Venta la vivienda arrendada

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  • Una de las dudas más frecuentes entre los propietarios de inmuebles es si tienen la posibilidad de venderlos si están alquilados y, en caso afirmativo, cuándo y cómo pueden hacerlo.
  • Se trata de una situación bastante común y se prevé que el número de propietarios que decidan vender sus casas irá en aumento en los próximos meses, dado que la nueva Ley de Vivienda limita los precios del alquiler y, además, penaliza a los grandes tenedores.
  • Por este motivo, en este artículo queremos analizar qué sucede si un arrendador quiere vender su piso a pesar de tenerlo alquilado y qué aspectos debe tener en cuenta para hacerlo de manera totalmente legal.

El propietario de una vivienda puede venderla en cualquier momento, incluso si existe un contrato de alquiler vigente.

De hecho, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula la venta de fincas arrendadas, contempla que se trata de una operación completamente legal y muy habitual, aunque para llevarla a cabo hay que seguir una serie de recomendaciones.

Vender una vivienda alquilada es una práctica completamente legal y muy habitual, siempre que se respete la normativa

La LAU establece que sólo si el contrato de arrendamiento se ha inscrito en el Registro de la Propiedad la vivienda alquilada se podrá vender. Por lo tanto:

  • Si el contrato está inscrito en el Registro: el piso alquilado se puede vender pero el nuevo propietario no podrá vivir en él, ya que tiene que respetar la duración del contrato de arrendamiento. Por lo tanto, el inquilino tiene derecho de vivir en el inmueble que tiene alquilado, hasta que finalice el contrato y, por lo tanto, no podrá ser echado de la vivienda.
  • Si el contrato no está inscrito en el Registro: el inquilino tendrá un plazo máximo de tres meses para dejar la vivienda, aunque si el nuevo propietario quiere, puede prolongar el contrato de arrendamiento. En caso contrario, tendrá la potestad de finalizarlo.

Venta la vivienda arrendada Venta la vivienda arrendada

Según la LAU, el propietario de la vivienda está obligado a comunicar al arrendatario su intención de venderla. Debe hacerlo por escrito en un documento en el que aparezca: el propósito de vender, la fecha prevista para la compraventa y el resto de información que considere relevante.

El propietario de la vivienda está obligado a comunicar por escrito al arrendatario su intención de venderla

Asimismo, debe hacer constar por cuánto dinero venderá la vivienda, ya que el inquilino tiene el derecho de adquirirla antes que otros posibles compradores, es decir, de adquisición preferente; es lo que se conoce como derecho de tanteo y retracto. Dispondrá de un máximo de treinta días para decidir si quiere comprarla y tres meses para hacerlo, al precio establecido por el propietario.

El inquilino tiene el derecho de adquirirla antes que otros posibles compradores; es lo que se conoce como derecho de tanteo y retracto

Dado que mientras dure el contrato de alquiler los propietarios tienen prohibido entrar en la vivienda arrendada sin el consentimiento de los inquilinos, deben acordar con éstos o la agencia inmobiliaria a cargo de la venta del piso, cuál será el régimen de visitas.

Como hemos mencionado anteriormente, si el contrato de arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad y el inquilino no está interesado en comprar el inmueble que tiene alquilado, tendrá tres meses para desalojarlo.

Los propietarios tienen prohibido entrar en la vivienda arrendada sin el permiso de los inquilinos, por lo que deben acordar con éstos el régimen de visitas
Venta la vivienda arrendada Venta la vivienda arrendada

El propietario está obligado a dar a conocer a los posibles compradores que existe un contrato de alquiler vigente sobre la vivienda que quieren adquirir, así como la relación arrendaticia actual.

De esta forma, podrán decidir si quieren comprar el inmueble y, en caso afirmativo, si les interesa mantener a los inquilinos o echarlos.

En cualquier caso, todo debe constar en el contrato de compraventa de forma clara.

El propietario está obligado a dar a conocer a los posibles compradores que existe un contrato de alquiler vigente sobre el piso que quieren adquirir

Por lo tanto, como hemos podido comprobar, cualquier propietario puede vender un inmueble aunque esté alquilado, siempre que el contrato de arrendamiento no esté inscrito en el Registro de la Propiedad y que comunique al inquilino su intención de venderlo con suficiente antelación.

Además, hay que tener en cuenta que el arrendatario tendrá prioridad a la hora de comprarlo, por el derecho de tanteo y retracto.

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Venta de la vivienda alquilada ¿el fin del contrato?

