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⌚ 4 Min de lectura | La cesión del remate es una de las vías para adquirir un piso de los bancos. Entraña una gran complejidad, pero es más atractiva desde el punto de vista fiscal que otras fórmulas para adquirir este tipo de inmuebles.

Seguramente hayas oído en alguna ocasión el término “cesión del remate” como una de las fórmulas para adquirir inmuebles de la cartera que acumulan las entidades de crédito. Pero, ¿sabes exactamente en qué consiste? Te lo contamos.

¿Cuáles son las fórmulas para adquirir un inmueble de un banco?

• La enorme cantidad de inmuebles que están actualmente en manos de los bancos como consecuencia de los miles de desahucios ejecutados por la falta de pago de los préstamos hipotecarios, ha convertido a estas entidades en la mayor inmobiliaria del país.
• Pero para los bancos, que quieren seguir teniendo como principal objetivo la captación y préstamos de capital -negocio con menos riesgo y en el que tienen probada experiencia-, la venta de estos inmuebles se ha convertido en una prioridad.
• Para conseguir los inmuebles adquiridos por los bancos por impago de los préstamos hipotecarios, existen, fundamentalmente, tres procedimientos:

• Que el banco ceda el préstamo hipotecario y el adquirente inicie o se subrogue en el proceso de ejecución hipotecaria. Es decir, el adquirente o cesionario, ocupa la posición del banco.
• Que el banco acuerde con un tercero la transmisión del inmueble adquirido previamente mediante adjudicación en un procedimiento judicial, una vez que lo ha adquirido. En este caso, nos encontramos ante una compraventa normal.
• Que el banco acuerde con un tercero un precio para la cesión del remate.

Esta última opción, la cesión del remate, es la que vamos a ver. Presenta gran complejidad técnica, pero también es la fórmula más económica desde el punto de vista fiscal, porque, aunque existen realmente dos transmisiones, solamente se pagan impuestos por la adquisición del adjudicatario final de la finca.

  Es decir, el que queda como dueño de la finca pagará en su caso el IVA, el impuesto de transmisiones patrimoniales y la inscripción en el Registro de la Propiedad. El banco no paga nada siempre que, como exige la legislación procesal, se verifique que cuando se hizo la cesión del remate se reservó esta facultad en el acto de la subasta.

¿Qué es la cesión del remate?

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La cesión del remate no es otra cosa que un contrato por el cual el banco -cedente- que resulta adjudicatario de una finca en un procedimiento de ejecución hipotecaria, y antes de que la adjudicación de la finca sea firme y llegue a ser su titular, pacta con un tercero -cesionario- la venta de dicha finca.

Así, pues, estas son las principales características de este contrato:

• El banco acreedor transmite o cede su derecho a un tercero.
• El adquiriente del inmueble es quien realmente hace efectivo el importe de la adjudicación.
• El banco ve saldada la deuda reclamada en la ejecución cuando el cesionario abona el importe de adjudicación.

La cesión del remate está regulada en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en su artículo 647.3 que dice:

«Solo el ejecutante o los acreedores posteriores podrán hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero.

La cesión se verificará mediante comparecencia ante el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate, que deberá hacerse constar documentalmente. Igual facultad corresponderá al ejecutante si solicitase, en los casos previstos, la adjudicación del bien o bienes subastados«.

Es decir, la posibilidad de remate con reserva de la facultad de ceder a un tercero solo puede ejercerla el ejecutante o los acreedores posteriores.

Por su parte, dicha cesión se verifica mediante lo siguiente:

• La comparecencia ante el letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución. A dicha comparecencia debe asistir el banco adjudicatario y el cesionario, quien tiene que aceptar la cesión.
• El pago o consignación del precio de adjudicación, que debe abonarse de forma previa o simultánea a la cesión. Se hace constar documentalmente.

