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Muchos propietarios se preguntan cómo recuperar la vivienda en caso de alquilarla y posteriormente necesitarla.

¿Puedo recuperar la vivienda que dejé en alquiler si la necesito?

Hoy vamos a hablar de la posibilidad de que el arrendador recupere la vivienda que dejó en alquiler por necesidad suya o de sus familiares antes de la finalización del plazo pactado en el contrato.

Esta necesidad de recuperar el uso de la vivienda alquilada puede venir motivada por un cambio de las circunstancias personales del arrendador. En estos supuestos y siempre que se cumplan con los requisitos establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos, es posible que se deniegue la prórroga forzosa establecida en dicha ley para el arrendador.

¿Cuánto debe durar un contrato de arrendamiento?

La duración del contrato de arrendamiento de vivienda se acuerda libremente por las partes. No obstante, la Ley de Arrendamientos Urbanos impone al arrendador una serie de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar un mínimo de:

• 5 años si éste es una persona física o
• 7 años, si se trata de una persona jurídica, es decir empresa.

Para aquellos contratos celebrados antes del 6 de marzo de 2019, la duración mínima era de 3 años.

La prórroga forzosa es la que tiene lugar hasta que se cumple este plazo mínimo de duración del contrato siempre que el inquilino así lo quiera.

La posibilidad de recuperación de la vivienda alquilada por el arrendador se contempla como una excepción a la prórroga forzosa. Y se basa en la necesidad que ha surgido al propietario.

El Real Decreto Ley 7/2019 introdujo una serie modificaciones relativas a esta cuestión, por lo que hemos de diferenciar dos regímenes distintos para que el arrendador pueda ejercer su derecho a recuperar por necesidad según la fecha en que se haya firmado el contrato de arrendamiento:

1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019.
2. Y los contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019.

Recuperar la vivienda arrendada por necesidad en contratos celebrados desde el 6 de junio de 2013 hasta el 5 de marzo de 2019

Este derecho se regula en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de la siguiente forma:

Se puede recuperar la vivienda alquilada por necesidad del arrendador siempre que sea para las siguientes personas:

1. El mismo arrendador.
2. Cualquier familiar en primer grado de consanguinidad o por adopción (es decir, hijos o padres)
3. Para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

La recuperación de la vivienda por necesidad no requiere que se hubiese hecho constar esta causa en el contrato de arrendamiento.

Este derecho no podrá ejercitarse hasta que no haya transcurrido el primer año de duración del contrato.

Es necesario que el contrato de alquiler se encuentre en situación de prórroga obligatoria. Es decir, que si se encuentra en el plazo contractual pactado en el contrato, el propietario no podrá extinguirlo por necesidad hasta que no haya transcurrido este período.

¿Y cómo se debe comunicar al inquilino?

El arrendador deberá comunicar al inquilino al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar. Por su parte, el inquilino estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo. Salvo que las partes lleguen a un acuerdo distinto.

No es suficiente con la comunicación para recuperar la vivienda arrendada por necesidad. Además la causa ha de ser real y debe poder acreditarse.

Por ejemplo: con la resolución movilidad laboral por un traslado profesional o con la sentencia de separación o divorcio.

¿Tienes una vivienda dada en alquiler que necesitas recuperar y no sabes cómo?

¿Y qué plazos debemos tener en cuenta?

El plazo que tiene el arrendador o alguno de sus familiares para ocupar la vivienda recuperada es de tres meses.

Si no se ocupa el inmueble en este lapso de tiempo, el arrendatario podrá solicitar en el plazo de treinta días:

1. volver a la vivienda y retomar el arrendamiento por un período de tres años
2. o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

En todo caso, si el arrendador no ocupa la vivienda en el plazo de tres meses, el inquilino podrá pedir una indemnización por los gastos que le hubiese ocasionado el tener que desalojar el inmueble (gastos de mudanza, otro alquiler, etc.).

Recuperar la vivienda alquilada por necesidad en contratos celebrados desde el 5 de marzo de 2019 en adelante:

El artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ha sido modificado por el Real Decreto Ley 7/2019, por lo que el nuevo régimen se aplicará a los contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019 en adelante.

El cambio más importante introducido por la reforma de este precepto estriba en que, en el contrato debe constar expresamente una cláusula que permita al arrendador recuperar la vivienda por necesidad. Si no aparece expresamente dicha cláusula, no tendrá derecho a la recuperación de su inmueble.

• Para recuperar su vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en la ley (necesidad de la vivienda él mismo para familiares de primer grado o bien para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial).
• Esta comunicación, como ocurre en el régimen anterior, debe realizarse con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
• 

¿Qué sucede si el arrendador no ocupa la vivienda alquilada tras recuperarla?

