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⌚ 4 Min de lectura | Si dispones de una casa en alquiler, tendrás que tener en consideración este bien y el dinero que consigues con su arrendamiento. Te mostramos cómo debes declarar un alquiler en la renta.

Calcular el IRPF es un paso necesario que en ocasiones cuando quieres realizar la declaración de la renta puede resultar algo lioso.

Aquellas personas propietarias de un inmueble y que lo tienen alquilado deberían conocer que están obligados a incluirlo en la declaración de la renta. En ocasiones las dudas también se extrapolan al IVA y a qué tiene que hacer el arrendatario.

En este artículo te contaremos por medio de un lenguaje claro y comprensible los principales puntos que debes de conocer sobre cómo declarar un alquiler en la renta.

Rendimiento de capital inmobiliario: qué es

El dinero que se obtiene del alquiler de un inmueble se engloba dentro del apartado de rendimiento de capital inmobiliario, y por lo tanto debe de ser incluido a la hora de realizar el cálculo del IRPF.

La operación para determinar la cifra exacta consiste en computar los ingresos brutos y restarles los gastos que sean deducibles. Sobre el resultado se aplicarán las reducciones que procedan.

El propietario deberá de incluir en el apartado de ingresos todos aquellos rendimientos recibidos por el arrendamiento y la cesión de derechos o de uso a otra persona. En este cálculo se excluye el IVA, si lo hubiese.

Este supuesto cambia si el arrendamiento se computa como actividad económica, en cuyo caso la consideración del rendimiento será declarada de una manera distinta. Se entenderá que un alquiler es una actividad económica cuando existe una persona con contrato que se encarga de la gestión de la casa o si se ofrecen servicios complementarios, como desayuno o lavandería.

¿Qué gastos son deducibles?

Los gastos deducibles que pueden incorporarse en el cálculo del rendimiento de capital inmobiliario son aquellos que son necesarios para su obtención como son la partida de dinero destinada a la amortización de la casa y de los bienes que hay en su interior (siendo un ejemplo los electrodomésticos). Sin embargo, no computan en este apartado los pagos debidos a siniestros ocurridos en el piso o el dinero que se ha invertido en mejorar el apartamento. Aunque es un caso anormal, la resta de los ingresos menos los gastos, puede tener como resultado un rendimiento neto negativo.

El rendimiento neto positivo resultante del arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda se verá reducido en un 60%.

Por su parte, aquellos rendimientos generados en un periodo superior a los dos años tendrán una deducción del 30%.

Dicha cifra también será aplicable para los rendimientos netos que se han generado de una manera irregular en el tiempo, siempre y cuando no excedan los 300.000 euros a lo largo del año.

¿Hay que incluir el IVA?

Muchas veces, los propietarios de inmuebles dudan si deben de incluir el IVA a la hora de realizar un alquiler de sus casas.

Este tipo de impuesto no se aplica cuando las viviendas sean utilizadas como un lugar para vivir por el alquilado.

En estos casos, no se deberá de ingresar IVA, ni tampoco será necesario que se rellenen los modelos de la declaración de la renta destinados a tal fin.

Sin embargo, cuando el inmueble alquilado tenga un carácter mixto (como puede ser un espacio usado de vivienda y de despacho profesional) o cuando el arrendado presta servicios a mayores (como limpieza, comida o material de aseo), entonces sí que se deberá de repercutir el IVA. Este supuesto también se aplica cuando el alquiler es realizado a nombre de una persona jurídica, aunque luego ésta ceda su derecho de uso de lugar de residencia.

¿El arrendatario también tiene que declararlo?

Por su parte el arrendatario también tiene que tener en cuenta su contrato de alquiler a la hora de realizar la declaración de la renta.

En el caso que un alquilado adquiera ganancias por subarrendar el inmueble, entonces se estaría hablando de la obtención de rendimientos del capital mobiliario.

Si por el contrario percibe dinero por el traspaso de los derechos de arrendamiento, entonces serán ganancias de patrimonio. En ambos casos, aunque sea en diferentes apartados, los beneficios obtenidos deben de figurar en el IRPF.

En el caso de que el inmueble sea utilizado como vivienda habitual por el arrendatario, éste tiene derecho a una serie de deducciones. Si bien, es necesario que el contrato sea anterior al 1 de enero de 2015. Esto es debido a que el artículo 68.

