Votar en contra de los acuerdos de la comunidad

Desde la reforma de la LPH por la Ley 8/99, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 18.2 ”Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto….”.

La interpretación de esta expresión ha dado lugar a numerosa polémica.

En un primer momento, la lógica fue la de considerar que “salvar el voto”, no podía significar otra cosa que el voto en contra, hasta la citada reforma era la única manera en la que en comunero estaba legitimado para impugnar, por lo que se entendió que se había   sustituido este supuesto, por uno más genérico como era esta expresión “salvar el voto”, así lo manifesté en el post escrito en el mes de abril de 2013 “Yo impugno”, Pero, si realmente esta fue la interpretación del legislador, ¿por qué se introdujo esta reforma?.

La respuesta ha dado lugar a discrepancias en las audiencias provinciales, entre aquellas que entienden que existe una diferencia conceptual entre votar y salvar el voto, y otras que consideran que se trata de una norma restrictiva que debe ser interpretada en el sentido de que salvar el voto equivale o es lo mismo que votar en contra, sin que exista diferencia alguna entre ambos conceptos.

Además, si se optase por el primer argumento, otra cuestión polémica es el grado de formalismo exigido para salvar el voto.

Lo que no se considera acertado es exigir la utilización de las palabras «salvar el voto» como si se tratase de una fórmula ritual, consideran, los defensores de esta postura que, lo importante es que, en la junta quede claro que el propietario disconforme tiene voluntad de impugnar ante los tribunales el acuerdo adoptado, con independencia de las palabras textualmente utilizadas.

Desde luego y ante semejante polémica, la recomendación hubiese sido, si un comunero tuviese intención alguna de impugnar el acuerdo, lo primero que debería hacer es votar en contra, y además, deberá manifestar su voluntad de impugnar de cualquiera de las maneras.

Como teoría es perfecta, pero o previamente en las Juntas el secretario/administrador explica a todos los comuneros esta forma de actuar o mucho me temo que lo más que hará el propietario disconforme con el acuerdo es, como no puede ser de otro modo, votar en contra.

Por otra parte, y con respecto a la prueba de esa simple manifestación, parece no haberse tenido muy en cuenta es que el art. 19.

2 f) establece que el acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias: “f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen”, ¿dónde aparece la obligación de hacer constar los propietarios que han salvado el voto? Pues llegado el caso, habrá de probarse que el propietario que pretende impugnar, manifestó de alguna forma que pretendía hacerlo. Se trata, desde mi punto de visto, de complicar algo que podía ser mucho más sencillo.

Las dudas en las Comunidades siguen existiendo pero el Tribunal Supremo, ya se ha pronunciado al respecto, así en la sentencia de 10 de mayo de 2013 (SP/SENT/723022) considera que estará legitimado para impugnar, el propietario que vota en contra, pero, además y esto es lo más importante, señala que el artículo 18.2 de la LPH no habla de emisión del voto contrario a la adopción del acuerdo. Se limita a conceder legitimación para impugnarlo a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto, entiende que salvar el voto y votar en contra no suponen por tanto lo mismo. El hecho de votar en contra significa que, sin más expresión de voluntad que la del propio voto disidente, el propietario tiene legitimación para impugnar los acuerdos en la forma que previene la LPH.

Señala, que  “no es posible obviar que el legislador modificó la Ley para introducir, entre otras cosas, una expresión tan controvertida como la de «salvar el voto», que no tenía antecedentes en el ámbito de la propiedad horizontal, y que mediante esta reforma que ha de operar en una realidad social determinada por una reunión de vecinos no debidamente ilustrada en estas cosas, puede entenderse suficiente el hecho de votar en contra para impugnar un acuerdo comunitario con el que no se está conforme, significado que, por cierto, nada tiene que ver con el que tendría en una sociedad capitalista, ni por las expresiones que en ella se utilizan («asistentes a la junta que hubiesen hecho constar en acta su oposición al acuerdo»), ni por la mayor exigencia de formalidades para estas”.

