Nulidad de los intereses de demora en el prestamo hipotecario

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dado por válido el criterio establecido por el Tribunal Supremo para declarar abusivas las cláusulas no negociadas de préstamos personales en los que se fije un tipo de interés de  demora que exceda en más de dos puntos porcentuales el tipo de interés ordinario.

Tal y como indicaremos a lo largo del texto, nuestro despacho de abogados ya cuenta con sentencias recientes en los mismos términos, por lo que facilitaremos la labor de aquellos consumidores quieran reclamar a su entidad bancaria, siempre y cuando cumplan los requisitos que a continuación detallaremos.

Esta resolución puede dar lugar a una nueva oleada de demandas por nulidad de dicha cláusula, así como de devolución de aquellos intereses de demora que se hayan podido pagar, aún siendo abusivos.

¿Qué son los intereses de demora en una hipoteca?

El Tribunal Supremo ha venido definiendo los intereses de demora como la indemnización por retraso en el cumplimiento de una obligación de pago, y al caso en concreto, para aquellos supuestos en los que un consumidor puede dejar de pagar las cuotas que correspondan del préstamo personal contratado con su banco.

¿Dónde puedo ver en la escritura de hipoteca la existencia del tipo de interés moratorio?

Lo primero que tendremos que acudir es a nuestra escritura de préstamo hipotecario, y en concreto, prestar atención a las cláusulas financieras.

En este punto, acudiremos a dos apartados: INTERESES- INTERESES DE DEMORA, tal y como lo explicamos en el siguiente vídeo, y se trata de comparar las diferencias porcentuales.

Interés legal más dos puntos: Así resuelve como intereses abusivos la Sentencia del Tribunal Supremo…y ahora el Tribunal de  Justicia Europeo.

  • El Tribunal Supremo ya ha tenido oportunidad de resolver favorablemente para los consumidores acerca de lo abusivos que eran unos intereses de demora bancarios sobre un préstamo personal.
  • Como indicaremos más adelante en una reciente sentencia ganada por nuestro despacho de abogados en Madrid,con anterioridad a esta confirmación, ya se continuaba el criterio establecido por la sentencia del Tribunal Supremo de 2015 y de 2016, en relación a estos intereses moratorios.
  • El artículo 85.6 de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios establece que:

Serán abusivas aquellas cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta, al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones.

¿Cómo saber si existen intereses de demora abusivos en préstamos personales?

 https://www.youtube.com/watch?v=-efCbPf3-QY

El criterio que se fija para que el interés moratorio no sea abusivo está en aplicar un porcentaje adicional al interés remuneratorio.

Además, este interés adicional no puede suponer una indemnización alta al consumidor que no cumple con sus obligaciones, así que, en base a la Ley de Enjuiciamiento Civil, se fija como criterio el interés legal más dos puntos.

La única manera de saber si existen estos intereses abusivos es acudir a la escritura de préstamo hipotecario, y en concreto, a la cláusula donde se reflejen los intereses nominales.

A modo de ejemplo, si estamos viendo reflejado que un interés nominal está en un 5%, si aplicamos el criterio del Tribunal Supremo, dicha indemnización, en concepto de intereses de demora, no podrá superar el 7%, básicamente porque se puede considerar como una indemnización abusiva.

En este orden de cosas, se han visto intereses de demora que están fijados en torno al 18%, 24%, 29%… y no cabe la menor duda, de que es una cláusula abusiva perfectamente reclamable por vía judicial, por medio de demanda de nulidad.

¿Podría suspenderse un procedimiento de ejecución hipotecaria al existir intereses de demora abusivos como ocurría con la cláusula suelo?

Ante la existencia de este tipo de cláusulas abusivas en las hipotecas de clientes, nuestros abogados expertos en reclamar la eliminación y devolución de la cláusula suelo han podido suspender procedimientos de ejecución hipotecaria.

El principal motivo de defensa lo basábamos en la aparición de cláusulas abusivas, en concreto, la existencia de cláusulas suelo en la hipoteca, en las que nuestros clientes habrían pagado más intereses de los debidos. Evidentemente, dicha defensa tenía que estar basada en acreditar la presentación de la correspondiente demanda de nulidad.

