Imposicion de costas al arrendatario por la enervacion del desahucio

La enervación en el juicio de desahucio supone una opción que la legislación otorga al inquilino que es demandado por no pagar las rentas acordadas en el contrato de arrendamiento, a fin de que antes del inicio del juicio abone al arrendador todo lo que le adeuda hasta ese momento.

La enervación del desahucio es la posibilidad que tiene el inquilino de evitar la resolución del arrendamiento pagando las cantidades debidas.

La principal obligación que tiene el inquilino cuando celebra un contrato de arrendamiento es el pago de la renta y de aquellas otras cantidades convenidas en el contrato que se asimilan también al concepto renta, de ahí que se les llame cantidades asimiladas (luz, agua, suministros, etc.).

En el juicio de desahucio, que tiene como finalidad recuperar la finca, el dueño puede además reclamar el importe de las cantidades adeudadas, o bien, sólo solicitar la entrega del inmueble, reservándose para otro momento y procedimiento la reclamación de la cantidad debida.

Cuando el arrendador interpone la demanda de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades debidas, el inquilino puede proceder a la enervación del desahucio.

¿Qué significa la enervación del desahucio?

La enervación del desahucio es una forma de terminar el procedimiento judicial de desahucio sin proceder al lanzamiento del inquilino. Por así decirlo es una oportunidad que se le concede al arrendatario de pagar o consignar todas las cantidades que adeuda y poner fin al juicio de desahucio, continuando el contrato de arrendamiento en vigor.

¿Cuántas veces se puede enervar el desahucio?

La enervación del desahucio es una oportunidad excepcional y por tanto el arrendatario sólo podrá usar del mismo una sola vez a lo largo de la duración del arrendamiento. No puede enervar dos veces.

Imposición de costas al arrendatario por la enervación del desahucio

Se establece la imposición de costas al arrendatario por la enervación del desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas.

Es el procedimiento utilizado por el arrendador para recuperar la finca arrendada cuando el inquilino no paga la renta en el plazo convenido o aquellas otras cantidades que se asimilan a la renta (luz, agua, suministros, etc.

) o también cuando ha finalizado el tiempo de duración de contrato y el inquilino no se ha marchado.

La ley permite por una sola vez a lo largo del contrato que el inquilino pague la deuda con el arrendador cuando fuese requerido de pago por el Juzgado, permitiendo que el contrato de arrendamiento continúe.

En caso de enervar debera pagar las costas al arrendatario el arrendador por la enervación del desahucio. Son los gastos de un proceso (honorarios de abogados, derechos de Procurador, peritos, etc.).

Enervación en el arrendamiento de local

La enervación en el arrendamiento de local de negocio hay que explicar que cuando la ley habla de la enervación en un juicio de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades debidas, se está refiriendo a la posibilidad que tiene a su favor el arrendatario de pagar o consignar las cantidades adeudadas para el Juzgado no lo desahucie.

La figura de la enervación en el arrendamiento de local de negocio es idéntica al arrendamiento de viviendas, por lo que, cuanto digamos para aquél tipo de contratos servirá también para éstos últimos.

La única excepción a la posibilidad de enervar se daría si el arrendador ha requerido de forma fehaciente el pago antes de interponer la demanda y el inquilino lo desatiende. Recordar que si se tratase de un arrendamiento de industria, no cabe la enervación.

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Imposicion de costas al arrendatario por la enervacion del desahucio

Cómo puede paralizar un desahucio el inquilino

El derecho de enervación del inquilino es una de las cuestiones que más interés despierta en los foros sobre el alquiler, ¿pero qué es exactamente?

La Enervación de la Acción de Desahucio, es la facultad que tiene el inquilino de paralizar el desahucio por falta de pago que se ha interpuesto, si abona todas las rentas.

El plazo para realizar el pago, concedido a tal efecto por el Secretario Judicial, es de diez días tras la admisión de la demanda de desahucio.