De tal modo, entiende que la necesidad de salvar el voto únicamente tiene sentido en aquellos casos en los que los propietarios asisten a la Junta sin una información o conocimiento suficiente sobre el contenido y alcance de los acuerdos que se van a deliberar, y deciden no comprometer su voto, favorable o en contra, sino abstenerse de la votación a la espera de obtenerla y decidir en su vista. A ellos únicamente habrá de exigírseles dicho requisito de salvar el voto, pues en otro caso sí que se desconocería su postura ante dicho acuerdo. Con ello se evitaría, además, que el silencio o la abstención puedan ser interpretados como asentimiento al posicionamiento de la voluntad mayoritaria que se expresa en uno o en otro sentido.

Así, declara como doctrina jurisprudencial que la expresión «hubieren salvado su voto», del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, debe interpretase en el sentido de que no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene.

A la vista de esta sentencia del TS, estarán legitimados para impugnar los propietarios que votan en contra y los que “salvan el voto,” de algún modo, aunque no se hayan opuesto al acuerdo.

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¿Más dudas sobre la impugnación de acuerdos comunitarios?  Daniel Loscertales, experto reconocido en Propiedad Horizontal, ha seleccionado en su obra publicada en septiembre de 2018 más de 150 consultas habituales que surgen en la práctica, en las que se aclaran las cuestiones polémicas:Votar en contra de los acuerdos de la comunidad

¿Cómo impugnar los acuerdos de una Junta de Propietarios?

Votar en contra de los acuerdos de la comunidad

A veces, sucede que cuando se realizan las Juntas de Propietarios, se llegan a acuerdos o decisiones, que, aunque han salido por mayoría y por votación (y, por tanto, muchos vecinos están de acuerdo), sin embargo hay otros por la razón que sea, que no lo están, ya sea porque les perjudica de algún modo o simplemente porque no les gustan o quizás porque afecta directamente a su vivienda, y esto hace que se planteen si se puede hacer algo al respecto, como es impugnar los acuerdos a los que se haya llegado.

Ante esto, ¿se podrían impugnar los acuerdos que hayan salido en Junta en el caso de que algún propietario no esté de acuerdo?

La Ley de propiedad Horizontal lo explica muy bien en su artículo 18.

Establece que los propietarios pueden reclamar a la junta de propietarios cuando no están conformes con algo que se haya acordado y realizar la impugnación de los acuerdos o actas de la comunidad de propietarios con base en tres motivos existentes: cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad, cuando sean perjudiciales para los intereses de la comunidad en favor de uno o varios propietarios y cuando dañen a algún propietario que no esté obligado legalmente a soportarlo o que se hayan adoptado con abuso de derecho.

Así, sería viable siempre y cuando suceda alguno de estos tres motivos que explica la LPH, si no no sería posible y tendríamos que aceptar lo que se haya establecido en nuestra Comunidad de Propietarios y en Junta, aunque no nos guste o incluso nos pudiera perjudicar de alguna manera.

Aunque cabe decir que siempre puede existir el diálogo entre propietarios antes de tomar alguna decisión al respecto o de llevar a cabo algún acuerdo, incluso antes de llevarlo a votación. Siempre se debe optar por la vía del diálogo amistoso, sin llegar a ningún enfrentamiento.

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Eso sí, si no nos funcionase el diálogo y se lleva a cabo la votación y dicho acuerdo, si no existe base en contra establecida por la LPH, habrá que aceptarlo.

No estás conforme con los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios

Si no se estuviera de acuerdo o conforme con los acuerdos que se hayan establecido en la Junta de la Comunidad, debemos saber que sí se podrán impugnar, pero como hemos expuesto en párrafos anteriores, siempre y cuando cumpla con los requisitos expuestos en la Ley de Propiedad Horizontal, y que se han citado anteriormente. Por lo tanto, hay que saber que si al finalizar la Junta no se está de acuerdo con algún acuerdo y cumple con los requisitos sí se podrá impugnar.

¿Qué acuerdos puedo impugnar?

Si, como hemos dicho, sucede algún supuesto de los que expone la LPH, y estamos decididos a impugnar, debemos tener en cuenta y saber cuáles son los acuerdos que sí se pueden impugnar.

