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La rehabilitación de fachadas se ha convertido en un tema de gran importancia dentro de los proyectos de mejora urbanística. Esto se debe a la necesidad de adaptar las edificaciones más antiguas a las nuevas exigencias energéticas y de seguridad.

Si te interesa el tema, quédate con nosotros. En este post te explicamos la importancia que tiene la rehabilitación de fachadas y todo lo que se debe tener en cuenta. También te invitamos a que eches un vistazo a nuestro Máster Experto en Rehabilitación de Edificios.

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¿En qué consiste la rehabilitación de la fachada de un edificio?

Cuando hablamos de rehabilitación nos referimos a la realización de acciones de mejora de elementos estructurales ya existentes. Generalmente van acompañadas de la intención de conservar la parte que no necesita ser reparada.

Son obras dirigidas al mejoramiento de aspectos esenciales como la seguridad, el confort, la salubridad y la habitabilidad del inmueble. Generalmente se suelen reparar grietas producidas por la humedad, se sustituyen vigas deterioradas y se renueva la cubierta.

La rehabilitación del frente de un edificio es un proceso de gran importancia. El paso del tiempo y las inclemencias del clima la convierten en una necesidad periódica para los edificios. Una fachada deteriorada afecta directamente la calidad de vida de los vecinos. Además, pone en peligro a todos aquellos que circulen por la vía pública a su alrededor.

Es una acción preventiva que repara y moderniza las edificaciones haciéndolas energéticamente eficientes y hacen posible su integración al entorno.

Razones para rehabilitar la fachada de nuestro edificio

Existen diversas razones que pueden determinar la necesidad de rehabilitación de una fachada:

Riesgo para vecinos y viandantes

Una de las razones para acometer la rehabilitación de la fachada es el riesgo de un posible desprendimiento de materiales. Un hecho muy grave que puede afectar a vecinos y terceros.

Recuerda que en caso de suceder un accidente de este tipo, la comunidad de propietarios sería la responsable.

Además de la correspondiente sanción, tendría que hacerse cargo de las indemnizaciones que se impongan.

Mejoras en la calidad y estética de la fachada

Está claro que un edificio con la fachada deteriorada no ofrece las condiciones idóneas para sus vecinos. Afecta de manera significativa la apariencia del inmueble, además de influir negativamente en el confort al interior de los hogares.

Aumento del valor de la propiedad

Rehabilitar la pared frontal de una edificación incluyendo mejoras energéticas y ornamentales hace que aumente el valor económico del inmueble. Sube su calificación energética, se reducen los gastos de mantenimiento y energéticos; y logramos rejuvenecer su apariencia.

Uno de los aspectos más importantes en el proceso de rehabilitación es la obtención de un aislamiento térmico efectivo. Esto aumenta el confort de las viviendas, protege los elementos estructurales del inmueble

Tipos de sistemas para la rehabilitación de fachadas

La rehabilitación de fachadas de edificios tiene como objetivos principales la ampliación de la vida útil de la fachada, favorecer la eficiencia energética y mejorar la estética. Puntos a tener en cuenta a la hora de seleccionar el tipo de sistema de acuerdo a nuestras necesidades.

Estos son los principales sistemas utilizados para la rehabilitación de frontones:

Sistema de fachada ventilada

Consiste en la colocación de una hoja en el interior, una capa aislante y una capa no estanca en el exterior. Es uno de los sistemas que mejores resultados ofrece para la mejora acústica y térmica. Destaca por su durabilidad y por su gran aporte estético.

Sistema SATE

Es un sistema enfocado principalmente a la creación de un inmueble eficiente energéticamente. Se basa en el uso de planchas para aislamiento térmico en el exterior de la fachada como indica su nombre: Sistema de aislamiento térmico por el exterior.

Su implementación se traduce en una reducción del coste energético en un 40% y un 27% en aislamiento acústico.

Sistema enfoscado monocapa

Consiste en la aplicación de una capa de 15 mm de cemento, áridos, fibras y aditivos de excelentes propiedades transpirables e impermeables. No asegura aislamiento acústico ni térmico. Sin embargo, ofrece muchas posibilidades para acabados personalizados en con diversas texturas y variados colores.

