Centro jurídico

No pocos son los propietarios que, ante el temor de que el inmueble pueda sufrir daños o desperfectos producidos por el inquilino, no ofrecen sus propiedades al mercado del alquiler.

Concretamente dos plataformas, Fotocasa y la Agencia Negociadora del Alquiler, realizaron recientemente una encuesta entre 800 propietarios, de los que un 79% dice sentirse desprotegido jurídicamente ante cualquier problema con su inquilino, es decir 639 arrendadores. Ya sean por impago de rentas o por causar desperfectos.

Sin duda un dato muy a tener en cuenta.

Previo a comenzar el análisis…

Hay que advertir que puede tener consecuencias ya no civiles, sino incluso penales.

Según los actos de los inquilinos se podría entender:

• apropiación indebida (en el supuesto de apoderarse de cosas muebles)
• y causación de daños en propiedad ajena

Conductas tipificadas en los artículos 253, 254 y 263 del Código Penal (CP). Ello podría conllevar pena de privación de libertad. No obstante, la jurisdicción penal se utiliza en último lugar, es la última ratio. En la inmensa mayoría de las ocasiones se utiliza la vía civil para reclamar este tipo de comportamientos.

Antes de terminar el contrato de alquiler

Previo a la finalización del arrendamiento, es indiscutible que existe tal arrendamiento, lo que conlleva la firma de un contrato entre arrendador y arrendatario.

Es importante que figure una cláusula indicando el estado del inmueble y realizar un inventario de los muebles en él contenidos. Es muy aconsejable incluir fotografías de las diferentes estancias y mobiliario.

Ello beneficia a ambas partes:

• al arrendador para poder en un futuro demandar y al
• arrendatario dado que tal y como prevé el artículo 1562 del Código Civil (CC):

“a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario”.

Cuando finaliza un arrendamiento, lo primero que se debe realizar es la inspección del inmueble y la firma de un documento indicando que se da por finalizado ese arrendamiento. Bien por:

• terminación del plazo
• desistimiento o por cualesquiera razones

Es importantísimo que se indique que el estado del inmueble ha sido revisado y que éste se entrega a satisfacción de ambas partes. O que presenta algún tipo de daño no derivado del uso normal del inmueble.

Si el arrendatario firma el documento reconociendo esos daños ya habría mucho ganado, si no todo.

En caso contrario, es conveniente realizar un vídeo o reportaje fotográfico del estado del inmueble. Ello ayudará para poder demostrar en qué condiciones se entrega la posesión formal de éste, y en qué condiciones se entregó al comienzo.

La demanda de reclamación por desperfectos

La reclamación de los daños tiene su fundamento en los artículos 1555 y 1556 Código Civil, siendo que el arrendatario está obligado

“a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado” y si “no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último…”

• 
• Como decimos, para poder reclamar esos desperfectos o, en el caso del inquilino, oponerse a ello, es imprescindible que ambos se valgan de pruebas.
• Sin embargo, es el arrendador el que tiene que demostrar que esos daños son imputables al arrendatario, según artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). En tal sentido se ha pronunciadola Audiencia Provincial de Valencia, en su sentencia 2463/2018:

“la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador”.

Asimismo, deben concurrir una serie de circunstancias tales como

“la previa existencia de una relación contractual, una acción u omisión culposa o negligente del demandado en el cumplimiento de su obligación contractual, un daño, y la relación de causalidad entre la acción u omisión culposa y el daño que sufre el demandante” (Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17ª, sentencia 309/2019).

¿Y el desgaste normal por el uso?

Cabe tener en cuenta el deterioro que ha podido sufrir por el uso cotidiano y normal, lo cual no son desperfectos o daños que se puedan reclamar al inquilino.

No obstante ello, el arrendatario está obligado a “devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable” (artículo 1561 CC), siendo el arrendador el que tiene que cerciorarse que se entrega en las mismas condiciones en las que se arrendó.

Es probable que surjan diferencias en cuanto a la aceptación o no, por parte del arrendatario, de los daños presumiblemente causados.

En este sentido, como ya se ha comentado, resulta de suma importancia las pruebas con que podamos hacer valer nuestro derecho: fotografías, informe pericial de los daños, acta notarial e incluso valerse de testigos para tener más posibilidad de éxito en caso de acudir al auxilio judicial.

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¿Puedo quedarme la fianza por los desperfecto que ha causado el inquilino?

En cuanto a la cantidad entregada en concepto de fianza, un mes en el caso de vivienda y dos en caso de uso distinto a vivienda. Salvo acuerdo entre las partes, no se puede utilizar para satisfacer la renta, sino que:

“no tiene otra finalidad que posibilitar al arrendador la comprobación de la existencia de algún suministro pendiente de pago o desperfectos en la finca.