Ahora bien, el nuevo debate que podría abrirse es, si estamos ante la aparición de acreditadas cláusulas abusivas, ¿se podría suspender o ganar tiempo en las ejecuciones hipotecarias hasta que se resuelva si, el interés de demora impuesto en la escritura supera al interés legal más dos puntos?

Preferimos dejar abierta la pregunta para que puedan plantearse ideas por nuestros compañeros de profesión y juristas en general.

Nulidad de los intereses de demora en el prestamo hipotecario

Nuevo Caso de Éxito en reclamar por demanda la nulidad de los intereses de demora.

Aprovechamos que el Tribunal Europeo avala el criterio del Tribunal Supremo en sus sentencias, y aprovechamos para detallar el reciente éxito en el despacho.

El pasado 16 de Julio de 2018, el Juzgado de Primera Instancia núm. 68 de Madrid dio la razón a nuestro cliente al quedar perfectamente probado que el interés de demora impuesto superaba el interés legal más dos puntos, por lo que dicha cláusula es abusiva.

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No solo va a quedar sin efecto esta cláusula a futuro, sino que tendrán que devolverle todo lo que haya pagado de más fuera de estos límites, y todo ello, con expresa condena en costas.

Nulidad de los intereses de demora en el prestamo hipotecario

INTERESES DE DEMORA EN HIPOTECA

Inscripción de hipoteca que grava vivienda de persona física de algunas entidades financieras que garantizan intereses de demora al 29%.

Este caso ya se trató en seminarios anteriores, acordando la extensión de la correspondiente nota de calificación negativa. Para ello, además del art. 114 de la Ley Hipotecaria, se citan dos sentencias del Tribunal Supremo que son: Sentencia de 23 de septiembre de 2010 y sentencia de 22 de febrero de 2013, considerando abusivos el tipo de interés moratorio del 29% y del 22% respectivamente.

En las Jornadas dirigidas por el Presidente de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo sobre las repercusiones de la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en materia de cláusulas abusivas, se establece como criterio interpretativo para valorar y apreciar el carácter abusivo de determinadas cláusulas, y en concreto, respecto de “las cláusulas de fijación de intereses moratorios” que habrá que valorar los distintos tipos de interés, referenciados en la normativa interna y en particular, el que contempla el nuevo artículo 114 de la Ley Hipotecaria”, en la redacción que le ha dado la Ley 1/2013 de 14 de mayo.

En igual sentido, la Audiencia Provincial de Madrid, en la Jornada de Unificación de Criterios celebrada en octubre de 2013, ha señalado que “con independencia de lo que establecen los artículo 114 LH y 20 apartado 4 de la Ley de Crédito al Consumo, se considera abusivo en los contratos con consumidores, los intereses de demora que excedan en más de tres veces el interés legal del dinero”.

Se comenta también el caso de las hipotecas de Liberbank y del Banco de Castilla-La Mancha donde suelen aparecer estos intereses de demora tan altos.

Ante la nota denegatoria las entidades optan por rebajar los tipos, lo cual, en cierto sentido es también beneficioso para el banco, porque si se le impugna la cláusula en la ejecución y se anula luego no la puede integrar sino con un nuevo y más difícil pacto.

Además la existencia de las cláusulas abusivas puede parar la ejecución con los consiguientes perjuicios, entre ellos, en caso de archivo, las costas procesales que no podrán cargarse al ejecutado.

También se habló de que no se puede controlar la cuantía de los intereses remuneratorios porque regulan el objeto principal del contrato.

Aquí se indicó que resultaba obsoleta la actual regulación de la usura que establece en caso de que se aprecie su contravención, lo que es bastante difícil, la nulidad total del contrato con restitución de la cantidad prestada, lo que perjudica claramente al deudor.

Ahora bien, los intereses de demora sí que están sujetos a control y a la eventual calificación negativa del registrador. Según la DGRN notarios y registradores somos funcionarios a los que alcanza la ob de eliminar del contrato las cláusulas abusivas.

Según la resolución 13 setiembre 2013 “la obligación de los Estados miembros, derivada de una Directiva, de conseguir el resultado previsto por la misma, así como su deber de adoptar todas las medidas generales o particulares necesarias para asegurar la ejecución de esta obligación, comprende a todas las autoridades de los Estados miembros, autoridades entre las que deben incluirse tanto notarios como registradores”.