7 de la Ley del IRPF establece que este tipo de deducción se suprima, si bien existe un régimen transitorio para que se haga de manera paulatina. La deducción a la que se tiene derecho es del 10,05%, siempre que la base imponible sea inferior a los 24.107 al año.

Este tipo de deducción es estatal y las distintas Comunidades Autónomas cuentan con deducciones propias. Por lo que es aconsejable que analices a qué tipo de deducción tienes derecho en tu localidad.

En la campaña de IRPF de 2017, una de las novedades fue la supresión del Programa PADRE, por el Sistema Renta WEB, el cual incluye por defecto un borrador de declaración de la renta.

Si los años anteriores has sido arrendador o arrendatario es muy posible que aparezca computada la vivienda alquilada por defecto.

Sin embargo, siempre es aconsejable revisar todos los detalles y realizar los cambios que sean necesarios.

Seas propietario o alquilado, es importante que el hogar disponga de un contrato que certifique claramente el acuerdo y también que se incluya una póliza.

El Seguro de Hogar MAPFRE se adapta a las necesidades de los firmantes y protege el inmueble ante cualquier eventualidad.

De esta manera ambas partes están aseguradas ante los problemas que puedan aparecer y el arrendador se siente resguardado ante los accidentes que puedan suceder y que, recordemos, no son gastos deducibles.

Equipo de redacción de canalJUBILACIÓN en MAPFRE

Vender una casa de varios propietarios: extinción de condominio o subasta

Uno de los problemas que plantean las herencias cuando hay un inmueble por en medio es cómo repartirlo.

Al ser un bien indivisible, no es posible separar y recoger cada uno su parte, por lo que es necesario ponerse de acuerdo y hallar la mejor solución para vender una casa de varios propietarios.

El problema surge cuando alguno de los dueños no quiere vender su parte. ¿Qué alternativas hay para poder realizar la operación de compraventa?

Hay que partir de una premisa esencial: todos los propietarios tienen que estar de acuerdo para vender la vivienda. La unanimidad es imprescindible

La situación más habitual en la que varios propietarios comparten la propiedad de una vivienda se produce en las herencias cuando se deja a todos los herederos la casa a partes iguales.

El problema es que la casa no se puede dividir por lo que se plantean dos opciones: que uno de los propietarios compre al resto su parte o bien venderla a un tercero y repartir los beneficios. “Es imprescindible el consentimiento de todos los propietarios para vender el inmueble a un tercero.

Aunque exista mayoría de propietarios que quieran llevar a cabo la venta, no se podría llevar a cabo si no hay unanimidad”, explica María José Solano, responsable departamento sucesiones, patrimonio y familia en dPG Legal.

El procedimiento no varía si la vivienda compartida es heredada o es propiedad de un matrimonio en proceso de divorcio. Cuando se trata de una vivienda heredada, antes de vender la vivienda hay que realizar la adjudicación de la herencia para determinar el porcentaje de propiedad que corresponde a cada propietario.

“En el caso de un matrimonio si se produce un divorcio, en primer lugar, se deberá proceder a la disolución de la sociedad de gananciales, si es el régimen económico del matrimonio, repartiendo el 50% de los bienes gananciales entre los dos cónyuges”, señala Ignacio Para, socio de Lean Abogados.

“Si la vivienda queda en copropiedad de los dos cónyuges, para la venta tienen que estar ambos de acuerdo”, añade.

La extinción de condominio es la mejor opción cuando uno de los propietarios se queda la vivienda. Solo habría que liquidar el IAJD, no el ITP. También hay que abonar la plusvalía

Si uno de los propietarios se queda con la vivienda común, la extinción de condominio es la solución más aconsejable porque es más económica que la compraventa.

“En la extinción de condominio un copropietario se adjudica el 100% de la propiedad al cederle el resto de los cotitulares su cuota de titularidad en el inmueble”, explica Tomás Felipe de Pedraza, abogado de Legálitas.

La principal ventaja es de carácter fiscal, ya que el propietario que se adjudica la casa solo tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que oscila entre el 0,5% y el 1%, mientras que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que grava la compra, varía entre el 4% y el 11%, según la comunidad autónoma. También se pagan gastos de notaría y registro.