¿Qué ocurre si el propietario pone a la venta la vivienda alquilada? ¿Se finaliza el contrato de alquiler? ¿Se tiene que ir el inquilino?

Venta de la vivienda arrendada ¿Se tiene que ir el inquilino?

Venta la vivienda arrendada

Partimos de una base: el propietario de una vivienda alquilada, como dueño que es de la misma, tiene todo el derecho del mundo a venderla, es decir, no está obligado a continuar con la propiedad.

Pero claro, lo normal es que el futuro comprador no quiera oír hablar de inquilinos ni en pintura, que no le interese que la vivienda esté ocupada.

Por eso surge la duda de si la venta de la vivienda alquilada supone la extinción del contrato de arrendamiento. O dicho en otras palabras, si el arrendador puede exigir la futura resolución del contrato porque va a vender el inmueble, o, el nuevo propietario pude exigir que se marchen los inquilinos.

Pues depende de cuándo se firmara el contrato.

contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019.

Mientras el contrato se encuentre en sus primeros 5 años (o 7 si el antiguo propietario era una persona jurídica) el inquilino, a priori, tiene derecho a quedarse en la vivienda (art 14 LAU)

En estos casos el nuevo propietario se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador. Es decir, el comprador pasa a ser el nuevo casero, pero respetando obligatoriamente todo lo que en su día se hubiera pactado en el contrato de arrendamiento.

Y esto no es negociable, el contrato de alquiler va a misa y punto pelota.

Por lo tanto, ni se puede subir la renta ni echar, en principio, de la vivienda al arrendatario mientras tenga derecho a prórrogas forzosas. Porque, aunque los contratos de arrendamientos de vivienda suelen firmarse por un año, lo cierto es que existe una duración mínima que depende del inquilino.

Una vez pasada esta duración mínima, al inquilino ya si le tocará “negociar” con el nuevo propietario, porque este podrá rescindir el contrato.

Venta la vivienda arrendada

Y este derecho a permanecer en la vivienda es irrenunciable. Con esto quiero decir que si hubiera en el contrato una cláusula que dice que en caso de venta de la vivienda el arrendatario tiene que hacer el petate, dicha cláusula no se puede aplicar porque es ilegal.

Si se hubiera celebrado un contrato de alquiler de una duración superior a 5 (o 7) años (cosa, por cierto, bastante rara) y hubiera transcurrido ya ese periodo mínimo (esto es, los 5 o 7 primeros años), aquí, en la generalidad de los casos, sí que se puede rescindir el alquiler, pero el inquilino tendrá derecho a reclamarle al antiguo propietario una indemnización (una mensualidad de renta por los años que restaren por cumplir).

Se exceptúa de este último supuesto cuando el nuevo propietario no cumpliera los requisitos del art 34 de la Ley Hipotecaria, que veremos en el punto siguiente. Si ese fuera el caso, el arrendatario podrá exigir el cumplimiento del contrato por entero.

Ahora bien, “hecha la ley, hecha la trampa”, y tanto en este caso como en el que comentamos a continuación sí que habría una vía de escape, una triquiñuela legal para que el nuevo comprador rescinda legalmente el contrato. Es el derecho de uso propio, que veremos más adelante.

Si quieres salir de dudas en relación a tu caso concreto, contacta conmigo ahora (pincha aquí) Podrás averiguar si el alquiler se ha de continuar o no.

contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y 5 de marzo de 2019

Aquí la peli es radicalmente distinta, porque lo más probable es que, si se vende la vivienda, el inquilino se vea de patitas en la calle.

Para que nos entendamos, si estamos ante una compraventa normal y el nuevo propietario ha adquirido la vivienda pagando un precio al vendedor que aparecía como titular del inmueble en el Registro, tiene derecho a extinguir el contrato de arrendamiento.

Venta la vivienda arrendada

Lo que acabamos de decir solo tiene una excepción: que el nuevo propietario supiera, al realizar la compraventa, de la existencia del arrendamiento. Esto es lo que, legalmente, supone no cumplir con el requisito de ser tercero adquirente de buena fe.

  • En ese caso, después de la venta de la vivienda, el nuevo propietario no le puede decir al inquilino que haga el petate, por la sencilla razón de que, antes de comprarla, sabía que llevaba aparejada un “premio” de regalo (el inquilino ocupándola) y aún así le interesó adquirirla.
  • En este caso que estamos contando, el arrendatario, tendrá derecho a permanecer en la vivienda como mínimo los 3 primeros años desde que se firmó el contrato
  • El problema, como te puedes imaginar, es poder demostrar que ya sabía de la existencia del inquilino.
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A veces, las ansias por echar al inquilino, llevan al comprador a ponerse en contacto con el mismo antes de que se formalice la compraventa. Típica llamada en la que le van “avisando” y preparando su salida.

