Desahucio finalizacion del arrendamiento

Una vez llega la finalización del periodo de alquiler, si los inquilinos no quieren irse, bajo ningún concepto se deberá ir al inmueble para cambiar la cerradura.

Desahucio finalizacion del arrendamiento

El cambio de cerradura puede ser una primera idea pero no es una opción. Más allá de la rabieta, este acto podría tener un efecto muy negativo si queremos echar al inquilino finalizado contrato.

Lo que se recomienda hacer es tomar las medidas legales oportunas para que empiecen a tramitar un desahucio por finalización de contrato y así poder echar al inquilino que no se quiere ir.

Echar inquilino sin contrato alquiler: Podemos encontrarnos en otras situaciones que a primera vista pueden parecer más sencillas de solucionar como, por ejemplo, tener un alquiler sin contrato. Aunque el contrato de alquiler no se haya hecho por escrito, un contrato verbal es igualmente vinculante.

Otra situación posible es el desconocimiento de la duración de los contratos de arrendamiento según la legislación actual y con la actualización de la normativa.

El arrendador debe cumplir con una serie de obligaciones tanto si existe un contrato escrito del alquiler como si se trata de un alquiler sin contrato, es decir que se ha llegado a un acuerdo verbal.

Obligaciones del arrendador:

  • Entrega del inmueble: en el momento de alquilar, se ha de entregar el inmueble en buenas condiciones de habitabilidad
  • Pagos en metálico: en estos casos cuando se cobre la mensualidad se debe entregar un recibo
  • Aviso anticipado: se debe dar aviso con al menos 30 días de antelación al inquilino si quiere finalizar el contrato, siempre y cuando no sea porque el inquilino está incumpliendo con sus obligaciones como arrendatario
  • Derecho de tanteo: quiere decir que si el arrendador quiere vender la vivienda debe ofrecer primero al arrendatario la opción de comprarla y esperar 30 días a tener respuesta
  • Subida del precio del alquiler: Normalmente se fijan las subidas en el contrato, de no ser así, se deben fijar las subidas según la Ley de Arrendamientos Urbanos de España
  • Llegado el momento en el que finaliza el contrato o la prórroga del contrato de alquiler lo lógico es que el inquilino se marche del inmueble haciendo entrega de las llaves al arrendador.
  • Puede suceder que la tarea de echar al inquilino finalizado el contrato no sea tan fácil porque no se quiera marchar y el inquilino no se va.
  • Para hacer frente a esta situación se deben tomar las medidas legales oportunas y nunca adoptar medidas agresivas como amenazar verbalmente al inquilino, intimidarle o cambiar la cerradura de la entrada.
  • El procedimiento cuando un inquilino sin contrato que no se quiere ir, es el mismo que para un inquilino con contrato y en ambos casos se debe recurrir al desahucio en el caso de que el arrendatario no quiera marcharse del inmueble.
  1. Echar al inquilino es una situación límite cuando finaliza el contrato y no se llega a un acuerdo de renovación entre las partes.
  2. Si el inquilino no muestra su voluntad para entregar el inmueble recomendamos contratar a un abogado para que tramite el desahucio ya que es la única solución que existe sin incurrir en delito por parte del arrendador.
  3. El abogado redactará y presentará la demanda de desahucio adjuntando la siguiente documentación:
  • Poder para pleita: para que el abogado pueda actuar en nuestro nombre
  • Contrato de arrendamiento: el contrato que se firmó con el arrendatario si no se hizo un contrato verbal de arrendamiento
  • Notificaciones: se adjuntarán todas las notificaciones y requerimientos que se hayan realizado al inquilino previamente
  • Escrituras del inmueble
  • Una vez se presente toda la documentación junto a la demanda de desahucio, el inquilino en el plazo de un mes recibirá una notificación del Decreto por el que queda admitida dicha demanda, en la que constará la fecha establecida para el juicio y el día en que el inquilino deberá abandonar el inmueble para que tome posesión el arrendatario.
  • El inquilino por su parte se puede oponer a la demanda de desahucio, pero el juicio se celebrará igualmente y se dictará sentencia.
  • De esta manera se da por finalizado el proceso de desahucio y las costas del juicio irán a cargo del inquilino.
  • Siempre sugerimos revisar algunos aspectos importantes a valorar antes de firmar un contrato de alquiler, ya seas inquilino o principalmente propietario para evitar esta desagradable situación.

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Desahucio por impago de alquiler o rentas – Emilio Díaz Rojas

El procedimiento de desahucio por impago de alquiler es el proceso judicial interpuesto a instancia del propietario o arrendador de vivienda o local, con el fin de que se le restituya la posesión del inmueble que tiene arrendado a un arrendatario o inquilino que no le paga.