En ese caso la obligación de la que se habla y que atañe a notarios y registradores es la obligación de eliminar de la hipoteca las cláusulas abusivas, en una labor preventiva que nos atañe y que no puede quedar para un momento posterior en el que haya un conflicto judicial entre las partes. Sin embargo, para otros lo decisivo es el autocontrol, ya que al consumidor no se le protege con la denegación.

Admitido el control de las cláusulas abusivas por los registradores, en relación con los intereses de demora, el problema de su calificación o no como abusivos radica en que se trata de valorar una cuestión cuantitativa. Si el interés de demora es alto o bajo. Pero ¿respecto de qué?

Lo cierto es que existen diversos módulos para comparar el interés de demora estipulado y el que no sea abusivo conforme al art. 85.6 TRLGDCU.

Así teniendo en cuenta que el interés de demora viene a establecer una indemnización objetiva y privilegiada que no exige una prueba del daño, se considera que lo que repara es el interés remuneratorio, por lo que ahí tenemos un primer módulo: el interés de demora no podrá ser superior al interés remuneratorio pactado que compensa o cuya falta de percepción repara (vid. al respecto STS 22 de abril de 2015).

El interés de demora también tiene una función de estímulo al cumplimiento, por eso suele ser más alto que el remuneratorio, a fin de animar al deudor a que cumpla. De ahí que se considera que los intereses de demora muy altos no sirven a ese fin, porque no estimulan sino que hacen más grave la carga del deudor respecto del préstamo.

Teniendo en cuenta ese plus, nos podemos guiar en el interés de mora procesal del art. 576 LEC (dos puntos sobre el interés legal del dinero), el del art. 4 Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (dos puntos sobre el interés remuneratorio), el del art. 7.

2 de la Ley de medidas de lucha contra la morosidad (la suma del tipo de interés aplicado por el Banco Central Europeo a su más reciente operación principal de financiación efectuada antes del primer día del semestre natural de que se trate más ocho puntos porcentuales), etc. Junto a ellos también tenemos otros módulos como el interés legal del dinero, el del art.

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114.III LH o el del art. 20.4 LCCC.

Entre las objeciones que impiden una calificación objetiva se señaló también que hay que tener en cuenta que el préstamo hipotecario suele ser a largo plazo y que apreciar al momento de la inscripción el carácter abusivo de un interés de demora es arriesgado pues se desconoce la evolución de los tipos de interés den el tiempo.

No obstante se recordó que la calificación ha de regirse en este punto por los arts. 4.1 Directiva 93/13/CEE y 82.3 TRLGDCU, que exigen que para apreciar el carácter abusivo de una cláusula se tengan en cuenta las circunstancias que concurren al momento de celebración del contrato.

Finalmente se abogó por la redacción de una nota de calificación que sirviese de modelo en estos casos.

Al día siguiente del Seminario el BOE publicaba una resolución de 22 julio 2015 sobre esta materia que por su interés ha sido resumida por Ángel Gutiérrez y que aprovechando la diferencia de fechas entre la celebración del seminario y la publicación de sus discusiones ponemos a continuación.

Nos dice Ángel después de leer la Resolución de 22 de julio, que sí podemos calificar los intereses de demora, pues la Dirección General dice que “ambos tipos de interés deben de guardar en todo caso una cierta proporción.”

Por lo tanto por esa vía habría que enfocar la nota de calificación. No parece que esa proporción exista si el interés ordinario es por ejemplo de 3 % y el de demora el 29 %. Luego destaca de la resolución las siguientes ideas:

1º Respecto a la cuestión de si la calificación registral se extiende al concreto ámbito del carácter abusivo de las cláusulas de los préstamos hipotecarios, la Dirección General ha tenido ocasión de pronunciarse en diversas resoluciones fijando el alcance de la calificación registral, por ejemplo en la resolución de 13 septiembre 2013, calificación que se extiende respecto de la abusividad (control de contenido) y transparencia (control de incorporación y compresibilidad)

2º En cuanto a si puede considerarse abusivo el pacto que fija un interés remuneratorio del 14,99%, en principio el interés remuneratorio al constituir un elemento esencial del contrato (precio o elemento que fija la contraprestación del préstamo) queda fuera de la calificación registral.

