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Irune Agorreta Martínez. Professional Content Thomson Reuters

• STS 628/2021, de 27 septiembre (RJ 2021, 4411)
• Queda acreditado que la arrendadora tuvo pleno conocimiento de la voluntad subrogatoria 
• Voces 

Arrendamiento de vivienda. Subrogación. Consentimiento. Arrendador. Arrendadora. Arrendatario. Arrendataria 

Supuesto de Hecho 

Lo que se trata en esta sentencia es si la ausencia de notificación del fallecimiento del arrendatario, en legal forma, por parte de la viuda a la arrendadora, supone un obstáculo a la subrogación en el arrendamiento cuando se ha tenido pleno conocimiento de la voluntad subrogatoria.

En primera instancia se considera que el fallecimiento queda implícitamente notificado por el cambio de titularidad de la cuenta, además de que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (RCL 1994, 3272) no exige que la comunicación por escrito tenga que ser fehaciente, habiendo un consentimiento tácito a la subrogación arrendaticia.

Recurrida en apelación la sentencia, la Audiencia Provincial interpreta sin embargo que la decisión de instancia no es conforme con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que exige, para una válida subrogación una comunicación por escrito al arrendador, dentro del plazo de tres meses desde la muerte el arrendatario, del fallecimiento y de la identidad de la persona, que estando facultada para ello, tiene la voluntad de subrogarse. Recurrida en casación, el Tribunal Supremo casa la sentencia de la Audiencia Provincial argumentando lo siguiente 

Criterio o ratio decidendi 

Principalmente indica el Tribunal Supremo que la razón en la que se apoya la sentencia de la Audiencia Provincial es contraria a la doctrina sentada por la Sala en la Sentencia del Pleno 475/2018, de 20 julio (RJ 2018, 2834), en la que expresamente se declaró que rectificaba su doctrina anterior, contenida en las sentencias en las que la Audiencia basa su decisión. En dicha sentencia, la Sala consideraba que esa doctrina resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico. Atendiendo pues a esa buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello. En efecto, subraya dicha sentencia que invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe. 

1. Así pues, teniendo la arrendadora conocimiento del fallecimiento del arrendatario y que la vivienda seguía ocupada por su viuda, con derecho a subrogarse en el contrato, dado el cambio de la cuenta en la que se domicilia el pago de la renta, aplicando la doctrina de la mencionada sentencia, estima el recurso de casación y anula la sentencia de la Audiencia Provincial. 
2. Documentos relacionados 
3. Normativa considerada 

Art. 16 de la Ley núm. 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos de 1994 (RCL 1994, 3272)

• Art. 7 del Código Civil (LEG 1889, 27)
• Jurisprudencia relacionada 
• TS (Sala de lo Civil, Sección Pleno), sentencia núm. 475/2018, de 20 julio (RJ 20182834)

«Yo sólo sé que no sé nada», dijo Sócrates.

Cada vez me ronda más esta idea. ¿No nos  ocurre que cuanto más estudiamos y más al día intentamos estar, mayor es la inseguridad sobre nuestros  propios conocimientos jurídicos?

La relación es directamente proporcional, cuando lo lógico es que fuera inversa.

En un intento de mitigar esta desazón, surge el blog Revista Aranzadi Doctrinal.

De manera concisa, divertida y con gran rigor jurídico, casi diariamente ofreceremos pequeñas dosis de la más relevante y novedosa doctrina de los distintos tribunales  de los diversos órdenes jurisdiccionales. Se enriquece  con información sobre su grado de seguimiento en la propia plaza o en otras sedes.

Este blog es hijo de la revista mensual de la que toma su nombre: Revista Aranzadi Doctrinal.

La ágil pluma de nuestra decena de colaboradores, donde conviven experimentados analistas de jurisprudencia,  abogados en ejercicio, magistrados y en definitiva, profesionales del derecho en sus más diversas vertientes, habrá cumplido su objetivo si logramos que queden grabadas en la retina y en la mente ideas claves y claras sobre la tendencia de la práctica judicial.

Por supuesto, será muy bienvenida toda colaboración u opinión. Pretendemos ser un foro de comunicación y sano debate jurídico.