1. La misma facultad le corresponde al ejecutante si solicita (y siempre que así lo haga constar al tiempo de hacer su postura) la adjudicación del bien o bienes subastados.
2. El precio de la cesión del remate lo fijan libremente las partes y puede ser mayor o menor que el precio de adjudicación.
3. Se puede constituir una hipoteca en el caso de que la persona interesada en adquirir la finca por el procedimiento de la cesión del remate no tenga fondos suficientes para abonar el importe de la cesión.
4. Hay que aclarar que, aunque nos referimos continuamente a bancos, todo lo dicho es perfectamente aplicable a cualquier otro acreedor.

La adquisición de una finca por cesión del remate presenta dificultades y dudas debido a su escasa regulación y a la poca claridad de los plazos a tener en cuenta. Por este motivo, lo más adecuado e incluso imprescindible cuando se trata de adquirir un inmueble utilizando esta opción, es buscar el adecuado asesoramiento de un experto.

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Equipo de redacción de canalJUBILACIÓN en MAPFRE

La Cesión del remate en las subastas judiciales – SYE Abogados y Economistas

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Durante los últimos años los bancos se han convertido en la mayor inmobiliaria consecuencia de la adquisición de miles de inmuebles a raíz de los desahucios por incumplimiento de pago del préstamo hipotecario. Así, no es de extrañar hoy día que los bancos ofrezcan entre sus servicios la venta de inmuebles, siendo la “cesión de remate” la forma de adquisición más favorable y a la cual dedicaremos el presente artículo.

La cesión del remate presenta gran complejidad técnica pero también es la fórmula más económica desde el punto de vista fiscal.

Dicha posibilidad se produce dentro del procedimiento de ejecución hipotecaria (es decir, dentro de un procedimiento a través del cual el Banco solicita la subasta judicial del inmueble con hipoteca por impago).

Por medio de la cesión de remate, el Banco adjudicatario (cedente), antes de que la adjudicación sea firme, pacta con un tercero (cesionario) que adquiera judicialmente la finca, es decir, banco y cesionario pactan la venta de la finca antes de que el banco llegue a ser el titular real de la finca de forma que:

• El banco acreedor (cedente) “transmite” su derecho (cede el remate) a un tercero
• El adquiriente del inmueble (cesionario) es quien realmente hace efectivo el importe de la adjudicación
• El banco ve satisfecha la deuda reclamada en la ejecución cuando el cedente abona el importe de adjudicación

¿Dónde se regula la Cesión del remate?

La subasta judicial de los bienes inmuebles se regula en los artículos 643 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

En concreto, el artículo 647 LEC establece los requisitos legales para formar parte en la subasta (pujar) en el caso de que la entidad bancaria acreedora (ejecutante) sea un licitador, señalando en el apartado 3º que sólo el ejecutante o los acreedores posteriores podrán hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. La cesión se verificará mediante comparecencia ante el Secretario judicial responsable de la ejecución, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate, que deberá hacerse constar documentalmente. Igual facultad corresponderá al ejecutante si solicitase, en los casos previstos, la adjudicación del bien o bienes subastados.

Por tanto, podemos concluir que el único facultado para reservarse la facultad de ceder el remate a tercero es el banco ejecutante o acreedores posteriores. Además resulta imprescindible que el banco sea adjudicatario de la finca, ya sea por ser el mejor postor en la subasta o bien por falta de ellas y, en cuanto al momento de la cesión, ésta debe hacerse con la puja.

Por medio de la cesión del remate el banco pacta con un tercero que éste último se adjudique finalmente el inmueble subastado.

¿Cómo se lleva a cabo la cesión del remate?

La cesión del remate supone la transmisión del derecho que tiene el banco a favor de un tercero, para adjudicarse la finca en caso de que no haya licitadores que pujen por el inmueble o el precio ofertado sea inferior al legalmente exigible.

Para que sea posible la cesión, el banco debe solicitar la adjudicación de la finca indicando que solicita la cesión del remate, que se formalizará por medio de comparecencia ante el Letrado de la Administración de Justicia (LAJ): a dicha comparecencia deberá asistir el banco adjudicatario y el cesionario quien deberá aceptar la cesión del remate, y la aceptación deberá realizarse previo o simultáneamente al pago o consignación del precio de adjudicación.

En cuanto al plazo para el pago de la adjudicación mediante la cesión del remate, si bien la LEC no indica plazo, será el LAJ quien lo determine.