En caso de no ocuparse la vivienda alquilada por el arrendador o sus familiares o cónyuge dentro del plazo de 3 meses, sin que concurra fuerza mayor, el inquilino tendrá derecho a:

• Derecho a un nuevo contrato de arrendamiento con las mismas condiciones contractuales y con una duración de hasta 5 años. También tendrá derecho a reclamar los gastos ocasionados por el traslado (mudanza, diferencia de alquiler pagado por el nuevo contrato de arrendamiento etc…).
• En caso de no optar para retornar en la vivienda, el inquilino tendrá derecho a una indemnización consistente en el importe de una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir hasta llegar al plazo de 5 años.

¿Qué podemos hacer si el inquilino no desaloja la vivienda alquilada en el plazo concedido y poderla recuperar?

1. En este caso no quedará otro remedio para el arrendador que ejercitar una acción judicial de resolución de contrato por necesidad para poder recuperar su vivienda.

2. Tanto si eres arrendador como inquilino, es importante estar asesorado por un profesional especializado a la hora de suscribir un contrato de arrendamiento para que queden salvaguardados de la mejor forma tus intereses.

3. Si te encuentras en una situación similar, en Marín y Mateo Abogados somos expertos en derecho inmobiliario y podemos ayudarte a solventar esta cuestión y cualquier otra relacionada con tu contrato de arrendamiento.

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Cómo reclamar tu piso alquilado para uso propio o familiar

Es probable que, en algún momento, un propietario que tiene un piso en alquiler termine necesitándolo para uso particular de él o sus familiares. Sin embargo, puede que el desconocimiento lo disuada de iniciar trámites para recuperar el inmueble, o bien lo haga de forma fraudulenta sin ni siquiera saberlo.

Ante esta situación cabe preguntarse: ¿se puede reclamar un piso alquilado? Y, si es así, ¿cómo?

La respuesta es: en ocasiones, sí, pero en ocasiones, no. ¿Respuesta insatisfactoria?  Vamos a aclararlo.

¿Qué hay que saber antes de reclamar el piso?

Como en cualquier trámite, es necesario que el propietario se arme con toda la información y documentación que tenga a su disposición. Contrato en mano tendrá que fijarse en tres importantes puntos:

-Lo primero en lo que hay que fijarse para saber si el propietario puede reclamar el piso alquilado es la fecha en la que se firmó el contrato. En España habría que tener en cuenta dos fechas claves: después de 2013 y después de 2019. También podrían valorarse los contratos anteriores a 2013, aunque por estar a punto de vencer vamos a centrarnos en los dos primeros.

-Lo segundo es saber qué tipo de contrato se tiene con el inquilino: inferior a 3 años o superior. 

-Dependiendo de cuándo se firmó el contrato y por cuántos años se estipuló, se podrá reclamar el piso o no, según la Ley del Arrendamiento Urbano (LAU). Así que es hora de dirigirse a ella.

¿En qué ocasiones puede el propietario reclamar el piso alquilado?

La LAU estipula que el propietario podrá reclamar el piso para uso propio, uso de sus familiares más próximos (hijos, padres y cónyuges) o para uso del ex cónyuge y sus hijos en caso de divorcio o separación. Además, sólo si el propietario es persona física tendrá derecho a hacerlo. Una persona jurídica NO podrá.

Hay que tener en cuenta que, en caso de que el reclamo se haga efectivo y de la forma correcta (que se explicará a continuación) el propietario o su familia tendrán tres meses para ocupar el piso.

Pasado ese tiempo, la LAU considera que el inquilino podrá reclamar de nuevo el piso en alquiler, teniendo el propietario que pagar por los inconvenientes ocasionados (mudanza, otro alquiler…) o bien, si el inquilino decide no volver, el propietario tendrá que compensarle económicamente por todos los trámites anteriormente mencionados. Es decir: reclamar un piso para uso propio sin ocuparlo conlleva sanciones.

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Cómo reclamar el piso a un inquilino para uso propio si el contrato se firmó después de 2013

Si el contrato se firmó después de 2013 será mucho más fácil recuperar el piso, siempre y cuando el contrato sea inferior a los tres años.

Cuando el contrato es inferior a 3 años

Los contratos firmados entre 2013 y 2019 inferiores a tres años permiten que el inquilino se quede en la vivienda a pesar de que el contrato haya finalizado gracias a la denominada “prórroga obligatoria”.