El equipo del Blog Revista Aranzadi Doctrinal está compuesto por:

• Raquel Jiménez (coordinación)
• Yolanda Ansó Munárriz
• Carlos Polite Fanjul
• Juan Iribarren Oscáriz
• Germán Elizalde Redín
• Carlos González González
• Asun Sola Pascual
• Vanessa Ferrer Silva
• Inmaculada César Sarasola
• Pilar Ollo Luri
• Patricia E. Durá Purroy
• Isabel Burusco Elizondo
• Emilia Zozaya Miguéliz

Cesión de contrato de alquiler, subarriendo y subrogación

Descubre en esta guía lo fundamental sobre la cesión de contrato, subarrendar, o subrogarse en el alquiler de un inmueble. Lee atentamente y consúltanos si necesitas más información:

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¿En qué consiste la cesión de contrato de arrendamiento?

Por la cesión de contrato de arrendamiento el inquilino o arrendatario de un inmueble (cedente) transmite a un tercero (cesionario) todos los derechos y obligaciones que pactó en el alquiler original, pasando el nuevo inquilino a ocupar su posición del anterior en el contrato frente al arrendador, finalizando en consecuencia el primer contrato de alquiler.

Reglas de la cesión de contrato:

• El arrendatario necesita el consentimiento expreso y por escrito del arrendador. No puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero a menos que el arrendador o propietario principal le autorice.

• Si se produce la cesión con el consentimiento, el anterior inquilino es sustituido por el nuevo, subrogándose en la posición contractual del inquilino (cedente) frente al arrendador.
• Cuando la finca arrendada se destine a un negocio, el arrendatario podrá ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador (quien tiene derecho a elevar hasta un 20% el precio por la renta). Hablaremos de esto en una guía especifica de traspaso de negocio y cesión del local.

¿Qué es el subarriendo?

Mediante un contrato de subarriendo, el inquilino puede alquilar a un tercero el uso de toda o parte de la vivienda que él tiene arrendada.  Al contrario que en la cesión, se mantiene la relación contractual principal entre arrendador y arrendatario, así como sus cláusulas. Por tanto, nace un nuevo contrato en las mismas condiciones y sin extinguir el contrato de alquiler principal.

Reglas del subarrendamiento:

• Puede ser total o parcial: La  Ley de Arrendamientos Urbanos solamente permite el parcial (no en su totalidad). El arrendatario que subarrienda, debe permanecer en la vivienda, pues en caso contrario se trataría de una cesión de arrendamiento. En cambio, la Ley de Arrendamientos Rústicos, exige que tanto la cesión como el subarriendo se realice sobre la totalidad de la finca.

• Para que sea perfectamente válido, el subarriendo deberá realizarse con consentimiento previo, expreso y por escrito del propietario o arrendador. Es imprescindible que esté de acuerdo, pues si no lo autoriza, tendrá automáticamente la facultad de finalizar el contrato.

• Si el uso de una vivienda es temporal y a título gratuito no se considera subarriendo, por ejemplo, cuando hay amigos o familiares de visita. Tampoco lo será cuando tiene fines comerciales o turísticos, pues entonces se trata de un contrato de hospedaje.

• El contrato de subarriendo de la vivienda se regirá por las mismas normas que el arrendamiento original.

• La renta que pague el subarrendatario no podrá ser superior a la renta que pague el inquilino al propietario.

• Cuando en la finca alquilada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca sin necesidad de contar con el consentimiento previo del arrendador (aunque si es conveniente que se le notifique) y podrá elevar la renta un 10% del precio del contrato de alquiler original.

• El subarriendo o subarrendamiento es por naturaleza un acuerdo que resulta del contrato de arrendamiento principal. Por tanto, terminará si se finaliza el alquiler original.

¿Qué es la subrogación?

Nada es para siempre, por lo que nuestro derecho prevé que ocurriría en caso de que el arrendatario fallecieradurante la vigencia del contrato de arrendamiento. Aunque ya no esté el inquilino, el contrato no tiene  por qué extinguirse necesariamente, sino que pueden continuar como arrendatarios y subrogarse en el contrato las siguientes personas:

• El cónyuge o  pareja de hecho del arrendatario, si convivía con él.
• Los descendientes del arrendatario, si convivían con él.
• Los ascendientes y los hermanos del arrendatario que hayan convivido con él habitualmente.
• Minusválidos de al menos el 65%, siempre que sean parientes del arrendatario dentro del tercer grado colateral (sobrino respecto de su tío) y hayan convivido con él.

Si hay varios parientes con derecho a subrogarse ¿a quién se prefiere?