Sistema enfoscado de mortero de cemento

Es uno de los sistemas más resistentes y el más utilizado para el revestimiento de las fachadas de bajo presupuesto. Además de no ofrecer mejoras energéticas, tiende a agrietarse fácilmente. Tiene un aspecto rústico mejorado generalmente con una capa más fina del mismo material o pintura.

¿Qué permisos necesitamos para las obras de rehabilitación?

Al ser una obra constructiva de cierta envergadura, para su ejecución debemos solicitar algunos permisos a las autoridades de tu localidad.

Hay que dirigirse al ayuntamiento y presentar un proyecto de ejecución firmado por el arquitecto. Recuerda que debe incluir una valoración sobre la viabilidad y seguridad de las obras.

También rellenar los formularios de solicitud de obra, y entregarlos acompañados de la memoria explicativa de los trabajos a realizar. Todo ello junto al presupuesto firmado por la empresa contratada para realizarlos.

Por supuesto, también tendremos que pagar la Tasa de Prestación de Servicios Urbanísticos. Además de las tasas relacionadas con los andamios y los contenedores, y el Impuesto de construcciones, Instalaciones y Obras.

Otros aspectos a tener en cuenta

Estas son otros detalles que no puedes olvidar para la ejecución de la rehabilitación del frontón de tu edificio:

1- Antes de iniciar todo el proceso, asegúrate del estado real de la fachada. Contrata un profesional especializado que determine los trabajos necesarios y te brinde un buen asesoramiento sobre las mejores soluciones.

2- Tómate el tiempo necesario para preparar toda la documentación necesaria. Te ayudará a cerrar un presupuesto bien estructurado y lo más completo posible y conocerás de manera desglosada la inversión económica en su totalidad. La mejor base para realizar el resto de trámites de manera satisfactoria.

3- Recuerda que para lograr una verdadera eficiencia energética es muy importante también mejorar las condiciones energéticas de los hogares. Por ejemplo, sustituyendo los ventanales antiguos, actualizando los sistemas de climatización e instalando aislamientos efectivos.

Está claro que una buena rehabilitación de fachadas ofrece un sinfín de beneficios. Entre otras cosas, mejora la gestión energética de los edificios y aumenta el confort y la seguridad de los vecinos. Además propicia un salto estético importante que redunda en una revalorización de las edificaciones. Una apuesta segura a la sostenibilidad y la conservación de nuestras ciudades.

Tipos de obras en la conservación y rehabilitación de edificios

• OBRAS DE CONSERVACIÓN, ACONDICIONAMIENTO, REHABILITACIÓN, CONSOLIDACIÓN Y REESTRUCTURACIÓN
• A la hora de solicitar a la Administración, la realización de una obra en una edificación existente, es fundamentalmente tener claro el concepto del tipo de obra que se va a efectuar. La Ordenanza reguladora del procedimiento para el otorgamiento de licencias urbanísticas en Alicante, establece los siguientes tipos de actuación:
• OBRAS DE MANTENIMIENTO

Son obras de mantenimiento las que tienen como finalidad, mantener y/o conservar la edificación en correctas condiciones de salubridad y ornato y que no produzcan una variación esencial en el conjunto del sistema estructural ni su distribución, que no afecten a la fachada del edificio, salvo en la planta baja, ni se realizarán en edificios catalogados. Se incluirán en este tipo de obras: Pintura o reparación de fachadas, sustitución de revestimientos en el interior o exterior del edificio, acabados y mantenimiento de las instalaciones existentes.

OBRAS DE ACONDICIONAMIENTO

Las obras de acondicionamiento u obras puntuales son las de mera reforma que no suponga alteración estructural del edificio, ni afecten a elementos catalogados o en trámite de catalogación, así como las de mantenimiento de la edificación.

Se incluirán en este tipo de obras: Reparación de daños no estructurales, reposición de elementos compositivos en fachadas. Retejados, impermeabilizaciones. Molduras, cornisas, impostas y voladizos. Trabajos verticales sin andamio.