Como es sabido, pagar la renta es una obligación esencial de todo arrendatario, por lo que, de no cumplir este deber básico, se estará cometiendo un incumplimiento sustancial del contrato de arrendamiento que da derecho al arrendador a solucionar esta omisión por los cauces del procedimiento de desahucio. Además, también dará derecho al propietario a:

  • Resolver el contrato de arrendamiento.
  • Exigir el cumplimiento de las cantidades pendientes de pago, así como de los intereses que se hayan generado por no haberse cumplido el pago en el tiempo y en la forma pactados.
  • Desalojar a los inquilinos y recuperar la posesión del inmueble.

Ante un incumplimiento de pago, el arrendador puede solicitar amistosamente al inquilino que atienda el pago de las rentas, y, en su caso, si éste no cumple con sus obligaciones dar por extinguido el contrato de alquiler. Si el arrendatario no paga y  no desaloja el inmueble, debemos plantearnos ejercitar la acción de desahucio.

Esta acción podrá llevarse a cabo siempre que exista un incumplimiento contractual por parte del arrendatario, en este caso, el impago de las rentas debidas, que es causa de  resolución del contrato de arrendamiento, tal y como dispone el artículo 27.

2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, bajo la rúbrica “Incumplimiento de obligaciones”:

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. […]

La acción de desahucio responde a la necesidad de proteger al arrendador frente a los incumplimientos contractuales del arrendatario, y la desobediencia del inquilino cuando no quiere desalojar el inmueble aun manteniéndose en la situación de impago de alquiler. En caso de que los inquilinos morosos se opongan al desalojo, debemos acudir al procedimiento de desahucio tipificado en el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

El proceso de desahucio por falta de pago de alquiler

En el proceso de desahucio, el arrendador también tendrá derecho a reclamar las rentas impagadas, es decir, en la demanda de desahucio se acumulan dos acciones: pago de las rentas debidas y devolución de la posesión de la vivienda.

 Para ambas acciones, que se tramitan en la misma demanda y en la misma vista, el Juez tendrá que declarar que existen deudas que no han sido pagadas e iniciar el desahucio por impago de rentas, lo que se conoce como fase declarativa del procedimiento de desahucio por impago de alquiler.

Sin embargo, una vez interpuesta la demanda y antes de que se dicte la sentencia o, en su caso, el decreto de archivo, el Letrado de la Administración de Justicia notificará a las partes el decreto de admisión, el cual se pronunciará sobre los siguientes extremos:

  • Fecha de la vista, caso de oposición del deudor.
  • Que el inquilino enerve la acción abonando las rentas impagadas y debidas hasta la fecha. Es importante destacar que el arrendatario sólo tiene derecho a la enervación una única vez y siempre que no haya existido reclamación previa vía notarial o burofax.
  • Fecha en la que tendrá lugar el lanzamiento, es decir, se informa al inquilino de que tiene que abandonar el inmueble y restituir la posesión del mismo al arrendador.
  • Posibilidad del inquilino de oponerse a la demanda en los casos en que haya procedido al pago debido de las rentas que se le reclaman, y pueda demostrarlo. El plazo de oposición para el arrendatario es de diez días hábiles desde la notificación de la demanda.
  • Posibilidad para el inquilino de solicitar asistencia jurídica gratuita, en el plazo de tres días desde la recepción de la demanda.

Es importante destacar dos posibles situaciones que caben darse.

De un lado, si el inquilino se opone a la demanda, se celebrará la vista donde el abogado defiende los intereses del  arrendador; de otro, si, por el contrario, el inquilino no se opone a la demanda, no tendrá lugar la vista, pues ello supone un allanamiento del arrendatario que lleva aparejado el éxito de las pretensiones del arrendador, lo que conlleva que se proceda directamente al lanzamiento o desahucio.

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Celebrada la vista, el Juez ordenará que el inquilino desaloje la vivienda y restituya la posesión del inmueble.

En el día del lanzamiento y a la hora acordada, el arrendador deberá presentarse en el inmueble donde estará una comitiva del Juzgado y la Policía para recuperar la vivienda el cerrajero y un servicio de mudanza para retirar los enseres del arrendatario; finalmente, se levantará acta sobre el estado en que se encuentre la vivienda.

En cuanto a las deudas impagadas, una vez que el arrendatario es condenado por sentencia, tendrá que abonarlas al arrendador, caso contrario, se deja abierta la posibilidad al propietario de interponer una demanda ejecutiva.

Al tratarse de un procedimiento especial, regulado en el artículo 250.1.

