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• Conocer cómo se desarrolla un juicio de desahucio es una necesidad para aquellos propietarios que quieren iniciar acciones legales contra sus inquilinos, especialmente, ante la falta de pago del alquiler.
• Este punto es importantísimo, especialmente porque el cliente debe de conocer todas las fases del proceso antes de contratar a un abogado.
• Pero además, desde el punto de vista humano es un asunto de principios fundamentales y debemos de valorar todas las opciones intermedias en aras a evitar este tipo de juicios.
• Por este motivo, nuestros abogados especialistas en desahucios te traen las principales cuestiones sobre el juicio de desahucio, bien para asesorar a los arrendadores sobre los pasos judiciales, como a los inquilinos de sus derechos y soluciones.

¿Qué es un juicio de desahucio?

1. El juicio de desahucio se encuentra regulado en el artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y su objetivo es controlar el procesamiento judicial en el ámbito de desahucio.

2. Se trata de un procedimiento que permite al arrendador de un inmueble recuperar inmediatamente dicho inmueble, siempre y cuando el inquilino no abone las rentas correspondientes acordadas en el contrato.
3. Este proceso se puede llevar a cabo independientemente de cuál sea la causa del impago de las rentas.

La resolución del contrato no podrás hacerla solo por impago de rentas, sino que tendrás que acudir a un procedimiento judicial para solicitarlo.

Requisitos para el juicio de desahucio

Para que se pueda iniciar un juicio de desahucio es necesario que existan los siguientes supuestos:

• El requisito principal para que tenga lugar un juicio de desahucio es que el inquilino de un arrendamiento no abone al arrendador las rentas acordadas, así como si carece de contrato o incumple el mismo.
• En cuanto al juicio, al tratarse de un proceso por razón de materia, es necesario que intervenga un abogado y un procurador en el juicio.
• También hay que tener en cuenta otros aspectos como la cuantía de las rentas que el inquilino no ha abonado.

Juicio de desahucio por falta de pago

• El juicio de desahucio por falta de pago de las rentas es uno de los más frecuentes.
• Se produce cuando el inquilino  no paga las rentas o cantidades asimiladas.
• En este caso, el arrendador puede iniciar un juicio de desahucio con el objetivo de recuperar inmediatamente el inmueble, pudiendo también solicitar el pago de las rentas adeudadas.

En Garón presentamos una demanda por los dos conceptos, lo que facilita el que se pueda reclamar para evitar mayores gastos al cliente.

Juicio de desahucio por terminación de contrato por precario o sin contrato.

1. El juicio de desahucio también puede llevarse a cabo cuando finaliza el contrato de un arrendamiento y el inquilino se niega a abandonar el inmueble.
2. El objetivo del juicio es recuperar el inmueble ya que el inquilino no abona rentas y carece de contrato.

3. En este tipo de asuntos, no solo se le pide judicialmente el importe de las rentas como si existiese contrato, sino además, todos los daños y perjuicios que supone el evitar que los propietarios puedan poner en arrendamiento de nuevo el inmueble.

4. Importante dejar reseñado la importancia de un perito caligráfico en determinados casos que haya documentos manuscritos.
5. El objetivo del juicio cuando el inquilino carece de contrato de arrendamiento es recuperar cuanto antes el inmueble, ya que el responsable no paga renta alguna.

6. Con el estado de alarma se están flexibilizando las medidas a efectos de desalojo o lanzamiento.

Reclamación de rentas en el Juicio de desahucio

El arrendador de un inmueble puede iniciar un juicio de desahucio contra el inquilino persiguiendo uno de los siguientes supuestos:

• Recuperar de forma inmediata el inmueble y, posteriormente reclamar las rentas.
• Recuperar el inmueble y solicitar las deudas pendientes al inquilino al mismo tiempo.

Desahucio por subarrendamiento

• El subarrendamiento constituye un apartado especial dentro del juicio de desahucio.
• Aquel que subarriende un inmueble puede ser víctima de desahucio ya que desobedece lo estipulado en el contrato de arrendamiento.
• Aquí puedes leer un caso de éxito de este despacho al enterarse nuestra cliente que se comercializaba con su vivienda subarrendada por Airbnb sin consentimiento del propietario.

¿Es necesario abogado y procurador en un juicio de desahucio?

Como hemos comentado anteriormente, en el juicio de desahucio es necesario un abogado y un procurador ya que se trata de un juicio verbal de carácter especial.