Pues bien, si se tienen pruebas de esos “avisos” (mails o whatssaps, por ejemplo) el inquilino tiene las espaldas cubiertas. Aunque tendrá que demostrarlo y no siempre es fácil.

El supuesto que no da lugar a dudas es aquel en el que el contrato de arrendamiento estaba inscrito en el Registro de Propiedad. En este caso no hay “tu tía”, porque, al constar el alquiler en dicho registro, el nuevo comprador no puede alegar que no tenía ni idea del mismo.

Pero ya te digo que, salvo que seas Zara alquilando un local de negocio en la calle más céntrica de tu ciudad, el contrato no va a estar inscrito.

La razón es sencilla: para inscribir el alquiler se necesita el consentimiento del propietario. El problema es que no es obligatorio y, para colmo, es una medida que beneficia al inquilino, no al casero.

Por lo que te puedes imaginar que este último no estará por la labor de irse al Registro de la Propiedad. Sin contar con que ningún inquilino (ni propietario) suele solicitarlo por puro desconocimiento.

Total, que un alquiler inscrito es más raro que un perro verde.

Ahora bien, si sonara la flauta y el contrato sí estuviera inscrito, el arrendatario no tendrá que marcharse mientras dure la prórroga forzosa (que, como decía antes, en este plazo de tiempo era de 3 años). El nuevo propietario se tendrá que subrogar en la posición del arrendador respetando todas las condiciones del contrato.

  1. Pues todos los requisitos que acabamos de analizar (adquisición a titulo oneroso, de buena fe y de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo), son los exigidos en el art 34 de la Ley hipotecaria del que hablábamos en el punto anterior.
  2. Esto significa que en supuestos de donaciones encubiertas o cuando el vendedor no aparecía como titular en el Registro, no se podrá finalizar el contrato de alquiler.
  3. Por cierto, por aplicación analógica de la ley, para el caso de que el inquilino sí tuviera que marcharse, se entiende que le tiene que dar como mínimo 3 meses para irse.
  4. Y si finalmente el arrendatario se tiene que ir y la finca no constaba inscrita en el Registro de la Propiedad siempre le puede pedir una indemnización al antiguo propietario.
  5. Y no quiero terminar sin añadir una triquiñuela legal que puede poner en práctica el inquilino para evitar abusos en los supuestos de venta de vivienda: cuando el propietario de la vivienda decide vender, para poder inscribir esa compraventa en el Registro de la Propiedad, obligatoriamente tiene que haber hecho constar en la escritura que existía un alquiler (art 25 LAU)

Así que, si lo hizo, el nuevo comprador sabía, sí o sí, de la existencia. Y si no lo hizo, el inquilino se podría dirigir frente al antiguo casero por falsedad documental alegando mala fe al haberse saltado este requisito.

Y todo esto sin olvidar que, conforme a ley, el vendedor tendría que avisar de la venta al comprador con 30 días de antelación (art 25.8 de la LAU) por lo que muchas veces los inquilinos tienen la posibilidad de ponerse en contacto con el comprador y explicarle la existencia del alquiler.

Derecho de uso propio. La “triquiñuela legal”

El derecho de uso propio es la facultad que tiene un propietario de resolver el contrato de arrendamiento, por mucha prórroga forzosa que reste, cuando el mismo (o su familia directa) necesita hacer uso de la vivienda.

Antes comentaba que, a priori, no se puede echar al inquilino por la venta de la casa, toda vez que el comprador se subroga en el contrato de arrendamiento el cual tiene que respetar íntegramente en todos sus términos.

Y aquí está la triquiñuela. Cabe que dicho contrato de arrendamiento permita el derecho del uso propio. O lo que es lo mismo, si el comprador, una vez subrogado en la posición del arrendador, puede probar que necesita la vivienda para su uso (lo cual es generalmente el objetivo de una compraventa), pudiera rescindir el contrato.

Si te das cuenta, el nuevo comprador respetaría el contenido del contrato…el problema es que el mismo contrato, en muchas ocasiones, recoge esta salida, ya sea para el propietario antiguo o el nuevo.

En todo caso, habría que comprobar si se concurren los requisitos para aplicar el derecho de uso propio. Y sinceramente esta opción me plantea dudas acerca de si no supone un abuso de derecho y/o fraude de ley, pero lo cierto es que, con la letra de la ley en la mano, es perfectamente válida y legal.