En el interior: Acondicionamiento de elementos privativos, locales, viviendas, respetando las normas de accesibilidad, habitabilidad, calidad, salubridad y seguridad contra incendio.

Son aquellas intervenciones sobre un edificio que mejoran sus condiciones de salubridad, habitabilidad, mayor confort, seguridad u ornato y modifican su distribución y/o alteran sus características morfológicas y distribución interna. Este tipo de obras, no estén sujetas a licencia de acuerdo con el art. 213 de la Ley 5/2014, LOTUP.

1. OBRAS DE CONSOLIDACIÓN
2. Son obras que pretenden el refuerzo y/o sustitución de elementos del edificio dañados, para asegurar la estabilidad del mismo o sus condiciones básicas de uso.
3. OBRAS DE REESTRUCTURACIÓN
4. Son obras que tienen el mismo caracter, pero mayor alcance que las de rehabilitación, ya que pueden llegar a afectar a elementos estructurales deledificio e incluso demoliciones interiores.
5. OBRAS DE RESTAURACIÓN

Son aquellas obras que tiene como objeto los elementos catalogados y edificios monumentales. Tienen por objeto la restitución de un edificio o parte del mismo a sus condiciones o estado original.

Pueden incluir igual que la rehabilitación, sustitución parcial de elementos estructurales, así como la incorporación de nuevas instalaciones para asegurar la estabilidad y funcionalidad adecuada con relación a las necesidades del uso a que fuera destinarse. Artículo 214 de la Ley 5/2014, LOTUP.

• Ordenanza Municipal reguladora del otorgamiento de licencias urbanísticas.
• Normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Alicante.

OBRAS DE CONSERVACIÓN VERSUS OBRAS DE MEJORA DE LA FACHADA DE UN EDIFICIO

No es lo mismo una obra de conservación que una obra de mejora de la fachada de un edificio y su distinción pues de ello va a depender la mayoría necesaria por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) para su aprobación por parte de la Junta General de la Comunidad de Propietarios y también la obligación o no del pago de las correspondientes derramas por los vecinos.

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su artículo 10.

1 dispone que la Comunidad de Propietarios está obligada a realizar “los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”./p>

Cualquier propietario puede pedir a la Comunidad que lleve a cabo aquellas obras de conservación que resulten necesarias, dado su carácter obligatorio, si bien habitualmente dichas obras son aprobadas por la Junta General, en cuyo caso, el acuerdo precisa para su aprobación contar con la mayoría de los asistentes en segunda convocatoria, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Todos los comuneros están obligados a sufragarlas.

En cuanto a las obras suntuarias o de mejora, el artículo 17.4 de la LPH dispone que ”ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características”.

Añadiendo seguidamente que “no obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.”

• A diferencia de las obras de conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad, dado su carácter no obligatorio, deben ser aprobadas con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, y si la derrama supera el importe de tres mensualidades de gastos comunes, el propietario que haya votado en contra no vendrá obligado y podrá exonerarse de su pago.
• Francisco Villar Gallardo
• Socio-Fundador MASSA | VILLAR Abogados

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Obras en la fachada del edificio en el que vivimos

Para empezar, debemos distinguir entre si las obras son para la conservación del edificio o bien, son de mejora. Esta distinción no es baladí dado que en función del tipo de que se traten, existirá un tratamiento jurídico u otro, por ejemplo, su aprobación requerirá de mayorías distintas.

• Además de estas distintas mayorías, también existe otro tipo de repercusión, de carácter económico, puesto que en función de la obra, habrá una obligación de pago distinta de las derramas de los vecinos.
• En primer lugar, distingamos qué son obras de conservación y qué son de mejora:
• Esta distinción viene regulada en el artículo 10.1 Ley de Propiedad Horizontal, que establece lo siguiente:

 «tendrán carácter obligatorio…..

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»

1. Si bien es cierto que la Ley establece que las obras de conservación son obligatorias y que cualquier propietario puede solicitarlas, estando obligados todos los integrantes de la comunidad a soportarlas, lo habitual es que las obras de conservación se aprueben en la Junta de propietarios y que requerirá, en segunda convocatoria, de la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes en la Junta y emitan su voto.
2. En cuanto a las obras de mejora, su regulación está en el artículo 17.4 de la LPH:
3. » Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.»