Además, el pago tiene que ser acreditado documentalmente en la comparecencia ante el Juzgado: en caso de que el cesionario no tuviera fondos suficientes para hacer efectivo el importe de la cesión, se permite la constitución de hipoteca sobre el inmueble objeto de ejecución, en cuyo caso el LAJ expedirá testimonio del decreto de aprobación del remate haciendo constar la finalidad de su expedición. La solicitud de constitución de hipoteca suspenderá el plazo para pagar el precio del remate y el plazo se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante. Finalmente, abonado el importe de adjudicación y realizada la cesión, el cesionario será el dueño de la finca.

Los diferentes precios que concurren en la cesión del remate

Es importante diferenciar el precio del remate, el precio de la adjudicación y el precio de la cesión del remate: 

1. Precio del remate: es el importe de la mejor postura en el caso de que en la subasta judicial concurran postores
2. Precio de la adjudicación: importe por el que el acreedor ejecutante adquiere la finca en ausencia de licitadores
3. Precio de la cesión de remate: importe que recibe el ejecutante que cede el remate del cesionario por la trasmisión de la finca que ha sido rematada o adjudicada a favor de aquél.

La cesión del remate es posible siempre y cuando se reúnan los estrictos requisitos que se contemplan en las normas reguladoras de las subastas judiciales de inmuebles.as.

EJECUCION HIPOTECARIA Cesión de remate

Cesión de remate en ejecución hipotecaria. Conforme a lo dispuesto en el artículo 647.

3 LEC dicha posibilidad de remate con reserva de la facultad de ceder a un tercero solo puede ejercerla el ejecutante (o los acreedores posteriores) tanto si es el mejor postor como si ha solicitado la adjudicación del bien subastado, cuando así lo haga constar al tiempo de hacer su postura. Y, una vez anunciada, la cesión debe verificarse previa o simultáneamente al pago del precio del remate, cuyo plazo es el de 40 días recogido en el artículo 670.1 LEC. Calificación del cumplimiento de estos requisitos. ¿Debe constar en la documentación que se presente que la cesión de remate se anunció al tiempo de la postura del ejecutante, y que se ejecutó con carácter previo o simultáneo a la aprobación de dicho remate?

El artículo 647.3 LEC dispone: “Solo el ejecutante o los acreedores posteriores podrán hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero.

La cesión se verificará mediante comparecencia ante el Secretario judicial responsable de la ejecución, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate, que deberá hacerse constar documentalmente.

Igual facultad corresponderá al ejecutante si solicitase, en los casos previstos, la adjudicación del bien o bienes subastados.”

Los que entendían que debería calificarse este extremo argumentaron que, conforme a lo dispuesto en el artículo 647.

3 LEC la posibilidad de remate con reserva de la facultad de ceder a un tercero solo puede ejercerla el ejecutante cuando así lo haga constar al tiempo de hacer su postura, circunstancia esta que debe resultar de la documentación que se presente, y una vez anunciada la misma debe verificarse previa o simultáneamente al pago del precio del remate, cuyo plazo es el de 40 días recogido en el artículo 670.1 LEC; y éste ejercicio previo o simultaneo a la consignación correspondiente también debe resultar acreditado. 

Por lo tanto, si no se acreditan estos dos extremos no estaríamos en presencia de una cesión de remita sino de una posterior e independiente cesión del dominio previamente adquirido por el ejecutante, cuya inscripción requerirá la acreditación de título y modo válido, y cumplimiento de todos los requisitos exigidos por el negocio jurídico celebrado de capacidad, contenido y forma de conformidad principios de calificación artículo 18 LH, especialidad hipotecario artículos 9 LH y 51 RH, y de documentación autentica artículo 3 LH.