En caso de que se enerve la acción dentro del plazo, se da por terminado el juicio de desahucio, con imposición de costas al arrendatario, salvo causa imputable al acreedor.

Imposicion de costas al arrendatario por la enervacion del desahucio

La respuesta está recogido la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas («B.O.E.» 5 junio), vigente desde el 6 de junio de 2013.

El texto es claro: «La enervación concurre si el deudor paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio».

Ese derecho a enervar, sin embargo, no es de aplicación si el arrendatario ya hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior. Con dos salvedades:

  • Que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador.
  • Que el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
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Cabe destacar que la enervación del desahucio es un derecho excepcional y, por tanto, el arrendatario solo podrá usarlo una sola vez a lo largo de la duración del arrendamiento.

Se recomienda al arrendador reclamar el pago por cualquier medio fehaciente, es decir, que quede constancia de la fecha de envío, de la fecha de recepción y del contenido (burofax con certificación de texto, burotex o e-mail con certificación electrónica o notarial).

Qué es la enervación del desahucio

La enervación del desahucio consiste en paralizar el proceso de desalojo de la vivienda y evitar el lanzamiento mediante la consignación del importe del alquiler adeudado por el inquilino.

Es decir, estamos hablando de un derecho que posee todo inquilino a solicitar en el plazo de un mes desde la recepción del burofax y el contrato de alquiler sigue vigente. Así lo confirma Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 28 de mayo de 2014, así como la sentencia de 23 de Junio de 2014.

  • En definitiva, siempre y cuando se cancele la obligación de pago a partir de ese momento, el juicio de desahucio quedará invalidado y el inquilino podrá seguir disfrutando de la vivienda correspondiente conforme alegan nuestros abogados.
  • En todos las demandas por rentas impagadas, atrasos en el alquiler o cantidades debidas de suministro (luz, agua y gas), el demandado o arrendatario tiene una oportunidad excepcional para saldar su deuda antes de la interposición de la demanda.
  • Rodenas Abogados es un despacho de abogados de abogados en Madrid, Barcelona y Valencia, que presta servicios jurídicos en todas las provincias de España:

¿Siempre se puede hacer la enervación del desahucio?

La respuesta a esta pregunta es no. Para ello, hay dos razones de imposibilidad para desahucio. Conforme estipula el artículo 24.4 de la LEC se puede realizar la enervación del desahucio sólo una vez.

  1. Es decir, cuando te demandan 2 veces por no pagar el alquiler o los atrasos en la misma casa, has pagado los atrasos la primera vez y te demandan una segunda vez ya no se puede enervar el desahucio, ya que supondría un grave perjuicio económico y personal para el propietario.
  2. En ambos casos, el acusado puede plantear objeciones en su escrito de oposición alegando circunstancias relacionadas con el origen de la enervación o en cuanto a la cantidad reclamada.
  3. En el caso que se estimen las pretensiones del propietario el Tribunal dictará Decreto en el que se declara el pago de la totalidad de las cantidades reclamadas en la demanda, así como la fecha de lanzamiento en la que deberá abandonar la vivienda.
  4. En otras palabras, cuando nos demandan por desahucio, también pueden demandarnos sin tener que presentar otra demanda y exigir que devolvamos los ingresos impagos. Por lo tanto, si es posible, nos brindarán una última oportunidad para pagar las deudas adeudadas

¿Puedo evitar el desahucio en cualquier momento antes del inicio de demanda?

Según la Ley de Enjuiciamiento Civil, el desahucio no se puede llevar a cabo en ningún momento. Solo si el secretario requiere al imputado después del ingreso y antes de la audiencia específica.

Para que entre otras cosas en 10 días, el demandado consiga el monto requerido en la demanda y adeudadas al momento del inicio. Si no paga dentro de los 10 días, se asumirá que el desahucio no puede continuar y el proceso continuará hasta que realmente comience.

Es decir, si recibimos el reclamo, también tendremos algunas opciones, incluido el pago dentro de los 10 días de todo lo que debemos. Si no pagamos, el proceso legal continuará y si no salimos de la casa, nos desalojaran para que la propiedad pueda ser devuelta a su dueño.