Deberán acordar por unanimidad quién de ellos continúa como arrendatario, pero si no llegan a un acuerdo, tiene preferencia para subrogarse quien tenga el parentesco más cercano: 1º el cónyuge o pareja de hecho, 2º los hijos, 3º ascendientes, etc.

Pasos para subrogarse

Quien finalmente vaya a continuar con el arrendamiento deberá:

1. Notificarlo por escrito al arrendador dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento del arrendatario.

2. Indicar la relación de parentesco con el inquilino: cualquier prueba que acredite que cumple los requisitos establecidos para la subrogación. Estas pruebas incluyen el libro de familia, capitulaciones matrimoniales, contrato de alquiler de la vivienda común, etc.

3. Acompañar de un certificado de defunción del Registro Civil.

Renuncia al derecho de subrogación

Si el arrendamiento se contrató por un periodo superior a tres años, arrendador y arrendatario pueden pactar que no haya derecho de subrogación, concluyendo el contrato.

En cualquier caso, no dudes en consultar a nuestros abogados sobre cualquier cuestión que necesite resolver. Estamos para ayudarte.

Muerte del titular de un contrato de alquiler¿Qué hago? – Bourgeois Fincas

La Ley de Arrendamientos Urbanos es quien define todo lo que atañe a los contratos de alquiler. Desde Bourgeois Fincas queremos ayudarte a entender a la perfección esta Ley y así definir qué derecho y obligaciones tienes para cada uno de las situaciones que se pueden dar.

• En esta ocasión descubriremos qué podemos hacer cuando el titular de un contrato de arrendamiento (contrato de alquiler) fallece, en cuanto a la subrogación de dicho contrato.
• De la misma forma que en los Artículos 14 y el Artículo 15 de la LAU (Ley de Arrendamiento Urbano) deberemos diferenciar entre contratos previos al 6 de junio del 2013 y posteriores.
• Antes de adentrarnos en desgranar este Artículo de la LAU, revisemos cual es el texto que nos ofrece la Ley de Alquileres en España:

1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:

• a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
• b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
• c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
• d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
• e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
• f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.

1. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.

Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

1. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.

Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.

   4.

En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, o a los siete años si el arrendador fuese persona jurídica.

Resumen del Artículo 16: Fallecimiento del arrendatario de un contrato de alquiler

A continuación, haremos un desglose de toda la información que nos facilita el Artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , empezando por quién puede subrogar un contrato de alquiler en caso de defunción del titular, en orden de prioridad legal:

1. El cónyuge del arrendatario. En caso de divorcio, separación o nulidad de matrimonio no podrá subrogar el contrato de alquiler o arrendamiento.
2. La persona que haya convivido con el titular del contrato de arrendamiento durante los dos años previos a la defunción en forma de relación de afectividad permanente. No se realizarán ninguna diferenciación de orientación sexual. Se deberá demostrar mediante padrón o certificado de convivencia. Queda anulada la medida de dos años de convivencia en el caso de que exista descendencia común.
3. Los hijos que en el momento de la defunción estuvieran bajo la tutela del arrendatario o hubiesen convivido con él durante los dos años previos. En este caso deberemos probar nuevamente la convivencia.
4. Los padres del arrendatario que hubieran convivido con el titular del contrato de alquiler o arrendamiento durante los dos años anteriores y puedan probar esta circunstancia.
5. Hermanos del arrendatario (inquilino) que nuevamente hayan convivido dos años y puedan probarlo.
6. Las personas que hubieran convivido con el titular, si haber sido nombradas anteriormente durante los dos años previos al fallecimiento con una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral y que sufran de un grado de disminución igual o superior al 65%.

En la siguiente imagen podrás descubrir una breve guía para saber cuál es el tercer grado colateral de parentesco:

Ahora que ya sabes cuales son las prioridades de subrogación de un contrato de alquiler o arrendamiento según la Ley de Arrendamientos Urbano o LAU ,a continuación te explicaremos cómo se debe comunicar el fallecimiento del titular de un contrato de arrendamiento para proceder a la subrogación del mismo.

Contratos posteriores al 6 de junio del 2013:

Deberás tener en cuenta que si tu contrato de alquiler o arrendamiento es posterior a esta fecha es posible que incluya una cláusula por la que nadie podrá subrogar el contrato de alquiler a posteriori del 3 año de alquiler.