1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), para interponer la demanda, el arrendador debe acudir asistido de abogado especialista en desahucios y representado por procurador, y ello, independientemente de la cuantía de las rentas que se reclame, ya que se trata de un proceso que se tramita por los cauces del juicio verbal.

Desahucio finalizacion del arrendamiento

¿Cuánto tarda un desahucio por impago de rentas?

En primer lugar, es importante destacar que las notificaciones que han de efectuarse a las partes por parte del Juzgado pueden acarrear considerables retrasos. Si bien no habrá problemas de notificación al arrendador, pues su abogado será quien esté al tanto de la recepción de las notificaciones que le conciernen, ello no sucede así con los inquilinos morosos.

  • Los arrendatarios incumplidores, normalmente, se sitúan en una posición de intentar evitar que la demanda les sea notificada con la intención de retrasar todo el proceso: si no hay notificación al inquilino, el plazo que éste tiene de diez días hábiles para oponerse a la demanda, no empieza a correr.
  • Recientemente, la ley permite que el procurador del arrendador sea quien notifique al inquilino la admisión de la demanda; ahora bien, siendo una posibilidad, ello no garantiza que la notificación vaya a efectuarse con éxito, pero, caso de ser así, eso supondría un avance en el tiempo de unos tres meses aproximadamente, pues es el tiempo que el servicio de Correos del Juzgado tarda cuando intenta notificar una demanda.
  • A pesar de que el legislador aboga por la celeridad de estos procesos, es probable que el arrendatario no quiera ser notificado para mantenerse en la situación de impago y de goce de la vivienda, bien sea porque no esté en la vivienda, bien sea porque no quiera recoger el aviso de Correos, pero, en cualquier caso y para estas situaciones, un abogado Civil experto en desahucios podrá efectuar una averiguación domiciliaria solicitando al Juzgado que averigüe posibles domicilios del inquilino, por ejemplo y entre otros, el de su lugar de trabajo, y ello acudiendo a los registros que figuran en la Policía, en la Seguridad Social, en la Dirección General de Tráfico y en la Agencia Estatal de la Administración Tributaria.

En segundo lugar, el plazo de duración de un desahucio por impago de rentas depende de la actuación del inquilino. En España, se ha visto agilizada la legislación para estos trámites con el desahucio express, pero, aun así, el proceso se sigue demorando alrededor de seis meses.

Esto, como es obvio, varía según la parte de la geografía española en donde nos encontremos, siendo Madrid, Valencia o Barcelona las ciudades donde más rápidamente se tramitan los procedimientos de desahucio, y las ciudades costeras las más lentas.

, dicho ello en términos muy generales.

En tercer lugar, es muy importante considerar la posición que puedan adoptar los inquilinos, dado que, si se oponen a la demanda, el tiempo puede aumentar en dos o tres meses más.

Además, en el caso de soliciten asistencia jurídica gratuita, aunque lo hagan en plazo, el tiempo se verá aumentado más todavía, dado que el inquilino puede pedir, en estos casos, que se suspendan los plazos para contestar a la demanda hasta que se le asigne un abogado del turno de oficio, asignación que puede tardar un mes, aproximadamente; una vez que el inquilino cuenta con abogado de oficio, se reanuda el plazo de diez días para contestar a la demanda.

De modo que, si el inquilino solicita justicia gratuita, lo cual es muy habitual tratándose de justiciables que carecen muchas veces de recursos para pagar un abogado particular, el proceso de desahucio por falta de pago de alquiler puede tener una duración total, teniendo en cuenta todas las observaciones citadas, de un año, aproximadamente.

¿Qué pasa si el inquilino no paga las deudas tras la sentencia o decreto de archivo?

Como hemos mencionado ad supra, el Juez, mediante un proceso declarativo, condena al inquilino al pago de las deudas debidas, así como al desalojo de la vivienda y restitución del inmueble al  arrendador.

El problema surge cuando tras este proceso y el dictado de sentencia o decreto de archivo, el inquilino continúa sin pagar las cantidades a las que ha sido condenado y, además, no abandona la vivienda restituyéndosela a su propietario.

Es entonces cuando hablamos de la fase ejecutiva del proceso de desahucio que ya se había adelantado, en la que se solicitará al juzgado competente que se ejecute la sentencia.

Si el inquilino no atiende voluntariamente a la devolución de la deuda.

¿Cuánto cuesta un desahucio por impago de alquiler?

El arrendador tendrá que hacer frente a una serie de gastos ineludibles, a saber: en primer lugar hay que obtener un poder general para pleitos que se otorga por notario en la notaría con unos precios orientativos de 78 euros.