Queda excluida tanto la calificación registral, como el control judicial sobre la abusividad de la cuantía de un determinado interés remuneratorio por ser un elemento definitorio del objeto principal del contrato.

Pero si permite la dirección General que se realice un doble filtro en cuanto a la información recibida por el deudor y en segundo lugar en cuanto a la transparencia.

  • Información: hay que entender que es suficiente si se ha incorporado a la escritura la oferta vinculante y la ficha información personalizada (requisitos que impone la orden EHA/2889/2011)
  • transparencia: al tratarse de un interés fijo durante toda la duración del préstamo no se pueden plantear dudas en cuanto a su compresibilidad por parte del prestatario (ya que no existen referenciales complejos, ni cláusula suelo, y redondeos, ni otro tipo de condiciones que pudieran ocultar un real entendimiento de las consecuencias económicas e importancia de este tipo de estipulaciones en el desarrollo del contrato)
  • Ello no significa que se admita cualquier tipo interés remuneratorio, si el interés remuneratorio es muy elevado, puede ser considerado usurario (pero no abusivo) en este caso sería de aplicación la legislación de represión de clausura, cuya aplicación no es calificable por el registrador.
  • Pueden existir también supuestos especiales de limitación objetiva de la cuantía de los intereses ordinarios, cuando resulte del propio contrato que los mismos exceden de la función que le es propia, como ocurre en el presente caso en que se pacta un interés ordinario del 14,99% y un interés de demora inferior, ya que por definición el interés ordinario no puede ser superior al interés moratorio en un mismo contrato.
  • 3º En cuanto a los intereses de demora sí creo que puede deducirse que quedan sujetos a la calificación del registrador, al hacer la dirección General la siguiente declaración:

“Es evidente que todo interés de mora –como ya se ha dicho–, por su propia condición de cláusula indemnizatoria o disuasoria tiene que ser superior al interés ordinario que tiene una función meramente remuneratoria, y ambos tipos de interés deben guardar en todo caso una cierta proporción, pronunciándose siempre la Ley en el sentido de que los interés de mora debe calcularse partiendo de los intereses ordinarios previamente pactados o de su asimilado el interés legal del dinero. Así, entre las distintas determinaciones legales acerca de los intereses moratorios caben citar la limitación del artículo 4 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que fija el interés moratorio en dos puntos por encima de los intereses remuneratorios pactados; o la del artículo 576.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que fija el interés de la mora procesal en el interés legal del dinero más dos puntos; o la del artículo 20 de la Ley 16/2011, de Crédito al Consumo, que fija el interés moratorio de los descubiertos en cuenta corriente en 2,5 veces el interés legal del dinero; o, finalmente, la del citado del artículo 114, número 3, de la Ley Hipotecaria que para el préstamo destinado a la adquisición de la vivienda habitual la fija en tres veces el interés legal del dinero.

“En este mismo sentido se manifiesta la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2015 que fija como doctrina jurisprudencial que en los contratos de préstamo sin garantía real concertados con consumidores, es abusiva la cláusula no negociada que fija un interés de demora que suponga un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio pactado, que considera el más idóneo.”

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Por tanto el criterio que utiliza la Dirección General, es el de que debe existir una relación entre el interés moratorio y el interés ordinario; y establece como referencia o ejemplo una serie de normas en las cuales el interés de demora se fija en un determinado porcentaje.

NULIDAD DE LOS INTERESES DE DEMORA EN PRESTAMOS HIPOTECARIOS – Abogados Tres Cantos

LA SENTENCIA 671/ 2018 DEL SUPREMO DE 28 DE NOVIEMBRE CONFIRMA QUE LOS INTERESES DE DEMORA EN PRESTAMOS HIPOTECARIOS  CON CONSUMIDORES SI SUPERAN LOS DOS PUNTOS PORCENTUALES SOBRE EL INTERES REMUNERATORIO,  LA CLAUSULA QUE LOS CONTIENEN ES NULA Y SU CONSECUENCIA LA SUPRESION.

El Tribunal Supremo desde el 2015 se había pronunciado sobre la abusividad de los intereses de demora superiores a los dos puntos sobre el interés remuneratorio. Esta doctrina era muy cuestionada.

En el mes de Agosto el Tribunal de Justicia de la unión Europea (TJUE) confirmó la Doctrina del Supremo sobre la abusividad de las cláusulas de interés de demora en préstamos hipotecarios, estableciendo que esta Doctrina del Supremo era compatible con el Derecho de la Unión Europea.