En muchas ocasiones vemos que los juicios de desahucio se tratan otras cuestiones. La más común es la que hace referencia a la condonación o compensación de deudas por cualquier motivo.

Indicar que este este tipo de juicios se discute si cumple o incumple, es decir, si paga o no la renta.

¿Cuánto tarda un juicio de desahucio?

En este punto nos gustaría indicar que se puede evitar un juicio de desahucio.

En una de nuestras entradas anteriores hablamos de la enervación al desahucio que es la posibilidad de que el inquilino de tu vivienda o local comercial pueda ponerse al día con los pagos, lo que evitaría el juicio.

En cuanto a la duración del juicio de desahucio, dependerá del caso concreto. Sin embargo, suele tener una duración  mínima de seis meses desde el inicio del procesamiento.

Llamamos la atención en los conocidos desahucios express o rápidos. No son ni una cosa ni otra, y según nuestra experiencia nos vamos fácilmente a tres-cuatro meses ( en el mejor de los escenarios).

¿Cómo se desarrolla un juicio de desahucio?

El juicio de desahucio comienza interponiendo una demanda al inquilino, siempre y cuando cumpla con los requisitos. Esta demanda será notificada al inquilino junto con la citación de juicio.

Uno de los servicios que nos solicitan los clientes es que la demanda se le pueda entregar al inquilino en mano. Con esta medida estaríamos ganando entre 1-1,5 mes de lo que tarda un desahucio.

El siguiente paso es la celebración del juicio y la posterior resolución del Juez o Tribunal.

A modo de resumen, el juicio se desarrolla siguiendo el siguiente esquema:

• Nos dan turno a los abogados para formular alegaciones.
• Si no hay más que alegar se pasa a la práctica de la prueba, y especialmente con los interrogatorios.
• Los interrogatorios comienzan con el demandado, seguido del demandante; y por último testigos.
• Si no hay más pruebas, los abogados formularán conclusiones al caso.

Dependiendo del juzgado que conozca de nuestro asunto tendremos más tarde o más temprano la correspondiente sentencia.

¿Cómo sería el juicio de desahucio contra el avalista?

La función del avalista en un contrato de arrendamiento es la de asegurar y garantizar el pago de las rentas o cantidades asimiladas.

Cuando está presente esta figura y existe una falta de pago de las rentas, el arrendador deberá, previamente, requerir al avalista la falta de pago para poder iniciar un juicio de desahucio.

Por tanto, sin este requerimiento al avalista no se podrá iniciar el procesamiento judicial.

1. Aunque técnicamente no se les puede considerar como avalista, en aquellos contratos de arrendamiento en los que figuren dos personas, la reclamación de las rentas (además del desahucio) será solidaria.
2. Una reclamación solidaria quiere decir que se les reclama a las partes que figuren en el contrato, con independencia de quién abone lo adeudado.
3. A la hora de preparar un contrato de arrendamiento siempre recomendada esta opción.

Costas tras ganar un juicio de desahucio

Si has sido partícipe de un juicio de desahucio, a pesar de que la sentencia haya sido favorable, deberás abonar las tasas correspondientes al abogado y procurador (o al menos, adelantarlas).

Lo decimos en las reuniones con nuestros clientes, para nosotros lo más importante es que puedas recuperar la propiedad en el menor tiempo posible.

Si para ello hay que hacer algún tipo de condonación de deuda, será recomendable. La decisión sobre los acuerdos siempre es del cliente.

Preocupa mucho el concepto de insolvente. Bien, es un escenario que no podemos garantizar, pero si es cierto que en ocasiones, teniendo esta situación, con el paso del tiempo se ha podido embargar bienes.

¿Qué sucede si no voy al interrogatorio en el juicio de desahucio?

Una vez iniciado el juicio de desahucio y, habiendo sido citado al inquilino, este puede ser sometido a un interrogatorio por parte del abogado.

En caso de que el inquilino se ausente, siguiendo la ficta confessio, el Juez podrá considerar confeso de los hechos a la persona arrendada.

Recuerda que en este caso lo que importa es acreditar si se pagan las rentas o no. Es un tipo de juicio especial por la materia.

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No somos ajenos a la concienciación social que supone este tipo de procedimientos y siempre atentos a dar soluciones a situaciones de especial vulnerabilidad.  Por este motivo, tratamos esta casuística desde un componente emocional fuerte, con el fin de que todas las partes resulten lo menos perjudicadas.