¿Qué pasará si no puedo enervar el desahucio y no tengo motivos para oponerme a la solicitud de desalojo por falta de pago de alquiler o cantidades adeudadas?

En ese caso, lo que pasaría es que el desahucio continuaría. Es decir, el inquilino debe salir de la casa así como pagar las cantidades que adeuda en ese momento.

La fecha la fija el secretario y debe aparecer en las instrucciones del documento que recibimos con la acción. Esto es suficiente para buscar otra casa y desalojar la que estamos ocupando sin poder pagar su precio.

Es difícil encontrarse en el lugar del inquilino más indefenso, pero no debemos olvidar que también hay abusos. Y los propietarios incluso pierden sus casas cuando quizás también eran su último recurso.

¿Existen excepciones a esta hipótesis?

Si bien esta es la regla general, existen 2 excepciones en las que no se permite desahuciar al inquilino. Estas son las que se indican a continuación en el artículo 22.4 del reglamento civil.

Así no será posible la constitución del desalojo, en primer lugar, cuando el arrendador haya exigido el pago al inquilino. Por cualquier medio fehaciente al menos 30 días antes de la presentación de la denuncia y que el pago no hubiera sido realizado en el momento de dicha presentación.

En segundo lugar, lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará cuando el inquilino haya molestado el desalojo en una ocasión anterior. Salvo que el cobro no se haya producido por causa imputable al arrendador.

¿Qué sucede cuando el inquilino no lo recoge intencionadamente cuando se envía la citada comunicación?

En muchas ocasiones, puede encontrarse con que cuando envía una comunicación fidedigna a un inquilino. Donde solicita ingreso bajo el citado artículo 22.4 de la LEC, este no lo recoge intencionalmente entrando en rebeldía.

Pues bien, la solución jurisprudencial en este caso es bastante lógica, y se entiende que la notificación es siempre de carácter unilateral. No está sujeta a forma, aunque sí está sujeta a prueba, es receptiva en cuanto debe llegar al aviso del inquilino.

Más su objeto se cumple cuando el arrendador utiliza todos los medios a su alcance para hacerlo. De modo que sólo la voluntad obstructiva o reacia del inquilino a quien se dirige impida conocer el contenido de la carta, será suficiente para proceder al lanzamiento en la fecha fijada.

Así, el propio Tribunal Constitucional tendrá la oportunidad de pronunciarse sobre el tema según se ha indicado y cuya doctrina es la siguiente. Que los actos de comunicación produzcan plenos efectos cuando su frustración se deba únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario.

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La pasividad del inquilino en la recepción del burofax

La pasividad, desinterés, negligencia, error o inexperiencia de la persona a quien se destina será suficiente para iniciar la demanda por reclamación de cantidad. Es decir que, como no puede ser de otra manera, dicha comunicación remitida fehacientemente a efectos de su registro producirá todos sus efectos legales.

En el sentido de que tengamos constancia de su envío, fecha y contenido, y de que no puede ser entregado por ser rechazado o no retirado por el destinatario. En este caso, lógicamente no implica una acreditación de desconocimiento por parte del destinatario.

Sino que solo demuestra la renuncia del destinatario a recoger la documentación correspondiente y ser notificado.

Como dice la jurisprudencia, pasado el plazo y la solicitud de desalojo, el pago total del alquiler de no excluye la posibilidad de una resolución de arrendamiento de la vivienda o el local, aunque si existen menores el inquilino podrá dilatar el procedimiento incluso solicitar un alquiler social del banco.

Por tanto, ante este tipo de situaciones lo conveniente es contactar con nuestros abogados de desahucios. Debe saber que desde el primer mes de impago tiene derecho a solicitar la posesión de la vivienda.

Las imposición de costas en la enervación del desahucio

Conforme ruega el artículo 22.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y abundante jurisprudencia como por ejemplo la Sentencia de la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Sevilla de 20 de febrero y la Sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona:

Una vez iniciado el procedimiento, aunque se enerve el desahucio se condenará en costas al arrendatario.