Vemos como las obras de mejora no son obligatorias, ni exigibles, si bien, lo que sí establece este artículo es que todas estas obras serán aprobadas por una mayoría de 3/5 partes de los propietarios y cuotas de participación, y, además, si uno de los propietarios votó en contra de la realización de las mismas y lo que se tiene que abonar como derrama es superior a tres cuotas de los gastos comunes, no estará obligado al pago de las obras de mejora.

La problemática, en estos casos, aparece cuando debe distinguirse ante qué tipo de obras estamos, si de conservación o de mejora de la fachada. La determinación del tipo de obra deberá realizarse a través de los pertinentes dictámenes periciales.

No son pocas las consultas relacionadas con este tipo de asunto, que suele generar problemas en las Juntas de propietarios de las comunidades en las que residen. Por ello, y para un mejor asesoramiento en su asunto, contáctenos y desde “Escolano & Freixa” Abogados, nos ponemos a su disposición para resolverle su problema.

Rehabilitación y conservación de fachadas | INCYE Ibérica

La rehabilitación de edificios adquiere cada día más importancia por razones de índole cultural, social, económica y de conservación del patrimonio urbano y arquitectónico. Ya sea por su singularidad arquitectónica o por su relevancia histórica, lo cierto es que la conservación de determinados edificios se ha convertido en una necesidad.

Para luchar contra el abandono y deterioro de nuestros núcleos urbanos, los edificios deben ser un elemento vivo que se transforma y adapta según las necesidades. Podemos transformar su uso pero en edificios de relevancia histórica y cultural es importante mantener su esencia e identidad  para no perder su valor histórico y arquitectónico.

Por ello, en la rehabilitación se tendrán en cuenta tanto el estado del edificio y normativas vigentes, como las nuevas necesidades de la población que determinarán el uso y función del mismo.

La reestructuración del edificio puede ser parcial o total, llegando en algunos casos al vaciado total de edificio que conserva únicamente la fachada como testimonio de su historia.

La protección y conservación de fachadas con valor histórico o estético es fundamental para mantener nuestro patrimonio arquitectónico.

La preservación de la fachada requiere un sistema de estabilización o apeo que mantenga la fachada durante el proceso de demolición y/o construcción.

En el caso de necesitar aparcamientos subterráneos se requerirá también el apuntalamiento temporal de los muros pantalla del edificio para soportar el empuje del terreno sobre el muro de sótano durante la excavación.

La instalación de estructuras y equipamientos auxiliares es uno de los trabajos previos a cualquier intervención.

Antes de calcular y diseñar las estructuras que nos permitirán seguir adelante con las obras, es importante evaluar el estado de conservación de la fachada, no perder de vista las lesiones, sus causas y su posible evolución, así como el estado de los materiales.

Por supuesto habrá que tener en cuenta el comportamiento estructural de la fachada a mantener, su relación con la estructura interior e incluso las normativas urbanísticas que nos permitirán desarrollar una u otra solución.

Vaciado parcial o total de edificios protegidos conservando la fachada

Cada proyecto, grande o pequeño, requiere una solución única.

En INCYE hemos desarrollado una gran variedad de productos que nos permiten ofrecer un amplio abanico de posibilidades que se adaptan a casi cualquier necesidad de obra o bien, en casos especiales, diseñamos soluciones a medida. Nuestro equipo de ingenieros y expertos se enfrenta a todo tipo de proyectos y  desafíos, ofreciendo siempre la solución más adecuada.

Para nosotros existen tres requisitos claves: Seguridad, simplicidad y rentabilidad.

1. La seguridad de las personas que participan en la obra es fundamental. Una ventaja añadida de nuestros sistemas es que gracias a su rigidez que minimiza el riesgo de aparición de fisuras o daños en la fachada.
2. Un sistema versátil y un montaje sencillo con el mínimo de componentes favorecen la seguridad y el ahorro de tiempo y mano de obra.
3. No podemos olvidarnos de la rentabilidad, el diseño y ejecución de la solución más óptima para cada caso reduce los costes de material y mano de obra así como los plazos, de modo que te ayudamos a recortar gastos y ahorrar dinero.