Pasos a seguir para la subrogación del contrato de alquiler en caso de defunción del familiar:

1. Comunicar de manera fehaciente el fallecimiento del titular al arrendador (casero)
2. Adjunta el certificado o parte de defunción.
3. Informar de todos los datos personales de la persona que va adquirir el contrato.

Ley de Arrendamientos Urbanos

Otros artículos del Capítulo 2, referentes a la duración del contrato

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¿Qué es la subrogación del contrato de alquiler?

En nuestro blog ya hemos hablado sobre cómo quitar a una persona del contrato de alquiler o cómo hay que realizar un cambio de titular en el contrato. En esta ocasión vamos a centrarnos en explicar a fondo qué es la subrogación del contrato de alquiler y cómo funciona. 

¿Cómo tiene que ser una correcta cesión del contrato de alquiler?

Antes de nada hay que aclarar el concepto de cesión del contrato de arrendamiento. A través de ella, el inquilino de un inmueble transmite a un tercero todos los derechos y obligaciones que se pactaron en el contrato de alquiler original.

De esta manera, el nuevo inquilino ocupa en el contrato la posición del anterior frente al propietario, y como consecuencia finaliza el primer contrato firmado. Pero para llevarlo a cabo correctamente hay que tener en cuenta una serie de cuestiones para que la cesión del contrato sea correcta.

El inquilino tiene que tener el consentimiento expreso y por escrito del arrendador, ya que no puede realizar la cesión del contrato de alquiler a una tercera persona a no ser que el propietario le autorice a hacerlo. Si se lleva a cabo la cesión con el consentimiento del arrendador, automáticamente queda sustituido el anterior inquilino por el nuevo. 

Subrogación del contrato de alquiler en el caso de fallecimiento

Hemos hablado de la cesión del contrato, pero se puede dar la situación de que el inquilino fallezca durante la vigencia del contrato del alquiler. En este caso, aunque el arrendatario ya no esté, no tiene por qué desaparecer el contrato, sino que se puede subrogar a otros arrendatarios. Las personas que pueden subrogarse son: 

• El cónyuge o pareja del inquilino, si vivían juntos. 
• También los descendientes del arrendatario si convivían con él.
• Los ascendientes y hermanos del inquilino que hayan convivido con él de forma habitual. 
• También pueden subrogarse las personas con discapacidad de al menos el 65%, siempre que sean parientes del inquilino hasta un tercer grado de consanguinidad y hayan convivido con él.    

Puede darse el caso de que haya varios parientes que tengan derecho a esa subrogación del contrato. En estos casos hay que llegar a un acuerdo por unanimidad para ver cuál de ellos continúa siendo el arrendatario de la vivienda.

Si no llegan a un acuerdo, la preferencia para llevar a cabo la subrogación la tienen las personas con el parentesco más cercano, quedando de la siguiente manera: 1º el cónyuge o pareja de hecho, 2º los hijos, 3º ascendientes o hermanos. 

¿Qué pasos hay que dar para subrogar el alquiler en caso de fallecimiento?

Una vez se ha decidido quién va a ser la persona que se va a llevar a cabo la subrogación del alquiler, tendrá que seguir una serie de pasos, que enumeramos a continuación: 

• Notificarlo por escrito al arrendador en el plazo de los tres meses siguientes al fallecimiento del inquilino.
• Indicar en el escrito qué tipo de parentesco hay con el arrendatario, así como incluir cualquier prueba que acredite que se cumplen los requisitos establecidos para la subrogación. Por ejemplo, el libro de familia.
• Toda esa documentación deberá ir acompañada del certificado de defunción del Registro Civil.

¿Se puede renunciar a la subrogación?

La respuesta a esta pregunta es que no se puede renunciar a la subrogación ya que es un derecho que viene incluido en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Sin embargo, se prevé que, en los que los contratos que tengan una duración inicial superior a la mínima prevista en la LAU (5 años tras las última modificación en 2019), no haya derecho a la subrogación en caso de fallecimiento. 