Deben cumplir con los requisitos expuestos en la Ley de Propiedad Horizontal:

  • Cuando sean contrarios a la ley o estatutos de la Comunidad. Es fácil de entender, ya que sería un acuerdo que iría en contra de la ley, por lo tanto, impugnable.
  • Cuando sean perjudiciales para los intereses de la Comunidad, en favor de uno o varios propietarios. En este caso, podría haber varios propietarios envueltos.
  • Cuando dañen a algún propietario. Por ejemplo, esto es muy común cuando existen las temibles derramas de la comunidad; se podría poner una obligación de pagarla, pero no imponer una carga grave sin respaldo legal.

Así que, si no cumple con esto, aunque no estuviéramos conformes o de acuerdo, no podrían impugnarse los acuerdos. La LPH, solo establece estos supuestos por los que se pueden impugnar acuerdos. Por lo tanto, si fuera otro supuesto, no podríamos impugnarlos y tendríamos que aceptar lo establecido en la Junta.

¿Quiénes pueden impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios?

De nuevo, la LPH, nos lo dice de manera clara, en el artículo 18, en su apartado 2:  Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

Por lo tanto, si se está presente en la Junta, deberá votarse en contra de dicho acuerdo. Ya que si un propietario o alguien que le representa vota a favor, no cumpliría con los requisitos establecidos y no podría impugnar ningún acuerdo.

Si estamos convencidos y se cumplen los requisitos para poder impugnar un acuerdo, no sería necesario avisar a la Junta de lo que queremos hacer. Simplemente votar en contra o “salvar el voto”, expresión utilizada en el art. 18.

2, en el caso de los propietarios presentes.

En el caso de los propietarios ausentes, también pueden impugnar un acuerdo en el que no estén de acuerdo y siempre que se cumplan los requisitos expuestos en el artículo 18 de la LPH, siempre y cuando se cumpla el plazo establecido para hacerlo. Así que el propietario ausente deberá informarse de los acuerdos que se hayan establecido en la junta, ya que pudiera ser el caso de que no estuviera conforme y quisiera impugnarlos.

Requisitos para impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios

  • A la hora de impugnar un acuerdo que se haya establecido en junta habrá que cumplir con unos requisitos que existen y que están establecidos, serán los siguientes:
  • El propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.
  • No obstante, esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
  • Así, que es de vital importancia estar al tanto de todos los pagos que haya en la Comunidad y haberlos realizado, ya que, si no fuera el caso, no podríamos proceder a la impugnación de ningún acuerdo, a pesar de que el acuerdo pudiera ser perjudicial para nuestros intereses, pero no tendríamos derecho a la impugnación de dicho acuerdo.

¿Qué plazos tenemos para impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios?

Evidentemente, como en muchos otros ámbitos de nuestra vida, todo hay que realizarlo dentro de unos plazos, que también establece la LPH en su apartado 3 del artículo 18: La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

Así, que como vemos el plazo es bastante amplio, sobre todo si se refiere a acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad y debe ser respetado. Por lo tanto, vemos que el propietario que quiera impugnar un acuerdo tiene tiempo de sobra para hacerlo.

¿La impugnación de los acuerdos ante los tribunales suspenden los mismos?

La LPH, dice claramente en sus primeras palabras del citado artículo 18: Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos…

Así, como leemos en este artículo, si de verdad se quiere impugnar un acuerdo que se haya establecido en la Junta de nuestra Comunidad, debe ser ante un tribunal, ya que, si se hiciese de otro modo, no sería válido y no tendría efecto, aparte de que estaríamos perdiendo el tiempo. Por lo tanto, la validez de la impugnación será ante un tribunal.

No obstante, debemos decir que, si un asunto o decisión ha sido aprobada en Junta, los acuerdos serán válidos, y la impugnación no anulará la ejecución, como señala el art. 18.

4 LPH: La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.

Así que, no habría que esperar un año por si hubiera impugnación judicial, ya que ni en el supuesto en el que esta se produjese, paralizaría la citada ejecución, salvo que se hubiese pedido y concedido la suspensión cautelar.