A continuación te exponemos algunos de nuestros proyectos de conservación de fachadas.

Conservación de la fachada en la transformación de la Plaza de Toros de Barcelona en Centro Comercial Las Arenas

La construcción de la plaza de toros de Barcelona data de 1899, cuando August Font i Carreras recibió el encargo del proyecto.

La plaza de toros estuvo en uso hasta 1977 cuando dejó de utilizarse para eventos taurinos y comenzó a utilizarse para otro tipo de eventos deportivos, culturales y políticos.

En 1990 fue clausurada y permaneció en desuso hasta junio del 2000, cuando se decide acometer un proyecto de renovación y recuperación del espacio público liderado por el arquitecto Richard Rogers.

La plaza de toros es una de las construcciones más emblemáticas de la ciudad, por lo que era vital mantener su imagen e identidad histórica a través de la fachada y remodelar su interior para albergar un nuevo uso, en este caso, un centro comercial.

Las obras de reconstrucción y recuperación comenzaron en 2005. Los principales retos de la ejecución fueron la conservación de la fachada y la construcción de la cúpula.

La estabilización de la fachada de estilo neomudéjar se llevó a cabo gracias a la combinación de las vigas Superslim y Megaprop.

En nuevo centro comercial Las Arenas está ahora en plena actividad, un nuevo espacio con una envolvente que conserva el testimonio de su pasado histórico.

Ver más: https://www.incye.com/proyecto/centro-comercial-las-arenas-barcelona/

Conservación de fachada antiguo Coliseo Albia reconvertido en el Casino de Bilbao

El emblemático Coliseo Albia de Bilbao cobró vida de nuevo. El nuevo proyecto mantuvo la tradicional e icónica fachada del edificio inaugurado en 1916 manteniendo su esencia y aspecto exterior mientras el interior del inmueble se remodeló prácticamente por completo convirtiéndose en el Nuevo Hotel-Casino de Bilbao.

El principal reto del proyecto era respetar y mantener la fachada ya que se trata de un edificio de gran valor histórico.

Para ello era necesario encontrar una solución de estabilización de fachada que resistiera los esfuerzos horizontales de viento mientras se procedía a la demolición del interior del edificio. Se utilizó un estabilizador exterior para conservar las dos fachadas del edificio ubicado en el centro de Bilbao.

Un estabilizador exterior con torres Megaprop y estructura de marquesina de protección integrada. La mejor solución para satisfacer las necesidades de obra por su simplicidad, versatilidad y rentabilidad.

Ver más: https://www.incye.com/proyecto/coliseo-albia-bilbao/

Cuéntanos tu proyecto y estaremos encantados de ayudarte. ¡Contáctanos!

Diferencia entre obras de conservación y obras de mejora

En una comunidad de propietarios uno de los principales gastos que se realizan son las obras e intervenciones que se realizan en el inmueble que afectan a las zonas comunes. En este ámbito se pueden diferenciar entre dos tipos: las obras de conservación y las obras de mejora.

Las obras de conservación son aquellas que son necesarias para que se puedan usar los elementos comunes de un edificio con normalidad. Son aquellas que se realizan para evitar la perdida o deterioro que permite el uso funcional del inmueble. Dentro de este grupo se encuentran las reparaciones que son necesarias realizar sobre las instalaciones comunes.

En este grupo se incluyen las intervenciones para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

Las obras de conservación se deben asumir de manera obligatoria por la comunidad de propietarios según lo establecido en el artículo 10 de la LPH. Por eso, para su realización no es necesario acuerdo de la Junta, aunque es preferible conseguirlo para poder evitar problemas posteriores.

Para la aprobación de la realización de obras de conservación sólo será necesario los votos a favor de la mayoría simple de los asistentes en segunda convocatoria que representen más de la mitad de la cuota de la propiedad.