La prórroga obligatoria consiste en que, si el inquilino y el propietario tienen un contrato de uno o dos años y al vencer el propietario no reclama el piso, el inquilino podrá prorrogar el contrato hasta los tres años.

Por eso mismo, la LAU de los años 2013 hasta 2019 contemplaba que el propietario podía reclamar el piso para uso propio o familiar una vez finalizado el año o dos de contrato, si así lo deseaba. Todo esto a pesar de la prórroga obligatoria. Puede verse en el artículo 9.3 de la LAU, que dispone:

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Esto quiere decir que:

• Si el contrato es de un año, el propietario puede reclamar la vivienda a partir de los 12 meses para uso propio o familiar.
• Si el contrato es de dos años, el propietario puede reclamar la vivienda a partir de los 24 meses para uso propio o familiar.

Por lo tanto, un piso con fecha de contrato de 2018 que vence en octubre de 2020 puede ser reclamado por el propietario a día de hoy si es para uso propio o familiar.

Eso sí, el propietario tendrá que avisar al inquilino con dos meses de antelación si quiere recuperar el piso. Además, aunque la LAU no lo estipule, es mejor hacerlo de forma que quede registrado mediante, por ejemplo, un burofax. De esta manera el inquilino no podrá alegar que nadie le avisó de nada.

Cuando el contrato es superior a 3 años

En este caso, como no hay prórroga obligatoria porque el contrato es superior a los tres años, el propietario NO podrá reclamar el piso para uso propio o familiar, a no ser que se haya pactado lo contrario en el contrato. Así lo estipula la LAU: la prórroga obligatoria solo existe en los contratos de menos de tres años.

Si no hay ninguna cláusula que estipule que el propietario podrá disponer del piso a pesar de que el contrato siga en vigor, no habrá más remedio que esperar a que finalice el contrato para recuperar el piso, incluso si aún quedan años para que finalice el contrato.

Cómo reclamar el piso a un inquilino para uso propio si el contrato se firmó después de 2019

La LAU fue reformada en 2019 en su artículo 9.3 por el Real Decreto Ley 7/2019. Afecta a los contratos celebrados del 6 de marzo en adelante. Por eso, si el inquilino firmó el contrato después del seis de marzo de 2019, tendrá que estar muy atento. La reforma dispuso lo siguiente:

Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física,no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

¿Qué quiere decir ahora el artículo, en resumen? Pues que la prórroga obligatoria que existe en los contratos de menos de tres años ya no será excusa para que el propietario reclame el piso si no se estipuló en el contrato que así podía hacerse. 

Por lo tanto, en los contratos posteriores al 6 de marzo de 2019 cuya duración sea menor a los 3 años, el propietario no podrá reclamar el piso y tendrá que esperar a que venza el contrato si no estipuló en el mismo que podría reclamarlo para uso propio o familiar.

En cuanto a los alquileres firmados con fecha posterior a 2019 que duran más de tres años, el propietario tampoco podrá reclamar el piso para uso propio hasta que finalice el contrato, tal y como indica el artículo.

Fuente: Iberley

¿Qué hacer para asegurarse la recuperación del piso?

Como se puede comprobar, reclamar un piso en alquiler para uso propio no es tan sencillo. La ley protege al inquilino y, en muchas ocasiones, la única solución es tener paciencia y esperar a que termine el contrato.

Por ello, para asegurarse el hecho de poder recuperar el piso, lo mejor es hacer contratos que tengan duración de un año.

Si se prefiere ahorrar en esfuerzos, también se puede optar por hacerlos de una duración más larga, pero estipulando en ellos una cláusula que permita, específicamente, que el propietario pueda recuperar el piso para uso propio si así lo desea.

Ahora bien, quizá el inquilino no quiera aceptar esta cláusula, por lo que reiteramos que lo mejor es hacer contratos de un año.

Descubre cómo recuperar una vivienda alquilada y qué pasos debes seguir

¿Tienes una propiedad alquilada y la quieres recuperar? Es difícil, pero posible. Todo depende de las circunstancias y los motivos por los que necesites la vivienda. Hoy te contamos cómo recuperar una vivienda alquilada y te detallamos paso a paso los requisitos para conseguirlo.

¿Qué supone firmar un contrato de alquiler?

Antes de entrar en detalles técnicos sobre la recuperación de una vivienda o piso debemos establecer con exactitud qué es un contrato de alquiler y qué supone su firma.

Como todo el mundo sabe, un contrato de alquiler es un contrato que se suele hacer por escrito entre dos partes que son el propietario del inmueble y un inquilino.