En este mismo sentido se manifiesta el legislador fiscal, pues el artículo 20 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del ITPAJD diferencia según que la cesión del remate se produzca al tiempo de la subasta o en un momento posterior a aquella, como ocurre en el presente supuesto estableciendo que: “Si la enajenación tuviera lugar en subasta judicial, y el postor a quien se adjudique el remate hubiera hecho uso, en el acto de la subasta, del derecho a cederlo en las condiciones establecidas por la normativa reguladora de la subasta de que se trate, se liquidará una sola transmisión en favor del cesionario. Si la declaración de haber hecho la postura para ceder se formula después de celebrada la subasta, no tendrá aplicación lo dispuesto en este apartado y se liquidarán dos transmisiones distintas: una, al adjudicatario del remate, y otra, al cesionario de aquél.

Los que entendieron que no era posible calificar estos extremos, defendieron su postura por la limitación del ámbito de la calificación registral cuando se trata de documentos judiciales, conforme al artículo 100 RH.

Y, aunque en los supuestos del procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, el ámbito de la calificación se extiende de manera especial a los extremos señalados por el artículo 132 LH, entre ellos no figura el que ahora nos ocupa.

También advirtieron de la dificultad de poder controlar el cumplimiento de estos plazos en sede judicial y máxime en unos procedimientos que se inician e impulsan a instancia de parte, resultando que el actor es, en la práctica, el que marca el ritmo del procedimiento.

Tampoco está tan claro cuáles deben ser los plazos a tener en cuenta. Por un lado, se observa que el plazo de 40 días (hábiles, artículo 133.2 LEC) que señala el apartado 1 del artículo 670 LEC para el pago o consignación procede cuando el rematante no es el ejecutante.

Si fuera el ejecutante, el plazo que tiene el LAJ para proceder a la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y costas para que aquél consigne la diferencia, si la hubiere, no está tan claro.

Y en caso de que en la subasta no hubiere ningún postor, el acreedor dispone de un plazo de 20 días para pedir la adjudicación del bien (artículo 671 LEC), pero tampoco se fija por la ley un plazo para que el LAJ dicte el correspondiente decreto de adjudicación.

Cesión de remate: ¿Cómo hacerla?

La cesión de remate es un contrato a través del cual una institución financiera, que se adjudica un inmueble en una ejecución hipotecaria, lo cede a un tercero. Es como si la institución financiera vendiese el inmueble antes de ponerlo a su nombre.

Esta es una opción que tienen las instituciones bancarias y fondos de inversión cuando se adjudica un inmueble en una subasta sin postores. También es una buena opción para las agencias inmobiliarias o inversores patrimonialistas que quieran adquirir inmuebles con buenos descuentos.

¿Qué es la cesión de remate?

Cuando un inmueble tiene deudas las cuales no están siendo pagadas, los juzgados tratan de venderlo por medio de una subasta judicial. Esto tiene como objetivo generar dinero con la venta del inmueble para pagar otras deudas.

Con esto se beneficia el propietario del inmueble, el propietario de la deuda recupera una parte de su capital y no hay consecuencias por los impagos. Por lo general estos inmuebles se venden a muy buenos precios, pero algunas veces no encuentran compradores.

Para estos casos la subasta es declarada sin postores y hay que recurrir a otros procesos para la venta. Entre estos se encuentra la cesión de remate, que no es más que un inmueble que no se ha podido vender en una subasta judicial y se está vendiendo a un precio aún más bajo.

La institución bancaria que pasa a ser el cedente a través de la cesión de remate acuerda con un tercero, que será el cesionario, la adquisición judicial del inmueble. Esto lo hace antes de que la sentencia sea firme, esto significa que:

El banco acreedor como cedente, transmite su derecho, es decir cede el remate a un tercero. El cesionario o adquirente del inmueble es quien hace efectivo el coste de la adjudicación. Con este proceso cuando el cedente abona el importe de la adjudicación el banco satisface la deuda que reclamó en la ejecución.

¿Dónde se regula la cesión de remate?

Este procedimiento se encuentra regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), artículo 647.3. Sólo se podrá realizar cuando se cumplan estrictamente los requisitos establecidos en las normas reguladoras de las subastas judiciales.

Entre estos requisitos se encuentra que el acreedor o la institución financiera resulte adjudicatario del inmueble. Bien sea por ser el mejor postor o por qué no existan postores en la subasta del bien.