Además, la operación es más barata porque “en la extinción de condominio antes se tomaba como base imponible el valor total de la propiedad, pero ahora una sentencia del Supremo de 2018 considera que la base imponible es solo la parte que se adquiere”, apunta Luis Fernández-Bravo, decano del Colegio Notarial de Castilla-La Mancha. En cuanto al propietario que cede su parte, solo tiene que abonar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o plusvalía municipal “en el caso de que haya existido un incremento de valor entre el precio de compra y el precio de venta”, señala Para, aunque depende de los ayuntamientos “algunos lo cobran y hay que recurrir”, apunta Nuria Díez, abogada de Legálitas. También tributará en la declaración de la renta por el beneficio que obtenga por la venta de su parte de la vivienda.

A la hora de vender una casa de varios propietarios, existe la posibilidad de que un copropietario venda su parte de la vivienda a un tercero. El resto puede ejercer el derecho de retracto

Existe la posibilidad de que uno de los copropietarios venda su parte de la vivienda a un tercero cuando el resto no quiere vender. Esta operación se realiza mediante una compraventa que se formaliza en escritura pública ante notario.

En este caso, el resto de los propietarios pueden ejercer el derecho de retracto, recogido en el artículo 1522 del Código Civil.

El retracto de comuneros permite al resto de copropietarios adquirir la parte vendida por el propietario en las mismas condiciones que ese tercero.

“El plazo en el que debe ejercitarse el retracto es de nueve días desde la inscripción en el Registro de la Propiedad o desde que hubiera tenido conocimiento de la transmisión”, según De Pedraza.

Esta opción no es muy utilizada porque “la venta no es tan lucrativa como si se vendiese el 100% de la vivienda, ya que el propietario compra un porcentaje y es copropietario con los problemas que implica”, apunta Solano.

La venta en subasta pública es la alternativa cuando no hay acuerdo entre los propietarios. Es posible acudir a un notario y buscar la conciliación. Si no es posible, se acude al juzgado

El Código Civil establece que “ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad”, por tanto, cuando no hay acuerdo unánime para vender la vivienda, la única alternativa que tiene el copropietario es pedir la división de la cosa común. “Cualquiera de los comuneros puede pedir que se divida la cosa común, en este caso la vivienda, lo que significa que puede ir al juzgado y exigir la división”, señala el notario Fernández-Bravo. Se trata de un procedimiento judicial de división de patrimonio que finaliza con la subasta pública de la vivienda. “Si se trata de una única vivienda, al no ser divisible en partes, se solicita que se adjudique en pública subasta y que se reparta el precio entre los cotitulares en función de sus cuotas”, según De Pedraza.

No obstante, antes de llegar al juzgado se pueden plantear medios alternativos de resolución de conflictos como la mediación o la conciliación ante notario.

“La reforma de la jurisdicción voluntaria del año 2015 prevé la conciliación notarial, en la que se intenta llegar a una solución negociada y estos acuerdos se plasman en una escritura que tiene una eficacia especial”, explica el notario, aunque reconoce que en estos casos es raro que se llegue a una conciliación notarial.

“Existe también la posibilidad de alcanzar la extinción de condominio a través de la figura de un contador partidor de activos, que valora los bienes y propone la división del patrimonio, que aprueba el notario si lo considera ajustado a derecho y se realiza la extinción de comunidad”. En resumen, la venta de la vivienda entre varios propietarios si se realiza de común acuerdo se realiza ante notario, pero si no se llega a acuerdo la única solución es acudir al juzgado.

NO RESIDENTES CON INMUEBLES EN ESPAÑA: HACIENDA INCUMPLE LA LEY Y NO SE LO PONE FÁCIL

INMUEBLES DE USO PROPIO

Las personas no residentes con inmuebles urbanos de uso propio en España deben pagar cada año (hasta el 31 diciembre del año siguiente) el Impuesto Renta No Residentes (IRNR) sobre una renta ficticia (normalmente 1,1% valor catastral). Los comunitarios pagan actualmente un 19% y los extracomunitarios un 24%.

Pues bien, la Ley 26/2014, de 27 noviembre, modificó la Ley IRNR introduciendo un artículo 28 bis que estableció que a partir del 2015 los no residentes podrían solicitar que Hacienda les preparara un borrador de la declaración por cada inmueble de uso propio que tengan en España. Esos propietarios sólo tendrían que revisar ese borrador y pagar en su Banco si todo era correcto.

Desde hace muchos años Hacienda ya facilita a las personas residentes borradores de declaración del IRPF, simplificando mucho esa declaración y ahorrando costes de asesores.