Cualquier aclaración que puedas tener, estaremos encantados de poder atenderte.

Demanda por deuda de arriendo

¿Puedo llevar a juicio a un arrendatario por deuda de arriendo? Sí, la ley faculta a un arrendador a entablar un juicio contra el arrendatario de una propiedad si no le ha pagado el arriendo.

¿Cuántos meses de morosidad debería haber antes de hacer una demanda? La ley da derecho al arrendador a entablar un juicio después de un período entero de mora, o sea, si el pago del arriendo es mensual, basta con un mes sin pago.

¿Qué necesito para presentar la demanda? El demandante debe primero fijar qué elementos usará para probar la morosidad del arrendatario. Si usa testigos para probar, éstos no pueden ser más de cuatro, cuyos nombres deben estar incluidos en la demanda.

¿Necesito un abogado? No si el monto del arriendo es inferior a 4 UTM. Para montos superiores se requiere la representación de un abogado.

¿Ante qué juzgado se presenta la demanda? Juzgados Civiles.

¿El juicio es oral o escrito? El juicio es verbal, pero las partes podrán presentar minutas escritas relatando los hechos y haciendo sus peticiones.

¿Cuánto demora el juicio? Los juicios deben ser rápidos. La primera audiencia debe ser máximo cinco días hábiles después de la notificación de juicio.

En esa primera audiencia ambas partes deben relatar los hechos, presentar pruebas y tratar de lograr un acuerdo.

Si el demandado no puede presentar pruebas de inmediato, lo puede hacer en una nueva audiencia que debe hacerse dentro de máximo cinco días. Luego de eso, el juez tiene un plazo de diez días para dictar sentencia.

¿Es posible llegar a un acuerdo con el demandado? Sí, durante el juicio el juez llama a las partes a un avenimiento y si no se logra, el juez pedirá las pruebas para él decidir y dictar una sentencia.

¿Se puede apelar al fallo? Sí, pero sólo la sentencia de primera instancia y las resoluciones que pongan término al juicio. Tras el nuevo fallo no se puede apelar más.

¿Se puede exigir a un arrendatario moroso el pago de cuentas de servicios (luz, agua, gastos comunes y otros)? Sí, el arrendatario debe pagar todas las cuentas morosas incluso en el período en que dure el juicio, hasta que se pague todo lo adeudado o se entregue la propiedad al arrendador. El arrendador además puede notificar a las compañías de que hay una demanda en curso, por lo que el demandado queda como único responsable del pago de las cuentas.

Si el deudor es obligado a pagar, ¿debe hacerlo con intereses por el atraso? Sí, el interés será la variación de la UF entre la fecha en que el pago debió hacerse y la fecha en que efectivamente se hizo.

Una vez finalizado el juicio ¿se puede solicitar que el arrendatario moroso abandone la propiedad o vivienda? El juez puede dictar como sentencia que el arrendatario entregue la propiedad en un plazo máximo (contando solicitudes de prórroga) de quince días.

Si llegado el día el arrendatario no ha entregado la propiedad, el juez puede ordenar el lanzamiento, que debe ser apoyado por la fuerza pública. También es posible que el juez declare que la demanda no tiene lugar.

En ese caso no se puede presentar una nueva demanda hasta seis meses después, a menos que hayan ocurrido nuevos hechos.

¿Puede ordenarse la restitución anticipada del inmueble? Sí, el tribunal lo puede hacer a solicitud del demandante en un procedimiento monitorio, que se resuelve rápidamente.

El magistrado podrá ordenar la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento del arrendatario demandado, con auxilio de la fuerza pública si fuese necesario.

Puede pedirlo por haberse destruido parcialmente el inmueble o haber quedado inutilizado para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado.

¿Qué debe acreditar el arrendador? El arrendador debe acreditar la existencia de una presunción grave de que se produjo el daño al inmueble.

El juez podrá exigir caución al demandante (garantía monetaria) con cargo a la cual se indemnizará al arrendatario demandado de los perjuicios sufridos con el lanzamiento, si es que la sentencia definitiva del juicio no lo condena a su restitución.

Quién paga las costas de un juicio

Todo proceso judicial conlleva una serie de gastos. Por un lado, debemos hablar de los procesales, que son aquellos relacionados de forma directa e inmediata con el procedimiento judicial. Por otro, de las costas judiciales. Sobre ellas queremos hacer girar este artículo.

¿Qué son las costas de un juicio?