Si ello es así, deberá comunicarlo al arrendatario para que satisfaga los impagos existentes y realice las reparaciones necesarias en la finca o abone la indemnización correspondiente. Si nada dice el arrendador, transcurrido el plazo tiene la obligación de devolver la fianza…” (Audiencia Provincial de Orense, Sentencia 373/2017).

¿Cuánto tiempo puede el propietario retener la fianza del inquilino?

Debemos acudir al artículo 36.3 de la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU), siendo éste un mes desde la entrega formal de la posesión del inmueble:

“el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución”.

Es decir, que el arrendador tiene ese plazo de un mes para poder inspeccionar el inmueble con detenimiento.

Pero pasado ese mes, ¿ya no podría reclamar? La respuesta es que sí podría, pero se debe acreditar que no ha estado de nuevo habitado, que no ha podido revisarlo con anterioridad… lo que puede conllevar a no resultar tan creíble la postura del arrendador a la hora de demandar.

Como decimos, lo ideal es poderlo revisar lo más pronto posible para tener mayor posibilidad de éxito en la demanda, dado que conforme va transcurriendo el tiempo, se puede poner en tela de juicio esa relación de causalidad entre el arrendatario y los daños producidos.

En este sentido, la Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia 1936/2019, concluye que:

“dado el tiempo transcurrido, de enero a abril, sin que mediara reclamación alguna a la arrendataria por desperfectos en la ventana al tiempo de recuperar la posesión, entendemos no ha sido probada relación causal entre los daños reclamados y la acción de la demandada”.

¿Cómo se le comunica al inquilino los desperfectos o daños?

Previo a la demanda judicial, lo más lógico es intentar la solución extrajudicial poniéndose en contacto con el inquilino. Aconsejamos mediante el envío de un Burofax para que quede constancia fehaciente de la comunicación, en el que se indicaría los daños que se cree debe resarcir y el plazo para responder de ellos o bien concertar una reunión para tratar el tema.

1. De este modo podremos conocer la posición del arrendatario y, dependiendo de ésta, se obra en consecuencia.
2. En relación al Burofax, en innumerables ocasiones surge la duda de:
3. ¿Qué ocurre si el destinatario no recibe el Burofax por causas imputables a él o, directamente, rehúsa su recepción?
4. En este sentido hay que tranquilizar al remitente, dado que, entre otras, es la sentencia 1206/2019 de la Audiencia Provincial de Alicante, la que indica que:

“un Burofax no entregado por causa imputable al destinatario por rehusarlo o no retirado de la oficina correspondiente es a todos los efectos una notificación efectuada… no implica una acreditación de falta de conocimiento por parte del destinatario, sino que por el contrario prueban la voluntad renuente del mismo a recoger la documentación correspondiente y ser notificado”.

Recordemos que la aplicación de la Justicia se basa en pruebas

Para finalizar, únicamente recordar que es importantísima la prueba. Tanto para poder demandar el arrendador, como para poder oponerse a esa demanda el arrendatario.

• documento de finalización del contrato
• documentación que acredite el estado del inmueble y muebles
• informes periciales
• algún posible testigo…

Como se ha podido comprobar, son múltiples los aspectos a tener en cuenta, siendo imprescindible un buen asesoramiento.

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Artículos 1.561 a 1.564

Contenido general

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Regulan estos artículos la obligación del arrendatario de devolver la cosa arrendada (arts. 1.561 y 1.562) y la responsabilidad en que incurre por los deterioros que la misma hubiere experimentado (art. 1.563 y 1.564). Aunque los artículos 1.561 y 1.562 hablan de «finca», y el 1.564 de «casa», hay que entender son aplicables a toda cosa arrendada.

Obligación de devolver la cosa arrendada

Si al dar comienzo al arriendo el arrendador debe entregar la cosa al arrendatario (art. 1.554, núm. 1.

°) en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, según la interpretación que me parece correcta, llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolverla tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable, es decir, sin culpa del arrendatario.

A fin de precisar la extensión de esta obligación del arrendatario será importante examinar el contrato, por si en él hubiere algún pacto que regulase esta concreta obligación, en cuyo caso a tal pacto se habría de ajustar la conducta del arrendatario.

Tal pacto puede exigir que la cosa se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió, sino en mejor estado, o que se devuelva en el mismo estado, pero sin la salvedad que el 1.

561 establece respecto a lo que haya perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por otra causa inevitable.

Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 marzo 1963, el concepto jurídico «tal como la recibió» tiene un significado relativo, que equivale a «tal como deba entregarla», puesto que, lo mismo por hechos jurídicos o por actos negocíales posteriores, pudo alterarse el contenido real o jurídico de la cosa arrendada.

