedir los permisos necesarios y negociar con los vecinos en caso de una negativa inicial. Además, ten siempre presente el respeto al resto de propietarios y el bien común, incluyendo la uniformidad en el aspecto de la fachada.

Puedes consultar el artículo completo aquí.

¿Tengo que pedir permiso para cambiar las ventanas de mi piso?

Tarde o temprano, todos nos planteamos una reforma en nuestro domicilio. Cambiar las ventanas es una de las prácticas más comunes, pero ¿hasta qué punto es necesario pedir permiso para ello?

El primer punto a tener en cuenta, tal y como aclara el experto Francisco Sevilla, de Mundo Jurídico, es la característica de las ventanas como elemento común de la vivienda, según recoge el artículo 396 del Código Civil, donde también se incluyen los revertimientos exteriores, los cierres, los muros de carga o las vigas.

Esa característica hace que, según la Ley de Propiedad Horizontal, las ventanas no puedan ser sustituidas, variadas o modificadas por la voluntad del propietario; para poder cambiarlas, es necesaria la autorización previa de la Comunidad, que ha de aprobarlo de forma unánime.

De forma concreta, son dos los permisos necesarios.

En primer lugar, es vital solicitar una licencia de obra mayor, además de la ya mencionada autorización de los vecinos propietarios dentro del inmueble, que han de aprobarlo en una junta. Hay que tener en cuenta la necesidad de unanimidad; en otras palabras: si un solo vecino se posiciona en contra, esta no podrá llevarse a cabo.

Pero ¿cómo se solicita la licencia de obra mayor? Es necesario obtenerla en el ayuntamiento correspondiente, donde se indicará la necesidad de autorización para cambio de ventanas.

Junto a esa petición, será necesario adjuntar a un impreso oficial una imagen de la fachada, un esquema de cerramiento y de presupuesto y el certificado de autorización de la comunidad de vecinos.

Habrá que justificar además el pago de impuestos correspondientes a obras e instalaciones.

Para cambiar las ventanas hacen falta permisos tanto de la Comunidad como del Ayuntamiento.

Siempre hay que tener en mente que se puede recibir una negativa, en especial si el aspecto no casa con el del resto de la fachada. De hecho, en la mayoría de los casos la solicitud será rechazada si se altera la estética exterior de la vivienda.

También será una traba vivir en un edificio antiguo que tenga valor patrimonial, monumental o histórico. No obstante, no todo es malo: si la obra está dirigida a mejorar la eficiencia del piso y no se modifica el aspecto exterior, el sí está prácticamente asegurado.

Ante todo, recuerda: es de vital importancia consultar y pedir los permisos necesarios y negociar con los vecinos en caso de una negativa inicial. Además, ten siempre presente el respeto al resto de propietarios y el bien común, incluyendo la uniformidad en el aspecto de la fachada.

La modificación elementos comunes en propiedad horizontal

La modificación elementos comunes puede ser impugnada en los tribunales cuando se haga de forma unilateral y no cuente con la autorización de la comunidad de propietarios. Esto se debe hacer rápidamente para que el tiempo no haga irreversible la situación y esta se consolide.

La modificación de elementos comunes Ley de Propiedad Horizontal establece un acuerdo unánime de los propietarios que tiene que ser manifestado en Junta de Comunidad de Propietarios. Pero esto no aplica para cualquier tipo de modificación, por ello hay que analizar cada caso en particular

¿Qué son los elementos comunes?

Los elementos comunes se encuentran definidos en la Resolución de la DGRN con fecha 14 de abril de 2015. En donde se señala que son todas aquellas áreas que integran un edificio que sin las cuales no podría subsistir.

Estas áreas son para el uso y aprovechamiento de todos los copropietarios y residentes de un edificio. Las cuales son necesarias para el buen uso y disfrute de las áreas privativas del edificio.

Los elementos comunes pertenecen a todos los sean propietarios de los elementos privativos mediante un sistema de cuotas. Las cuales son atribuidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal a todos los propietarios.

En este documento se establece que la disposición y todos los actos de administración que puedan afectar a los elementos comunes deben ser autorizados por los propietarios. Esto se hará según lo previsto en la Ley de propiedad horizontal.

Los elementos comunes según el artículo 396 del Código Civil

Los elementos comunes están definidos en el artículo 396 del Código Civil, el cual dice: que serán todos los que no se encuentran comprendidos en los límites de la propiedad de cada local o piso.