Las costas judiciales son los gastos necesarios para que se celebre un juicio. Estos abarcan desde el inicio del procedimiento hasta que finaliza. Se engloban en el artículo 241 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Son los siguientes:

• Los honorarios de abogados y procuradores cuando sea necesario que intervengan.
• Los honorarios de los peritos judiciales.
• El coste de insertar edictos o anuncios obligatorios durante el procedimiento.
• Los derechos arancelarios que, para la puesta en práctica de actuaciones necesarias, deban pagarse durante el desarrollo del proceso.
• Siempre que sea preceptiva, la tasa de potestad jurisdiccional.
• Todos los documentos que deban ser solicitados conforme a la legislación vigente (certificaciones, notas, testimonios, copias oficiales…). La única excepción la componen los protocolos y registros públicos reclamados por el tribunal.

¿Quién paga las costas de un juicio?

La respuesta a quién paga las costas de un juicio civil queda respondida en el artículo 241.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En concreto, establece que cada parte abonará los gastos que le correspondan siempre que sean causados a su instancia.

Con la excepción, como veremos más adelante, de que se produzca una condena en costas, es decir, que la sentencia obligue a la parte que ha visto desestimadas sus pretensiones a pagar estos gastos a la que ha visto estimadas las suyas.

La condena en costas

Para que la parte vencedora pueda reclamar a la perdedora el pago de las costas de un juicio es necesario que la sentencia lo posibilite explícitamente. Si no lo hace, o si en ella aparecen frases del tipo “cada parte abonará las costas generadas por instancia propia” o “sin hacer pronunciamiento especial en costas”, cada una deberá abonar las que le correspondan.

Tampoco nos podemos olvidar de que, si la parte perdedora es beneficiaria de justicia gratuita, no se le podrá reclamar su pago. Esto es habitual en determinados casos como, por ejemplo, a la hora de responder a la pregunta sobre quién paga las costas de un juicio por desahucio.

En cualquier caso, si damos por hecho de que la sentencia condena a la parte perdedora a pagar las costas del procedimiento judicial, tenemos que recurrir al artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En él se establece que el procedimiento necesario para solicitar el pago se inicia con la tasación de costas.

Conviene decir que, cuando el juez tiene dudas conforme a derecho o no da la razón plenamente a la parte vencedora, nunca condena en costas. Pongamos un ejemplo. Si un señor reclama a otro 10 000 € por cualquier razón pero finalmente el juez solo condena a la parte perdedora a abonar 7000 €, nunca le hará pagar este tipo de gastos.

¿Cuánto se paga de costas judiciales?

Es algo prácticamente imposible de determinar. Según datos oficiales, la Unión Europea estima que, de media, un juicio conlleva unos gastos medios de 3000 €. Sin embargo, estos pueden ser muy superiores según cuánto se prolongue.

Esa es la razón por la que, antes de comenzar el procedimiento, muchos se preguntan cómo saber si voy a ganar un juicio.

Por desgracia, aunque puede haber mayores o menores probabilidades, tampoco se puede responder con certeza a esa cuestión.

¿Qué pasa si no pago las costas de un juicio?

Ya sabemos, aunque sea de forma aproximada, cuánto son las costas de un juicio. Ahora llega el momento de aprender cómo se realiza el pago. En concreto, la parte vencedora ha de reclamar el abono del importe mediante la tasación de costas, tras lo cual la parte perdedora tiene la obligación de realizar el pago en un plazo máximo de 20 días hábiles.

El problema es que, en algunas ocasiones, la parte perdedora no quiere abonar las costas de un juicio verbal. O, simplemente, no tiene recursos económicos para hacerlo.

En ese caso, la parte vencedora podrá dar inicio al procedimiento de ejecución de sentencia, que conllevará el embargo de sus bienes.

Eso sí, siempre que no pueda acogerse a cualquiera de las excepciones previstas por la ley.

Un apunte antes de terminar. Muchas personas tienen la duda de quién paga las costas de un juicio por delito leve. Sin embargo, en este tipo de procedimientos no es obligatorio contar con un abogado y un procurador. Por tanto, aunque ambas partes se presenten con ellos, no será posible reclamar este tipo de gastos a ninguna de las dos una vez que se emita la sentencia.

En definitiva, las costas de un juicio abarcan todos los gastos derivados del procedimiento. En algunos casos, el juez puede obligar a la parte perdedora a que se haga cargo de ellas.

