Centro jurídico

9 septiembre, 2021

9 septiembre, 2021

El escenario del mercado de alquiler actual nada tiene que ver con el de la España de mitad del siglo pasado.

Sin embargo, todavía existen contratos vigentes de aquella época que, teniendo en cuenta los precios de hoy, son muy beneficiosos para los inquilinos, pero muy perjudiciales para los propietarios.

Nos referimos a los denominados contratos de alquiler de renta antigua.

Qué son los contratos de alquiler de renta antigua

Los contratos de alquiler de renta antigua son todos aquellos firmados antes del 9 de mayo de 1985 y regulados por el decreto 4101/1964 del 14 de diciembre.

No se puede entender esta ley sin tener en cuenta el contexto histórico de la España de ese momento.

Una España que venía de una situación política, social y económica muy delicada y a la que todavía le quedaban algunos años para su transición democrática y su inmersión en la Unión Europea.

La principal característica de este tipo de alquiler es su larga duración, con prórrogas indefinidas y casi nulas posibilidades de incrementos de precios. Eran contratos de alquiler pensados, sobre todo, para proteger a los inquilinos, pero que tenían muy poco en cuenta a los propietarios.

De hecho, con la Ley de arrendamientos urbanos de 1964, el contrato se podía extender hasta el fallecimiento del inquilino e, incluso, más allá, a través de otras dos subrogaciones a favor de las personas establecidas en el artículo 58 de esa ley (por lo general, cónyuges, descendientes o ascendientes).

Cuál es la duración de un contrato de renta antigua

Si bien la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) que rige en la actualidad es la aprobada en el año 1994, en 1985 llegó el primer correctivo a la de 1964. Fue el Decreto-ley 2/1985, conocido como Decreto Boyer, del 30 de abril, el primero que intentó acabar con los contratos de alquiler indefinidos. Esta norma eliminó la prórroga forzosa y estableció que la duración del contrato se debía acordar entre arrendador y arrendatario.

Ya en 1994, la nueva norma aún hoy vigente estableció una duración del contrato de alquiler de cinco años, que luego pasaron a ser tres con la modificación de 2013 (con prórrogas de tres años y de un año, respectivamente, según los casos). El apartado de los tiempos de prórrogas se volvió a modificar en 2019, con la opción de prorrogarlo otros cinco años (con variaciones según la prórroga sea de carácter tácito o no y/o corresponda a una persona jurídica o no).

Claro que todo esto no afecta al fin de contratos de alquiler de renta antigua, aunque algunas disposiciones de la LAU de 1994 sí que lo hacen. Es decir, los contratos de arrendamiento firmados antes del 9 de mayo de 1985 se siguen regulando por la Ley de 1964 pero con algunas limitaciones impuestas por disposiciones transitorias de la de 1994.

Por ejemplo, si hasta la llegada de esta nueva norma, al fallecer el inquilino titular existía la posibilidad de dos subrogaciones, a partir de la norma del 1 de enero de 1995 (fecha de entrada en vigor de la última LAU) se redujo a una sola. Se pueden dar tres casos:

• El inquilino originario fallece después del 1 de enero de 1995: el contrato se puede extinguir si no existe cónyuge, hijos o ascendientes del titular con derecho a subrogación.
• Antes del 1 de enero de 1995 ya se ha producido una subrogación: se extinguirá el contrato de la persona subrogada salvo que puedan subrogarse cónyuge o hijos que hayan convivido con el subrogado los dos años anteriores a su muerte.
• Antes del 1 de enero de 1995 ya se han producido dos subrogaciones: no se podrán realizar más subrogaciones.

En resumen, los contratos de renta antigua duran hasta el fallecimiento del inquilino titular o tras las posibles subrogaciones de ese acuerdo que contempla la ley según cuándo se haya producido el deceso y las diferentes prórrogas.

Cómo rescindir un contrato de renta antigua

Rescindir un contrato de renta antigua no es una tarea sencilla. Siempre puede caber la vía de la negociación entre inquilino y propietario, pero nadie querrá por las buenas renunciar a disfrutar de un alquiler tan bajo y casi insignificante en relación a los precios que se pagan hoy en día.