Derecho de tanteo y retracto en la venta de la vivienda

  • Quizás te preguntes qué es este derecho de nombre tan raro. Te lo explico con palabras sencillas:
  • Es la posibilidad que el inquilino tiene de adquirir la vivienda con preferencia al que se la iban a vender (o se la han vendido) y en las mismas condiciones en las que se le había ofrecido o vendido a este.
  • Y es que, si el propietario de una vivienda alquilada decide venderla a un tercero, tiene la obligación de avisar al inquilino con carácter previo a que efectivamente la venda.

En ese caso el inquilino tiene 30 días para decidir si se la queda o no en las mismas condiciones en que se iba a vender al tercero.

Esto es lo que se llama el derecho de tanteo.

  1. El retracto es lo mismo pero cuando se produce a posteri, para ser exactos, cuando el antiguo casero no notificó al arrendatario que iba a vender la vivienda, y efectivamente realizó la compraventa sin avisarle.
  2. Pues ahora, el inquilino podría ir al nuevo comprador y decirle que se queda compuesto y sin novia, porque por el derecho de retracto es él quién adquiere la vivienda.
  3. Ojito que a este derecho se suele renunciar en el contrato en cuyo caso, el inquilino se puede olvidar de quedarse con la casa.

Todo esto viene regulado en el art 25 de la LAU. En breve haré una entrada especifica de este supuesto.

Venta de inmueble con contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda

  • Todo lo que hemos dicho hasta ahora es solo aplicable a los arrendamientos de vivienda.
  • Si nos encontráramos con otro tipo de alquileres, como los de locales de negocio, o arrendamientos de temporada, pisos de estudiantes etc etc estaríamos hablando de arrendamientos de usos distintos de vivienda.
  • Y en ese caso, si se produce la venta del inmueble el nuevo comprador podrá finalizar el contrato de arrendamiento si concurren los requisitos (antes analizados) del art 34 de la Ley Hipotecaria: precio, buena fe, y adquisición del titular conforme al Registro (art 29 de la LAU)
  • Recuerda que en estos casos no existen prórrogas forzosas y la duración será la que libremente hayan acordado las partes.

Conclusión

1.-La venta de la vivienda alquilada a partir del 6 de marzo de 2019 no extingue el contrato de alquiler

2.-En el resto de los casos, depende de si el comprador tenía conocimiento del arrendamiento (o si estaba inscrito en el registro)

3.-Si el inquilino se tuviera que marchar, hay que darle 3 meses para que abandone la vivienda.

4.-Solo existiría una excepción a la continuidad del alquiler: el derecho de uso propio.

La venta de la vivienda objeto de arrendamiento es una de esas cuestiones en las que se presentan más dudas. Porque la mayoría de la gente (inquilinos y propietarios) dan por hecho que, si se vende la casa se extingue el contrato, y, como acabamos de ver, no tiene porque ser así. Aunque, como depende de cada caso, no dejes de consultarme el tuyo

Abogado especialista arrendamientos Granada

Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2

¿CUÁNDO SE EXTINGUE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?

No es infrecuente en la práctica que el propietario de una finca se plantee vender la misma a un tercero por diferentes razones. Evidentemente, el nuevo adquirente no podrá acceder automáticamente al inmueble ya que la posesión en ese concreto momento la ostenta el arrendatario.

Partiendo de esta situación, en el presente comentario queremos dejar claro cuándo se produce la extinción del contrato de arrendamiento que recae sobre la finca recientemente vendida ya que este hito será diferente en función de la fecha de formalización del contrato de arrendamiento.

En primer lugar, vamos a referirnos a los contratos de fecha más reciente, es decir, a los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos con posterioridad al 6 de junio de 2013, fecha de entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, mediante la cual se dio nueva redacción al artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, precepto dedicado a la «enajenación de la vivienda arrendada». En este caso, el citado artículo 14 otorga un diferente tratamiento a la extinción contractual dependiendo de si la finca está inscrita o no en el Registro de la Propiedad

Venta la vivienda arrendada

En el primer supuesto, siempre y cuando el adquirente reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (que sea un tercero de buena fe, que adquiere a título oneroso y que lo hace de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitir el derecho de que se trate), únicamente quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento estuviera inscrito con anterioridad a la transmisión de la finca. En caso contrario, el arrendamiento quedaría extinguido con la venta de la vivienda aun cuando no hubiera finalizado el plazo contractualmente pactado. 