Lo otro que se establece es que el precio de la cesión del remate lo acuerdan las partes en base a las normas del libre mercado. El precio podría ser menor o mayor que el fijado en la adjudicación.

Procedimiento para la cesión de remate

La cesión de remate, es un contrato donde el banco en su condición de adjudicatario de una finca a través de un procedimiento de ejecución hipotecaria. Antes de que la adjudicación sea firme, pacta con un tercero que sea él quien se quede con el inmueble.

De este modo la institución bancaria no adquiere el inmueble, sino que la adjudicación es realizada a favor del cesionario del remate. Éste será quien pague la adjudicación y de este modo el banco se cobrará su deuda.

Este procedimiento no es más que la venta del inmueble por la entidad bancaria antes de ponerla a su nombre. La institución bancaria es el único que puede ser el adjudicatario del inmueble y el cedente del remate. El cesionario podrá ser cualquier interesado que pueda pagar el precio de la adjudicación para adquirir el inmueble.

Para que la cesión del remate se realice la entidad bancaria tiene que solicitar la adjudicación del inmueble. Lo cual debe hacer indicando que solicita la cesión del remate, la formalización se hace a través de comparecencia ante el Letrado de la Administración de Justicia.

A la comparecencia debe asistir la institución financiera adjudicataria y el cesionario que debe aceptar la cesión del remate. La aceptación debe efectuarse antes o de forma simultánea a la consignación o pago del importe de la adjudicación.

¿Cuál es el plazo para realizar la cesión de remate?

El plazo para la realización de la cesión de remate no está fijado por la ley y lo determina el Letrado de la Administración de Justicia. Por lo general el proceso se lleva a cabo en los plazos establecidos en el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que corresponde al pago del precio de remate.

Pero los plazos también pueden ser los dispuestos para la solicitud de la adjudicación por falta de posturas. El cual se encuentra establecido en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

¿Cuál es el plazo para el pago de la cesión de remate?

El plazo para el pago de la adjudicación a través de la cesión del remate, no se encuentra establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Pero será determinado por el Letrado de la Administración de Justicia.

El pago debe ser acreditado a través de documentos en la comparecencia ante el Juzgado. En caso de que el cesionario no contará con la cantidad suficiente para realizar el pago de la cesión, se puede constituir una hipoteca sobre el inmueble objeto de ejecución.

Para estos casos el Letrado de la Administración de Justicia despachará el testimonio del decreto donde se aprobó el remate. En el cual se hace constar el objetivo de su expedición.

Cuando se realiza una solicitud de constitución de hipoteca se suspende el plazo para pagar el precio del remate.  El plazo se restablece nuevamente cuando sea entregado el testimonio al solicitante.

Al ser abonado el coste de la adjudicación y efectuada la cesión, el cesionario será el propietario del inmueble.

¿Cuál es el precio de la cesión de remate?

En la cesión de remate concurren diferentes precios, ellos son:

• El precio de adjudicación que es la cantidad por la cual el acreedor ejecutante adquiere el inmueble a falta de licitadores
• El precio del remate está representado por el valor de la mejor postura cuando a la subasta judicial asisten postores
• El precio de la cesión de remate es la cantidad que recibe el cedente de parte del cesionario por la transmisión del inmueble que ha sido adjudicada o rematada.
• El precio de la cesión del remate como en cualquier otro negocio lo acuerdan las partes según las normas del libre mercado. Este podría ser menor o mayor que el precio de adjudicación.

Pero la práctica judicial en algunas ciudades del territorio español exige que la cesión del remate, debe de realizarse por la cantidad despachada en la ejecución.

Pero es posible negociar con la institución financiera para que el importe de la cesión sea menor o mayor que el valor de adjudicación. Lo cual se puede hacer porque hay un interés del cesionario por adquirir el inmueble o porque la entidad bancaria considere que es muy difícil obtener en el mercado el valor por lo que se tiene que adjudicar el inmueble.

Cuando se presentan estas circunstancias debe constar en un documento público o privado.

¿Paga impuestos la cesión de remate?

En la cesión de remate existen dos transmisiones, pero solo se paga impuesto por la adquisición el adjudicatario final del inmueble. La cesión del remate está sujeta y no exenta del IVA según la Resolución DGT V 0582-17 de 8 de marzo de 2017.