Los cuales no sean de uso exclusivo a un propietario individual, ni los que se encuentren fuera del espacio privativo que hayan sido asignados expresamente al propietario en el título.

Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

• Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
• En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
• Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados
• Artículo 396 del Código Civil

Los elementos comunes en un edificio son:

Los elementos estructurales, entre ellos se encuentran los muros de carga, los forjados, los pilares y las vigas.

Las cubiertas, las cimentaciones, el suelo y vuelo, cimentaciones y cubiertas. El uso y disfrute de las fachadas con terraza es privativo, pero el suelo es considerado un elemento común, debido a que cubre el piso de abajo.

Las fachadas que tienen revestimientos exteriores de balcones, ventanas y terrazas incluida la configuración o imagen. Con sus elementos de cierre y sus revestimientos exteriores.

Los corredores, las escaleras, las porterías, foso, los pasos, el portal, los muros, pozos, los patios. También los recintos destinados a instalaciones comunes, contenedores, depósitos, ascensores, telefonías o a otros servicios hasta los que sean de uso privativo.

Las instalaciones y los ascensores, las canalizaciones y conducciones para el suministro de agua y para el desagüe. Las que sirven también para el suministro de electricidad o gas y hasta para el aprovechamiento de la energía solar.

El aire acondicionado, las canalizaciones y conducciones de agua caliente sanitaria, ventilación, calefacción o evacuación de humos. Las instalaciones que sirven para la prevención y detección de incendios.

Las instalaciones de seguridad del edificio y de portero electrónico, al igual que las de antenas colectivas. También son elementos comunes las instalaciones para los servicios de telecomunicación o audiovisuales hasta la entrada de las áreas privativas.

Las áreas de servidumbres y todos aquellos elementos jurídicos o materiales que por su destino o naturaleza sean indivisibles.

¿Qué es la modificación de elementos comunes?

La modificación de los elementos comunes se encuentra regulada en la Ley de Propiedad Intelectual. El artículo 7.1 de esta misma ley establece que el propietario de cada local o piso puede realizar modificaciones de sus elementos privativos.

Estas modificaciones pueden ser en los servicios, instalaciones o elementos arquitectónicos, pero solo cuando no alteran o perjudican la seguridad del edificio. Tampoco perjudican su configuración, estructura general o estado exterior ni los derechos de otro propietario.

Para realizar la modificación de elementos privativos tendrá que notificar previamente sobre las obras a la persona que represente a la comunidad. En otro apartado del mismo artículo se hace referencia a los elementos comunes, donde se establece que no se podrán hacer modificaciones.

En caso de que se advierta que deban realizarse reparaciones urgentes deberá comunicarlo de inmediato al administrador o a la persona que represente a la comunidad. Cualquier alteración elementos comunes propiedad horizontal debe acordarse en Junta de Propietarios con el quórum legal establecido.

El quórum modificación elementos comunes para la toma de estas decisiones se encuentran establecidas en la Ley. En caso de que no se complete dicho quórum, el acuerdo sólo será nulo si es impugnado en el plazo establecido.

Para realizar una modificación de elementos comunes es necesario saber si va a ser realizado por un vecino o es la comunidad. Porque si todos los propietarios están de acuerdo en que ese vecino realice la modificación y está cumpliendo con lo establecido en la ley no habrá problemas.

La modificación de los elementos comunes no la puede hacer ningún propietario sin contar con la autorización de la comunidad. En caso de no contar con el permiso correspondiente no deberá continuar con la modificación de elementos comunes comunidad de propietarios.

¿Qué obras pueden ser consideradas como modificación de elementos comunes?

Las modificaciones de elementos comunes en una comunidad de propietarios muchas veces generan conflictos para llegar a acuerdos. Las principales que pueden generar conflictos son las siguientes:

Instalación de antenas de televisión

La Ley 19/1983, con fecha 16 de noviembre, establece que no es necesaria la autorización de la Comunidad para la instalación de una antena de televisión. Lo único que se requiere es una autorización administrativa. Para este caso no es necesaria la modificación de elementos comunes unanimidad.

Obras en la fachada del edificio

La fachada de un edificio es considerada un elemento estructural lo que hace que sea un elemento común que delimita locales y viviendas. Por lo tanto, ningún propietario puede hacer modificaciones a la fachada sin autorización de la Comunidad.

Los propietarios tampoco pueden realizar modificaciones a balcones, toldos, ventanas debido a que se acaba con la uniformidad estética del edificio.