Es decir, que el Juez una vez oído a las partes, dictará sentencia en la cual se podrá dar validez al acuerdo o por otra parte anularlo, sin que la comunidad pueda volverlo a establecer en junta.

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No estoy conforme con los acuerdos de la Junta. ¿Puedo impugnar el acta de propietarios?

Que uno de los integrantes de una finca no esté satisfecho con las decisiones tomadas por el resto de vecinos, es una situación más habitual de lo que se piensa.

La dinámica de las comunidades, a veces, lleva a disputas entre propietarios o a conflictos entre lo que desea la mayoría y las prioridades de un particular.

Por eso mismo, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) estipula los procedimientos para impugnar el acta de propietarios. A continuación te explicamos todo lo que necesitas saber para hacerlo.

¿Cuándo es posible impugnar un acta de propietarios?

Los supuestos que permiten la impugnación del acta de las Juntas de propietarios se establecen en el artículo 18.1 de la LPH. Concretamente, son los siguientes:

  • Cuando los acuerdos sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
  • Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
  • Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Conviene aclarar las diferencias entre una decisión que sea contraria a la Ley o que la contravenga.

En el primer caso hay un plazo de un año para anularla. Tras este periodo, si nadie la impugna, se convalida. Si se contraviene la ley, la disposición se considera nula, sin importar cuanto tiempo transcurra.

¿Qué condiciones deben cumplir los vecinos que quieran impugnar un acta de propietarios?

Los vecinos legitimados para pedir la anulación de los acuerdos deben responder a las siguientes situaciones, que se detallan en el artículo 18.2 de la LPH:

  • Que hubieran votado en contra del acuerdo durante la celebración de la Junta.
  • Los propietarios ausentes por cualquier causa durante la votación. Quienes estén en contra de un acuerdo tienen un plazo de 30 días naturales desde que se les han notificado las decisiones de la Junta para manifestar su voto en contra. De lo contrario, se considerará que están a favor del acuerdo.
  • Aquellos que hubiesen sido privados de su voto de manera indebida.

Es importante que quien esté en contra del acuerdo no se abstenga de votar, pues luego no podrá acudir a la vía judicial para impugnar el acta de propietarios. Lo recomendable, cuando se está en contra de la decisión, es votar en contra o – como se dice en la jerga legal- “salvar el voto.”

Requisitos que debe cumplir el propietario que quiere la impugnación

El vecino interesado en impugnar el acta de propietarios y los acuerdos alcanzados debe estar al día en el pago de las cuotas de la comunidad. En caso contrario, podrá hacerlo solo tras haber depositado lo adeudado en el juzgado.

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Esta obligación no es aplicable para la impugnación de los acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, al que hace referencia el artículo noveno de la LPH.

¿Cómo se lleva a cabo el proceso de impugnar un acta de propietarios?

Según lo dictaminado en el artículo 18.1 de la LPH, “los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los Tribunales”.

Es decir, que la presentación debe hacerse en los juzgados correspondientes al lugar donde se encuentre la vivienda.

Por eso mismo, no es necesario ni relevante elevar una notificación al Presidente o informarlo ante la junta de vecinos.

Para este tipo de procesos, la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que debe llevarse a cabo un juicio ordinario según consta en el artículo 249.1.8 de dicha normativa:

“Se decidirán en juicio ordinario, cualquier sea su cuantía (…) Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a estos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda.”

¿Cuáles son los plazos dispuestos para la presentación de la impugnación?

La posibilidad de impugnar el acta de propietarios se extingue a los tres meses de adoptarse el acuerdo en la Junta de Propietarios. No obstante, si se trata de actos contrarios a la ley o a los Estatutos de la Comunidad, el plazo de caducidad es de un año. Para los vecinos ausentes el plazo comienza a correr desde que fueron notificados.

Impugnar el acta de propietarios no suspende la ejecución de cualquier decisión adoptada por la misma, salvo que la autoridad judicial disponga una medida cautelar a pedido del demandante.

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¿Se pueden Revocar los acuerdos anteriores o volver a votar el mismo acuerdo por la Junta de propietarios?