El sujeto pasivo será el acreedor ejecutante o el cedente y la base imponible será el valor total del precio que el acreedor hipotecario obtenga del cesionario. Debido a la transmisión del derecho, es decir, la base imponible para el IVA por la cesión del remate será el precio acordado por el remate según el artículo 671 LEC.

El cesionario deberá pagar en caso el IVA por ser una operación sujeta y no exenta, el impuesto de transmisiones patrimoniales. El cual corresponde al 10% del valor de adjudicación, además debe pagar lo correspondiente a la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Ventajas que tiene la cesión de remate

Las ventajas que tiene la cesión de remate son varias, debido a que el comprador puede adquirir un crédito después de la subasta. Lo que evita el tiempo, el coste y riesgo que llevan los procedimientos como la cesión del crédito por el banco o la venta de un inmueble.

En la cesión del remate el comprador el comprador lo único que debe hacer es negociar o esperar la posesión del bien. Lo siguiente es inscribir en el Registro de la Propiedad el inmueble a su nombre.

El precio de la cesión del remate lo acuerdan las partes libremente, el cual puede ser menor o mayor que el precio de adjudicación.

Este proceso fiscalmente también tiene ventajas porque al tratarse de dos transmisiones que son cuando el banco por medio de la subasta adquiere el bien. La otra es cuando el cesionario adquiere el inmueble por medio del banco. Pero sólo paga impuestos el adjudicatario final, que es el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el IVA.

Por estas ventajas es que se trata de un procedimiento muy atractivo para agencias inmobiliarias, promotores o inversores patrimoniales que quieran adquirir inmuebles. Para después obtener mayores ganancias.

La cesión del remate en las subastas judiciales | BURGUERA ABOGADOS

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¿Qué es la cesión del remate?

La cesión del remate es una de las formas que se puede utilizar para adquirir una finca o un piso ejecutada por a una entidad bancaria. Se trata de un contrato por el que el banco, como adjudicatario de una finca en un procedimiento de subasta, antes de que la adjudicación de la finca adquiera firmeza, acuerda con un tercero la venta de dicha finca.

Regulación legal de la cesión del remate en derecho español

La cesión del remate está regulada en el artículo 647.3 LEC que establece lo siguiente:

“Solo el ejecutante o los acreedores posteriores podrán hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero.

La cesión se verificará mediante comparecencia ante el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate, que deberá hacerse constar documentalmente. Igual facultad corresponderá al ejecutante si solicitase, en los casos previstos, la adjudicación del bien o bienes subastados”.

¿Se puede adquirir un piso de un banco mediante la cesión del remate?

Sí, se trata de una de las posibilidades para adquirir un piso o una finca perteneciente a una entidad bancaria. A continuación, se explican las distintas posibilidades existentes:

Cesión del crédito por el banco

Consiste en que el adquirente o cesionario al adquirir el crédito se sitúa en la posición del banco, debiendo ser el mismo el que inicie o continúe la ejecución hipotecaria.

No obstante, esto podría terminar con la adjudicación a un tercero participante en la subasta, dado que a tenor del artículo 670 LEC, si la mejor postura resultase igual o superior al 70% del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el LAJ responsable de la ejecución mediante decreto aprobará el remate en favor del mejor postor el mismo día o al día siguiente.

Venta del inmueble por el banco

Se trata de una compraventa en la que el vendedor es la entidad bancaria a la que previamente se ha adjudicado la finca en un procedimiento judicial.

Normalmente, los bancos asumen el pago de los gastos que pudiera haber pendientes hasta el momento de la venta y, al mismo tiempo, el comprador renuncia a cualquier tipo de saneamiento por vicios, dado que el banco no se responsabiliza de la situación del inmueble.

Cesión del remate

La cesión del remate, como ya se ha explicado, es un contrato consistente en que el banco, como adjudicatario de una finca en un procedimiento de ejecución hipotecaria, previamente a que la adjudicación sea firme, acuerda con un tercero que sea él quien se quede la finca.