• En estos casos, las partes interesadas podrán pactar que pasados los 5 primeros años de duración del contrato no haya derecho a llevar a cabo la subrogación o que el alquiler se extinga a los 5 años si el fallecimiento se produce con anterioridad. 
• Modelo contrato subrogación por fallecimiento del inquilino
• A continuación, indicamos el tipo de escrito que hay que cumplimentar en el caso de que el inquilino haya fallecido y se quiera llevar a cabo una subrogación del contrato de alquiler. Como hemos comentado, es importante recordar que este escrito debe enviarse antes de que transcurran tres meses desde el fallecimiento para poder acogerse a los derechos que vienen indicados en la Ley de Arrendamientos urbanos:
• Nombre y apellidos de quien solicita la subrogación
• Dirección

C.P., localidad y provincia 

Nombre y apellidos del arrendador

Dirección  

C.P., localidad y provincia 

Localidad y fecha 

Muy Sr. mío:

Pongo en su conocimiento que el día (fecha de la defunción del titular del contrato) falleció D/Dña.  ., según acredito por el Certificado de Defunción adjunto, con el/la cual tenía usted formalizado contrato de alquiler desde el día  .

En mi calidad de (cónyuge, padre, madre o hijo con dos años de convivencia con el fallecido, parientes con minusvalía del 65%, etc.

–acreditar estos datos con los correspondientes certificados), según me faculta la Ley de Arrendamientos Urbanos, deseo ocupar el lugar dejado por el/la fallecido/a, comprometiéndome a cumplir todos los derechos y obligaciones que se derivan del contrato de alquiler suscrito por éste/a.

1. Atentamente,
2. Firma
3. Fdo.:  (su nombre)
4. Documentos adjuntos: Certificado de Defunción del arrendatario y Libro de Familia. 
5. Las personas que aleguen minusvalía, deberán aportar el certificado del INSERSO donde se acredite el grado de minusvalía.

Tener controlada toda la documentación que se genera alrededor del alquiler de la vivienda es fundamental, ya sea para cambios de inquilinos o subrogaciones del contrato de alquiler. Para conseguirlo, un software de gestión de alquiler puede ayudarte. 

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Modelo subrogación contrato de alquiler: cómo cambiar de inquilino

¿Qué ocurre si te divorcias viviendo de alquiler? ¿O qué pasaría si el titular de un contrato de arrendamiento fallece? Para hacer frente a estos y a otros escenarios existe la subrogación del contrato de alquiler. Te explicamos cómo funciona.

¿Qué es la subrogación de un contrato de alquiler?

Es la cesión del contrato de arrendamiento a otra persona que no sea el titular. A través de la subrogación del contrato, el inquilino de una vivienda transmite a un tercero todas las obligaciones y derechos que se pactaron en el contrato de alquiler original. 

¿Cómo se subroga un contrato?

Para poder subrogar un contrato de alquiler hay que tener la aprobación del arrendador, es decir, el inquilino debe tener el consentimiento expreso y por escrito del propietario de la vivienda. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendado.

Subrogación del contrato en el caso de fallecimiento

¿Qué ocurre si el inquilino fallece mientras tiene vigencia el contrato? Aunque el arrendatario no esté, no desaparece del contrato forzosamente, sino que se puede subrogar a otros inquilinos.

¿Quién puede subrogar un alquiler?

El artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que, en caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:

1. El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
2. La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
3. Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
4. Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
5. Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
6. Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con este durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Si el inquilino fallece y no existen estas personas, automáticamente el contrato de alquiler queda extinguido.

¿Y si los parientes no se ponen de acuerdo?

En los casos en los que hay muchos parientes con derecho a la subrogación de un contrato, se debe llegar a un acuerdo por unanimidad para ver quién es el nuevo inquilino de la casa.

En el caso de que no haya acuerdo, la preferencia, salvo que los padres sean septuagenarios, quedará de esta forma:

1. Cónyuge o pareja de hecho.
2. Hijos.
3. Ascendientes o hermanos. 

¿Cómo subrogar el alquiler por fallecimiento?

En el caso de que el inquilino fallezca, habrá que tener en cuenta los plazos que establece la LAU para no perder el alquiler ni sufrir penalizaciones.

Los parientes tienen un plazo de tres meses desde el fallecimiento para comunicar al propietario la subrogación, aportando una copia del certificado de defunción expedido por el Registro Civil.

Esta comunicación se hará identificando la persona conviviente que se subrogue en el contrato y su parentesco.

Por otro lado, si pasan los tres meses de plazo tras el fallecimiento sin que se haya producido notificación, el contrato se extinguirá y todos los convivientes serán responsables solidarios del pago de las rentas devengadas desde el fallecimiento hasta la extinción.

Para que no ocurra esto, se debe comunicar de forma fehaciente (burofax) al propietario de la vivienda la voluntad de no subrogarse en el alquiler. 