No obstante, existen algunas situaciones o supuestos en los que el arrendador tiene derecho a extinguir el contrato de alquiler y son los siguientes:

• El propietario puede demostrar que necesita la vivienda para uso propio o para ocupación de un familiar directo.
• El inquilino ha dejado de pagar las rentas que le corresponden por el alquiler de la propiedad.
• El arrendatario subalquila la vivienda a un tercero para sacar provecho económico de la baja renta que paga.
• El inquilino no habita la vivienda en alquiler durante al menos seis meses al año y es incapaz de justificar esa ausencia.

Si el camino de la negociación falla para llegar a un acuerdo de rescisión ante alguna de estas circunstancias, la única salida es la judicial, en la que habrá que probar que algo de esto sucede.

Cambio de criterio del Tribunal Supremo en la subrogación de alquileres de renta antigua en casos de fallecimiento

• 
• Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse, por tanto, contrario a la buena fe.
• Conforme a la disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, los contratos de arrendamiento de vivienda que se celebran con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y estuvieran subsistentes en el momento de la entrada en vigor de la LAU 1994, continuaron rigiéndose por las normes del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en la propia disposición transitoria.

La mencionada transitoria estableció que a la subrogación por causa de muerte a que se refería el art. 58 LAU 1964 sería de aplicación el procedimiento previsto en el art. 16.3 LAU 1994, que dice “El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido, …”.
Como se puede observar por la redacción del artículo se exige al que pretenda subrogarse, la notificación por escrito del fallecimiento y su voluntad de continuar con el contrato. Debe hacerlo por escrito y en el plazo máximo de tres meses desde el fallecimiento, adjuntando el certificado de defunción y prueba de que cumple los requisitos para subrogarse.

En base a este precepto los tribunales eran muy rigurosos con este requisito, sin dicha comunicación escrita en un plazo de tres meses desde la fecha de fallecimiento, no existía derecho a subrogarse por caducidad de la acción. El contrato se daba por extinguido y había que dejar la vivienda si el arrendador así lo pedía.

El Pleno del Tribunal Supremo en reciente sentencia de fecha 20/07/2018 * ha flexibilizado el criterio de la notificación de la subrogación en el arrendamiento de vivienda, estableciendo resumidamente lo siguiente:

“Cuando el arrendador, a pesar de que no se le haya remitido la comunicación, tenga pleno conocimiento de la voluntad de subrogación, no procederá la extinción del contrato”.

La extinción del contrato puede ser injusta cuando, a pesar de no haberse notificado nada, el arrendador conoce el fallecimiento del arrendatario y la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ella. Por consiguiente, el problema en un juicio será probar dicho conocimiento, no será fácil en muchos casos.

A tal efecto, señala el alto tribunal, que la falta de notificación no puede producir el efecto de extinguir el contrato de arrendamiento imposibilitando la subrogación del interesado, cuando el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y existe la voluntad de subrogación de quién tiene derecho a ella, pues ello resultaría contrario a la buena fe.
Es decir, el Tribunal Supremo entiende que, por encima de formalismos (notificación efectiva), lo esencial es que el arrendador tenga conocimiento del fallecimiento de la parte arrendataria y de la voluntad de subrogación de quién tenga derecho a ella.

Teniendo en cuenta este nuevo criterio judicial, cómo actuaremos según qué parte somos en el contrato:

• En caso del arrendatario, se tiene que comunicar por escrito en el plazo de tres meses y según el art. 16.3 de la LAU.
• Si es el arrendador, y no recibe la comunicación escrita en el plazo de tres meses desde el fallecimiento, hay que notificar al nuevo arrendatario la extinción del contrato y que debe dejar la vivienda.

Si el arrendador es conocedor, por el medio que sea, del fallecimiento y la voluntad de subrogarse, en el caso de interponer una demanda judicial, está podría ser desestimada por los tribunales y con la consiguiente condena en costas judiciales.