Está finalizando 2017 (y en plazo para declarar IRNR 2016) y Hacienda todavía NO facilita borradores de declaración a los no residentes con inmuebles, incumpliendo descaradamente aquella Ley.

Un no residente comunitario con un inmueble que tenga un valor catastral de por ejemplo 100.000 € tendrá que pagar 209 € por el IRNR 2016 antes del 31/12/2017 (100.000 x 1,1% x 19,5%).

Normalmente no resultan cantidades muy elevadas a pagar, pero el problema es que si Hacienda no le ayuda con un borrador de declaración y tiene que contratar un asesor para prepararla entonces tendrá que pagar honorarios que fácilmente rondarán o superarán los 100 €.

Y como hay que presentar una declaración Modelo 210 por cada inmueble, si ese propietario tiene también un aparcamiento y un trastero, tendrá que presentar otras dos declaraciones. Y si la propiedad es de un matrimonio, cada cónyuge debe declarar por separado. Más impuestos, más declaraciones y más gastos de asesoramiento.

INMUEBLES ALQUILADOS

Por lo menos, Hacienda se lo ha puesto un poco más fácil a los no residentes propietarios de inmuebles alquilados en España.

Hasta ahora, si tenían rentas positivas debían presentar declaraciones cada tres meses, un Modelo 210 por cada inmueble y por cada inquilino que hayan tenido.

Si por ejemplo, un matrimonio no residente alquilaba una vivienda de su propiedad a diez inquilinos diferentes durante los meses de julio a septiembre de 2017, hasta el 20 octubre 2017 debía presentar 20 declaraciones diferentes (10 por cada cónyuge).

Pues bien, la Orden HFP/1271/2017, de 21 de diciembre (BOE 23/12/2017) del Ministerio de Hacienda y Función Pública establece que a partir de ahora los rendimientos de inmuebles arrendados o subarrendados no sujetos a retención podrán agruparse por trimestres en un único Modelo 210 por cada inmueble, aunque procedan de varios pagadores (inquilinos), siempre que se indique un código específico de tipo de renta, el 35.

Los arrendadores residentes en la UE, por ejemplo en Alemania, en cada declaración pueden descontar gastos en proporción al tiempo que ha estado alquilado y pagar un 19% sobre el beneficio. Los arrendadores que NO residan en UE o EEE deben tributar sobre las rentas brutas (no se les permite descontar gastos) y pagan un 24%.

• En mi opinión la diferencia de tributación de los extracomunitarios respecto de los comunitarios y de los propios residentes en España es tan elevada que supone una vulneración del Derecho de la UE (en concreto vulnera el artículo 63 del TFUE, que prohíbe cualquier restricción a la libre circulación de capitales no solo entre Estados miembros sino también entre Estados miembros y terceros Estados), y me estoy planteando denunciar tal discriminación ante la Comisión Europea.
• ACTUALIZACIÓN 9/3/2021: He publicado en este blog un MODELO DE DENUNCIA ANTE LA COMISIÓN EUROPEA para ver si llegando a la CE un gran número de denuncias de afectados podemos acabar, entre todos, con esa absurda discriminación 

Restitución del inmueble arrendado

Deducir las acciones legales en tiempo reduce el riesgo de asumir mayores perjuicios con el incumplimiento.
En efecto, si el diálogo entre las partes no tiene resultados en el corto plazo, puede ocurrir que se requiera la intervención judicial para declarar el término del contrato, e incluso posteriormente se deba cumplir esta sentencia con el auxilio de la fuerza pública, lo cual podría aumentar el daño y la extensión de los plazos de restitución.
En otro aspecto, al arrendador que se le debe un periodo entero y se encuentra en posición de prever que no se le pagará más la renta, puede acelerar la restitución deduciendo la demanda respectiva.

Más allá de esto, puede pasar que en el juicio, el arrendatario pague lo que adeuda, por lo que si el arrendador no desea continuar con el contrato, siempre podrá desahuciarlo, con arreglo a los plazos legales de restitución.

Por consiguiente, el arrendador, que quiere ver reducidas las posibilidades de pérdidas, frente a la frustración de las negociaciones con la parte arrendataria, le corresponderá en el más breve plazo deducir demanda de restitución y de desahucio, para que comiencen a computarse los plazos legales cuanto antes.

2. ¿Debo contratar abogado para demandar en juicio de arrendamiento?