Como mínimo, el contrato identifica a las partes, el inmueble, el plazo del alquiler y el importe de la renta por el plazo. El propietario del inmueble se llama arrendador y el inquilino se conoce como arrendatario.

En la documentación del contrato existe una serie de información detallada sobre la duración, el tipo de contrato, el importe de la renta y las diferentes condiciones o cláusulas que afectan al mismo.

Es importante la lectura para aclarar cualquier duda o consulta que pueda generar. Y es que podemos negociar todas las condiciones y términos y condiciones antes de la firma.

En este sentido, es recomendable acudir a una agencia o inmobiliaria para informarnos sobre el contrato.

Da igual que seamos propietarios o inquilinos, la firma de un documento vinculante supone el cumplimiento del mismo. Por ese motivo, es importante conocer qué estamos aceptando al firmarlo.

No obstante, una vez se acepta y se firma el documento el contrato es vinculante para los dos partes. Eso no quita que existan excepciones. Tanto el propietario como el inquilino pueden no cumplir su parte siempre bajo unas condiciones establecidas previamente en el contrato o las que marca la ley.

A continuación, os detallamos los casos en los que es posible recuperar un inmueble en alquiler.

¿Cuándo y cómo recuperar una vivienda alquilada?

Existen más casos y supuestos de los que imaginas a la hora de recuperar una vivienda. La mayoría de ellos son por fuerza de causa mayor o bien por un pacto entre ambas partes.

Las detallamos todas a continuación.

Finalización de una prórroga del contrato

El primer caso es la finalización de una prórroga. La duración del contrato es firmada por ambas partes, desde un año a 5 o 7. En el caso de acabar el contrato muchos de ellos se renuevan de forma automática por un periodo que suele variar.

Así, si un contrato es menor a 5 o 7 años la renovación de las prórrogas será anual. En el caso de llegar a una de estas fechas si el inquilino avisa al propietario con un mes de antelación a la finalización del contrato.

En este caso el arrendador puede recuperar la propiedad.

Ambas partes llegan a un acuerdo

Si esto sucede el contrato se puede escindir sin problemas.

Por abandono de la pareja del inquilino

En caso de que la pareja de hecho o el cónyuge del inquilino decidiera abandonar el piso o bien si cortan la relación entre ellos se da el caso de abandono y desistimiento del inquilino. En cuyo caso, podremos recuperar la vivienda.

Aquí también se incluye la opción de abandono del arrendatario. Básicamente es lo mismo, siempre que la pareja no cumpla con las condiciones que marca la ley.

Necesidad de ocupar la vivienda

Existe un caso más común de lo que parece y es que el propietario necesitase ocupar la vivienda. Esto se cumple bajo los casos de divorcio, separación, nulidad o bien para familiares en primer grado o adopción.

Es decir, si nuestro hijo o hija se casa podemos tenemos la posibilidad de recuperar una vivienda alquilada.

Para que se cumpla esta condición es imprescindible avisar al inquilino o inquilinos como mínimo 4 meses antes.

Por muerte

Este desgraciado caso puede darse en dos direcciones; por parte del inquilino o del propietario. Así, si la pareja del arrendatario muere el inquilino puede aceptar esta opción.

Se puede dar en varios casos: si es pareja de hecho, si están casados o si tuvieron una relación afectiva de al menos dos años. La convivencia en común y la descendencia también se aplicarían a este supuesto.

En el caso de fallecimiento del inquilino podrían beneficiarse sus familiares y descendientes directos como hijos, hijas, padres, madres, hermanos y nietos.

Además, también se incluirían personas diferentes a las mencionadas antes siempre que tengan una minusvalía igual o superior al 65 por ciento y con un mínimo parentesco del inquilino fallecido hasta tercer grado.

Arrendamiento indebido

Si el inquilino alquila la casa o piso pierde el derecho al contrato de alquiler de forma automática.

En caso de desahucio

Aquí se incluyen los casos de desahucio por incumplimiento de contrato.

El inquilino o inquilinos desean abandonar el inmueble

En este caso lo importante no es tanto si los inquilinos desean extinguir el contrato, sino si tienen que pagar una compensación o multa.

Por lo general, el contrato de alquiler puede tener una cláusula de penalización o no.

Extinción de contrato

Este caso es obvio, pero es necesario recordarlo.

Como habéis podido comprobar existen bastantes supuestos a la hora de recuperar una vivienda alquilada.

¿Conocíais todos los casos de recuperación? Si no es así, dejarnos un comentario y decirnos cuál no sabíais.

Esperamos haberos aclarado todas las dudas sobre este supuesto y os recordamos que en Renovalia Inmobiliaria estaremos encantados de solucionaros cualquier duda que tengáis con respecto al alquiler o compra de un inmueble.