Instalación de ascensores

En las comunidades de vecinos se acuerda que cada propietario debe contribuir con la instalación del ascensor comunitario. Lo cual hará según su cuota de participación, excepto cuando la Junta acuerde de forma unánime otra forma de distribución de los pagos por un determinado emplazamiento, la intensidad de uso, entre otros.

Cuando se va a realizar un cambio de ascensores o sustitución de sus piezas para su buen funcionamiento se requiere el acuerdo unánime de todos los vecinos.

Instalación de equipos de aire acondicionado

La instalación de equipos de aire acondicionado en la fachada según lo previsto en los artículos 7 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, requieren de un estudio de cada caso. En especial si es necesario para su colocación la perforación de la fachada.

Modificación de los tejados

En la Comunidad de Propietarios el tejado es considerado como un elemento común y no se podrá realizar ninguna modificación sin autorización. Por lo tanto, no está permitido la ampliación de áticos o cualquier otro tipo de modificación, sólo que exista unanimidad para la modificación de elementos comunes.

Las terrazas de los últimos pisos de la Comunidad de Propietarios son un elemento común con uso privativo. Esto debido a que forma parte de la cubierta del edificio y es un elemento importante para la impermeabilización.

Sótanos

El sótano de un edificio residencial es considerado un elemento común excepto en algunas pocas circunstancias. Entre esta circunstancia está que se haya originado por causas técnicas, que exista un error en la descripción del edificio o que se haya construido de manera clandestina.

Cuando no existe ninguna de estas circunstancias, la Comunidad tiene que aprobar cualquier tipo de modificación en los sótanos del edificio.

¿Cómo hacer la modificación de elementos comunes?

Los propietarios de una de una comunidad que deseen hacer una modificación de elementos comunes deben cumplir con lo siguiente:

Lo primero que deben hacer es compartir su idea y que se interesen otros propietarios, lo que será de gran ayuda para conseguir su objetivo. Lo siguiente que debe hacer es verificar en los estatutos de la comunidad si no está prohibida la modificación del espacio.

En caso de que la modificación está prohibida se necesita una modificación estatutaria, para lo cual se requiere un acuerdo unánime. Cuando los estatutos no prohíben la modificación de determinadas áreas comunes, se debe solicitar a la Junta de Gobierno de la Comunidad que en la próxima convocatoria de la Junta de propietarios se incluya la petición.

Es importante aclarar cuál es el elemento común que se quiere modificar y plantear los beneficios que trae a la comunidad. Esto es necesario para evitar que ninguno de los asistentes se oponga.

Cuando se haya realizado la propuesta y aclaradas todas las dudas y se debate con todos los propietarios se somete a votación. Para que se apruebe la modificación de los elementos comunes se requiere de una mayoría cualificada, la cual está representada por las 3/5 partes.

La obtención de este número de votos será la que permita la modificación de los elementos comunes dentro del edificio.

¿Debe la comunidad de propietarios hacerse cargo del mantenimiento de las claraboyas y ventanas?

Nadie ha puesto nunca en duda la condición de elemento común del tejado o de la fachada de un edificio, pero las ventanas y, sobre todo, las claraboyas, se perciben de una forma muy diferente y, sin embargo, las claraboyas son elementos integrantes de la cubierta de un edificio.

En cuanto a las ventanas, la jurisprudencia las considera elemento común que debe ser mantenido por cada uno de los propietarios que las disfrutan en buen uso.

Las ventanas pueden ser sustituidas por el propietario de la vivienda a la que dan servicio siempre que no supongan un cambio estético destacable sobre lo definido como fachada o, de suponerlo, cuenten con el apoyo unánime de la comunidad. 

Las innovaciones en los materiales y configuración de las ventanas han sido considerables en las últimas décadas, en algunos casos encontrar un elemento idéntico al que se pretende sustituir es imposible, en otros el confort térmico que se gana con un pequeño cambio de configuración es muy relevante. Salvo reformas integrales de fachada que las incluyan o defectos de mantenimiento del paramento que las deterioren de forma irreversible, cada propietario paga la sustitución y el mantenimiento de sus ventanas. 

Las claraboyas tampoco pueden alterarse de forma significativa sin autorización de la comunidad; por lo que no debería dudarse de su condición de elemento común. Se discute con vehemencia esa condición cuando la instalación no estuviese en el origen de la edificación, sino que se realizara por el propietario (actual o anterior) posteriormente.