Esta sentencia no debe entenderse como un cambio radical y absoluto en la interpretación del Tribunal Supremo, sino una flexibilización de los requisitos formales que permita atender al caso concreto y verificar en cada situación particular si la parte arrendadora conocía o no el hecho de la defunción y, ante todo, la voluntad de subrogación en el sujeto. Y en ambos casos, bajo el filtro de la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico.

1. Juan Carlos Díez
   Administrador de Fincas
2. Departamento de Wealth Management

Caso de éxito: Fin a una subrogación del contrato de alquiler de renta antigua

A día de hoy aún existen contratos de alquiler antiguos, los denominados “de renta antigua”, caracterizados por tener rentas muy bajas y un régimen de prórroga con posibilidad de subrogación, en perjuicio de sus arrendatarios propietarios.

Recientemente, el juzgado de primera instancia de Ourense estimó la demanda de un cliente representado por Belén Polo Abogados, solicitando la extinción de un contrato de arrendamiento de vivienda en segunda subrogación, para su desalojo.

En este caso, el padre del demandante había suscrito un contrato de alquiler de la vivienda en 1962, y una vez que fallece el inquilino, en 1981, el hijo de éste se subroga. En 1995 se actualiza la renta, pasando de 1250 pesetas a 4727 pesetas.

Diez años después, fallecen el primer subrogado y el arrendador, pasando el heredero de éste a formular la demanda en cuestión: la extinción del contrato y desalojo por parte de la demandada, cónyuge del subrogado ya fallecido.

Por su parte, la demandada alegaba que fallecido el suegro, cabía subrogación en virtud de un nuevo contrato de arrendamiento a nombre de su cónyuge, el cual no se hizo constar como prueba en el prodecimiento. La Ley de Arrendamientos Urbanos del 94 regula principalmente los contratos de vivienda y de uso distinto a vivienda firmados a partir de su entrada en vigor, es decir, a partir del 1 de enero de 1995. Pero en la parte final de la ley, en las Disposiciones Transitorias, se regulan  los contratos de arrendamiento de vivienda que entraron en vigor antes del 9 de mayo de 1985 y que a fecha de 1 de enero de 1995 aún estaban vigentes. En la sentencia, el juez establece que no existe posibilidad de subrogación alguna a favor de la demandada, en virtud de la disposición transitoria 2ª de la LAU 29/1994, que establece que “el contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior”.

En este caso resulta determinante saber si estamos ante un contrato inicial del año 1962 que se subrogó en él el hijo del primer inquilino -y cónyuge de la parte demandada- o si una vez que falleció el inquilino inicial se efectuó un nuevo contrato con el cónyuge de la demandada.

El juez entiende que “de haber otro contrato aunque fuera verbal la parte demandada debería haber pedido su corrección pues una fecha más reciente le beneficiaría en la actualización de la renta, si bien no existe contrato nuevo sino que lo que se hizo fue una subrogación y por tanto ya no cabe más subrogaciones quedando extinguido el contrato de alquiler”.

Si usted es arrendador y piensa que su contrato de arrendamiento puede extinguirse, en Belén Polo Abogados atesoramos una amplia experiencia en contratos privados en el ámbito de los arrendamientos urbanos y la propiedad horizontal. Estudiaremos su caso y la viabilidad de su demanda.

Subrogación en arrendamientos de vivienda de renta antigua

• La Ley de arrendamientos urbanos vigente (LAU de 1994, aunque posteriormente haya sufrido importantes modificaciones) regula principalmente los contratos de arrendamiento que se celebraron con posterioridad al 1 de Enero de 1995.
• Sin embargo, cuando esta LAU entró en vigor (el 1 de Enero de 1995), existían muchísimos contratos de arrendamiento, tanto de vivienda como de locales, que se habían celebrado antes de esa fecha.
• Y algo había que hacer con estos contratos…, evidentemente.
• Para ello, la LAU del 94 contiene varias Disposiciones Transitorias que se ocupan de los contratos que ya se habían celebrado antes de la entrada en vigor de la LAU, es decir, antes de 1 de Enero de 1995.

Disposición transitoria 2ª LAU

En concreto, es la Disposición transitoria 2ª (DT 2ª) de la LAU del 94 la que se ocupa de qué debe hacerse con los contratos de alquiler de vivienda de renta antigua (los celebrados antes del 9 de Mayo de 1985).