Este poder que otorga el cliente a su abogado y a su procurador se puede obtener de forma gratuita a través de internet siguiendo un enlace con el ministerio de justicia o bien, acudiendo personalmente al juzgado con el procurador donde es el letrado de administración de justicia, antiguamente secretario judicial, quien da fe de la representación sin ningún coste.

En segundo lugar, el demandante debe atender los honorarios del abogado, los del procurador y  del cerrajero en el momento del lanzamiento. El coste de los honorarios de abogado será el que libremente acuerden las partes, pues la Deontología de la Abogacía establece el principio de libertad de pactos entre abogado y cliente para establecer los honorarios.

Los honorarios de los abogados varían en función de la experiencia y el grado de formación que tenga el letrado en materia de arrendamientos y desahucios.

El cliente tiene derecho a consultar con cuantos despachos considere convenientes, pero para adoptar una buena decisión no debe atender únicamente al precio de honorarios sino a la pericia de los letrados, el procedimiento de desahucio parece sencillo, pero si el profesional no conoce en profundidad el desarrollo del proceso y los posibles comportamientos del inquilino incumplidor, la acción puede quedar frustrada o eternizarse en el tiempo.

En cuanto a los gastos de procurador, estos cobran según aranceles, de modo que, al ser unos costes tasados por ley, dependerán del importe de la mensualidad del alquiler de la renta.

Finalmente, el coste de una cerradura nueva, así como de los servicios del cerrajero, dependerán del tipo y número de cerraduras de la puerta, pero podemos decir que estos gastos de cerrajero rondan los 100 o 150 euros.

Causas que podrían evitar un desahucio por impago de rentas

La manera que tiene el inquilino de evitar ser desahuciado de la vivienda, es atender al pago, y, como hemos mencionado unas líneas más arriba, podrá ser de dos formas.

En primer lugar, cuando el arrendador le solicite de manera amistosa que abone las rentas impagadas, lo cual evitará acudir a los Tribunales de Justicia.

En segundo lugar, caso de que no haya prosperado esa solicitud amistosa, el arrendador acudirá a la vía judicial interponiendo demanda de desahucio por impago de rentas.

Aquí el inquilino puede evitar el desahucio cuando le es notificada la demanda, antes de que transcurran los diez días hábiles de que dispone para contestar a la demanda, lo que, como hemos mencionado, se llama enervar la acción de desahucio, y que consiste en pagar lo que adeuda antes de dicho plazo.

Ahora bien, el inquilino sólo puede enervar la acción de desahucio una vez, pues no habrá un momento posterior en que, queriendo pagar lo adeudado, ello impida ya que sea desahuciado.

Por último hay que atender a las pretensiones del propietario pues si, aún en el caso de que el inquilino pague lo que debe, ya ha perdido la confianza y no desea que el arrendatario continue en el inmueble, habrá que  interponer la acción de desahucio solicitando al juzgado que de por finalizado el contrato de arrendamiento por incumplimiento del inquilino.

Desahucio del inquilino por finalización del contrato

  • El desahucio es una herramienta que el sistema judicial pone a disposición de los propietarios de inmuebles dados en arrendamiento para que puedan solicitar al Estado la devolución de su inmueble cuando el inquilino no quiere devolver al propietario la posesión.
  • Además del desahucio del inquilino por finalización del contrato, existen otros muchos motivos por los que el propietario puede solicitar auxilio al Estado a través del proceso de desahucio.
  • Entre ellos, los más frecuentes son:

Cuándo finaliza o termina el contrato de alquiler

Para saber cuándo finaliza el contrato de arrendamiento es necesario conocer el concepto de «prórroga» y el de «tacita reconducción» y, además, hay que tener en cuenta la fecha de la firma del contrato y el destino (vivienda o uso distinto de vivienda).

La prórroga

La prórroga es una posibilidad concedida a las partes (arrendador e inquilino) por la ley de arrendamientos urbanos (LAU) para que los contratos de vivienda y de uso distinto a vivienda continúen sus efectos más allá de la fecha de finalización pactada.

Las prórrogas pueden ser distintas en función del tipo de contrato de arrendamiento del que estemos hablando.