En esta Sentencia del Supremo de 28 de noviembre, se estudiaba un préstamo hipotecario con un 4,75% de interés remuneratorio y un 25% de interés de demora, el consumidor solicitaba que no se le aplicara ningún interés y el Supremo estima parcialmente el recurso de casación y revoca la sentencia de la Audiencia que disminuyo el interés de demora del 25% contenido en la hipoteca, por el triple del interés legal que se regula en el art 114. 3 de la Ley Hipotecaria, confirmando la abusividad de los intereses de demora, refiriendo que como el TJUE ha despajado las dudas sobre la conformidad de la jurisprudencia del Supremo con el derecho de la Unión Europea todos los intereses superiores son abusivos, pero establece que una vez declarada la abusividad de la cláusula de interés de demora, cuando el prestatario incurra en mora el capital pendiente de amortizar devengará el interés remuneratorio del contrato.

Si tienes en tu contrato hipotecario estos intereses, contacta con nosotros.

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Cláusula interés de demora | Navas & Cusi Abogados

Inicio > Cláusula interés de demora

El término interés de demora e interés abusivo se ha escuchado mucho, pero ¿qué son los intereses de demora exactamente?

Los intereses de demora son abusivos cuando, según el último criterio en Sentencia del Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea que ha sido traspuesto a la Ley española, el interés fijado en el contrato, a la hora de aplicarse, supera el triple del interés legal del dinero. Es decir, si este año el interés legal del dinero se sitúa en un 4%, significa que el interés de demora será abusivo siempre que supere el 12%.

Ha ocurrido que las entidades de crédito han incluido interese de demora de un 20 e incluso un 29% en contratos, préstamos hipotecarios o préstamos personales celebrados con consumidores y/o empresas, hecho que ha devengado en resoluciones judiciales declarando la nulidad de estos intereses.

La nulidad de los intereses de demora que resultan abusivos están a la orden del día en las mesas de los tribunales españoles y también del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Cláusulas con dos tipos de interés:

El préstamo hipotecario tiene dos tipos de interés:

  • Interés ordinario
  • Interés de demora

La cuota hipotecaria que se abona de forma periódica para amortizar el préstamo tiene dos conceptos, por un lado, el capital amortizado y por otro el interés ordinario pactado entre las partes.

En segundo lugar, el interés de demora, hacer referencia a aquella penalización que se activa cuando el prestatario no abona en los términos y tiempo pactado las cuotas hipotecarias. Las entidades de crédito, durante los últimos años, han impuesto unos índices demasiado elevados, por lo que la penalización resulta absolutamente desproporcionada, y por ende, abusivas para el consumidor.

Lo anterior, añadiendo la interpretación del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en sus sentencias donde aseguraba que la legislación española no estaba correctamente adecuada a la normativa de la Unión Europea, hizo que en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, sobre medidas de apoyo a los emprendedores regulara un techo para el tipo de interés de demora en los préstamos hipotecarios: como máximo, se podrá establecer “tres veces el interés legal del dinero”.

Nulidad de cláusulas con un interés de demora por encima del top

Derivado de ello, muchos han sido los tribunales que han decretado la nulidad, por abusivas, de las cláusulas que establecen un interés de demora por encima de este tope (que suele estar en torno al 12%), tanto en préstamos o créditos anteriores a la ley como por supuesto posteriores.

Las entidades de crédito han castigado a los préstamos – y con ello a los consumidores que no han podido hacer frente a su cuota y se ha activado el interés de demora-con intereses de hasta un 20 o 25%, algo absolutamente desproporcionado y desequilibrado que solamente deja patente la mala praxis por parte de las entidades de crédito.

¿Qué consecuencias tiene la nulidad de la cláusula de interés de demora?

Por ello, es importante saber que se puede solicitar, en caso de resultar una cláusula abusiva, la nulidad de la cláusula de interés de demora.

El efecto de esta nulidad es dejar el préstamo sin intereses de demora, pues como ya ha indicado en reiteradas ocasiones el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha resuelto que no es posible la modulación de la cláusula (es decir, no puede disminuir el tipo de interés) sino que debe tenerse por no puesto.