La comparecencia por medio de abogado es la forma ideal para su defensa en juicio, sin embargo atendidas circunstancias calificadas, el Juez podrá autorizar su comparecencia personal.

No obstante a ello, la comparecencia en juicio sin defensa profesional, no puede ser recomendable; pues para el caso si el arrendador pierde la contienda, solo podrá deducir una nueva demanda luego de 6 meses contados desde que la sentencia queda ejecutoriada, lo que sumado al tiempo de tramitación del juicio vencido, podría revestir otras pérdidas.

3. ¿Cuánto cuesta un juicio de arrendamiento?

No todos los juicios tienen la misma complejidad, razón por la cual, para saber cuánto cuesta un juicio de arrendamiento, incluidos honorarios y gastos, deberá ser consultado con un profesional, quien podrá realizar una cotización provisoria o definitiva.

4. Restitución por no pago de renta del inmueble arrendado

La forma normal de restitución del inmueble arrendado es aquella que realiza el arrendatario en cumplimiento de los términos
acordados con el arrendador; sin embargo, puede ocurrir que durante la vigencia del contrato se produzca el incumplimiento de una o más de las disposiciones pactadas; por lo que la Ley previendo esta situación faculta a las partes, para
poner término inmediato al contrato de arrendamiento y con esto pedir se haga restitución inmediata del inmueble arrendado con indemnización de perjuicios inclusive.
Para el caso de incumplimiento antes referido, la Ley sobre arrendamiento de predios urbanos establece un procedimiento sumario especial al que
sujetar los asuntos entre arrendador y arrendatario, como es la terminación inmediata por no pago de renta, así como la restitución y perjuicios según corresponda.
Por otra parte, se ha establecido un procedimiento monitorio aún más breve para la restitución inmediata por no pago de rentas, en el que primeramente se requiere al arrendatario al momento de notificación de la demanda y luego, por el solo ministerio de la Ley, se entenderá realizado el segundo requerimiento al quinto día contado desde esta notificación; por lo que en caso de no pagar el arrendatario, se produciría eventualmente el lanzamiento y desocupación del inmueble sin necesidad de sentencia, pues serviría de título la resolución que acogiera a trámite la demanda monitoria. Leer más

5. ¿Existe la restitución anticipada del inmueble?

El artículo 7 bis de Ley 18.

101 sobre arrendamiento de predios urbanos, establece como medida precautoria la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento del arrendatario demandado, con auxilio de la fuerza pública si fuere necesario cuando el inmueble se hallare destruido parcialmente o hubiera quedado inutilizado para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado; medida aplicable a las demandas fundadas en dichas causales y sin perjuicio de lo cual el juez podrá pedir caución para la indemnización en caso de no acogerse la demanda de restitución. Leer Más.(+)

6. ¿En qué consiste el procedimiento monitorio de arrendamiento?

El procedimiento monitorio es un juicio especial para cobro de rentas, en el que se resuelve la contienda en mérito de la demanda monitoria si es que no hubiera oposición.

Este procedimiento, es el más rápido para el término del arrendamiento, puesto que el lanzamiento es declarado para el plazo no superior a 10 días desde que la resolución que estima cumplidos los requisitos legales y acoge la demanda queda firme o cause ejecutoria.

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7. El juicio de arrendamiento declarativo

El juicio de arrendamiento puede llevarse a cabo en 2 procedimientos distintos, el primero y antiguo es un procedimiento declarativo, sumario y especial, de tramitación brevísima y concentrada, por medio del cual
el tribunal falla y ejecuta lo que se ha puesto en su conocimiento.
Generalmente el litigio comienza con la notificación de la demanda de terminación, desahucio, restitución,
indemnización u otra, según sea el caso y de la citación a la audiencia de estilo del quinto día hábil a contar de esta fecha; para luego, en el caso que no existan hechos sustanciales controvertidos y pertinentes
o una vez que se haya rendido la prueba ofrecida oportunamente, el juez citará
a oír sentencia.
Fallada la causa, de haber dado ha lugar la demanda, el proceso entrará en etapa de cumplimiento,
notificada la sentencia definitiva.

El segundo procedimiento, es un procedimiento monitorio que regula la restitución por no pago de rentas y servicios básicos.

8. Las reconvenciones de pago en el juicio declarativo

Para terminar el arrendamiento por falta de pago de rentas es necesario que
se reconvenga al arrendatario en dos oportunidades. Lo anterior se practica al notificar la demanda y luego en la audiencia de estilo.