Contratos de arrendamiento de vivienda habitual

  1. En estos casos la ley permite la prórroga legal obligatoria, que supone que el contrato se extenderá hasta el quinto año (desde su entrada en vigor) si así lo desea el inquilino (ojo, dependiendo de la fecha de celebración del contrato esos cinco años pueden ser tres, así que la fecha de celebración del contrato afecta en la duración de la prórroga)
  2. Por otro lado, también existe la prórroga legal necesaria, que supone que el contrato dure tres años más tras llegar su fecha de vencimiento o de la prórroga obligatoria (es decir tres años más después de los cinco primeros años), siempre que ambas partes estén de acuerdo en ello (y aquí también hay que tener presente que dependiendo de la fecha de celebración del contrato esos tres años pueden ser solo uno).
  3. Una vez terminada la prórroga necesaria, es posible que entren en juego las llamadas prórrogas contractuales, llamada así porque las partes la han acordado en el contrato voluntariamente.
  4. El mecanismo habitual para que entren en juego las prórrogas es continuar con la relación una vez que ha llegado la fecha de finalización del contrato, es decir, no hacer nada cuando llega el vencimiento.
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Contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda (locales, …)

  • En estos casos (contratos de locales, de vivienda por temporada, etc) la ley no impone prórrogas, pero pueden establecer el arrendador y el inquilino en el contrato de arrendamiento prórrogas contractuales, es decir, pactadas entre ellos y plasmadas en el contrato.
  • Llegada la fecha de vencimiento, si las partes no mencionan nada al respecto, el contrato se prorroga automáticamente.
  • De este modo, unas semanas antes de la finalización del contrato el arrendador tendrá que tener en cuenta las posibles prórrogas antes de instar el desahucio por finalización del plazo del contrato.

Tácita reconducción

Cuando llega la fecha de finalización del contrato o cuando finalizan las posibles prórrogas, entra en escena otra figura que tiene mucho que decir en esta materia. Se trata de la «tácita reconducción«.

Cuando termina un contrato (o una prórroga), alguna de las partes tiene que manifestar a la otra que no quiere seguir con la relación contractual y, además, debe hacerlo dentro de los quince días siguientes a la finalización del contrato (o de la prórroga).

En caso de no producirse esta comunicación, nace automáticamente un nuevo contrato de arrendamiento por tácita reconducción, es decir, por haberlo deseado las partes de forma tácita (gracias a su silencio en esos quince días). Excepto que las partes hubieran renunciado en el contrato a la tácita reconducción, en cuyo caso el contrato termina cuando llega su vencimiento (o el de la correspondiente prórroga).

La consecuencia inmediata de la tácita reconducción es que el arrendador no podrá instar el desahucio del inquilino por finalización del contrato, pues éste tiene derecho a continuar en el inmueble durante algún tiempo más.

¿Y cuánto tiempo más?. ¿Cuándo termina este nuevo contrato?. Al mes o al año de haber nacido este nuevo contrato, en función de si en el contrato original la renta estaba establecida en forma mensual o anual.

  1. Por lo demás, el nuevo contrato que ha nacido por tácita reconducción tiene las mismas cláusulas que tenía el primitivo, excepto en materia de duración, tal y como acabamos de ver.
  2. Si quieres abundar más en materia de tácita reconducción (regulada en el artículo 1566 del código civil) te invito a leer mi post Tácita reconducción en el alquiler
  3. Cabe señalar que para no tener que estar pendiente de estos plazos, se puede establecer en el contrato primitivo una renuncia del inquilino a la tácita reconducción, en cuyo caso al terminar el contrato o la prórroga correspondiente podrá el arrendador solicitar el desahucio si el inquilino no ha devuelto el inmueble a la finalización del contrato.

Ya ha finalizado el contrato… y ahora qué?

Una vez que ha finalizado el contrato inicial o sus prórrogas, o una vez que ha finalizado el nuevo contrato nacido por tácita reconducción, en su caso, es el momento en que el arrendador puede instar el desahucio por finalización del plazo si el inquilino no ha devuelto la posesión del inmueble.

Qué hacer antes de iniciar el proceso de desahucio?

Inicialmente cabe señalar que el tipo de juicio que se va a utilizar en este tipo de desahucio, es el juicio verbal, dado que así lo establece el artículo 250.1.1° de la ley de enjuiciamiento civil (LEC). Se trata, por tanto, del mismo procedimiento que el utilizado para desahuciar al inquilino en los casos de impago de rentas de alquiler.

Con posterioridad puede enviarse un requerimiento fehaciente al ex-inquilino (burofax), aunque no es obligatorio hacerlo.

Lo que se desaconseja es acceder al inmueble o cambiar la cerradura sin haberse realizado la entrega de llaves, es decir, sin que el inquilino haya devuelto la posesión del inmueble.

El proceso de desahucio

El proceso se va a iniciar con la presentación de la demanda de desahucio. Junto a ella, habrá que presentar una serie de documentos:

  • Contrato de arrendamiento
  • Notificaciones y requerimientos que se han realizado previamente al inquilino
  • Copia de las escrituras de propiedad del inmueble.
  • Unos treinta días después de la presentación de la demanda, el ex-inquilino recibe una notificación del Decreto por el que queda admitida la demanda.
  • En ese mismo Decreto se fija la fecha del juicio y la del lanzamiento, es decir, el día en que se despojará al ex-inquilino de la posesión del inmueble).
  • Si el ex-inquilino se opone a la demanda se celebrará juicio y el proceso terminará en Sentencia.