Si estás pasando por una situación similar y necesitas asesoría, recomendamos acudir a un abogado penalista que te explicará en detalle cualquier duda.

  Esperamos haber dejado claro en este artículo en qué supuestos puede suceder esto y cómo se ejecutan si es necesario. 

La enervación del desahucio y la condena en costas

El pago enervador por parte del inquilino le permitirá seguir habitando la vivienda (salvo dos casos) y en la mayoría de las ocasiones los tribunales condenarán al inquilino a pagar las costas del proceso, es decir, a pagar los gastos del abogado y del procurador del arrendador

El término “enervación”, en materia de desahucios, alude a la última oportunidad que la ley concede al inquilino para seguir habitando la vivienda.

Esta última oportunidad se le concede al inquilino siempre que no se haya dado alguno de los casos siguientes:

• Que no haya enervado con anterioridad a lo largo de la vida de ese mismo contrato de arrendamiento.
• Que, en caso de que el arrendador le haya enviado un escrito pidiéndole que pague las cantidades adeudadas, el inquilino no haya pagado en los 30 días siguientes a la recepción de ese escrito.

Por lo tanto, si no se da ninguno de los dos casos anteriores, el inquilino podrá pagar (enervar) lo que debe y, así, podrá seguir en la vivienda. Pero si ya se ha dado uno cualquiera de esos dos casos, entonces ya no podrá el inquilino enervar y, por tanto, el desalojo de la vivienda será imparable.

Qué es lo que debe pagar el inquilino?

Para que se considere correctamente hecha la enervación y el inquilino pueda seguir en la vivienda, no basta que pague las cantidades reclamadas en la demanda, sino que será necesario que pague todo lo que se debe hasta el día en que realice el pago enervador. Si no paga el total hasta ese día, no debe tenerse por bien hecha la enervación y se producirá finalmente el desalojo del inquilino. Además de estas cantidades, ya veremos que en otras ocasiones debe pagar, además, las costas procesales.

Cuándo se puede enervar

La ley de enjuiciamiento civil establece, en su artículo 22.4, que se puede enervar en el plazo de 10 días siguientes a aquél en que el inquilino recibe el escrito del juzgado en el que se le notifica que ha sido demandado.

Por lo tanto, el inquilino tiene la oportunidad de seguir en la vivienda si paga lo que debe, pero debe hacerlo antes de que transcurran 11 días desde que recibió la notificación de la demanda.

Pero además normalmente se dan otras situaciones que no recoge la ley, como es el caso en que el arrendador presenta la demanda y el inquilino paga antes de recibir la notificación de la demanda.

En estos casos, los tribunales entienden que esto también debe tenerse como un pago enervador, es decir, que si el inquilino paga después de interponerse la demanda pero antes de que se le notifique, entonces debe considerarse este pago como “enervación” y por lo tanto el inquilino podrá seguir habitando la vivienda.

Si te interesa profundizar más en esta materia te invito a que, tras finalizar este post, visites mi artículo Cuándo puede enervar el desahucio el inquilino.

Las costas y la enervación

El artículo 22.5 de la ley de enjuiciamiento civil es muy claro. Establece que “La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas…”. Al hablar de la «resolución» se refiere al documento emitido por el juzgado dando al pago hecho por el inquilino el carácter de «pago enervador».

Lo que ocurre es que el artículo 22.5 se refiere solo a la enervación dentro de los diez días siguintes a aquél en que fue notificada la demanda al inquilino.

En estos casos no hay problema (no lo hay desde el punto de vista teórico, porque desde el punto de vista práctico si que hay problema, como diré más adelante). El juez va a condenar al inquilino que ha realizado el pago enervador a pagar las costas del procedimiento.

El problema se da en el otro supuesto analizado anteriormente, es decir, en los casos en que el inquilino paga la deuda después de la presentación de la demanda, pero antes de que le sea notificada la demanda en su domicilio. En estos casos ya he dicho que los tribunales consideran este pago como “enervación”, pero ¿qué ocurre con las costas?.

Efectivamente el artículo 22.5 no contempla este caso.

Los tribunales se vienen decantando en estos casos por condenar al inquilino a pagar las costas si el arrendador, antes de interponer la demanda, tuvo la prudencia de enviar un escrito fehaciente al inquilino (burofax, por ejemplo) reclamándole el pago de las deudas en determinado plazo (7 días, por ejemplo).