Esta DT. 2ª establece dos normas:

• El principio general es que esos contratos tienen que respetar lo que diga la propia DT. 2ª de la LAU del 94.
• Continúa diciendo la DT. 2ª LAU 94 que en el caso de que la propia DT. 2ª de la LAU del 94 no solucione la controversia que tengamos entre manos, entonces se seguirá aplicando a ese contrato la LAU del 64, no la del 94.

Por lo tanto, en primer lugar tendremos que acudir a lo que dice la DT. 2ª de la LAU del 94 para ver si dice algo en materia de subrogación en contratos de renta antigua.

Y resulta que en la materia de la que tratamos (subrogación), el número 9 de la DT. 2ª establece unas normas muy concretas sobre qué debe tenerse en cuenta en materia de subrogación.

En concreto, establece el párrafo tercero del número 9 de la DT. 2ª que “Serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en los apartados 4 a 7 anteriores, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidas en el artículo 16 de la presenta ley”.

Por lo tanto, la DT. 2ª LAU 94 nos dice que esta materia (subrogaciones de viviendas de renta antigua) se va a solucionar según las normas recogidas en el artículo 16 LAU 94.

Eduardo ¿Y qué es lo que dice el artículo 16 de la LAU 94?

Pues se trata de un artículo muy claro.

El artículo 16.

3 LAU 94 establece literalmente que “El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse…”.

Conclusión

Por lo tanto, tras todo lo visto, se puede concluir que si el arrendatario o inquilino fallece después del 1 de Enero de 1995, el arrendador podrá pedir la extinción del contrato de arrendamiento de vivienda de renta antigua si en los 3 meses siguientes al fallecimiento, las personas con derecho a subrogarse (cónyuge o descendientes del inquilino fallecido) no notificaron correctamente, tal y como exige el artículo 16 LAU del 94, el fallecimiento del arrendatario y su intención de subrogarse en el contrato.

Jurisprudencia

Lo expuesto en el artículo 16 LAU 94 es consolidado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

En concreto, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30-5-2012 viene a establecer que para que se produzca la subrogación en los arrendamientos de vivienda celebrados bajo vigencia de la LAU del 64, es imprescindible que se cumplan los requisitos exigidos en el artículo 16 de la LAU del 94, por así mandarlo la DT. 2ª de la LAU del 94.

Y tu… ¿estás en una situación de subrogación?. ¿Se hizo correctamente la notificación?.

Tribuna | Los entresijos legales de los contratos de renta antigua

Hay materias que por su especialidad no son sencillas de explicar sin incurrir en excesivos tecnicismos y referencias normativas o jurisprudenciales. Intentaremos dar algunas pinceladas sobre una especialidad del arrendamiento, más común de lo que pueda parecer.

Aún hoy, es común encontrar contratos de arrendamiento a los que es de aplicación la ley de arrendamientos urbanos de 1964, conocidos como “de renta antigua”.

Aquella ley (1964) marcó un hito que todavía hoy trae de cabeza a arrendadores y propietarios: la prórroga forzosa del arrendamiento para el arrendador.

Y es que, esta quedaba supeditada a la voluntad del inquilino, quien podía, y aún puede, prorrogar aquel arrendamiento sin posibilidad de oposición (con excepciones).

Existentes todavía aquellas “rentas antiguas”, que se encuentran referidas en pesetas, papel timbrado y escaso contenido en sus cláusulas. Es muy oneroso para el arrendador soportar su existencia.

El inmueble no genera frutos, más aún, le cuesta dinero y le es imposible actualizar la renta a un valor que siquiera se acerque al de mercado.

Desde aquella ley, de aplicación hoy, han pasado casi sesenta años, en un sector, el inmobiliario, que se moderniza a ritmo exponencial junto a la sociedad.

El problema se acrecienta ante la posibilidad del inquilino de ceder su arrendamiento, o la de subrogarse sus familiares, pero conservando las condiciones originales del contrato (renta y prórroga).