En Sentencia del Tribunal Supremo de 2 diciembre 1904 declara que no estando pactada la conducción por el arrendatario de la piedra arrancada, la cual debía transportar a la fábrica el arrendador, culpa de éste fue en su caso que se hallase interceptado el acceso a la cantera con la piedra amontonada, y no imputable al arrendatario el no haber devuelto la cosa arrendada a la terminación del contrato en el mismo estado que la recibiera, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.561 del Código civil.

En defecto de pacto se aplicará la norma del artículo 1.561. Deberá devolverla en el mismo estado en que la recibió (con la salvedad de los deterioros o menoscabos fortuitos o por obra del tiempo), con los mismos accesorios; y la misma superficie, tratándose de fincas.

Esto entraña la necesidad de una prueba acerca del estado de la cosa. En su defecto, el artículo 1.562 presume que el arrendatario la recibió en buen estado, presunción lógica dada la obligación que el arrendador tiene de entregarlas de tal modo.

La prueba acerca del estado de la cosa puede hacerse por cualquiera de los medios admitidos en Derecho.

Para evitar dificultades probatorios, sobre todo desde el punto de vista del arrendatario, será aconsejable que al celebrar el contrato se haga expresión detallada en el contrato del estado en que la cosa se halla, de forma que no puedan surgir dudas sobre el particular, y según los casos, con inventario comprensivo de los bienes que con la cosa principal se entregan en arriendo.

La expresión del estado de la cosa al celebrar el arriendo, no sólo interesa desde el punto de vista de la eliminación de posibles responsabilidades, sino también, en su caso, para poder exigir del arrendador posibles indemnizaciones por mejoras efectuadas en la cosa.

A falta de expresión sobre tal circunstancia al tiempo de celebrar el contrato de arrendamiento, todavía el artículo 1.562 admite que se pueda probar cuál era el estado de la cosa.

Pero si nada se expresó, si nada se prueba, entra en juego la presunción inris tantum del referido artículo: se entiende que la recibió el arrendatario en buen estado.

Se entiende, a mi juicio, en buen estado para servir al uso a que ha sido destinada la cosa, pero sin que tales palabras permitan concluir que el arrendatario la recibió «nueva»,

o de modo que no precisare una obra de reparación de cierta envergadura económica superior a las de mero entretenimiento.

Debe entenderse, si se trata de un piso o vivienda, que éste se halla en condiciones de habitabilidad, con cristales en sus ventanas, cerraduras en puertas, en estado de utilización, cisternas utilizables, grifos en buen funcionamiento, etc. Véase, en el epígrafe III de este comentario, la Sentencia de 24 septiembre 1983.

Por supuesto que cuanto decimos de la cosa principal arrendada debe extenderse también a sus accesorios (cfr. art. 1.097).

La devolución de la cosa presupone, tratándose de inmuebles, el previo desalojo por el arrendatario, de modo que debe retirar todos los bienes propios que tuviere en la cosa arrendada, haciendo con ello posible que el dueño o sucesor en Ja utilización del bien pueda entrar en su disfrute de modo inmediato.

Una Sentencia del Tribunal Supremo de 9 julio 1887 declara que el arrendatario, terminado el plazo del arrendamiento, tiene la obligación de devolver la cosa arrendada en condiciones de que pueda disfrutarla su dueño, ya por sí, ya por terceras personas, Jo cual no es posible cuando, desalojándose la finca por el arrendatario y su familia, deja en ella, no obstante, sus muebles y efectos.

Creo que esta afirmación es válida incluso para el supuesto en que el arrendatario los abandonara, a menos que el arrendador aceptara voluntariamente ocuparlos. De otro modo se impondría a éste una conducta a veces onerosa, como sería la de retirar dichos bienes trasladándolos a otro lugar no siempre fácil de llevar a cabo sin costes adicionales.

Una vez desalojada la cosa y retirados los bienes o pertenencias del arrendatario que en ella se encontraran, debe ponerla a disposición del arrendador y éste debe aceptarla cuando la devolución de la cosa se haga conforme a lo pactado o a lo dispuesto en la ley.

En el bien entendido que la circunstancia de que ni el dueño ni persona alguna que sea su mandataria se hagan cargo de las fincas, no releva al arrendatario de la obligación de dejarlas una vez terminado el arriendo.

Así lo dispone una Sentencia del Tribunal Supremo de 13 enero 1930.

La devolución de la cosa arrendada deberá efectuarse por cualquiera de los medios de entrega admitidos en Derecho, en el bien entendido que, insisto, la cosa deberá hallarse al devolverla, tal como la recibió el arrendatario, salvo lo que hubiese perecido o se hubiere menoscabado por tal causa, sin que el arrendatario haya cumplido su obligación si estos requisitos no se cumplen, porque sólo una vez cumplidos se entenderá que la cosa está realmente puesta a disposición del arrendador.

Una de las variedades de devolución (entrega) es la que se produce respecto de los bienes muebles mediante la entrega de las llaves del lugar o sitio en que se hallan guardadas, según lo autoriza el artículo 1.463, en relación con el artículo 438, ambos del Código civil, y a ella se refiere la Sentencia de 23 junio 1956 a que luego me referiré.