Así, la entidad bancaria no llega a adquirir la finca hipotecada, sino que la adjudicación se lleva a cabo a favor del cesionario del remate que paga el precio de la adjudicación de forma que, con cargo a la cantidad entregada por el cesionario, el banco se cobra su crédito.

Por lo tanto, la cesión del remate equivale a la venta de la finca por el banco antes de ponerla a su nombre.

¿Quién puede realizar la cesión del remate?

Únicamente el banco puede ser el adjudicatario de la finca y el cedente del remate, mientras que cualquier interesado podrá ser el cesionario que deba pagar el precio de la adjudicación para adquirir la finca.

¿Se puede ceder el remate por un precio inferior al de adjudicación? (RDGRN 19 oct 2017)

El precio de la cesión del remate es acordado por las partes, según las reglas del libre mercado, pudiendo ser mayor o menor que el precio de adjudicación y debiendo constar en un documento privado o público.

Sin embargo, la práctica judicial en Lleida exige que la cesión del remate ha de hacerse por el precio por el que se haya despachado la ejecución.

No obstante, la RDGRN de 19 de octubre de 2017 ha especificado que es posible la cesión del remate por un precio inferior al de adjudicación. Para realizar esta afirmación la resolución primero distingue entre el precio del remate, el precio de la adjudicación y el precio de la cesión del remate. Así:

• El precio del remate equivale al importe de la mejor puja en el caso de que la subasta haya postores.
• El precio de la adjudicación es la cantidad por la que el acreedor ejecutante adquiere la finca en caso de no existir postores.
• El precio de la cesión de remate corresponde al importe que recibe el ejecutante que cede el remate por la transmisión de la finca que ha resultado rematada o adjudicada a favor del cesionario.

Por lo tanto, si se realiza la cesión del remate por un importe inferior al de la adjudicación, supondría una pérdida para el ejecutante. El artículo 647.3 LEC únicamente determina que la adjudicación se realice por el importe del remate, no prohibiendo la cesión por un importe superior ni inferior a la ofrecida por el ejecutante.

Ante esto, la DGRN en su resolución de 19 de octubre de 2017 establece que es posible la transmisión de la finca por el ejecutante por un precio inferior al de la adjudicación, dado que ello no supone perjuicio alguno para el deudor ejecutado, siempre y cuando a efectos de la satisfacción de la deuda el precio que se tenga en cuenta sea el de la adjudicación, descontándose de lo debido por el deudor la cantidad por la que el ejecutante se lo hubiera adjudicado en subasta de forma que el perjuicio patrimonial lo asuma el adjudicatario.

Particularidades de la cesión del remate

• Únicamente es posible acceder a esta vía cuando la entidad bancaria haya iniciado el procedimiento de ejecución.
• Es necesario que el banco sea el adjudicatario de la finca, ya sea por resultar el mejor postor en la subasta o por la solicitud de la adjudicación de la finca al faltar posturas en la subasta, respetando los mínimos establecidos en la LEC. Así, no puede utilizarse cuando el adjudicatario no sea el banco ejecutante, lo cual ocurre desde la reforma urgente procesal de 1992.
• La cesión del remate debe llevarse a cabo dentro del plazo que establezca el LAJ, ya que el mismo no está fijado en la ley. Debido a ello, lo más razonable es que la cesión del remate se realice en los plazos determinados en el artículo 670 LEC para el pago del precio de remate o en los plazos establecidos para solicitar la adjudicación por falta de posturas regulado en el artículo 671 LEC.
• Formalmente se lleva a cabo ante el LAJ, debiendo comparecer tanto el acreedor como el cesionario, tras lo cual se dictará auto de adjudicación a favor del cesionario quedando como propietario de la finca. La ley no especifica nada sobre la comparecencia del cedente, no obstante, lo normal es que se verifique mediante procurador.

Asimismo, en esta comparecencia, deberá acreditarse documentalmente el pago del precio a la entidad bancaria destinataria final del dinero.

De todas formas, suele existir un contrato previo entre acreedor y cesionario en que se establecen todos los acuerdos convenientes, entre los que se encuentra el precio de la cesión del remate.