En cambio, cuando la finca no está inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo prevenido en el artículo 1571 del Código Civil (esto es, que el comprador puede hacer uso del derecho que se le confiere a terminar el arrendamiento), en cuyo caso, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar en la vivienda durante tres meses desde que el adquirente le notifique su propósito. El arrendatario deberá satisfacer al comprador la renta y demás cantidades que se devenguen durante esos tres meses, si bien podrá exigir al vendedor una indemnización por los daños y perjuicios que se le ocasionen.

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De lo expuesto anteriormente se deduce la importancia y conveniencia, especialmente para el arrendatario, de inscribir el arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Venta la vivienda arrendada

El segundo grupo de contratos de arrendamiento de vivienda son aquellos suscritos antes del 6 de junio de 2013.

En estos casos el escenario es diametralmente distinto debido a que el adquirente quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. 

No obstante, cuando la duración del arrendamiento sea superior a cinco años, el adquirente no estará obligado a respetar el mismo si concurren en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria y el contrato se extinguirá cuando transcurran cinco años desde su inicio.

En este caso, el vendedor deberá indemnizar al arrendatario con una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que, excediendo del plazo de cinco años, quedase por cumplir.

Si las partes hubieran estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente únicamente deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.

Por último, ¿cuándo se extinguen los arrendamientos para uso distinto del de vivienda? En este caso hay que remitirse al artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, cuyo contenido no fue modificado por la la Ley 4/2013, de 4 de junio, el cual dispone que el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, a excepción de que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria enunciados anteriormente. Por consiguiente, salvo casos excepcionales, el comprador deberá respetar el arrendamiento hasta la finalización del mismo.

La excepcionalidad a la que nos referimos procede de aquellos supuestos en los que el contrato de arrendamiento no esté inscrito en el Registro de la Propiedad y el adquirente no tenga constancia alguna en el momento de la transmisión de que la finca está arrendada. Nuevamente se pone de relieve el refuerzo que supone el acceso del contrato de arrendamiento al Registro de la Propiedad, aconsejable principalmente para los arrendamientos de larga duración. 

Para terminar, apuntar únicamente que las partes, dentro del amplio margen que concede la autonomía de la voluntad, han podido estipular en el contrato de arrendamiento que el mismo quede extinguido en el momento en que se produzca la venta del inmueble.

¿PUEDO VENDER UN PISO ALQUILADO? SI, PERO CON CONDICIONES .

Si tienes un piso alquilado seguramente alguna vez te has preguntado si lo puedes vender o debes esperar a finalizar el contrato de alquiler. La respuesta es que si puedes vender un piso con inquilinos, si bien se debe hacer de la manera correcta y con las pertinentes comunicaciones al inquilino. 

La venta de un inmueble alquilado es algo que está contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero hay que tener en cuenta que el inquilino podrá permanecer en el inmueble hasta la fecha de finalización del contrato. 

Debo informar al inquilino sobre la venta del inmueble

En caso de vender el piso o inmueble alquilado el propietario debe comunicarlo al  inquilino, el cual tendrá derecho preferente a la adquisición del inmueble siempre que iguale la oferta recibida salvo que en el contrato de alquiler esté contemplada la renuncia explícita por parte del inquilino.

Si el inquilino no ha renunciado a la compra de la vivienda tendrá derecho a la compra de esta por encima de cualquier otro comprador siempre que iguale las condiciones acordadas con el comprador interesado. En caso de la oferta del inquilino esté por debajo del precio acordado con el posible comprador no estamos obligados a aceptar su oferta

Venta la vivienda arrendada

Qué debo notificar al inquilino sobre la venta del inmueble

Si finalmente se procede a la venta del inmueble el propietario actual del inmueble deberá notificar al inquilino con un plazo mínimo de 30 a la fecha de la compraventa los siguientes datos:

  • El hecho de que se ha tomado la decisión de vender el inmueble
  • El precio acordado para la venta
  • La fecha prevista para venta
  • Las condiciones para la transmisión del inmueble

En caso de que el inquilino haya renunciado a la posibilidad de la compra del piso o inmueble, el propietario sólo estará obligado a comunicarle el hecho de la compraventa con un mínimo de 30 días de antelación.

Como hemos comentado cabe la posibilidad de que los  contratos de alquiler tengan una cláusula donde se especifica que el inquilino renuncia a su derecho de compra preferencial del inmueble.

Esta cláusula es la única manera de evitar que el arrendatario pueda ejercer su derecho de tanteo.

Desde Mundo Pisos recomendamos revisar cuidadosamente el contrato antes de empezar los trámites de venta de un inmueble alquilado.