En todo caso, el arrendador tiene el derecho a comprobar fehacientemente, judicial o notarialmente, el estado de la cosa y verificar de tal modo si la devolución que se pretende se ajusta a lo pactado o a la ley, para rechazar la devolución si no se ajustara, porque en tal caso de nada serviría al arrendatario para eludir responsabilidades el cómodo expediente de enviarle las llaves del local, piso, finca o bien. No sólo no eludiría entonces sus responsabilidades, sino que su obligación de devolución no se estimaría cumplida (al no ser ajustada a derecho), incurriría en mora en su obligación de devolución y añadiría a las responsabilidades que ya pudiera tener las derivadas de tal mora.

En nuestro Derecho se podrá discutir si la forma específica y simbólica de posesión material de las cosas muebles mediante la entrega de las llaves del lugar o sitio en que se hallan guardadas, según lo autoriza el artículo 1.

463, en relación con el 438 del Código civil, es extensiva a eventos de devolución de predios urbanos, y aun de predios rústicos cerrados, una vez concluido el arrendamiento de los mismos, pero lo que no ofrece duda es que en todo caso habrá de quedar a salvo el derecho del arrendador a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que el arrendatario devuelve lo arrendado tal como lo recibió, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable, que es lo que prescribe el artículo 1.561, en concordancia con el 1.563 del Código civil, a efectos de posible responsabilidad del arrendatario por pérdida o deterioro que le sea imputable, y como en la sentencia recurrida se estima probado el hecho, sin contradicción en el recurso, de que si bien el arrendatario entregó en el Juzgado la llave del local en que radicaban las instalaciones del pozo, y el arrendador rehusó hacerse cargo de ellas por sospechar que existían deterioros ocasionados por actuación culposa de aquél, según se probó después de efectuarse la entrega del pozo con intervención judicial, es obvio que el Tribunal a quo procedió correctamente al apreciar justificada la rehusa de la llave y extender por ello la responsabilidad del arrendatario en razón de demora en la devolución de lo arrendado hasta Ja fecha en que realmente fue puesto a disposición del arrendador, aparte de que resulta indiscutida la mora menos extensa desde la expiración del plazo de entrega (S. T. S. de 23 junio 1956).

La devolución, vuelvo a insistir, debe cumplirse con los requisitos del artículo 1.561.

Si hay deterioros o menoscabos a cargo del arrendatario, debe éste repararlos dejando la cosa en condiciones de servir al uso a que se destina de modo que pueda gozar de ella el arrendador o cederla en arrendamiento a otra persona.

En otro caso, y en tanto no se produzca tal reparación, el arrendatario deberá indemnizar. Una Sentencia del Tribunal Supremo de 28 abril 1930 contempla este problema en un caso en que el…

Contrato de arrendamiento de bienes muebles e inmuebles. Aspectos por considerar al celebrarlo

A entregar al arrendatario la propiedad arrendada con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hay convenio expreso, para aquel al que por su misma naturaleza esté destinada, así como en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble.

A conservar el bien arrendado en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo al respecto todas las reparaciones necesarias.

A no estorbar de manera alguna el uso de la propiedad arrendada, excepto por causa de reparaciones urgentes e indispensables.

A garantizar el uso o goce pacífico de la propiedad por todo el tiempo del contrato.

• A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.
• Según el artículo 2413 del CCF, la entrega del bien se hará en el tiempo convenido; y si no existe convenio, se entregará después de que el arrendador haya sido requerido por el arrendatario.
• Durante el tiempo que dure el arrendamiento, el arrendador no podrá cambiar la forma de la propiedad arrendada, ni de intervenir en el uso legítimo de ella, salvo en el caso de reparaciones urgentes e indispensables.
• El arrendatario estará obligado a dar a conocer al arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de las reparaciones bajo pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause.
• En caso de que el arrendador no lleve a cabo las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinada la cosa, quedará a elección del arrendatario rescindir el contrato de arrendamiento, o acudir al juez para que obligue al arrendador al cumplimiento de sus obligaciones, mediante el procedimiento que se establezca en el Código de Procedimientos Civiles (CPC).
• De esta manera, el juez decidirá, según las circunstancias, sobre el pago de los daños y perjuicios que se causen al arrendatario por la falta de las reparaciones oportunas.

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De acuerdo con el artículo 2418 del CCF, cuando un tercero impida el uso o goce del objeto arrendado, el arrendatario sólo tendrá acción contra los autores de los hechos, y aun en caso de que éstos sean insolventes, no habrá acción contra el arrendador. Tampoco comprende los abusos de fuerza.