Finalmente, os recordamos que actualizamos las noticias de nuestro blog cada semana. En él os podréis encontrar las noticias más interesantes del mundo inmobiliario.

¿Puedo recuperar una vivienda en alquiler al venir del extranjero?

Recuperar una vivienda en alquiler al venir del extranjero es una necesidad de muchos propietarios. Es habitual que, si emigramos y tenemos una casa en España, la pongamos en alquiler. De esta forma, conseguimos ingresos recurrentes que nos ayudan en nuestra aventura internacional.

Sin embargo, puede pasar que, tras el paso de los años, decidamos volver a España. En este caso, nos enfrentaremos al dilema de tener que buscar una nueva vivienda.

Afortunadamente, la legislación permite al propietario recuperar su vivienda en alquiler al venir del extranjero si se va a destinar a vivienda permanente para ellos o sus familiares.

¿Qué condiciones tenemos para recuperar la vivienda?

Para poder recuperar una vivienda en alquiler al venir del extranjero el único requisito es destinarla a vivienda habitual.

Para los Tribunales, que un emigrante español quiera regresar a su país es considerado causa de necesidad. No importa si fue cesado obligatoriamente de su trabajo o actividad o fue voluntaria.

Es decir, si nos han despedido o decidimos volver porque nos apetece.

La necesidad del retorno a España para un ciudadano español se justifica por su simple deseo. Constitucionalmente tiene derecho para fijar su residencia en todo el territorio nacional.

Por ello, presentando un escrito bastará para invalidar el contrato de arrendamiento. Aun así, hay un plazo de dos meses para que los inquilinos puedan buscar otra vivienda.

Será el inquilino el que pueda recurrir ese escrito, demostrando que el emigrante no tiene intención de utilizar su vivienda como vivienda habitual. Solo en este caso, el emigrante perdería el trabajo a disponer de su casa.

A continuación, dejamos un modelo para poder recuperar la vivienda. Solo tendrás que rellenar los campos.

Modelo de escrito para recuperar una vivienda en alquiler al venir del extranjero

D/Dª (Nombre y apellidos del propietario/arrendador)
Dirección
Teléfono

Correo electrónico

Requisitos para poder recuperar la vivienda alquilada por necesidad del arrendador o por necesidad de sus familiares directos

Recuperar la vivienda alquilada por necesidad del arrendador, requiere del cumplimiento de unos requisitos y plazos en el contrato de alquiler. ¿Cuándo puede recuperar la vivienda el propietario? ¿Cuándo se puede echar a un inquilino?

Para recuperar la vivienda alquilada por causa de necesidad es preciso conocer el contrato de arrendamiento.

La duración del contrato de alquiler de vivienda depende del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial del contrato, pero existe un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar un mínimo: 5 años o 7 años, si el arrendador es una persona jurídica.

Para aquellos contratos celebrados antes del 6 de marzo de 2019, la duración mínima es de 3 años. Aquellos contratos  firmados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 22 de enero de 2019 deben acogerse a lo que dispone el Real Decreto-Ley 21/2018.

La prórroga forzosa es la que se produce hasta alcanzar el plazo mínimo de duración del contrato. Estas prórrogas anuales son voluntarias para el inquilino y obligatorias para el arrendador.

Prórroga forzosa en contratos de alquiler

Esta necesidad de recuperar el uso de la vivienda alquilada puede venir motivada por un cambio de las circunstancias personales del arrendador. En estos supuestos y siempre que se cumplan con los requisitos establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos, es posible que se deniegue la prórroga forzosa establecida en dicha ley para el arrendador.

La duración del contrato de arrendamiento de vivienda se acuerda libremente por las partes. No obstante, la Ley de Arrendamientos Urbanos impone al arrendador una serie de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar un mínimo de:

• 5 años si éste es una persona física o
• 7 años, si se trata de una persona jurídica.

Para aquellos contratos celebrados antes del 6 de marzo de 2019, la duración mínima era de 3 años. La prórroga forzosa es la que tiene lugar hasta que se cumple este plazo mínimo de duración del contrato siempre que el inquilino así lo quiera.

Procedimiento a seguir para recuperar vivienda alquilada por necesidad

• Debe haber transcurrido el primer año de contrato.
• El arrendador debe comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda alquilada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o para su excónyuge.
• Debe realizarse al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.
• La vivienda debe ser ocupada antes de tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda.
• No es suficiente con la comunicación para recuperar la vivienda arrendada por necesidad. Además la causa debe ser real y debe poder acreditarse.