ENERVACIÓN DEL DESAHUCIO – PINTOARRANZ – Abogados Valladolid

El artículo 27.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece que “el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.”.

De este modo, una vez producido el impago de rentas o de cantidades asimiladas (por ejemplo, facturas de luz o gas del inmueble alquilado), la ley permite al arrendador iniciar un procedimiento para resolver el contrato de arrendamiento y recuperar la posesión del inmueble, a través del juicio de desahucio, en el que también pueden reclamarse las cantidades adeudadas por los inquilinos.

Sin embargo, existe una vía para evitar el desahucio de los arrendatarios, aun cuando se hayan producido impagos de las cantidades a que vienen obligados: la enervación del desahucio.

La enervación del desahucio

La figura de la enervación del desahucio se recoge en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

“4.

Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 44, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.”.

Requisitos para enervar el desahucio

María, que tiene alquilada una vivienda en Valladolid, lleva desde hace 3 meses sin poder abonar el arriendo, y tampoco las facturas de luz y gas de la vivienda. Acude a nuestro Despacho porque ha recibido, hace 15 días hábiles, una demanda de desahucio, siendo su voluntad permanecer en el inmueble y evitar el lanzamiento.

Le explicamos que, para poder enervar el desahucio –y por tanto, finalizar el procedimiento de desahucio manteniéndose en la casa alquilada- deben cumplirse una serie de requisitos:

Según dispone el artículo 22.4 de la LEC, el arrendatario debe abonar “el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio”. Por su parte, el artículo 440.

3 de la LEC establece que “en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio”.

Es decir, que para poder enervar el desahucio es preciso que el arrendatario abone el total de cantidades debidas: esto es, tanto las cantidades reclamadas en la demanda de desahucio como las que se adeuden al momento de efectuarse el pago enervador.

En caso de abonar parcialmente las cantidades debidas, se dictará resolución por la que se acuerdo el fin del arriendo y el desahucio. De este modo, si María solo hiciera frente a 2 mensualidades de alquiler, se acordaría, sin más, el fin del contrato y su lanzamiento de la vivienda.

  • Plazo para enervar el desahucio

No obstante, no solo es preciso abonar el total de lo debido, sino también abonarlo en tiempo legal. El plazo para pagar las indicadas cantidades es de 10 días hábiles desde el requerimiento de pago efectuado por el/la Letrado/a de la Administración de Justicia.

Así lo determina el artículo 440.

3 de la LEC al indicar que “En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Letrado de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad (…)”. Por su parte, el artículo 22.4 de la LEC se limita a indicar, en cuanto al plazo para abonar la totalidad de cantidades debidas, que “requerido aquél en los términos previsto en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento (…)”.

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Siguiendo el ejemplo anterior, dado que María fue requerida hace 15 días hábiles, ha perdido la posibilidad de enervar el desahucio y continuar en la vivienda, aun cuando pusiera a disposición del propietario el total de lo adeudado hasta ese momento.

  • Enervar el desahucio por primera vez

“Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador” (artículo 22.4 segundo párrafo de la LEC).

Es decir, que la posibilidad que concede la ley a los arrendatarios cuando, adeudando rentas o cantidades asimiladas, son requeridos judicialmente en un procedimiento de desahucio, es única por cada contrato de arrendamiento.

Evidentemente, se exceptúa el supuesto de que el abono del alquiler no se efectúe por causa no atribuible a los inquilinos; por ejemplo, cuando el propietario, que desea poner fin al arrendamiento, se niega a recoger el alquiler.

  • Inexistencia de requerimiento extrajudicial de pago

Igualmente, tampoco se podrá ejercitar la enervación del desahucio, aun cuando se efectuara por primera vez durante el contrato de arrendamiento, si “el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación” (artículo 22.4 párrafo segundo de la LEC).