Además, determinar qué normativa es de exacta aplicación al contrato dado el tiempo transcurrido no hace más que agravar la situación para el arrendador.

Y es que a la coctelera debe añadirse que a la ley del 64 le sucedió el coloquialmente conocido como Decreto Boyer de 1985, por alusión al entonces ministro de economía, cuyo objeto era suprimir, con matices, la obligación de la prórroga forzosa.

Pero también las diez versiones que a la actual ley de arrendamientos urbanos (LAU) se hizo tras su promulgación en 1994, conviviendo desde entonces, simultáneamente, dos tipos de arrendamiento: los de prorroga forzosa y los que no lo son.

Entonces, ¿qué norma regula el arrendamiento suscrito en 1984 si el inquilino que hoy habita en el inmueble se subrogó en el año 1995 en la posición del arrendatario primitivo? ¿La de 1964? ¿La de 1985? ¿La de 1994? Bien podría parecer un supuesto de laboratorio, pero es común y la principal fuente de discrepancias entre arrendador e inquilino. La disputa está servida. Analicemos las claves para deshacer este desaguisado.

Determinante para conocer la norma que aplica al arrendamiento es la fecha concreta de firma del contrato original.

La razón es que a estos contratos no solo les será de aplicación la norma vigente al momento de su formalización sino, además, las disposiciones transitorias primera a cuarta de la LAU (1994), según se trate de contratos de arrendamiento de vivienda anteriores o posteriores al 9 de mayo de 1985, o de arrendamiento de local o asimilados anteriores al 09 de mayo de 1985.

Estas disposiciones transitorias cobran especial relevancia al regular, entre otras, las mencionadas como principales causas de discordia entre propietario e inquilino. Para lo no dispuesto en estas continuará siéndole de aplicación la norma vigente al momento de formalizarse el arrendamiento.

En cuanto a la cesión y subrogación, se encuentran delimitadas según la fecha en que se formalizó el contrato, y deben respetarse para cada caso las condiciones de preaviso y notificación para que surtan efecto.

En cuanto a la repercusión de gastos o reparaciones al inquilino, cabe señalar que se incluyen aquellos que, por uso y disfrute de las zonas comunes, gastos de comunidad o reparación del inmueble arrendado, se devenguen, incluido el impuesto de bienes inmuebles. En cuanto a la repercusión de los gastos de comunidad habrán de ser detallados, debiendo excluirse aquellos que no se correspondan propiamente al disfrute del del inmueble, como los de administración o póliza de seguro de la comunidad, por ejemplo.

Decíamos, sí existen ciertas excepciones a la referida prórroga forzosa: cuando el arrendador necesite para sí o sus familiares la vivienda; cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca;  cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, –indicio de que no es la residencia habitual del inquilino-; cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable a sus necesidades; cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición un derecho real de disfrute de una vivienda desocupada de análogas características.

Por último, si bien opera el principio de prórroga forzosa, son motivos que permiten la resolución del contrato que el inquilino subarriende el piso sin mediar consentimiento; que la cesión o subrogación no se haya efectuado respetando el prea viso y notificación; o si se produjese el impago de las rentas. En contra de la creencia común, el impago de los gastos asimilados y equiparados a la renta (como el IBI), debidamente notificados y justificados, son también motivo para instar la resolución del arrendamiento.

 David García Cerecedo, abogado en Mendez Lit

Contrato de renta antigua: Qué es y cómo puede rescindirse

• En la actualidad, continúan existiendo alquileres de viviendas de renta antigua en España, contratos que son muy perjudiciales para los propietarios, ya que en los mismos se fijó el pago de una renta muy pequeña para los propietarios de dichas viviendas en comparación con el alquiler actual.
• Para mayor perjuicio para el propietario, el contrato se prorroga obligatoriamente en función de la voluntad del inquilino, por lo que la muerte del inquilino no acaba con dicho contrato.
• La ley de arrendamientos urbanos actual regula la posibilidad de que se produzcan subrogaciones.  

¿Qué personas tienen derecho a subrogarse?

El cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65%, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.

Si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por una minusvalía igual o superior al 65%.