Esta instalación posterior pudo ser con permiso expreso de la comunidad o por compromiso con el promotor como modificación del proyecto original. Si la claraboya no forma parte de la definición original de la cubierta del edificio, quien la instaló se hace cargo completamente de su destino y de los problemas de todo tipo que puedan tener origen en que no se haya colocado correctamente.

• Hay otra variable, más frecuente de lo que parece, que el bajo cubierta aparezca en el proyecto como zona de trasteros y se venda como ático, circunstancia en la que la comunidad no tiene la obligación de dotar de condiciones de claraboya de vivienda a lo que estaba proyectado como claraboya de trastero (no requiere la misma habitabilidad una casa que un trastero).
• La jurisprudencia sí considera que la comunidad de propietarios debe hacerse cargo del coste de sustitución de las claraboyas que estaban en el proyecto original del edificio cuando se hace una sustitución o reparación de la cubierta, al igual que cuando se vea afectada por falta de mantenimiento del tejado, en la medida que son parte integrante de la cubierta.
• Resuelve tus dudas sobre comunidad de propietarios a través de nuestro servicio de consultoría. 

Cambiar las ventanas de casa: ¿hay que pedir permiso?

Tue Sep 17 12:06:35 CEST 2019

20 minutos para Estar donde estés –

Algunas obras necesitan ser aprobadas por la comunidad de vecinos de cada domicilio, sobre todo si cambian el aspecto exterior de la vivienda. Estos son los pasos a tener en cuenta.

Tarde o temprano, todos nos planteamos una reforma en nuestro domicilio. Cambiar las ventanas es una de las prácticas más comunes, pero ¿hasta qué punto es necesario pedir permiso para ello?

• El primer punto a tener en cuenta, tal y como aclara el experto Francisco Sevilla, de Mundo Jurídico, es la característica de las ventanas como elemento común de la vivienda, según recoge el artículo 396 del Código Civil, donde también se incluyen los revestimientos exteriores, los cierres, los muros de carga o las vigas.
• Esa característica hace que, según la Ley de Propiedad Horizontal, las ventanas no puedan ser sustituidas, variadas o modificadas por la voluntad del propietario; para poder cambiarlas, es necesaria la autorización previa de la Comunidad, que ha de aprobarlo de forma unánime.
• Los dos permisos necesarios

De forma concreta, son dos los permisos necesarios.

En primer lugar, es vital solicitar una licencia de obra mayor, además de la ya mencionada autorización de los vecinos propietarios dentro del inmueble, que han de aprobarlo en una junta. Hay que tener en cuenta la necesidad de unanimidad; en otras palabras: si un solo vecino se posiciona en contra, esta no podrá llevarse a cabo.

Pero ¿cómo se solicita la licencia de obra mayor? Es necesario obtenerla en el ayuntamiento correspondiente, donde se indicará la necesidad de autorización para cambio de ventanas.

Junto a esa petición, será necesario adjuntar a un impreso oficial una imagen de la fachada, un esquema de cerramiento y de presupuesto y el certificado de autorización de la comunidad de vecinos.

Habrá que justificar además el pago de impuestos correspondientes a obras e instalaciones.

¿Qué hay que tener en cuenta?

Siempre hay que tener en mente que se puede recibir una negativa, en especial si el aspecto no casa con el del resto de la fachada. De hecho, en la mayoría de los casos la solicitud será rechazada si se altera la estética exterior de la vivienda.

También será una traba vivir en un edificio antiguo que tenga valor patrimonial, monumental o histórico. No obstante, no todo es malo: si la obra está dirigida a mejorar la eficiencia del piso y no se modifica el aspecto exterior, el sí está prácticamente asegurado.

Ante todo, recuerda: es de vital importancia consultar y pedir los permisos necesarios y negociar con los vecinos en caso de una negativa inicial. Además, ten siempre presente el respeto al resto de propietarios y el bien común, incluyendo la uniformidad en el aspecto de la fachada.

5 preguntas frecuentes ante un cambio de ventanas

Publicado el 27 abril, 2021 a las 11:46 am

Recogemos una serie de dudas habituales que suelen aparecer cuando nos planteamos realizar un cambio de ventanas en nuestra vivienda. Son cinco preguntas que seguramente ya te habrás hecho si estás valorando renovar tus ventanas. Esperamos que nuestras respuestas te sirvan de ayuda…

1. ¿Es necesario pedir un permiso de obra para realizar un cambio de ventanas?