De este modo, si se ha requerido extrajudicialmente de pago al inquilino y éste no atiende la comunicación en plazo no es posible que, en la posterior vía judicial, enerve el desahucio.

No obstante, para que dicho requerimiento extrajudicial sea determinante a efectos de impedir la enervación del desahucio debe cumplir una serie de requisitos:

    1. La comunicación debe incluir un requerimiento de pago de rentas o de cantidades asimiladas a que viene obligado el inquilino por contrato.
    2. Deben referirse las cantidades impagadas, así como los conceptos por los que se adeudan dichas sumas.
    3. Ha de ser fehaciente de modo que pueda acreditarse que el arrendatario tuvo noticia de la reclamación (por ejemplo, utilizarse un burofax con acuse de recibo).
    4. Debe mediar, al menos, un plazo de 30 días entre el requerimiento fehaciente de pago y la interposición de la demanda de desahucio.
    5. El inquilino no debe abonar o poner a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

No obstante, como reitera nuestro Tribunal Supremo no es necesario que el arrendador “se constituya en asesor del arrendatario”, de modo que no hay que comunicar que la falta de pago supondrá la resolución del contrato y la imposibilidad de ejercitar la enervación del desahucio.

Recibida por el arrendatario la comunicación de pago pueden darse dos situaciones:

  • Que se atienda íntegramente el requerimiento y se abone la suma adeudada en plazo, en cuyo caso no resulta posible interponer demanda de desahucio por falta de pago –o mejor dicho, no resulta viable la estimación judicial de la acción de desahucio-.
  • Que el inquilino no cumpla su obligación de pago de las cantidades debidas y reclamadas, en cuyo caso no podrá ejercitarse, en el posterior procedimiento judicial, la enervación del desahucio.

Resolución judicial sobre la enervación del desahucio

Una vez se formula la demanda de desahucio por falta de pago de las rentas y/o cantidades asimiladas, el arrendatario dispone de un plazo de 10 días para desalojar el inmueble, pagar al actor o, en caso de pretender la enervación, pagar la totalidad de lo que deba hasta el momento de dicho pago enervador; o en otro caso, comparecer ante el tribunal y alegar sucintamente, formulando oposición, las razones por las que no debe en todo o en parte de la cantidad reclamada o las circunstancias relativas al improcedencia de la enervación.

Centrándonos en la enervación del desahucio, podrán ocurrir los siguientes supuestos:

  • Que, siendo posible enervar el desahucio, se abone la totalidad de lo adeudado hasta esa fecha por el inquilino en el plazo de 10 días desde el requerimiento judicial.

En este caso, según el artículo 22.5 de la LEC, se pondrá fin al procedimiento declarándose enervada la acción de desahucio, pero se condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas.

  • Que, siendo posible enervar el desahucio, no se abone la totalidad de lo adeudado, en cuyo caso se estimará la acción de desahucio y se procederá al lanzamiento de los inquilinos, condenándose además a éstos al abono de las rentas y cantidades asimiladas debidas –si se hubieran reclamado en la demanda- y a las costas procesales.
  • Que el arrendatario se oponga a la demanda alegando que procede la enervación, abonando la totalidad de lo adeudado hasta esa fecha en el plazo de 10 días desde el requerimiento. En ese caso, previa celebración de vista, el órgano judicial puede acordar:
    • Que cabe enervar la acción de desahucio, en cuyo caso se pondrá fin al procedimiento de desahucio sin lanzamiento del arrendatario, pero con imposición de las costas devengadas.
    • Que no cabe enervar la acción por no haberse pagado la totalidad de la deuda, existir un requerimiento previo desatendido o otra enervación anterior del desahucio, acordándose el fin del arrendamiento y el lanzamiento de los inquilinos, con la condena al pago de las rentas debidas hasta la recuperación del inmueble y a las costas procesales.

En PINTOARRANZ Despacho de Abogados somos expertos en arrendamientos y podemos ayudarte. Si has tenido algún problema con el alquiler de tu inmueble no dudes en contactar con nosotros.