Modelo subrogación contrato de alquiler por fallecimiento 

• En _______________, a _____de_____________ de 202__
• Nombre y apellidos de quien solicita la subrogación:
• Dirección:
• Nombre y apellidos del arrendador:  
• Dirección:  
• Muy Sr. mío:

Pongo en su conocimiento que el día________ (fecha de la defunción del titular del contrato) falleció D/Dña.______, según acredito por el Certificado de Defunción adjunto, con el/la cual tenía usted formalizado contrato de alquiler desde el día  .

En mi calidad de________ (cónyuge, padre, madre o hijo con dos años de convivencia con el fallecido, parientes con minusvalía del 65%, etc.

–acreditar estos datos con los correspondientes certificados), según me faculta la Ley de Arrendamientos Urbanos, deseo ocupar el lugar dejado por el/la fallecido/a, comprometiéndome a cumplir todos los derechos y obligaciones que se derivan del contrato de alquiler suscrito por este/a.

1. Atentamente,
2. Firma:
3. (Hay que adjuntar el certificado de defunción expedido por el Registro Civil del arrendatario y el libro de familia).
4. Las personas que aleguen minusvalía, deberán aportar el certificado en el que se acredite el grado de minusvalía.

Subrogación por separación o divorcio

El artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es el que regula el comportamiento del alquiler en los casos de divorcio. Dependiendo de la sentencia, el alquiler se podrá subrogar al cónyuge que no sea el titular del contrato.

Concretamente, el artículo 15 establece que “en los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda alquilada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato”.

La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al propietario en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

¿Cómo incluir a alguien en el contrato de alquiler?

Para añadir a una persona al contrato de alquiler se debe avisar al propietario, ya que se necesita su permiso. Con la aprobación, hay que dejar constancia por escrito y adjuntarlo al contrato original y firmarlo ambas partes.

¿Cómo cambiar a un inquilino?

La LAU establece que, para cambiar a un inquilino por otro, el propietario debe dar su consentimiento y después dejar reflejada en un anexo del contrato dicha modificación.

La subrogación en el arrendamiento por fallecimiento del inquilino

Advertencia: Las subrogaciones por fallecimiento tratándose de contratos anteriores al 1.° de enero de 1995 las encontrarán Vds. en el n.° marginal 90 y 99.

La normativa que exponernos a continuación se aplica exclusivamente a los contratos de arrendamiento que se celebren a partir del 1.° de enero de 1995.

Su aplicación tiene carácter obligatorio tratándose de arrendamientos de viviendas corrientes, supletorio de la voluntad de las partes en los arrendamientos de viviendas suntuarias (de más de 300 metros cuadrados o de alquiler inicial superior a 5 veces y media el salario mínimo) y de aplicación libre en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (vean el n.° marginal 80).

La definición: Subrogar es sustituir, reemplazar, poner una persona o una cosa en lugar de otra. La subrogación en el arrendamiento de viviendas por muerte del inquilino consiste en que, al darse este supuesto, otra persona se coloca en su lugar, en el lugar del fallecido y se convierte en inquilino subrogado.

74 Puede haber confusión entre los conceptos cesión del arrendamiento y subrogación en el arrendamiento. En realidad cesión y subrogación vienen a significar lo mismo o la ley utiliza estos conceptos en análogo sentido.

Más bien son conceptos que se siguen el uno al otro: la cesión del arrendamiento es el acto por el que se traslada este arrendamiento a otra persona y la subrogación en el arrendamiento es el efecto propio, la consecuencia de la cesión.

Como consecuencia de la cesión, otra persona se pone en lugar del inquilino, se subroga.

La subrogación puede considerarse, también, como una sucesión por causa de muerte del inquilino, sucesión sometida a reglas especiales que son distintas de las reglas por las que se rige la sucesión ordinaria. La subrogación, personas con derecho a ella y normas que la rigen.

En caso de fallecimiento del inquilino de una vivienda alquilada la ley concede el derecho de subrogación, el derecho a suceder en el arrendamiento de esta vivienda, a determinados parientes del fallecido, en unas condiciones que la propia ley reglamenta y que pasamos a exponer.

No es obligatorio subrogarse. No es obligatorio subrogarse aunque se este en la lista de personas con derecho a ella, subrogarse en lugar del inquilino fallecido es un derecho de ejercicio totalmente libre. Pero sólo pueden subrogarse las personas autorizadas por la ley, no otras.