El desalojo de inquilinos

Hay una serie de métodos para desalojar a los inquilinos de renta antigua y terminar con la prórroga forzosa, pero en un principio, la finalización depende de la esperanza de vida de los inquilinos y sus posibles subrogaciones.

El propietario de la vivienda puede poner fin al contrato cuando:

• Necesite la vivienda para sí mismo o para alguno de sus parientes directos.
• En el supuesto de impago de las rentas.
• En el caso de que el inquilino subarriende a un tercero para aprovecharse económicamente de la baja renta mensual que paga.
• En el supuesto de que el inquilino no habite la vivienda durante un período mínimo de seis meses por año y no pueda justificar la ausencia.

1. En cualquier caso, existen dos vías para extinguir el contrato de alquiler de renta antigua.
2. La primera de ellas es la de la negociación, donde inquilino y propietario pueden acordar la fecha para el desalojo y el pago de la indemnización correspondiente.
3. La segunda es la vía judicial, donde el propietario deberá demostrar ante el juez la razón aludida para finalizar el contrato de arrendamiento.
4. Como conclusión, podemos decir que se puede rescindir un contrato de renta antigua, pero será un proceso difícil y costoso.
5. Jorge MéndezAbogado Senior del Área Civil y Mercantil

Si desea ampliar la presente información, no dude en ponerse en contacto con nuestro despacho llamando al 91.205.44.25 o enviando un email a [email protected]

¿Cuándo finalizan los contratos de alquiler de renta antigua?

Actualmente, siguen vigentes miles de contratos de arrendamiento de renta antigua.

Estos contratos son aquellos firmados antes del 9 de mayo de 1985, y que se caracterizaban porque tenían una duración indefinida, ya que el arrendador (propietario) tenía que prorrogar el contrato hasta el fallecimiento del arrendatario (inquilino). Con la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU), se reguló la duración y la extinción de estos contratos de renta antigua.

La presente guía se estructura de la siguiente manera: en primer lugar, se definirá el concepto de alquiler de renta antigua; en segundo lugar, se analizarán los contratos de alquiler de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 con el objetivo de saber cuándo finalizan estos contratos y las posibles subrogaciones, además de estudiar otros motivos para finalizar estos contratos; en tercer y último lugar, se analizarán los contratos de alquiler de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, los cuales a su vez, se dividen entre aquellos cuyo arrendatario es una persona física y aquellos en que es una persona jurídica (empresas).

Los contratos de alquiler de renta antigua son todos aquellos contratos firmados antes del 9 de mayo de 1985. Se caracterizaban porque debían prorrogarse forzosamente por el propietario hasta que falleciera el inquilino (o su cónyuge o descendientes).

Para resolver esta situación, en el año 1985 se elaboró el llamado Decreto Boyer que puso fin a los contratos de arrendamiento indefinidos, eliminando la prórroga forzosa. Por tanto, los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 se les empezó a aplicar este Decreto.

Posteriormente, entró en vigor la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 que estableció una duración mínima del contrato de vivienda de 5 años, que fue modificada en 2013 para establecer una duración de 3 años (con las prórrogas de 3 años y de 1 año, respectivamente, según los casos). Esta duración mínima se ha visto modificada recientemente (en varias ocasiones). Con la reforma de diciembre de 2018 (y que se mantiene con la nueva reforma de marzo de 2019), el plazo se amplía hasta los cinco años de duración si el arrendador es persona física, y siete si el arrendador es persona jurídica. Si se quiere saber más sobre la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos se recomienda la lectura de la siguiente guía: Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ¿cómo afecta al inquilino y propietario?

Resumen:– Los inmuebles alquilados antes del 9 de mayo de 1985: se regulaban por la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 (los denominados contratos de alquiler de renta antigua).

– Los inmuebles alquilados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995: se regulaban por el Decreto Boyer.

– Los inmuebles alquilados a partir del 1 de enero de 1995: se regulan por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU).

No obstante, en las llamadas Disposiciones Transitorias, se regula qué es lo que iba a pasar con todos los contratos que ya estaban en vigor en esa fecha. Así, cada disposición transitoria de la LAU del 94 se ocupaba de un tipo distinto de contrato de arrendamiento:

– Disposición transitoria primera: se ocupa de los contratos de alquiler de vivienda y de local de negocio firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995. Por lo general, se van a regular por el Decreto Boyer de 1985 y por la LAU del 64.