9. ¿Cuánto dura el juicio de arrendamiento sumario especial?

El juicio de arrendamiento, no tiene un plazo determinado, sin embargo un término razonable puede ser de 6 meses.

10. Extinción de los derechos del arrendador

Como bien se indicó anteriormente, el arrendamiento termina por la extinción de los derechos del arrendador. Esto sucede cuando
quien arrendara el inmueble deja de ser titular del mismo.

Para saber si el contrato de arrendamiento subsiste, es menester tener presente si el derecho de dominio se extingue
por hecho o culpa suya como es el caso de la compraventa, por acto de terceros como la venta en pública subasta o
por la ley como es el caso de la expropiación.

En el caso de la compraventa, el arrendamiento se extingue salvo que se encuentre celebrado por escritura pública,
al igual que en la subasta pública.

11. ¿Puede terminar de forma inmediata el arrendamiento?

Según establece el artículo 1.977 del Código Civil, “La mora de un período entero en el pago
de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos
reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos
cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el
arriendo, si no se presta seguridad competente de que se
verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no
bajará de treinta días.”

12. ¿Qué es el lanzamiento?

El lanzamiento consiste en la actuación por medio de la cual un Ministro de Fe, con auxilio de la fuerza pública y
previa orden del Tribunal,
desaloja el inmueble mandado a restituir, a fin de ponerlo
a disposición de su dueño.

13. ¿Se puede suspender el lanzamiento?

El lanzamiento se puede suspender en casos graves y calificados, por el Juez de la causa, en un plazo no superior a 30 días.

14. ¿Puede abandonar el inmueble el arrendatario?

Señala el artículo único del Decreto con Fuerza de Ley Nº 216 de 1931, que:
“El propietario u ocupante a cualquier otro título de una vivienda, para cambiar su domicilio, deberá obtener un salvoconducto de la unidad de Carabineros correspondiente, que acredite el lugar de su domicilio actual y señale el lugar al cual se trasladará.
Para otorgar el salvoconducto, si quien deja el inmueble es el propietario, Carabineros le solicitará antecedentes que acrediten esa calidad, para lo cual bastará que exhiba los recibos de contribuciones de bienes raíces o de los servicios extendidos a su nombre. Si quien se trasladará no es el propietario, deberá presentar la autorización de éste o de quien hubiera recibido la tenencia del inmueble, o el recibo que acredite el pago de la renta de arrendamiento correspondiente al último mes, así como las constancias
de encontrarse al día en el pago de los servicios con que cuente el inmueble.
Carabineros impedirá que se efectúe la mudanza si no se hubiere dado cumplimiento a las disposiciones precedentes. Sin perjuicio de ello, la infracción será castigada con multa de una a cuatro unidades tributarias mensuales por el respectivo juzgado de policía local.”

15. ¿Puede arbitrarse una contienda sobre arrendamiento?

Efectivamente, las materias de arrendamiento pueden ser sometidas a la decisión de un juez árbitro según las reglas generales.
Para continuar leyendo sobre el arbitraje en el contrato de arrendamiento siga el siguiente enlace arbitraje en el arrendamiento

Los derechos de los inquilinos de renta antigua ante la venta de su vivienda

Una cosa que todo inquilino debe tener clara es que el casero puede vender la vivienda o el local en cualquier momento.

La cuestión estriba en los derechos que tienen los inquilinos ante tal situación. Lo cual dependerá de la fecha del contrato de alquiler.

Los más protegidos son los arrendatarios de renta antigua.

¿Quiénes son los inquilinos de renta antigua?

Se llaman de renta antigua los contratos de alquiler de vivienda y de local que se celebraron hasta el 9 de mayo de 1985, hasta el Decreto Boyer. También se incluyen los firmados desde este día hasta el 1 de enero de 1995, fecha de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que continuen vigentes.

Los derechos de los inquilinos de renta antigua

En primer lugar, los inquilinos de renta antigua tienen un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda que el casero quiere vender.

Los inquilinos pueden ejercer su derecho en la venta de un piso a un tercero y cuando la casa se vende en subasta pública (Tribunal Supremo, Sala Civil, sentencia de 14 de mayo de 2004).

No tienen tal derecho en el caso de que el inmueble lo compre uno de los copropietarios a los demás (retracto de comuneros). Ni cuando se divide la finca herededada entre los herederos.