Cabe mencionar que el gasto de las obras de conservación debe ser sufragado por todos los miembros de la comunidad de vecinos, incluso si han votado en contra de su realización. Debe existir un fondo de al menos un 5 por ciento del presupuesto ordinario destinado a sufragar estos gastos.

Los propietarios que causen con sus actos una demora en las obras de conservación responderán personalmente y pueden ser sancionados por la autoridad competente.

Las obras de mejora tienen un tratamiento distinto a las obras de conservación

Las obras de mejora se regulan en el artículo 17.4 de la LPH y no son necesarias para el normal funcionamiento del edificio. Lo que hacen es aumentar la comodidad de su uso y consigue una mayor calidad en las prestaciones que puede ofrecer.

Para estas obras de mejora será necesario el acuerdo de las tres quintas partes de los votos de los propietarios que supongan las tres quintas partes de las cuotas de propiedad.

Si el acuerdo para realizar obras de mejora fructífera, aquellos propietarios que hayan pagado en contra no tendrán que participar en los gastos. Esto no es siempre así ya que será obligatorio que paguen el importe correspondiente cuando no exceda de la cantidad que supone tres mensualidades ordinarias.

Es necesario aclarar que es necesario manifestar disconformidad sobre la obra de mejora para que no se le impute el gasto en los casos establecidos.

Para ello deberá manifestar fehacientemente su posición ante la persona que ejerce como secretario.

Para hacerlo cuenta con un plazo de 30 días desde la notificación del acuerdo de la Junta de Propietarios si estuvo ausente en la votación.

Tanto en las obras de conservación como en las de mejora se pone de manifiesto la importancia del mecanismo de los acuerdos de la Junta de Propietarios. Aún existe una casuística importante sobre este tema que se recogen en las sentencias de diverso calado.

En Afinquia podrás encontrar los mejores profesionales que te ayudarán con todas las cuestiones relativas a la administración de fincas. La gestión de las obras de conservación o de mejora no serán un quebradero de cabeza para tu comunidad de propietarios. ¡Contacta ya con nosotros!

�Qu� dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre el arreglo de fachadas?

La fachada es por definición un elemento común, de modo que las obras que hayan de llevarse a cabo en la misma habrán de ser sufragadas por todos los integrantes de la comunidad a la que pertenece y conforme a las cuotas de participación de los mismos. Se considera además que la fachada es un elemento único perteneciente al edificio, no siendo en ningún caso divisible según los metros cuadrados que abarquen cada una de las viviendas que la conforman.

Ahora bien, a la hora de considerar las distintas obras a las que puede ser susceptible la fachada de un edificio, hemos de distinguir entre:

Obras de conservación

Cuando hablamos de obras de conservación estamos tratando aquellas que resultan necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación de la fachada, cumpliendo así con la satisfacción de los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad.

Éstas son de carácter obligatorio, cualquier propietario puede solicitar su puesta en marcha y todos los integrantes de la comunidad están obligados a sufragarlas. No obstante, lo habitual es que este tipo de intervenciones de aprueben en junta de propietarios de manera ordinaria.

Obras de mejora

En cuanto a las obras de mejora, nos referimos a aquellas que suponen una mejora en la fachada en lo que afecta a cualquier aspecto que no sean los contemplados por la definición de obras de conservación anteriormente descrita.

Así, este tipo de proyectos no pueden ser exigidos por ningún propietario, pero sí propuestos de manera ordinaria en junta de propietarios, pudiéndose aprobar por voto favorable de 3/5 partes del total de los integrantes de la comunidad.

En caso de que haya disidentes, pueden negarse a sufragar la obra siempre y cuando la cuota de instalación exceda del importe de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, aun cuando no pueda privárseles de la mejora, como sería el caso.

En JCS somos expertos en trabajos verticales, llevando a cabo rehabilitaciones, limpiezas y todo tipo de trabajos en fachadas, con una amplia experiencia en el sector de más de 17 años.

Además, nos ocupamos de gestionar de manera integral los proyectos (licencias, permisos, estudios de seguridad, elaboración de planos, etc).