Conforme al artículo 2419 del CCF, el arrendatario debe dar a conocer a la brevedad posible al propietario, toda usurpación o novedad dañosa que otros hayan hecho o abiertamente preparen a la propiedad arrendada, con la obligación de pagar los daños y perjuicios que cause su omisión. El arrendatario no estará privado del derecho de defender, como poseedor, la propiedad dada en arrendamiento.

1. Si el arrendador es vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, el arrendatario podrá reclamar una disminución en la renta o la rescisión del contrato y el pago de los daños y perjuicios que sufra (artículo 2420 del CCF).
2. El artículo 2421 del CCF dispone que el arrendador será responsable de los vicios o defectos de la propiedad arrendada que impidan el uso de ella, aunque él no los hubiera conocido o hayan sobrevenido en el curso delarrendamiento, sin culpa para el arrendatario; en este caso, este último puede pedir la disminución de la renta o la rescisión del contrato, salvo que se pruebe que tuvo conocimiento antes de celebrar el contrato de los vicios o defectos de la cosa arrendada.
3. Según el artículo 2422 del CCF, si al terminar el arrendamiento hay algún saldo a favor para el arrendatario, el arrendador deberá devolverlo inmediatamente, salvo que tenga que ejercitar algún derecho en contra de aquél; en este caso, deberá depositar judicialmente el saldo referido.
4. Es responsabilidad del arrendador pagar las mejoras hechas por el arrendatario en los supuestos siguientes:

Si en el contrato o posteriormente el arrendador autorizó hacerlas y se obligó a pagarlas.

Si se trata de mejoras útiles y por culpa del arrendador se rescinda el contrato.

Si el contrato se pacta por tiempo indeterminado, y el arrendador autoriza al arrendatario para hacer mejoras, y antes de que transcurra el tiempo necesario para que el arrendatario quede compensado con el uso de las mejoras por los gastos que efectuó, el arrendador da por concluido el contrato.

En los casos en que se rescinda el contrato por causa del arrendador, éste deberá pagar las mejoras que queden a beneficio de la cosa arrendada (artículo 2424 del CCF).

Finalizar el contrato de alquiler antes de tiempo: ¿Cuándo es posible?

Poner fin al alquiler antes del tiempo firmado en el contrato

Tanto si tienes una vivienda arrendada como si vives de alquiler, es posible que te estés preguntando si el propietario o el inquilino pueden rescindir el contrato de alquiler antes de la fecha de finalización del mismo. Dadas las reiteradas dudas sobre este problema, en este artículo vamos a explicar en qué casos se puede finalizar el contrato de alquiler antes de tiempo, ya sea el propietario de la vivienda quien quiere poner fin al arrendamiento, como si es el inquilino quien quiere dejar la vivienda antes de finalizar el periodo firmado. 

Finalizar el contrato de alquiler antes de tiempo

Para dar respuesta a la pregunta ¿en qué casos se puede finalizar un contrato de alquiler antes de tiempo? hay que acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos. En esta normativa, que ha sufrido diversas modificaciones a lo largo del tiempo, se recogen las casuísticas por las cuales se puede finalizar un contrato de alquiler antes de tiempo. 

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que “el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil”.

Esto quiere decir que si el arrendador o el arrendatario incumplen cualquiera de los puntos firmados en el contrato de alquiler, la otra parte que sí está cumpliendo con sus obligaciones, puede exigir que se cumpla el contrato firmado o bien que finalice el contrato de arrendamiento antes del periodo fijado debido al incumplimiento del mismo por la otra parte.

¿En qué casos puede el inquilino finalizar el contrato de alquiler antes de tiempo?

Según el Artículo 11 de la LAU: “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”. 

• Es decir, el inquilino podrá poner fin al alquiler de la vivienda siempre que hubieran transcurrido ya 6 meses desde la firma del contrato y siempre que avise al arrendador con, al menos, 30 días de antelación. 
• Aquí, es importante tener en cuenta que este artículo rige para los alquileres firmados a partir de junio del año 2019, fecha en la cual entró en vigor la modificación de este artículo de la LAU. 
• Además, en el Artículo 27 de esta ley se establece que el inquilino podrá poner fin al contrato de alquiler si se produce una de estas circunstancias:

• El arrendador no realiza las reparaciones en la vivienda a las que viene obligado según esta propia ley. 
• La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

¿Cuándo puede el propietario de la vivienda poner fin al alquiler antes de tiempo?