Qué sucede si el piso sufre una ejecución hipotecaria 

Un piso alquilado puede estar sujeto a una hipoteca por parte del arrendador. En el caso de que este último no pueda hacer frente a la hipoteca, la entidad bancaria terminará adjudicándose la vivienda. 

En este caso, aunque el inmueble cambia de propietario, el contrato de alquiler sigue en vigor.  El tiempo de esta vigencia será de al menos, de 5 años si el arrendador es persona física o de 7 años en el caso de que sea una empresa.

Puede una inmobiliaria vender un piso alquilado

Los servicios de una inmobiliaria pueden ser de mucha ayuda en el caso de la venta de viviendas arrendadas. Las inmobiliarias disponen de asesores que podrán estudiar el contrato de alquiler y ver que acciones tomas para poder realizar los trámites de la compraventa de una manera ágil y rápida, y de esta manera vender el piso en menos de 3 meses.

Por otra parte, la inmobiliaria también agilizará todo el proceso de visitas para clientes potenciales en la compra de nuestro inmueble alquilado.

¿Es posible vender una casa que está alquilada?

05/08/2021

La venta de una vivienda alquilada es un trámite complejo. Este proceso comporta tener en cuenta los derechos del inquilino y del arrendador. Al producirse la compraventa o conocer su existencia, son muchas las dudas que pueden surgirnos como inquilino: “¿Qué derechos tengo si mi casero quiere vender la casa?, ¿qué plazo tengo para dejar la vivienda?, ¿podría comprarla?, etc.”.

En este sentido, el arrendatario tiene derecho a que el nuevo propietario respete los términos del contrato de alquiler, al menos hasta que expire el plazo mínimo legal del mismo. Es decir, cinco años si el arrendador es una persona física o siete años si es una persona jurídica.

El inquilino tiene derecho a que el nuevo propietario respete los términos del contrato de alquiler

“Si el contrato de alquiler tuviera una duración superior al mínimo legal, el propietario adquiriente estará obligado a respetar el plazo íntegro del arriendo salvo que desconociera que el piso adquirido estaba alquilado”, explica Salvador Salcedo, socio de Ático Jurídico.

En este último caso, el nuevo propietario solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo mínimo legal, “debiendo el vendedor indemnizar al inquilino con un importe equivalente a una mensualidad de renta de alquiler en vigor por cada año del contrato que falte por cumplir y exceda del plazo mínimo legal”, añade.

Si las partes pactan que la venta de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el comprador únicamente deberá respetar el alquiler durante el tiempo que reste para el cumplimiento del plazo mínimo legal.

¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?

Además, hay que tener en cuenta que el arrendatario puede tener un derecho de adquisición preferente (tanteo o retracto) sobre la vivienda, si no renunció al mismo en el contrato de alquiler. Este derecho vela para que, al vender una casa con inquilino, este tenga la oportunidad de adquirirla en primer lugar frente al posible comprador.

Por ley, para que la propiedad pueda venderse, el propietario está obligado a anunciar al inquilino que tiene el deseo de vender la vivienda. Este puede adquirir el inmueble siempre que abone el precio que el tercer comprador estaba dispuesto a pagar al arrendador.

  • En esta notificación deben constar el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión, pudiendo el arrendatario ejercitar el derecho de tanteo sobre la vivienda alquilada en un plazo de 30 días naturales desde que el anuncio se produzca, recuerda Salcedo.
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  • En caso de que el propietario no lleve a cabo la referida notificación, omita en ella los requisitos exigidos o falsee la información, el arrendatario podrá ejercitar el derecho de retracto, según lo previsto en el artículo 1518 del Código Civil.

Los derechos de tanteo y retracto están regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Mientras que el primero establece que el propietario de una vivienda arrendada debe avisar al inquilino de la puesta en venta del inmueble para ofrecer a este la preferencia, en igualdad de precio que otros posibles compradores, el derecho de retracto hace referencia a la falta de compromiso del propietario sobre la venta en las condiciones anteriormente mencionadas, que permite al arrendatario anular la compraventa realizada.

  1. El comprador de una vivienda alquilada deberá justificar que se han practicado las notificaciones anteriormente indicadas y cumplido los requisitos, para que pueda inscribirse el inmueble a su favor en el Registro de la Propiedad.
  2. En los contratos de renta antigua, la venta del inmueble no extingue el arrendamiento
  3. “Ahora bien, si en el contrato de alquiler se pactó la renuncia del inquilino a los derechos de adquisición preferente, el arrendador simplemente deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda 30 días antes de firmar la compraventa”, explica Salcedo.
  4. Compraventa de una vivienda con un inquilino de renta antigua
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Existen excepciones que permiten al inquilino permanecer en la vivienda aunque finalice el contrato de alquiler. Si este fuera anterior al 9 de mayo de 1985, conocido como contrato de renta antigua, la venta del inmueble no extinguiría el arriendo.