En los demás casos, el proceso terminará con decreto. En este decreto se da por finalizado el proceso de desahucio y se imponen las costas, en su caso, al ex-inquilino.

El lanzamiento

  1. Tras la resolución (Sentencia o Decreto) habrá que ejecutar lo que ha establecido el juzgado, es decir, si el ex-inquilino no se ha ido voluntariamente hasta ese momento, entonces habrá que desalojarle por la fuerza.
  2. Es lo que llamamos lanzamiento.

  3. El desalojo puede ser voluntario (mediante entrega de llaves por el ex-inquilino) o forzosa (siendo necesario el auxilio de un cerrajero para acceder al inmueble en muchas ocasiones).

  4. La Comisión Judicial levantará Acta de lo sucedido durante el lanzamiento, así como del estado de conservación del inmueble, y así si hay daños el arrendador podrá reclamarlos a su ex-inquilino.
  5. Y tu contrato…¿está a punto de terminar?

¿Está en tácita reconducción?.

El desahucio | Una forma de poner fin al arrendamiento de inmuebles

Es una forma de poner término al contrato de arrendamiento de cosas.
Podemos definir al desahucio como el aviso anticipado que una de las partes da a la otra de su voluntad de poner fin al contrato.

2. ¿Cómo se practica el desahucio?

Establece el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil que “El desahucio de la cosa arrendada
puede efectuarse judicial o extrajudicialmente.
La prueba del desahucio extrajudicial se sujetará a
las reglas generales del Título XXI, Libro IV del
Código Civil y a los procedimientos que establece el
presente Código.

El desahucio judicial se efectuará notificando al
arrendador o arrendatario, de conformidad al artículo
553, el decreto en que el juez manda poner en
conocimiento de uno u otro la noticia anticipada a que
se refiere el artículo 1951 del Código Civil.

Señala el artículo 553 que “La notificación de la querella se
practicará en conformidad a lo que dispone el Título VI
del Libro I (De las notificaciones); pero en el caso del artículo 44 se hará la
notificación en la forma indicada en el inciso 2° de dicho
artículo, aunque el querellado no se encuentre en el lugar
del juicio.

En estos casos, si el querellado no se ha hecho parte
en primera instancia antes del pronunciamiento de la
sentencia definitiva, se pondrá ésta en conocimiento del
defensor de ausentes, quien podrá deducir y seguir los
recursos a que haya lugar.


De esta forma, el inciso 2º del artículo 44 del CPC señala, “Establecidos ambos hechos, el tribunal ordenará que la
notificación se haga entregando las copias a que se refiere
el artículo 40 a cualquiera persona adulta que se encuentre
en la morada o en el lugar donde la persona que se va a notificar ejerce su industria, profesión o empleo.

Si nadie
hay allí, o si por cualquiera otra causa no es posible
entregar dichas copias a las personas que se encuentren en
esos lugares, se fijará en la puerta un aviso que dé
noticia de la demanda, con especificación exacta de las
partes, materia de la causa, juez que conoce en ella y de
las resoluciones que se notifican”.

3. ¿Cómo se efectúa el desahucio de los inmuebles Urbanos?

De conformidad a lo establecido en el artículo 3º de la Ley 18.

101, en los contratos de arrendamiento en que el plazo se haya pactado mes a mes y en los de duración indefinida, el desahucio del arrendador solo puede realizarse judicialmente o por la notificación personal de Notario.

Sin embargo, en los contratos de plazo fijo que no excedan de un año el arrendador solo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble, puesto lo señalado en el artículo 4º de la misma Ley.

4. ¿Cuáles son los plazos del desahucio del arrendador sobre inmuebles urbanos?

Para determinar los plazos de restitución y desahucio establecidos en la Ley 18.101, sobre arrendamiento de inmuebles urbanos, hay que distinguir la duración del contrato.
1.

– Contratos pactados mes a mes y los de duración indefinida, el plazo será de dos meses, contados desde la notificación de la demanda, y se aumentará en un mes por cada año completo en que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble con un máximo de 6 meses.
2.

– Contratos a plazo fijo que no exceden de un año, el plazo será de dos meses, contados desde la notificación de la demanda.
En ambos casos el arrendatario puede restituir antes del vencimiento del plazo, pagando la renta de arrendamiento sólo hasta el día en que ella se efectúe.