Este derecho de adquisición tiene dos fases: el tanteo y el retracto.

El derecho de tanteo

El casero tiene la obligación de comunicar de forma fehaciente al arrendatario el precio y las condiciones esenciales de la  venta, así como el nombre y las circunstancias personales del comprador.

El inquilino tiene un plazo de 60 días naturales, a contar desde aquel en que recibió la notificación del arrendador, para ejercer su derecho de tanteo y comprar su vivienda.

Y para ejercerlo tiene que consignar el precio o pagarlo en esos 60 días, plazo que es de caducidad.

Muchos propietarios prescinden de la notificación fehaciente, lo cual no es ilegal.

Pero si no se ha ofrecido al inquilino su derecho al tanteo podrá ejercer el de retracto.

El derecho de retracto

El comprador tiene la obligación de comunicar fehacientemente al arrendatario las condiciones esenciales de la transmisión y proporcionarle una copia de la escritura pública de compraventa. El inquilino tiene un plazo de caducidad de 30 días, que empiezan el siguiente de la comunicación, para ejercer su derecho.

Pero, como siempre en el mundo del Derecho, las cosas no son tan fáciles.

La notificación del comprador, que se omite con frecuencia, no es necesaria si el arrendatario conocía la venta por otra vía. Por ejemplo, si el nuevo propietario le interpone una demanda o le dice que la renta debe ingresarse en tal cuenta bancaria.

Y el plazo de caducidad de 30 días no empieza hasta que el inquilino tiene constancia de la venta. Si el inquilino no sabía nada y se entera del cambio del casero, por ejemplo, por una nota simple del Registro de la Propiedad, el plazo de 30 días comienza desde que conoce la inscripción registral (Tribunal Supremo, sentencias de 31 de enero de 2005 y 21 de noviembre de 2016).

En las ventas por pública subasta el plazo de caducidad de 30 días empieza desde la notificación del auto de adjudicación, no desde la fecha de la subasta (Tribunal Supremo, sentencia de 21 de enero de 2014).

En este plazo de 30 días el inquilino tiene que consignar el precio o pagarlo, sin posibilidad de prórroga alguna. El precio de la vivienda será el que conste en la escritura pública salvo prueba en contrario.

El problema para el comprador es que hasta que el plazo de caducidad no termina su condición de propietario no está asegurada. Aunque hay que admitir que en la práctica los inquilinos de renta antigua no ejercen sus derechos de tanteo y retracto. Les es caro comprar su piso y el nuevo propietario «se los queda».

Hay dos tipos de compradores. Los que pretenden una simple inversión inmobiliaria y quieren seguir cobrando la renta, sin más, y los que quieren ir a vivir al piso o reclamarlo para un familiar.

¿Cómo pueden defenderse los inquilinos si el nuevo casero pretende echarlos?

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, muy protectora de los derechos de los inquilinos (nunca ha habido una política de construcción de vivienda pública en España y la protección de los arrendatarios se cargaba sobre las espaldas de los propietarios hasta 1995) tiene un artículo, el 53, que permite a los arrendatarios impugnar la venta de la vivienda para evitar que los echen de la misma (denegación de prórroga forzosa por causa de necesidad del arrendador).

La condición es que el arrendatario no haya ejercido ni su derecho de tanteo ni el de retracto. Da igual si quisieron hacerlo y no pudieron o si no quisieran ejercerlos.

El primer supuesto es que el adquirente de una finca urbana no puede vender los pisos que estuvieren arrendados hasta transcurridos 4 años de la transmisión, lo que permitiría al inquilino volver a su finca si lo hace. Esto nunca ocurre.

El segundo supuesto, el que cuenta de verdad, es que la vivienda se haya vendido por un precio que supere la capitalización de la renta anual. Este precio se calcula multiplicando la renta anual por cien y dividiendo el resultado entre 4,5.

Lo explico con un ejemplo.

Supongamos que un arrendatario paga 500 € al mes, 6.000 € al año.

Si la vivienda se vende por más de 133.333,33 € el inquilino podrá impugnar la venta mediante una demanda judicial que deberá presentarse en un plazo de caducidad de 60 días contados desde el día siguiente a la notificación del comprador  o desde que se conozca la venta. Pasados esos 60 días podrá el nuevo casero denegarle la prórroga por necesidad.

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