Al interponerse posteriormente la demanda otorgando al inquilino la posibilidad de enervar, se da por hecho que el inquilino no pagó en el plazo concedido en dicho burofax y que, además, la demanda se interpuso sin que transcurrieran 30 días desde que recibió el burofax, pues en caso de que hubieran transcurrido 30 días la demanda debería haberse interpuesto dejando claro en ella que no hay opción a enervar.

En el caso de que el arrendador no hubiere mandado dicho burofax y el inquilino hubiere hecho un pago enervador antes de recibir la notificación de la demanda pero después de presentarse ésta, entonces no habrá condena en costas para el inquilino.

El problema de las costas

El tema de las costas supone un problema importante para el arrendador. Y es que para que se declare como “enervación” el pago hecho por el inquilino, no se exige que éste pague las costas, sino que se exige que pague las deudas existentes hasta ese momento y, posteriormente (en el documento judicial que declara el pago como “enervador” se le condena a pagar las costas.

• Es decir, que puede darse el caso (y de hecho se da) que el inquilino pague lo que debe pero posteriormente no puede pagar las costas (ni tiene bienes que embargarle) y en estos casos el arrendador tendrá que mantener en la vivienda al inquilino (por haber enervado) y no conseguirá que el inquilino pague las costas, con lo que al final será él quien tenga que soportar los gastos de su abogado y procurador.
• Y si posteriormente se produce otro impago, se verá obligado a interponer una nueva demanda de desahucio (esta vez ya sin posibilidad de enervación), con los gastos que para él va a suponer y sabiendo, además, que aunque se condene en costas al inquilino va a ser muy complicado que pueda cobrar algún día esas costas.
• Tal vez sería más justo que se exigiera como requisito para poder enervar y, por tanto, para poder seguir en la vivienda, que el inquilino pague en el momento del pago enervador no solo las cantidades que deba hasta ese momento sino también las costas del procedimiento, para que no suceda el problema que he comentado.

¿Has tenido algún inquilino que haya enervado el desahucio?.

¿Cuánto puede costar un desahucio?

Cuánto puede costar un desahucio  es una cuestión que se plantea un arrendador cuando se encuentra en la indeseada situación de tener que demandar judicialmente al inquilino porque no le paga la renta convenida de la vivienda o local alquilado. Me gustaría poder recalcar que en la entrada que hay a continuación no se habla sobre cuánto se tarda en desahuciar a un inquilino, pues ya se hizo anteriormente una entrada sobre ello.

En el desahucio por falta de pago, se pueden alcanzar dos tipos de condena, o bien sólo la recuperación de la propiedad o, además de la recuperación de la propiedad, la condena al pago de la cantidad debida por rentas o cantidades asimiladas (luz, agua…).

Los costes o gastos en un juicio de desahucio van a variar en función de querer alcanzar una sentencia en un sentido u otro. Los gastos aproximados son los siguientes:

• Los gastos de abogado.
• La intervención del abogado en un juicio, ya sea para una cosa u otra es obligatoria.

• Lo habitual es contratar a un abogado para que se encargue de la redacción y la defensa del propietario durante el juicio.
• Nosotros siempre recomendamos que sea un especialista en desahucios, o al menos, que conozca a fondo la materia.
• Los honorarios son libres, lo que quiere decir, es que no están sujetos a ninguna norma o directriz, por tanto, hay que pactarlos con dicho profesional.
• Si se trata de un desahucio por impago de rentas o cantidades asimiladas que solo persigue la recuperación de dicho inmueble, el coste del abogado suele oscilar en 600 euros. Aunque, nosotros disponemos de un precio fijo de 450€
• Siempre aconsejamos que se firme con carácter previo una hoja de encargo profesional donde esté detallado el importe del procedimiento del juicio de desahucios, así como todos los trabajos que va a realizar el abogado y el importe de sus honorarios.

De normal, al interponer una demanda de desahucio por falta de pago, donde además se persigue la condena y posterior ejecución de las cantidades debidas, el coste del abogado, a los 600 euros se aumenta un 10%. Como bien hemos indicado esto, todo dependerá del acuerdo alcanzado con el Abogado.

Gastos del procurador

La intervención del procurador, ya sea para recuperar la posesión, así como sus rentas, es también obligatoria.

De normal, los honorarios del procurador, pueden oscilar entre 150 y 200€.