3.- Contratos a plazo fijo con duración superior a un año, al no haberse dado plazo especial rige lo dispuesto en el Art. 1976, esto es “El desahucio en los casos en que tenga
lugar, deberá darse con anticipación de un período entero de los designados por la convención o la ley para el pago de la renta.”

5. Vencido el plazo de desahucio ¿Qué debe hacer el arrendatario?

Llegado el plazo, deberá hacerse la restitución de la cosa arrendada.
Si el inmueble no es restituido dentro del término legal o judicial señalado, se estará en condiciones de continuar el procedimiento
o bien iniciar uno para los fines respectivos.

6. Desahuciado el arrendamiento ¿Puede el arrendatario restituir el inmueble antes del término de desahucio?

Primero que nada, la Ley no solo regula el desahucio en atención a la extensión del contrato, sino que también atendida la destinación del inmueble.

Por otra parte, el plazo de desahucio por regla general, se configura como un lapso de tiempo, en beneficio de la otra parte desahuciada y que le permitiría eventualmente contener ciertos efectos que la terminación anticipada del contrato pudiera generar.

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Sin embargo, establece el artículo 19 de la Ley de 18.

101 que Son irrenunciables los derechos que esta
ley confiere a los arrendatarios, y el artículo 12 del Código Civil establece que Podrán renunciarse los derechos conferidos
por las leyes, con tal que…

no esté prohibida su
renuncia; por lo que si bien en el contrato se suele pactar un término de restitución, este, será válido o no atendido a lo establecido en la Ley.

En este sentido, si faltando plazo para el desahucio el arrendatario restituye el inmueble pagando la renta hasta el día de la restitución, estaría conforme con los artículos 3º o 4º de la Ley 18.101, respectivamente, y lo dispuesto en el artículo 6º de la misma norma, donde señala:
“Cuando el arrendamiento termine por
la expiración del tiempo estipulado para su duración,
por la extinción del derecho del arrendador o por
cualquier otra causa, el arrendatario continuará
obligado a pagar la renta de arrendamiento y los
gastos por servicios comunes que sean de su cargo,
hasta que efectúe la restitución del inmueble”

En otro ámbito, respecto del arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con contratos a plazo fijo superiores a un año con prohibición de subarrendar, el artículo 5º de la Ley 18.101 señala que, el arrendatario podrá poner
término anticipado al contrato sin la obligación de pagar
la renta por el período que falte.

Ahora bien, respecto de los contratos a plazo fijo superiores a un año
sobre inmuebles que no estén destinados a la habitación y destinados a la habitación sin exclusión de subarrendar,
al no estar contemplada esta situación en la Ley 18.101, la Jurisprudencia ha resuelto que regiría el artículo
1.955 del Código Civil que señala:

Cuando el arrendamiento debe cesar en
virtud del desahucio de cualquiera de las partes, o por
haberse fijado su duración en el contrato, el
arrendatario será obligado a pagar la renta de todos los
días que falten para que cese, aunque voluntariamente
restituya la cosa antes del último día.

7. ¿Qué sucede con la garantía desahuciado el contrato de arrendamiento?

El contrato de arrendamiento, una vez cumplido el término legal se extingue, por lo que la retención de la garantía por el arrendador pierde su causa legal, correspondiendo su restitución total o parcial, según sea el caso.

La garantía del contrato de arriendo se encuentra regulada por los acuerdos entre partes y la costumbre atendido lo dispuesto en los artículos 2º, 1.545 y 1.546 del Código Civil, puesto que las normas que regulaban la materia quedaron derogadas con la entrada en vigencia de la Ley 18.

101, la que regló en el artículo 2º esta institución solo respecto de los contratos de arrendamiento celebrados dentro de los 4 años siguientes a la entrada en vigor de la Ley.

Por otra parte, los artículos 1.940, 1.970, 1.971 y 1.

972 del Código Civil regulan la carga del arrendatario en cuanto a practicar las reparaciones locativas, por lo que si estas no fueron efectuadas, habiéndose omitido en la convención, correspondería hacer los descuentos respectivos para solventarlas, al tenor de lo dispuesto en el inciso 2º del artículo 1.947 del CC que señala: El arrendatario…
Deberá restituirla en el estado en que le fue
entregada, tomándose en consideración el deterioro
ocasionado por el uso y goce legítimos.

En el mismo sentido, procedería hacer los descuentos atendido lo dispuesto en el artículo 6º de la Ley 18.101 que señala, el arrendatario continuará
obligado a pagar… los
gastos por servicios comunes que sean de su cargo,
hasta que efectúe la restitución del inmueble.

8. ¿Qué ocurre si el arrendatario abandona el inmueble antes del plazo?