Aquí la casuística se amplía. Así, la ya citada ley establece en su articulado que el arrendador podrá finalizar el contrato de alquiler antes de tiempo si se produce alguna de las siguientes circunstancias: 

• Cuando se produce el impago de las rentas por parte del inquilino. 
• Si el inquilino no abona la fianza del alquiler. 
• El subarriendo o la cesión inconsentida de la vivienda alquilada.
• Si el inquilino realiza daños de manera intencionada en la vivienda- También si realiza obras no consentidas por el arrendador en aquellos casos que el inquilino debe contar con el visto bueno del arrendador para realizar dichas obras en la vivienda alquilada.
• Si en la vivienda se celebran actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando.
• Si el propietario necesita recuperar la vivienda para poder vivir en ella, bien el arrendador o bien un familiar de primer grado de consanguinidad. Ante esta circunstancia, el propietario debe notificar a su inquilino esta necesidad de recuperar la vivienda con al menos dos meses de antelación y justificar dicha necesidad. 

Otras causas que pueden conllevar la extinción del arrendamiento

Junto con todo lo anterior, aplicable a propietarios o inquilinos, la LAU recoge que también podrá extinguirse el contrato de arrendamiento por la pérdida del inmueble alquilado por causa no imputable al arrendador o por la declaración firme de ruina, cuando esta es acordada por la autoridad competente.

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Reclamar al inquilino por daños o desperfectos al finalizar el alquiler

• Es muy frecuente que en un inmueble alquilado el arrendador observe daños tanto durante la vigencia del contrato de arrendamiento como, sobre todo, al finalizar el contrato.
• La mecánica es la misma en ambos casos, es decir, si se producen determinados daños y el arrendador es capaz de probar que son por culpa del inquilino, entonces podrá reclamar judicialmente para que el inquilino asuma el pago de la reparación de los daños.
• Sin embargo, dado que esta situación suele darse con mucha más frecuencia al finalizar el contrato de arrendamiento (antes el arrendador no suele ni enterarse de que los daños existían) voy a enfocar este post a ese momento, es decir, cuando los daños se observan tras finalizar el contrato de arrendamiento.

La entrega de llaves

Cuando termina el contrato de arrendamiento la situación ideal para el arrendador es que él y el inquilino firmen un documento de finalización de contrato en el que ambos reconocen varios puntos:

• Que se devuelven las llaves y que el arrendador las acepta.
• Que el inquilino debe o no alguna cantidad.
• Qué ocurre con la fianza.
• Qué daños se han observado en la vivienda atribuibles al inquilino

Con este documento el arrendador tendrá todo a su favor, pues habrá recepcionado las llaves y la posesión del inmueble y todo ha quedado documentado.

Además, podrá reclamar daños en base al documento firmado por el inquilino en el que reconoce la existencia de los daños (ya no hay que probar la existencia de esos daños).

Los problemas habituales el día de la entrega de llaves

1. Sin embargo es frecuente que esta situación ideal (que el inquilino quiera firmar un documento de finalización de contrato) no se de casi nunca, por lo que en ese caso el mínimo que se debe lograr que firme el inquilino es que ha entregado las lleves (el arrendador debe quedarse con una copia de ese documento).

2. En caso de que el inquilino ni siquiera quiera firmar dicho documento, el arrendador podrá coger las llaves si hay algún testigo imparcial.

3. Si no hay testigo entonces recomiendo no aceptar las llaves, pues los riesgos de entrar en la vivienda sin existir ningún documento firmado o testigos son muy elevados para el arrendador (el inquilino le podría denunciar por allanamiento de morada y el arrendador no tendría pruebas de la entrega de las llaves, por lo que supuestamente el arrendamiento seguiría en vigor y la razón sería para el inquilino).

Por tanto, si llegamos a este punto en el que el inquilino no quiere firmar nada y no hay testigos, es preferible para el arrendador no arriesgarse y poner una demanda de desahucio en la que reclamará las rentas que se vayan generando hasta que recupere judicialmente la vivienda o local. El día del lanzamiento (desalojo) se pedirá a la comisión judicial que levante Acta del estado del inmueble, lo que servirá de base al arrendador para reclamar judicialmente (en un nuevo proceso) los daños observados.

Aceptación de las llaves y posibilidad de reclamar

Conviene recordar en este punto que la situación ideal es la mencionada anteriormente, ya que en caso de existir un documento firmado por el inquilino ya no habrá que probar la existencia de daños.

Sin embargo, también conviene hacer saber al arrendador que el hecho de coger las llaves (con testigo o con un documento de mínimos firmado) no supone renunciar a reclamar daños o rentas impagadas.

Observación de los daños y la fianza

En caso de que el arrendador opte por coger las llaves por cumplirse las recomendaciones mencionadas (algún documento o testigo puede refrendar esa entrega de llaves) lo siguiente es descubrir los daños existentes en la vivienda o local.

Si el arrendador observa daños en el inmueble o en determinados bienes que lo componen tiene todo el derecho del mundo a reclamar esos daños, ya que éste tiene derecho a que el inmueble le sea devuelto en las mismas condiciones en que lo cedió en su día al inquilino, exceptuando el deterioro que se haya producido por el uso normal.