Si crees que la fachada de tu edificio necesita de alguno de nuestros servicios, no dudes en ponerte en contacto con nosotros: te ofreceremos la mejor solución.

【Todo lo que necesitas saber sobre los arreglos en las fachadas de tu comunidad 】| Rodríguez Ros

Llega el verano y, además de disfrutar de nuestras merecidas vacaciones, en la Costa del Sol es época de reencuentros con los vecinos con los que compartes propiedad en tu piso de la playa.

Además de contaros cómo ha transcurrido el año, cómo está la familia o los planes para septiembre, es habitual que defináis las obras necesarias a realizar en vuestra comunidad y, una de las principales obras que afectan a todas las viviendas, es el arreglo de la fachada. Hablamos de una zona común cuya rehabilitación dependerá de todos los vecinos de la comunidad siendo un elemento único e indivisible (la aportación económica de cada inquilino no será en función del número de metros cuadrados que sean de su propiedad, sino que se realizará a partes iguales). ¿Conoces lo que dice la Ley al respecto de las obras comunitarias? Hoy te damos todas las claves.

Obras de conservación y obras de mejora en las fachadas

Antes de nada, debemos distinguir dos tipos de obras: de conservación y de mejora. 

Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de obras en fachadas, el artículo 10.1 establece que “tendrán carácter obligatorio…..

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”. Es importante recalcar que las puede solicitar cualquier vecino y que, aprobado por todos, deberán sufragarla todos los integrantes del inmueble. 

Por su parte, la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 17.

1, establece al respecto de las obras de mejora o suntuarias que “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja”. 

¿Por qué es importante reparar la fachada?

La fachada es la cara visible de nuestros edificio y, además de por cuestiones estéticas, la Ley de Propiedad Horizontal obliga a su rehabilitación para lograr un buen mantenimiento y estado de conservación del edificio.

Las fachadas son las que más deterioro sufren con el paso del tiempo, ya que está expuesta a todos los factores externos, y puede necesitar una rehabilitación por los efectos causados por la climatología y la contaminación atmosférica, una reparación estructural provocada por la aparición de humedades, grietas, fisuras o desprendimientos, o un mantenimiento de conservación por la suciedad proveniente de las plantas que corroen la pintura o la polución. Por ello, los arreglos en fachadas de la comunidad son bastante habituales, siempre teniendo presente que cualquier obra que suponga una alteración estética de la fachada debe ser autorizada o acordada unánimemente por la Junta de Propietarios. 

¿Qué sistemas existen para la rehabilitación de las fachadas?

Dependiendo del tipo de edificio, el material con el que está construido, el estado de conservación y el presupuesto del que dispongamos, podremos utilizar uno u otro sistema de rehabilitación para la fachada (recuerda estar al día también de las ayudas municipales, autonómicas o estatales existentes para este tipo de reformas). Debemos tener en cuenta que, dado que la reparación en las fachadas de los edificios es obligatoria, están surgiendo técnicas que generan ahorros energéticos y económicos. Las técnicas a utilizar son: 

¿Cómo elegir la pintura correcta para el arreglo de tu fachada?

No debemos olvidar que, cuando nos referimos a la fachada de un edificio, estamos hablando de la zona del inmueble más expuesta al exterior y a los factores climatológicos, por lo que la pintura que utilicemos para su rehabilitación no puede ser cualquier opción.

No hablamos solo de una cuestión estética sino de protección que, además, debe cumplir con la normativa vigente. Es importante tener en cuenta la zona meteorológica y climatológica (lluvias, horas de sol…) en la que nos encontramos.

Así, la pintura para fachadas exteriores correcta deberá tener las siguientes condiciones:

• Una pintura que proteja la propia edificación frente a humedades, grietas o fisuras.
• El material debe ser duradero en calidad, adherencia y color frente a las inclemencias meteorológicas de lluvia y exceso de sol, así como al moho, las algas, la suciedad o el vapor.
• Podemos valorar la opción de utilizar una pintura que permita el aislamiento térmico o acústico, materiales que ya existen en el mercado. 