Además, el comprador tendría que respetar el contrato de arrendamiento hasta el fallecimiento del inquilino al estar sometido el alquiler a prórroga forzosa.

De esta manera, podrían subrogarse al fallecimiento del inquilino su cónyuge, sus descendientes y, en su defecto, sus ascendientes en los términos legalmente establecidos, “siempre que acrediten que convivían habitualmente en la vivienda alquilada con el arrendatario fallecido”, concluye Salcedo.

¿Qué pasa si compras una vivienda con inquilino?

La parte compradora, en primer lugar, debe conocer que el inmueble se encuentra habitado por uno o más inquilinos. Por lo que es imprescindible que el propietario también lo comunique antes de que se abone cualquier cantidad, señal o entrega de arras. De hecho, se trata de un ejercicio fundamental para asegurar que el inmueble está o no libre de cargas y obligaciones.

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Vender un piso con inquilino: plazos y pasos a seguir

Son muchas las personas que tienen una vivienda en propiedad a la que no le están dando ningún uso, por eso en estos casos, el alquilar este inmueble supone una gran oportunidad para los propietarios, ya que al tener que hacer frente a una serie de gastos inevitables, así pueden obtener una rentabilidad y unos ingresos al tiempo que este se revaloriza.

No obstante, pese a que puede ser un negocio muy lucrativo, las circunstancias personales del propietario como puede ser la necesidad de liquidez o inversión inmobiliaria, o incluso problemas con los inquilinos por situaciones de imagopuede llevar al arrendador a poner el piso en venta.

El poner en venta una vivienda que está alquilada es una situación que se da con más frecuencia de lo que se puede pensar, sin embargo, ante esta tesitura, no es de extrañar que al inquilino le surjan numerosas dudas.

¿Se puede vender un piso que tengo arrendado?

El propietario de una vivienda puede poner en venta este inmueble cuando crea oportuno, independientemente de si existe un contrato de arrendamiento y un inquilino viviendo en su casa.

Sin embargo, en el caso de que el arrendador haya tomado la decisión de vender la casa, esto debe ser notificado en un plazo mínimo de un mes antes de la fecha de compraventa.

Esto se debe comunicar por escrito y en dicho condimento debe estar reflejado la intención de vender, el precio de venta, la fecha en la que se prevé poner en venta el inmueble, así como otras informaciones y condiciones relevantes.

Tras ser notificado, puede ser que el inquilino decida adquirir la vivienda, y en ese caso, siempre y cuándo iguale las condiciones acordadas con el vendedor y no haya una cláusula en el contrato que lo impida, este tiene prioridad respecto al resto de interesados.

Asimismo, el arrendador deberá informar a los posibles candidatos la existencia de un contrato de alquiler vigente, así como el estado del mismo y la relación con el inquilino para que interesado posea toda la información sobre la vivienda y decidir si seguir adelante con la operación o no.

Sumado a esto, ambas partes, tanto el inquilino como el propietario deberán negociar las visitas para enseñar la vivienda a los candidatos, ya que sin el consentimiento del arrendatario el propietario no podrá acceder a la vivienda.

¿Cuándo se debe abandonar el inmueble?

En el caso de que el inquilino no esté interesado en la compra de la vivienda o no pueda adquirirla, existen una serie de supuestos que el arrendatario debe conocer en esta situación.

  • Si la vivienda y el contrato de arrendamiento están inscritos en el Registro Público de la Propiedad, el comprador que adquiera esta vivienda alquilada deberá asumir obligatoriamente el contrato de arrendamiento vigente, por lo que el inquilino podrá vivir allí hasta que el contrato finalice, por lo que el nuevo propietario no podrá mudarse hasta ese momento.
  • En el caso de que la vivienda esté inscrita en el Registro Público de la Propiedad pero no el contrato, el adquiriente de la vivienda quedará subrogado los primeros cinco años de vigencia del contrato en los derechos y obligaciones del arrendador; mientras que si supera los cinco, el adquiriente de la vivienda quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada. El nuevo propietario solo deberá soportar el alquiler el tiempo restante hasta los cinco años, indemnizando al inquilino con la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que falte por cumplir.
  • Si ni el contrato ni la vivienda están inscritos en el Registro Público de la Propiedad, de acuerdo con el artículo 1571 del Código Civil, “el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta”. Por tanto, el nuevo propietario tendrá derecho a dar por finalizado el contrato, siempre y cuando no haya una cláusula que indique que debe respetarse. En estos casos, el inquilino deberá abandonar la vivienda en un plazo de 3 meses desde su notificación, aunque podrá solicitar una indemnización al dueño por daños y prejuicios.
  • Si la vivienda de alquiler está sujeta a una hipoteca, esta pasará a ser propiedad de la entidad bancaria, aunque el contrato de alquiler seguirá en vigor durante cinco años si se trata de una persona física o de siete si es una empresa.