– Disposición transitoria segunda: se ocupa de lo que iba a ocurrir con los contratos de arrendamiento de vivienda que entraron en vigor antes del 9 de mayo de 1985 y que a fecha de 1 de enero de 1995 aún estaban vigentes.– Disposición transitoria tercera: se ocupa de lo que iba a ocurrir con los contratos de arrendamiento de local de negocio que entraron en vigor antes del 9 de mayo de 1985 y que a 1 de enero de 1995 seguían todavía vigentes.

3.1. ¿Cuándo finalizan estos contratos?

Los contratos de alquiler de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que a fecha de 1 de enero de 1995 aún estaban vigentes se rigen por lo estipulado en la Disposición Transitoria 2ª de la LAU.

Por regla general, estos contratos finalizan cuando el inquilino fallece puesto que se aplica la prórroga forzosa regulada en la antigua LAU de 1964.

Por tanto, el propietario tendrá la obligación de prórrogar el contrato indefinidamente en función de la voluntad del inquilino.

No obstante, la Disposición Transitoria 2ª prevé la posibilidad de que se produzcan subrogaciones.

3.2. ¿Qué es la subrogación?

La Disposición Transitoria 2ª prevé la posibilidad de que se produzcan subrogaciones, es decir, que después del fallecimiento del inquilino, otras personas (familiares) tengan derecho a permanecer en la vivienda. El número máximo de subrogaciones posibles son DOS.

En primer lugar, si cuando entró en vigor la LAU actual (1 de enero de 1995), aún no se había producido ninguna subrogación, entones se podían dar dos subrogaciones; si se había producido una subrogación, entonces solo cabría la posibilidad de subrogarse una vez más y, por útimo, si ya se habían producido dos subrogaciones, no cabría más subrogaciones.

Respecto a las personas que tienen derecho a subrogarse (PRIMERA subrogación):

• a) el cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho o de la persona que hubiese convivido con el arrendatario con una relación de afectividad igual a la del cónyuge;
• b) si no hay cónyuge, entonces tienen derecho de subrogación los hijos que hayan convivido con el arrendatario en los 2 años anteriores a su fallecimiento;
• c) en el caso en que no haya cónyuges o hijos, la subrogación se puede producir a favor de los ascendientes que el arrendatario hubiera tenido a su cargo y conviviesen con él durante los 3 años anteriores al fallecimiento.

• En caso de que la subrogación hubiera sido del cónyuge o de la pareja de hecho conviviente, cabría una SEGUNDA subrogación a favor del hijo del arrendatario en su caso, siempre que hubiera convivido los dos años previos, y la subrogación será por una duración máxima de 2 años o de por vida si tienen una minusvalía del 65%.
• Fecha de extinción de la subrogación: a) el cónyuge tiene un plazo de permanencia de por vida; b) los hijos tienen un plazo de permanencia en la vivienda de dos años o hasta que cumpla 25 años si es menor, excepto que tengan una minusvalía superior al 65%, en cuyo caso será de por vida; c) los ascendientes tienen un plazo de permanencia de por vida.
• Tanto si ha fallecido el inquilino originario y no hay más subrogaciones, como si ha fallecido la primera o segunda subrogación, las partes (y el heredero, en su caso) podrán utilizar el siguiente documento: Acuerdo de terminación de un contrato de arrendamiento de vivienda de renta antigua.

Ejemplo 1: Juan está casado con María, y tienen un hijo en el año 1995 llamado Pepito. Juan firmó un contrato de arrendamiento de vivienda el 1 de enero de 1980, por lo que la duración del contrato era de duración indefinida al ser de renta antigua.

Juan falleció en el año 2000, y su cónyuge María se subrogó en el contrato de arrendamento (primera subrogación). Durante toda la vida, Pepito ha vivido con ellos. Cuando fallece María en el año 2015, Pepito se subroga (segunda y última subrogación) en el contrato de arrendamiento.