El primer acto reflejo del arrendador suele ser quedarse con la fianza para reparar los desperfectos detectados. Esto en muchas ocasiones es suficiente para reparar los daños (en caso de que el inquilino no esté de acuerdo será él el que tenga que reclamar judicialmente la fianza al arrendador).

Pero… ¿qué ocurre cuando la fianza es insuficiente o cuando, como suele ocurrir, el inquilino deja de pagar el último mes y el arrendador se queda sin fianza?.

Reclamación judicial

• Cuando la fianza no da para más el arrendador tendrá que pensar en reclamar judicialmente porque o no hay fianza o es insuficiente.
• El arrendador puede reclamar los daños en base a los artículos 1555 y 1556 del Código Civil.
• Así, el artículo 1555 CC viene a decir que el inquilino debe cuidar el inmueble arrendado con la diligencia necesaria.
• Y el artículo 1556 CC establece que si el inquilino no utiliza la diligencia necesaria, entonces el arrendador podrá reclamarle los perjuicios ocasionados.

Recordemos que el Código Civil es aplicable con carácter supletorio en los arrendamientos de vivienda y en el de locales comerciales (así lo establece el artículo 4 de la ley de arrendamientos urbanos –LAU-).

Por lo tanto, primero habrá que observar si las partes han pactado algo en el contrato en materia de daños, y si no han pactado nada entonces se aplican los artículos mencionados.

La prueba de los daños

Es el arrendador el que tiene que probar la existencia de los daños y la culpabilidad del inquilino.

Es decir, el arrendador tiene que buscar las pruebas suficientes para convencer al juez de que los daños existen y son por culpa del inquilino. Así lo impone el artículo 217.2 de la Ley de enjuiciamiento civil (LEC).

Las pruebas las conseguirá el arrendador gracias a lo siguiente:

• Es conveniente acudir al acto de entrega de llaves con uno o dos testigos, a poder ser, imparciales, tales como el portero del bloque, el presidente de la comunidad, etc.
• Es conveniente que un Notario acuda a la vivienda en el propio acto de entrega de llaves (sobre todo si se prevé que van a existir daños) y si no es posible en ese momento pues debe ser lo antes posible. Su misión será hacer un Acta Presencial para dar fe del estado en que se encuentra la vivienda. Es conveniente igualmente que el Notario realice un reportaje fotográfico. Ya que este Acta y reportaje son caros, lo mínimo será que se hagan fotos de aquellos desperfectos más grandes o evidentes.
• Debe hacerse un reportaje fotográfico (además del que pueda hacer el Notario).
• Deben valorarse los daños mediante un perito.

Una vez que se han tomado todas estas precauciones y medios de prueba, el arrendador podrá reclamar judicialmente el coste de la reparación de los daños observados en la vivienda, siempre que la reclamación no se demore demasiado en el tiempo.

El nexo causal

1. El arrendador deberá probar no solo los daños, sino también el «nexo causal».

2. El nexo causal es aquella relación entre el daño y el tiempo transcurrido, es decir, se da por hecho que si un arrendador reclama antes de los 30-60 días siguientes a la finalización del contrato, entonces es factible entender que el daño lo ha producido el inquilino saliente.
3. Pero si reclama pasado un año…la situación se complica porque el nexo causal ya no es tan evidente.

El coste económico de las pruebas

Evidentemente proveerse de estas pruebas tiene un coste, por lo que dependiendo de la solvencia que demuestre el inquilino, interesará o no al arrendador reclamar los daños.

Una vez puesta la reclamación por daños en la vivienda o local, si el juez da la razón al arrendador aquél no va a obligar al inquilino a pagar el importe de los daños, sino que le va a condenar a pagar.

Pero conviene recordar al arrendador que condenar a pagar no es lo mismo que obligar obligar a pagar. El juez no puede obligar a pagar si el inquilino no tiene dinero o bienes embargables.

Es decir, nunca la sentencia favorable de un juez va a suponer una garantía (como puede ser un aval, un depósito, un seguro, etc), sino que el juez dicta al inquilino que pague, pero si no tiene para pagar ni bienes embargables, pues será muy difícil el cobro para el arrendador.

Daños que se pueden reclamar

• Como norma general el arrendador podrá reclamar al inquilino los daños observados en la vivienda o local que excedan el uso normal del inmueble a lo largo del tiempo de vigencia del contrato.
• Por lo tanto, los daños que se observen como «anormales» podrán ser reclamados judicialmente, y será el juez el que se manifieste sobre la normalidad o anormalidad de esos daños.
• Por tanto, el inquilino será responsable de los daños que él o terceras personas haya producido en la vivienda, siempre que el inquilino asuma la culpa o el arrendador sea capaz de probar esa culpa y que se debieron a un uso anormal.
• No obstante, los daños de los que responderá el inquilino al finalizar el contrato serán los mismos que ya vimos en el post Reparaciones y desperfectos de los que responde la fianza, por lo que si te interesa profundizar en esta temática te invito a echar un vistazo a ese post.