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Notificación al arrendatario de la intención de venta de casa alquilada | OCU fincas y casas

La Ley de arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce, para el caso de venta de la vivienda arrendada, el derecho del arrendatario a adquirir con carácter preferente dicha vivienda (artículo 25). Así, el arrendatario tiene preferencia sobre cualquier otro posible comprador, salvo el caso del copropietario de la vivienda.

Por ese motivo, si el arrendador decide poner en venta la vivienda, debe comunicárselo al inquilino de forma fehaciente, precisando el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Si el arrendatario está interesado en adquirir la vivienda en esas condiciones, debe comunicarlo al arrendador en el plazo de los 30 días siguientes a la notificación.

En el caso en que no exista notificación fehaciente del propietario sobre el anuncio de la venta, o no contuviera los datos obligados o la venta final no respete las condiciones señaladas en la notificación (que al final se venda por menor precio o con condiciones esenciales menos onerosas), el arrendatario podrá ejercer su derecho de adquisición preferente con posterioridad a la realización de la venta, lo que se conoce como derecho de retracto.

¿Cómo se entera de la venta el inquilino?

Tras la venta, el adquirente de la vivienda debe notificar de modo fehaciente al inquilino las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o del documento de compra firmado. Tras esta notificación, el inquilino tiene 30 días para ejercitar el retracto.

El notario exigirá estas notificaciones en la firma de la escritura de venta de una casa alquilada, porque la compra no podrá inscibirse en el Registro de la propiedad sin ellas.

Cabe renuncia al derecho preferente

Las partes pueden renunciar en el contrato de alquiler a este derecho preferente del inquilino. En contratos celebrados antes del 6 de junio de 2013, este derecho de tanteo sólo era renunciable por el arrendatario en aquellos contratos de duración pactada superior a cinco años. Modelo de contrato de alquiler de vivienda.

Si en el contrato existe renuncia al derecho de adquisición preferente, el arrendador que vaya a vender la vivienda también debe comunicarlo al inquilino con al menos 30 días de antelación a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

Pero aquí no tiene obligación de comunicar el precio ni otras condiciones de la venta. En caso de venta, el inquilino tiene derecho a seguir en la vivienda alquilada al menos 5 años desde el inicio del contrato, o siete si el arrendador fuera persona jurídica.

  • Para arrendamientos distintos de vivienda existe libertad de pactos; a falta de estos, se aplicará el mismo régimen descrito en el artículo 25 de la LAU.
  • Instrucciones Para personalizar el escrito introduzca los datos del arrendador y del arrendatario, así como las condiciones de la venta de la vivienda.
  • Ejemplo

Se adjunta un modelo de notificación que el arrendador debe hacer llegar al arrendatario de modo fehaciente, con todos los datos para que sea respetado el derecho de tanteo del inquilino.

VENTA DE VIVIENDA ARRENDADA

El vendedor manifiesta que el contrato de arrendamiento es de fecha posterior a la entrada en vigor de la nueva ley y que en él consta la renuncia del arrendatario al derecho de tanteo y retracto.

Se pregunta si es suficiente la manifestación del vendedor de que existe la renuncia o ha de constar que el contrato se ha exhibido al notario o, en su defecto, se ha de unir o acompañar el contrato.

La mayoría opinó que no era suficiente la manifestación del vendedor porque una vez que dice que la finca está arrendada es la ley la que otorga el derecho de retracto al arrendatario, por lo que la renuncia ha de acreditarse aportando al menos la copia del contrato. Otros opinaron que si el vendedor pudo callar sobre el arrendamiento y sin embargo habló no tiene por qué estar mintiendo.

Es un caso parecido al tratado en el caso 3 de la sesión de 14 de enero de este año. Entonces se acompañaba el contrato de arrendamiento con la renuncia del arrendatario y se dijo que la notificación en ese caso, que pide el art. 25.8.II LAU, era sólo a efectos de que el arrendatario supiera a quien tendrá que pagar la renta tras la venta.

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