Y, recuerda: en la calidad está la virtud. Los profesionales y los materiales que participen en la rehabilitación de tu fachada han de ser de primera calidad.

Por eso te recomendamos que pongas tu confianza en Rodríguez ROS, donde un equipo de profesionales altamente cualificados te asesorará sobre el mejor modo de realizar la reforma de tu fachada siempre con las máximas garantías.  

Diferencia entre obras de mejora y obras de conservación de la comunidad de propietarios

La diferencia entre obras de mejora y obras de conservación es algo que es necesario conocer para poder solicitar permisos en las comunidades de vecinos.

Es bien sabido que toda comunidad de propietarios ha de contar con un mantenimiento adecuado de sus instalaciones e infraestructuras, y además hemos de conocer las diferencias arriba señaladas para evitar malentendidos y saber cómo hemos de afrontar y llevar adelante las mejoras infraestructurales en nuestro edificio.

Un aspecto clave a la hora de establecer tales distinciones es la que se delimita entre obras suntuarias y obras que se consideran de necesaria realización por si vital importancia para el correcto funcionamiento de las instalaciones, y también porque afectan a la comunidad o trascienden el mero interés particular de un solo vecino o propietario.

Obras necesarias y obras de mejora

En este sentido, pues, hemos de discernir la diferencia entre obras necesarias y obras de mejora. Veamos cuáles son las distinciones completas, establecidas por las leyes:

• El artículo 10.1 de la Ley de la Propiedad Horizontal (LPH), que es la que regula específicamente las comunidades de propietarios, preceptúa que las obras de conservación, es decir: los trabajos que se lleven a cabo para mantener y conservar adecuadamente el inmueble, habrán de tener carácter obligatorio. En ello se incluyen las reformas que conduzcan a hacer el inmueble habitable, seguro y universalmente accesible. Asimismo, se incluyen en ello las condiciones de ornato y aquellas otras exigidas por la Administración Pública como deber de conservación. Estas obras necesarias habrán de ser aprobadas por la Junta de Propietarios, aunque se requerirá el voto de la mayoría simple de los asistentes a la reunión de la comunidad en segunda convocatoria, siempre que tal mayoría represente más de la mitad del valor de las cuotas de los vecinos que han asistido a la reunión comunitaria. Las definiciones jurídicas desempeñan un papel esencial para conocer con precisión la diferencia entre obras de mejora y obras de conservación.

• Las llamadas obras de mejora son asimismo conocidas como suntuarias o no necesarias. Son definidas en el artículo 17.4 de la LPH. Se establece que ningún propietario podrá exigir que nuevos servicios, nuevas instalaciones o nuevas mejoras para habitabilidad, seguridad y accesibilidad de la finca y para conservar esta, sin que se haya adoptado previamente acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios reunidos, cuando a su vez tal mayoría represente las tres quintas partes del valor de las cuotas de participación de los propietarios.  Y siempre que, además, la cuota para instalar esas obras suntuarias sea superior al importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el que disienta de tales obras no podrá ser obligado a pagarla su cuota en ellas: esto solamente sucederá si desea participar de las mejoras de la reforma.

Además de lo ya dicho en cuantos a obras obligatorias o no para las reparaciones y conservación de un inmueble, debemos tener en cuenta otro de los grandes pilares legales de tales obras en nuestro país: la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999, por la que se preceptúa la obligatoriedad por parte de los propietarios de impulsar las obras de conservación, así como de archivar la documentación de estas, y los seguros y garantías con que cuenten.

También la comunidad de propietarios ha de saber que se distingue entre tres tipos de obras de reparación:

• Reparaciones de carácter urgente, que requieren de una intervención inmediata para evitar o minimizar perjuicios actuales o inminentes.
• Reparaciones de tipo ordinario. Las habituales y de escaso coste como cambiar una bombilla, reparar un cristal, etc.
• Reparaciones extraordinarias. Son la especial relieve por su importancia, trascendencia y coste.

En toda comunidad de propietarios hay derechos y obligaciones regulados por las leyes vigentes, que incluyen algo de tan esencial importancia como es la diferencia entre obras de mejora y obras de conservación.

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