• El precio de la cesión del remate es acordado entre las partes teniendo en cuenta las normas del libre mercado y pudiendo ser tanto mayor como menor al precio de adjudicación.
• Para solventar el problema de que el interesado en adquirir una finca mediante la cesión del remate no disponga de fondos suficientes para pagar el importe de la cesión, la Ley Hipotecaria permite que se constituya hipoteca sobre el derecho del rematante para adquirir los inmuebles subastados en un procedimiento judicial. En esta situación, la entidad bancaria que inició el procedimiento de ejecución suele anticipar los fondos necesarios para efectuar la cesión del remate, la cual se formaliza en escritura pública, garantizando que la hipoteca que inicialmente cae sobre un derecho finalmente se convierte en una hipoteca sobre la finca. Para constituir dicha hipoteca, el LAJ dictará decreto de aprobación del remate, incluso antes de pagar el precio, indicando la finalidad del mismo. La solicitud suspenderá el plazo para pagar el precio del remate, el cual se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante.

¿Cuál es el plazo para ceder el remate?

La cesión del remate ha de llevarse a cabo en el plazo que establezca el LAJ, debido a que el mismo no se especifica en la ley. No obstante, lo más razonable es que, según el caso, se sigan los plazos previstos en el artículo 670 LEC para el pago del precio del remate o los plazos para solicitar la adjudicación por falta de posturas regulados en el artículo 671 LEC.

La cesión del remate ha de hacerse antes de que la adjudicación del inmueble a favor de la entidad bancaria adquiera firmeza, esto es, antes de que la finca se inscriba a nombre del banco, debiendo ser posible que se inscriba a favor del cesionario del remate.

¿Cómo tributa de la cesión del remate?

Fiscalmente la cesión del remate es más atractiva que la cesión del crédito por el banco o que la venta del inmueble por el mismo, ya que únicamente paga impuestos el adjudicatario final de la finca. Este deberá pagar el IVA, el impuesto de transmisiones patrimoniales por el valor de la adjudicación y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Estos impuestos son los mismos que pagaría el banco si adquiriese el inmueble y para no someterse a los mismos en el caso de la cesión del remate, esta ha de realizarse según los requisitos del artículo 20 del Reglamento de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, es decir, debe haberse reservado esa facultad en la subasta, tal y como exige la legislación procesal.

Según la Resolución vinculante de la DGT V0582-17 de 8 de marzo de 2017 la cesión del remate estará sujeta y no exenta del IVA, de manera que será sujeto pasivo el cedente o acreedor ejecutante y la base imponible se corresponderá con el importe total del precio que el acreedor hipotecario obtenga del cesionario por la transmisión del derecho. Es decir, la base imponible del IVA de la cesión del remate será el precio acordado por el remate si satisface un importe adicional al precio determinado en subasta para la adjudicación del bien subastado, debiendo seguirse el artículo 671 LEC.

¿Es posible la cesión del remate en subasta desierta?

El artículo 671 LEC permite la cesión del remate en caso de subasta desierta. Así, dice lo siguiente:

“Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien.

Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3. 

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Letrado de la Administración de Justicia, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo”.

Por lo tanto, este precepto legal permite al acreedor la cesión del remate aunque se haya adjudicado la vivienda en una subasta desierta.

¿Qué Ventajas tiene la cesión del remate?

La cesión del remate es muy ventajosa, dado que el comprador adquiere un crédito posterior a la subasta, eliminándose el coste, tiempo y riesgo que suponen procedimientos como la venta del inmueble o la cesión del crédito por el banco. Así, el comprador simplemente debe esperar o negociar la posesión del bien e inscribirla a su nombre en el Registro de la Propiedad.

• Fiscalmente, como ya se ha comentado, también supone ventajas, dado que a pesar de tratarse de dos transmisiones (una al banco a través de la subasta y otra al cesionario por el banco), únicamente ha de pagar impuestos el adjudicatario final, debiendo este satisfacer el IVA, el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Por todo ello, se trata de una vía muy atractiva para promotores, inversores patrimonialistas o agencias inmobiliarias que quieran adquirir inmuebles.
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