Pues bien, en estos casos, establece el inciso 2º del artículo 6º de la referida Ley que, Si el arrendatario abandonare el inmueble sin
restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al
juez de letras competente que se lo entregue, sin
forma de juicio, con la sola certificación del
abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario
levantará acta del estado en que se encuentre el bien
raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá
copia de ella al tribunal.

Cuestiones sobre el Desahucio por expiración de plazo

El requerimiento previo es importante no sólo a efectos de lo que establece el artículo 9 y 10 de la LAU, sino también por lo dispuesto en el artículo 1566 del código civil “Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.”

Por lo tanto , si hubiera habido requerimiento previo no se aplicaría esta presunción.

Si el arrendatario no se va, le puedo seguir cobrando los recibos de alquiler?

En este caso los tribunales podrían entender que hay voluntad de prorrogar el contrato por ambas partes.

Nosotros aconsejamos dejar de cobrar las rentas para reclamárselas después vía demanda, en concepto de indemnización, si bien hay sentencias que no consideran que percibir rentas signifique que hay voluntad de renovar el contrato.

Así por ejemplo, la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, Sentencia 22/2018 de 18 Ene. 2018, Rec. 1231/2016

  • “En este caso, únicamente resulta de lo actuado que la parte arrendadora ha seguido cobrando al arrendatario la renta mientras éste ha seguido ocupando la vivienda litigiosa, siendo así que es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 , y 17 de marzo de 1992 ), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la resolución del contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000) , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.
  • En este sentido, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil (LA LEY 1/1889) al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 (LA LEY 1/1889) y 1463 del Código Civil (LA LEY 1/1889) , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil .
  • Por lo tanto, en este caso, no habiendo desocupado el demandado la vivienda litigiosa permanece la obligación a su cargo de seguir pagando la renta y cantidades asimiladas, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión, sin que ello suponga una novación del contrato de arrendamiento.”

Pero si sigue disfrutando de la vivienda, se le puede reclamar alguna cantidad por el tiempo que ha disfrutado, a partir de la expiración del plazo?

Cuando se presenta la demanda por expiración del plazo, se acumula la acción de indemnización de daños y perjuicios derivados de la privación del derecho de uso de la vivienda objeto de arrendamiento a razón de la última mensualidad que abonó el arrendatario, por cada mes completo transcurrido desde que el inquilino ha estado disfrutando de la vivienda sin derecho alguno y sin abonar ninguna cantidad en concepto de daños y perjuicios, hasta la fecha de la entrega de la posesión.

A este respecto, la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife Sentencia nº 204/2014 de 12 de junio JUR 2014/233373 señala que:

FUNDAMENTO JURÍDICO 3º: Entrando a conocer y resolver las cuestiones suscitadas con motivo del recurso formulado por el actor, ha de adelantarse el éxito del mismo por las razones que a continuación se exponen.

Solicitada de modo expreso por el actor la condena del demandado “al pago de las cantidades que correspondan por los meses durante los que esté siendo ocupado el local, conforme a la renta que estuvo vigente durante el arrendamiento del mismo”, debe discrepar este tribunal del criterio de la juzgadora de la instancia desestimatorio de esta pretensión, pues si bien es cierto que el demandado intentó continuar abonando las cantidades correspondientes a las mensualidades siguientes al mes en que vencía el contrato -febrero de 2013- hasta julio de 2013 y que el actor rechazó dicho cobro, también lo es que aquél lo hacía en concepto de rentas devengadas de conformidad con su criterio de que el contrato arrendaticio continuaba en vigor, vigencia que, como resulta de lo establecido en la sentencia ahora recurrida y en la presente resolución, finalizó en febrero de 2013, por lo que, a la luz del criterio jurisprudencial recogido en el párrafo segundo del fundamento de derecho tercero de esa sentencia recurrida, de innecesaria reproducción en la presente, debe concluirse de distinto modo que la juzgadora de la instancia, siendo patente el perjuicio ocasionado al actor al haber continuado el arrendatario demandado en el uso y posesión del local con posterioridad a la finalización del contrato, perjuicio que ha de computarse en atención al importe de la renta mensual pactada por los hoy litigantes -1.300 euros-, debiendo satisfacer, en definitiva, la cantidad total resultante de la suma de los importes mensuales transcurridos desde marzo de 2013 hasta el efectivo desalojo del local arrendado, sin que proceda pago alguno de intereses de demora, salvo los correspondientes a la mora procesal del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento , computados desde la presente sentencia, por no haberse solicitado de modo expreso en la demanda y por el inicial rechazo a la recepción de las cantidades giradas, en cuanto pudieron haberse admitido en el concepto pretendido en la demanda.”