Es habitual que las ordenanzas municipales exijan solicitar licencia para realizar los trabajos de sustitución de ventanas, pero se debe de consultar en cada ayuntamiento ya que puede haber variaciones entre unos y otros. De todas formas, el instalador al que recurras para realizar el cambio de tus ventanas, seguro que te podrá dar la respuesta.

Si vives en un edificio antiguo, que tenga valor histórico o que esté ubicado en una zona considerada patrimonio, debes de tenerlo en cuenta también, porque normalmente se va a ver afectado por una normativa distinta y pueden ser necesarios otro tipo de permisos.

2. ¿Qué hacer si quiero cambiar las ventanas de mi piso dentro de una comunidad de propietarios?

Debes solicitar permiso a la comunidad cuando las ventanas a instalar vayan a afectar a la estética del edificio por ser distintas a las existentes. También has de tener en cuenta que, aunque sean exactamente iguales, si los estatutos de la comunidad de propietarios así lo exigen, debes de notificarlo para que la comunidad lo apruebe.

Además, suele ser habitual que los ayuntamientos no permitan realizar la obra sin la autorización de la comunidad de propietarios, sobre todo en los casos en los que los nuevos cerramientos tengan un aspecto diferente al de los originales.

3. ¿Cuál es el mejor momento para renovar mis ventanas?

Hace poco hemos contado en este blog que el momento ideal para cambiar las ventanas son las estaciones de entretiempo y verano, cuando la climatología es más favorable, aunque los trabajos se pueden realizar en cualquier época del año.

4. ¿En qué debo de fijarme para seleccionar a los mejores profesionales?

Hay que fijarse tanto en su capacidad de fabricación y los materiales con los que trabajan, que va a determinar la calidad de las ventanas, como en su experiencia como instaladores. Las mejores ventanas pueden estropearse por puesta en obra poco profesional.

También es importante que la empresa que elijas cuente con un servicio técnico al que puedas recurrir para realizar el mantenimiento de tus ventanas y que tenga capacidad para dar solución a posibles incidencias que puedan surgir con el paso del tiempo.

5. ¿Qué información necesita el profesional?

• Debes de pensar en las necesidades que puede tener tu hogar, incluso hacerlo estancia a estancia, ya que el uso que le vayas a dar, su orientación, las horas de luz que recibe, pueden determinar la necesidad de instalar ventanas con diferentes prestaciones en cada habitación.
• Si tienes problemas de humedad, filtraciones de aire, necesitas aumentar la seguridad de tu casa, quieres que entre la luz pero a la vez necesitas una protección frente a las radiaciones en una zona muy expuesta al sol… son datos que debe de conocer el profesional con el que contactes.
• En nuestro caso hablamos contigo de la casuística de tu vivienda y realizamos una visita y estudio insitu para prescribir las ventanas más adecuadas para cada necesidad.
• Creemos que es fundamental pararse y dedicar tiempo a esta primera fase de diagnóstico, porque va a condicionar en gran medida el resultado final.
• El cambio de ventanas es una inversión en confort y bienestar para muchos años, por eso nuestros expertos te van a acompañar en todo momento para que el resultado sea perfecto. Hablamos ????

¿Qué permisos hay que pedir para cambiar las ventanas de un piso?

¿Qué permisos necesito para cambiar los ventanales en mi vivienda?

En esta época del año es cuando muchos propietarios deciden cambiar las ventanas de su inmueble. Por eso en esta nueva entrada de nuestro blog de urbanismo,  trataremos este tema explicando qué permisos debemos solicitar, y cómo debemos proceder para realizar nuestra obra dentro de los límites legales.

• Lo primero que debemos tener en cuenta es que algunas obras necesitan ser aprobadas por la comunidad de vecinos de cada domicilio, sobre todo cuando alteramos el aspecto exterior de la vivienda.
• En el  cambio de ventanales en una vivienda hemos de tener en cuenta distintos casos:
• Si sólo sustituimos por ejemplo el cristal antiguo por uno nuevo con las mismas características que tenía el anterior , no necesitaremos la aprobación por parte de los propietarios de la comunidad.

Ahora bien, si pretendemos cambiar la estructura exterior , por ejemplo el marco o el tipo de poyata.. étc, étc, entonces debemos tener en cuenta estos pasos:

En primer lugar tal y como se recoge en el Código Civil Español  artículo 396 y Ley de Propiedad Horizontal, si vamos a modificar la estructura exterior de un edificio, tenemos que saber qué elementos forman partes comunes del mismo y cuáles no.