Pepito tiene entonces 20 años, por lo que podrá vivir en esa casa hasta que cumpla los 25 años de edad. Posteriormente ya no habría posibilidad de ninguna otra subrogación.

Ejemplo 2: Juan está casado con María, y tienen un hijo en el año 1995 llamado Pepito. Juan firmó un contrato de arrendamiento de vivienda el 1 de enero de 1980, por lo que la duración del contrato era de duración indefinida al ser de renta antigua.

Juan falleció en el año 2000, y su cónyuge María decide no subrogarse en el contrato de arrendamiento. No obstante, su hijo Pepito decide subrogarse, por lo que podrá vivir en esa casa hasta que cumpla los 25 años de edad.

Posteriormente ya no habría posibilidad de ninguna otra subrogación.

Ejemplo 3: Juan nunca se casó, ni tuvo hijos, pero sus dos padres siguen vivos. Juan firmó un contrato de arrendamiento de vivienda el 1 de enero de 1980, por lo que la duración del contrato era de duración indefinida al ser de renta antigua.

Durante los últimos cinco años de vida de Juan, sus padres vivieron con él porque necesitaban ayuda. Juan falleció en el año 2000, y sus padres decidieron subrogarse en el contrato de arrendamiento. Los padres subrogados podrán estar en la vivienda indefinidamente hasta su fallecimiento.

Posteriormente ya no habría posibilidad de ninguna otra subrogación.

3.3. ¿Cuáles son las formalidades para la subrogación?

Las personas que deseen subrogarse en el contrato deberán comunicar por escrito su intención al propietario de la vivienda en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento.

Además, aquellas personas que tengan derecho a subrogación y no quieran subrogarse, deben comunicar al propietario la renuncia de la subrogación ya que si no lo hace, el contrato se extinguirá pero todas las personas con derecho a subrogación quedarán solidariamente obligadas al pago de la renta de los 3 meses posteriores al fallecimiento.

3.4. ¿Hay más motivos para finalizar estos contratos?

Se prevé la posibilidad de denegar la prórroga forzosa por determinadas causas previstas en el artículo 62 de la LAU de 1964. Estos motivos de excepción a la prórroga son los siguientes:

• Por necesidad de la vivienda por el arrendador (el propietario) o sus descendientes o ascendientes.
• Cuando se proyecte el derribo de la finca, siempre que se proyecte edificar otra y el nuevo edificio tenga un tercio o más de viviendas que las que tenía el edificio derribado.
• Si la vivienda se encuentra desocupada por tiempo de seis meses en el periodo de un año.
• En caso de que el inquilino ocupe dos o más vivienda en la misma población y su uso no sea indispensable
• Si se da la situación de que el inquilino tuviera a su libre disposición otra vivienda de análogas características, en el plazo de seis meses inmediatamente anterior a la presentación de la demanda.

Si ambas partes deciden finalizar el contrato de alquiler, se podrá utilizar el siguiente documento: Acuerdo de terminación de un contrato de arrendamiento de vivienda de renta antigua.

Los contratos de locales de negocios alquilados antes del 9 de mayo de 1985, y que a 1 de enero de 1995 siguieran vigentes, se regulan en la Disposición Transitoria 3ª de la LAU 1994, en la cual se establece el momento de extinción de estos contratos. Su momento de extinción se diferencia en función de si el inquilino es una persona física o una persona jurídica (empresas).

4.1. Contratos cuyo arrendatario es persona física

Como regla general, el contrato de alquiler de local de negocio se extinguirá cuando el inquilino fallezca o se jubile. No obstante, se prevé determinados supuestos a tener en cuenta:

1. Si el inquilino fallece o se jubila después del 31 de diciembre de 2014:

• El contrato finaliza en la fecha de fallecimiento o jubilación del inquilino:
• No obstante, el cónyuge podrá subrogarse en el contrato para realizar la misma actividad, continuando entonces el contrato como de renta antigua y se extinguirá a la fecha de fallecimiento o jubilación del cónyuge subrogado. No habrá posibilidad de posteriores subrogaciones;

Roque De Luca