Hay que recordar que una vez adoptado un acuerdo por la Junta de propietarios el acuerdo es ejecutivo y comienzan los plazos para su impugnación previstos en el artículo 18 LPH. Si el acuerdo no ha sido impugnado en dichos plazos, será muy difícil que con posterioridad pueda ser modificado en otra Junta posterior.

            Sin embargo, La Ley de Propiedad Horizontal no prohíbe que pueda volverse a votar, .e Incluso lo contempla como posibilidad cuando por ejemplo, en algún momento posterior a la votación, se tiene información de la que se carecía anteriormente, o cambien las circunstancias o la gente cambien de opinión.

            La Junta es soberana y los propietarios no tienen por qué vivir subyugados a acuerdos que se tomaron para siempre.

            Como REGLA GENERAL, existe la posibilidad de que la Junta de propietarios pueda  tratar un asunto las veces que se considere necesario, dejando sin efecto la ejecución de un acuerdo anterior, revocándolo, y se puede volver a votar una decisión sin límite alguno, sin que ello pueda suponer un abuso de derecho, siempre y cuando la revocación de acuerdos, cumpla con los requisitos que nos indica la propia ley de propiedad horizontal, que son:

  • Incluir la propuesta de nuevo en el orden del día en una nueva junta
  • Y que los acuerdos que se vayan a revocar no sean acuerdos que ya estén ejecutados.

            El único requisito para convocar una Junta, aunque sea para tratar lo visto en la anterior, es que así lo planteen el Presidente o un 25% de los propietarios que abarquen un 25% de las cuotas de participación. Además de la convocatoria en tiempo y forma, deben respetarse el quorum mínimo y los requisitos de votación. En caso contrario, se podría impugnar perfectamente de nuevo el acuerdo de la Junta.

            Sin embargo, EXISTEN LÍMITES en los que no se puede dejar sin efecto una decisión anterior.

            Según la opinión de los Tribunales, interpretando la Ley de Propiedad Horizontal  tienen como límite que este cambio 

  • no perjudique a cualquier propietario.
  • o que no intenten modificar una situación jurídica creada por la comunidad en un acuerdo anterior.
  • Por ello en este caso deberemos tener en cuenta  el tipo de quorum necesario para la revocación o que se decide por las mayorías simples, mayorías cualificadas o por unanimidad.

            Por ejemplo, si la adopción de un acuerdo se hizo por el 95% de la mayoría de los propietarios y sus coeficientes en segunda convocatoria (mayoría simple), bastará para su revocación el 51% de la mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto en segunda convocatoria. Se aplica el artículo 17.7 de la ley de propiedad horizontal y así sucesivamente.

            La Ley de Propiedad Horizontal habla en el Art. 17.7 de que si no se alcanza una mayoría, el Juez “en el mes siguiente de la segunda Junta… resolverá en equidad”. Es decir, si se repiten las Juntas y no se llega a una mayoría la decisión queda en manos del Juzgado.

            Porque de lo que estamos hablando aquí es de repetir Juntas por no estar de acuerdo con la decisión de la mayoría. ¿Por qué es eso tan importante? Porque los convocantes, sean el Presidente o el 25% de los propietarios pueden incurrir en abuso de derecho sobre los propietarios que sí reunían mayoría en primera instancia.

            Es decir, la ley contempla la repetición de Juntas para votar el mismo el tema, pero también ampara a los propietarios hastiados. Incluso alcanzando una nueva mayoría en alguna de las sucesivas Juntas, se podrían declarar nulos los acuerdos si se demuestra que el acuerdo es fruto de una situación repetitiva e injustificada.

            En resumen, sí se puede volver a votar en Junta, algo ya aprobado. siempre y cuando las repeticiones no sean excesivas debido simplemente, a la no aceptación del acuerdo y siempre y cuando con ello no se perjudique a otro propietario o a la propia comunidad, respetando unos límites legales.

Mayorías necesarias para la adopción de acuerdos en las juntas de propietarios

La Junta de Propietarios de tu comunidad reunida obligatoriamente una vez al año puede decidir sobre cualquier asunto que sea de su competencia.  Muchos de los acuerdos que se adoptan exigen  una mayoría concreta y si no se logra, el acuerdo no se adoptará y por tanto no tendrá fuerza ejecutiva.