Poder notarial

Siempre es recomendable, para no retrasar el juicio de desahucio, que el arrendador otorgue un poder notarial a favor del procurador, este importe suele oscilar en 50 euros. Recordemos la entrada de blog anterior donde hablábamos sobre el tiempo medio de un desahucio, indicábamos que es recomendable contratar a un notario para así agilizar el proceso del desahucio.

En resumen:

1. Sobre cuánto puede costar un desahucio, teniendo en cuenta todo lo anterior sobre los honorarios de abogado y procurador, oscilan sobre aproximadamente los 1000 euros, aunque, ya saben que nuestro precio es de 450 euros, lo que baja el coste.
2. Si se gana el pleito por el arrendador y siempre que el inquilino sea solvente, se le podrán cobrar todos estos gastos cuando haya condena en costas.
3. No obstante, recordemos que, si no se realizase el desahucio, a la larga, podría perder más dinero que los costes medios, ya que el inquilino podría seguir generando deudas de suministros y, quizá, causar desperfectos en la propiedad.

Los gastos legales para llevar a cabo un desahucio pueden superar los 2.000 euros

Los desahucios son una realidad a la que muchos propietarios tienen que hacer frente de forma inesperada cuando alquilan un inmueble o incluso por el mero hecho de disponer de una vivienda. Desalojar a un inquilino es, además, un proceso legal que puede resultar largo, tedioso y costoso en función del caso y del tipo de desahucio, especialmente si el arrendador no está bien asesorado.

En primer lugar, hay que diferenciar los dos principales tipos de desahucios a los que se puede enfrentar un propietario. Estos son el desahucio por impago del alquiler y el desahucio por precario.

En el primer caso, el propietario inicia los trámites una vez que los inquilinos han dejado de abonar la renta acordada previamente.

En el segundo, los inquilinos no tienen un contrato o documento que les habilite a residir en esa propiedad, algo que suele ser lo frecuente en los casos de ocupación. 

protege tu alquiler de impagos

En primer lugar, cabe destacar que cada caso es distinto. Es por eso que, cuando hablamos de los costes legales de un desahucio, el precio es orientativo y, por lo general, es más costoso el desahucio por precario que por impago del alquiler.

El motivo no es otro que en el primer caso el propietario quiere recuperar su propiedad al no cumplirse los acuerdos económicos del contrato. Así las cosas, el precio oscila entre los 500 euros y los 1.200 euros, con un coste medio de 700 euros.

Aunque los honorarios del abogado son libres y, por tanto, el importe final dependerá de la tarifa del profesional seleccionado.

Al mismo tiempo, en el desahucio por impago también hay que tener presente que, si se reclaman deudas por rentas insatisfechas, el proceso se encarece.

En este caso, a ese coste medio de 700 euros habría que sumar un porcentaje sobre el total de las deudas reclamadas, que suele variar entre el 10% y el 20%. Así, si la deuda que se reclama es de 5.000 euros, el coste sería de entre 500 y 1.

000 euros, más el coste anterior ya mencionado. En este caso, podría ascender hasta los 2.200 euros.

En cuanto a los desahucios por precario, tienen un precio de base más caro porque el proceso es más laborioso. Al igual que ocurre en los desahucios por impago, la cantidad es orientativa, ya que cada profesional tiene sus propias tarifas para llevar a cabo estos procesos. No obstante, los costes suelen ir desde los 600 euros a los 1.500 euros, siendo su coste medio de 900 euros.

Además de los costes legales que ya hemos mencionado, otro factor importante a tener en cuenta es el tiempo. Y, en este caso, los desahucios por impago suelen ser más ágiles.

El proceso se inicia cuando el abogado interpone una demanda de desahucio.

Es entonces cuando se inicia el trámite legal, que puede alargarse más o menos en función de la actitud que adopten los inquilinos y de los tiempos que marque la propia Justicia.

Ahora bien, cuando se tiene una sentencia favorable, entonces el desahucio debería materializarse en tres o cuatro meses si se trata de un desahucio por impago del alquiler.

En el caso de los desahucios por precario, gracias a la Ley de Enjuiciamiento Civil de julio de 2018, se han acelerado los trámites en la desocupación de la vivienda.

No obstante, y de mismo modo que en el caso anterior, también hay que tener en cuenta los posibles recursos y el propio tiempo que tarde la justicia en pronunciarse.

Eso sí, una vez que se cuenta con una sentencia favorable, el desalojo debería producirse entre los tres y los cinco meses posteriores, frente a los doce meses que transcurrían antes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.