La ley dice «podrán subrogarse», no dice «deberán subrogarse».

Luego establece la relación de parientes con derecho a la subrogación y después dice que si al tiempo del fallecimiento del inquilino no existiera pariente de los que vamos a relacionar a continuación, el arrendamiento sobre la vivienda quedará extinguido, se ha terminado. Un pariente de la lista puede ceder su derecho a otro de la misma pero no, nunca, a un extraño o a un pariente que no figure en la relación.

75 Relación de personas con derecho a subrogarse. En caso de muerte del inquilino, podrán subrogarse en el contrato:

1. El cónyuge del arrendatario (inquilino) que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.

   Cónyuge es la persona, varón o hembra, que está unida a otra por matrimonio. (Vean más información sobre este punto en el número marginal 23).

   La convivencia es…

Subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario – Larrauri & Martí Abogados

Todos los días surgen problemas cotidianos que ni siquiera esperamos tener que afrontar a nivel legal. Uno de ellos puede ser el fallecimiento de tu arrendatario. Por eso, en este post vamos a analizar y explicar cómo funciona.

El artículo 16.

3 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), dispone que “El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse (…).”

Comencemos por el principio, definiendo qué es la “subrogación” en los términos que nos ocupa. La subrogación del contrato de alquiler hace referencia a que un nuevo arrendatario ocupe el puesto del anterior por determinadas razones como, por ejemplo, el fallecimiento, en cuyo caso, su cónyuge, podría pasar a ocupar esta posición sin que el dueño haya dado su consentimiento.

¿Cómo se traduce esto, en definitiva?  Que la posibilidad de que el contrato de arrendamiento de vivienda siga subsistiendo, queda regulada a pesar de producirse el fallecimiento del arrendatario, siempre y cuando se den los requisitos exigidos por la Ley, de lo contrario, quedará extinguido.

Para analizar esta situación tomaremos de referencia la Sentencia núm.

475/2018 de 20 de julio de 2018, del Tribunal Supremo, que plantea una cuestión jurídica de gran importancia y destaca la posibilidad de que, en un arrendamiento anterior a la entrada en vigor de la vigente Ley, el arrendador pueda oponerse a la subrogación cuando tiene conocimiento del fallecimiento de la arrendataria y de la voluntad de su cónyuge de subrogarse.

En el caso que nos ocupa, la cuestión se resolvió por el Juzgado de Primera Instancia y la Audiencia Provincial de Tenerife en sentidos opuestos: el Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda atendiendo al incumplimiento de los requisitos formales exigidos por la Disposición transitoria segunda de la LAU de 1994, estableciendo que no podría producir los mismos efectos que si no se hubiera efectuado comunicación alguna, cuando la arrendadora aceptó la subrogación, ya que se vulneraría la doctrina de los actos propios. Por otro lado, la Sentencia de la Audiencia Provincial, en sede de apelación, revocó la sentencia apelada y declaró la resolución del contrato al no haber quedado acreditada la comunicación a la arrendadora, en forma y plazo, de la persona que continuaría con el arrendamiento como subrogado, determinando la extinción del contrato.

Ante esta tirantez entre la “forma” y el “conocimiento real” debemos destacar que esta cuestión fue resuelta por el Tribunal Supremo.

En concreto, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2012 declaró que una válida subrogación exigía la comunicación formal, en el plazo de tres meses desde el fallecimiento del arrendatario, del hecho de su muerte y la persona que quisiera subrogarse.

Siendo esto así exisate la posibilidad de que sean varias personas las que puedan ejercer este derecho. Por ello, el art. 16.

3 no fija únicamente un plazo, sino también las personas que se encuentran legitimadas para ello; matizando que, a pesar de no haberse producido los formalismos exigidos en el art. 16.

3 LAU, si el arrendador ha tenido conocimiento fehaciente de la voluntad de subrogación y de la persona que pretende ejercitar dicho derecho, el contrato de arrendamiento debe continuar y no darse por extinguido, atendiendo además a las exigencias que imponga la buena fe.

Pues, el efecto extintivo del contrato de arrendamiento puede resultar injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo la notificación formal por escrito, el arrendador tiene conocimiento efectivo de haberse producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien se encuentra legitimado para ello.

Equipo Larrauri & Martí Abogados

Civil,