Cómo finalizar un contrato de arrendamiento

Al rentar una propiedad, ya sea casa, departamento, local comercial u oficina, por reglamento, el propietario está obligado a brindarte un contrato de arrendamiento en el que se especifiquen los compromisos que ambas partes deberán respetar durante el goce del servicio (es decir la renta).

Este contrato será el armamento ante cualquier incidente que pueda surgir en el periodo en vigor, por lo que es importante leerlo detenidamente antes de firmarlo. Especialmente, el apartado que habla sobre la rescisión, pues concluirlo suele ser más complejo de lo que parece.

Si tu contrato de arrendamiento está a punto de terminar o por alguna razón debes mudarte antes de la fecha fijada, echa un vistazo a las siguientes consideraciones para hacer la cancelación de manera correcta.

Verifica las cláusulas acordadas

Las cláusulas son condiciones que se establecen en un contrato cuando un suceso no previsto surge. En el contrato de arrendamiento, encontrarás cláusulas que especifiquen los motivos de cancelación inmediatamente, así como las medidas que se tomarán posteriormente.

Las causas más comunes por las que un contrato puede ser cancelado antes de la fecha son:

• Falta de pago de la renta
• Subarrendamiento o traspaso
• Modificaciones sin autorización
• Uso diferente al pactado
• Cometer actos ilícitos dentro del inmueble

Es importante tener presente este tipo de cláusulas, ya que si cometiste alguna de estas infracciones y el dueño no procedió con la rescisión inmediata, posiblemente al final del contrato desee una compensación de daños, a lo que deberán llegar a un acuerdo.

Analiza qué tipo de condiciones de cancelación existen

Las condiciones pueden entenderse como las medidas que proceden a la cancelación del contrato. En caso de que desees cancelar antes de tiempo, deberás responsabilizarte de las obligaciones que están a tu cargo.

Comúnmente, las condiciones de cancelación anticipada son el finiquito del contrato, ya sea pagando las rentas restantes al plazo acordado o únicamente determinada cantidad de rentas (por lo general dos). Ambas opciones son legamente aceptadas y el pago dependerá de lo que dictamine el contrato.

En algunas situaciones el propietario, además de pedir el finiquito del contrato, retiene la cantidad proporcionada como depósito. Sin embargo, debe existir una razón legítima para su uso.

Solicita la cancelación a tiempo

Para concluir un contrato de arrendamiento, es ideal que tomes la decisión mínimo 4 meses antes de que este se venza, pues oficialmente, el arrendatario debe dar un preaviso al propietario tres meses antes de la fecha de finalización. En este mismo aviso, se debe incluir la fecha en la que será entregado el inmueble, la cual suele ser la misma que aparece en el contrato.

Aunque existen propietarios que son accesibles y te permiten notificar la no renovación un mes antes de la finalización del contrato, lo recomendable es que tengas a tu casero al tanto de tu decisión.

Si, en caso contrario, el propietario es quien no desea continuar con el contrato, deberá notificarte con tres meses de anticipación para que encuentres un nuevo lugar.

Haz la entrega de acuerdo a lo descrito en el contrato

El inmueble se entrega al término del contrato o según la prórroga establecida. Las prórrogas se proporcionan de una a tres semanas, pero deben estar descritas en el contrato para su validez. De no serlo, se regresará en tiempo y forma.

Además, las condiciones del inmueble deben ser las mismas en las que fue entregado, salvo por el deterioro causado por el uso y el tiempo. Si presenta algún daño que tú mismo hayas causado, tienes la responsabilidad de solucionarlo antes que el propietario haga una reclamación. La reparación correrá por tu cuenta, sin considerarse el depósito en garantía como pago.

Preguntas frecuentes

¿Puedo entregar el inmueble si tengo pagos atrasados de los servicios?

El inmueble se debe entregar de la misma forma en la que se recibió, sin daños, con todos los servicios al corriente y en funcionamiento. Por lo tanto, es tu obligación tener todas las cuentas claras antes de devolvérselo o puedes ser acreedor a una demanda.

• ¿Qué pasa con mi depósito de garantía?
• Aunque el depósito puede ser devuelto una vez finalizado el contrato, si existen incumplimientos en el contrato por parte del inquilino, el propietario puede utilizar el monto del depósito para cubrirlos.
• ¿Qué pasa si no entrego el inmueble en la fecha acordada?

Lo primordial es llegar a un acuerdo para que no sea necesaria la intervención de terceros. El propietario puede proporcionarte una prórroga mayor a cambio de una cuota de desalojo, que suele ser equivalente a una o tres rentas.

Tener una buena relación con el propietario es clave para finalizar el acuerdo en los mejores términos. Así que cualquier decisión que tomes, no dudes en comunicársela.