En el caso de cambiar la estructura externa de un edificio al querer cambiar el ventanal, vigas, soportes , poyatas étc, étc tenemos que tener estos permisos que a continuación detallamos. Un sólo propietario no podrá alterar ningún elemento común de un edificio. 

Los permisos que necesitamos son:

Una licencia de obra mayor, además de la ya mencionada autorización de los vecinos propietarios dentro del inmueble, que han de aprobarlo en una junta. Ha de ser aprobado por Unanimidad. Es decir; si un sólo propietario votase en contra, no podremos realizar esta reforma.

La licencia de obra mayor se solicitará al  ayuntamiento correspondiente, donde se indicará la necesidad de autorización para cambio de ventanas.

Si usted se encuentra en esta situación y necesita asistencia jurídica, puede consultar sin compromiso a nuestros abogados en Vigo especialistas en Derecho Urbanístico .

¿Hay que pedir permiso de obra para cambiar ventanas? – Certicalia | Soluciona todos tus trámites y gestiones

Según el Reglamento de Disciplina Urbanística, necesitarán Licencia Urbanística aquellas obras que modifiquen el aspecto exterior de los edificios, por lo tanto, si las ventanas que vamos a colocar son idénticas a las existentes o no son exteriores no sería necesario solicitar licencia siempre y cuando se trate de obras menores que no requieran de especial complejidad.

Por otro lado, las Comunidades han promulgado leyes que regulan la ordenación urbanística y en algunos casos, como, por ejemplo, Madrid, se extiende la necesidad de licencia a todos los tipos de obra sin excepción. En otras, como Andalucía, no se regula este concepto y sería posible cambiar unas ventanas sin solicitar licencia.

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Obras en casa sin licencia

En Madrid, como ya hemos dicho, es preceptiva la obtención de la licencia municipal de obras que debe otorgar la alcaldesa o la persona delegada, para cualquier tipo de obra, sea cual fuere su naturaleza y envergadura.

En caso contrario el promotor de las obras puede ser denunciado y sancionado; además, en el caso de que las obras objeto de la denuncia fuesen compatibles con la normativa, éstas deberán legalizarse abonando las tasas correspondientes y aportando la documentación que fuese necesaria. En caso contrario deberán demolerse hasta restituir el edificio a su estado anterior.

Otros permisos necesarios

• Además de, en su caso, la licencia municipal de obras, puede ser necesario el permiso de la Comunidad de Propietarios cuando se trate de obras que afecten a la estética exterior del edificio o cuando así esté recogido en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.
• Es bastante común que los propios Ayuntamientos no permitan que se acometan este tipo de obras sin la preceptiva autorización de la Comunidad de Propietarios especialmente si los elementos a renovar modifican su aspecto final con respecto de los originales.
• La Comunidad de Propietarios tiene la facultad acudiendo a los tribunales de obligar al propietario a restituir a su estado original aquellos elementos modificados que se opongan a lo acordado en los Estatutos.

Plan Renove de ventanas

1. Algunas Comunidades Autónomas, como Aragón, Castilla-la Mancha, Extremadura, Madrid, Andalucía, Valencia o Galicia, han desarrollado distintos planes de incentivación mediante subvenciones para la renovación de las carpinterías exteriores.
2. En todos los casos se trata de sustituir las obsoletas ventanas y puertas que formen parte de la envolvente exterior del edificio por otras con mejores prestaciones para fomentar el de ahorro energético a cambio de diversas ayudas económicas.
3. El Plan Renove como tal solo está vigente en la actualidad en Madrid y prevé subvenciones de hasta 70 €/m2de acristalamiento con vidrio doble con aislante térmico reforzado según las condiciones.

Ventanas PVC

Las carpinterías de PVC suponen hoy en día la mejor solución desde el punto de vista de ahorro energético; este tipo de marcos junto con una buena combinación de vidrios nos aseguran un buen aislamiento.

Los marcos de PVC contienen refuerzos interiores de acero galvanizado que le aportan rigidez y deben tener 2 ó 3 cámaras para evitar que se produzcan puentes térmicos. A su vez, deben montar siempre vidrios dobles o triples que aseguren el aislamiento necesario, tanto térmico como acústico según las necesidades.