Antes de explicar las posibles mayorías necesarias según tipología del acuerdo debemos decir que dichas mayorías lo serán siempre por número de  propietarios y de cuotas de participación (art. 17 LPH)  y que el cómputo de las mayorías es diferente según la junta se celebre en primera o segunda convocatoria.

Como regla general en la adopción de acuerdos cuentan como votos favorables los de los propietarios ausentes de la junta debidamente citados que una vez informados del acuerdo adoptado por los  que asistieron no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días.

Atendiendo al quórum o recuento de votos exigido para su aprobación, se distinguen los siguientes tipos de acuerdos:

  • Por unanimidad de todos los propietarios tanto presentes como ausentes
  • Por mayoría cualificada del 60% o de los 3/5 de propietarios y cuotas
  • Por mayoría simple de todos los propietarios: de la mitad más uno
  • Con el voto favorable del 33% o de 1/3 de propietarios y cuotas
  • Por mayoría simple de los asistentes y representados
  • La unanimidad de todos los propietarios.

Se exige el voto favorable de la unanimidad o acuerdo unánime de todos los vecinos presentes y ausentes para otorgar y modificar el título constitutivo y los estatutos de la comunidad, siempre y cuando no se trate de algún supuesto en el que es necesaria la mayoría cualificada.

Únicamente en los acuerdos que requieran unanimidad deberán computarse los votos de los propietarios morosos

  • Mayoría de 3/5 de todos los propietarios

Será necesaria una mayoría cualificada del 60% o de las 3/5 quintas partes de propietarios y cuotas de participación, para los acuerdos:

  • que tengan por objeto la instalación o supresión de servicios comunes de interés general. Por ejemplo: el servicio de portería, conserjería, vigilancia, servicio de limpieza, socorrista, un sistema de riego automático, etc.
  • que supongan la alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, por ejemplo el cerramiento de terrazas
  • que supongan división, agregación o segregación de pisos y locales. Por ejemplo cuando se quieran unir dos pisos, o dividir un local en dos
  • de arrendamiento de elementos comunes que no tienen atribuido un destino especial. Por ejemplo, el alquiler de las cubiertas o azoteas de los edificios para la colocación de anuncios publicitarios o de antenas de telefonía móvil
  • de mejora de la eficiencia energética o hídrica del edificio. Por ejemplo aislamiento de las fachadas o reutilización de aguas para el riego
  • de otras instalaciones, servicios o mejoras no necesarias para la conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del edificio. (si el importe supera un trimestre de gastos comunes no podrá repercutirse el coste al disidente y al ausente).
  • Mayoría simple de todos los propietarios.

Es necesaria la mayoría simple de todos los propietarios y cuotas para ejecutar obras o establecer nuevos servicios comunes destinados a suprimir barreras arquitectónicas de manera que se facilite el acceso y la movilidad por el edificio y sus elementos comunes de las personas con discapacidad o mayores de 70 años y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando implique la modificación del título constitutivo o de los estatutos. Estas obras son por ejemplo suprimir escaleras o peldaños, construir rampas o instalar elevadores mecánicos.

  • Mayoría de 1/3 del total de propietarios y cuotas.

Puede ser acordada, a petición de cualquier propietario, por el 33% o un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, el 33% o un tercio de las cuotas de participación:

  • la instalación de las infraestructuras comunes para acceder a los servicios de telecomunicación, por ejemplo televisión y radiodifusión, sea digital, sea por satélite o por cable, así como a los servicios de telefonía, eficiencia energética o hídrica
  • la instalación de infraestructuras necesarias para aprovechar las energías renovables. Por ejemplo colocar placas, módulos o paneles solares en las cubiertas de los edificios
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En este tipo de acuerdo solo se repercutirá el gasto a quiénes hayan votado expresamente a favor en la junta, no pudiendo repercutir el gasto en ningún caso al ausente.

  • Mayoría de asistentes y representados

Los demás acuerdos que se quieran adoptar y que no estén comprendidos en ninguno de los supuestos comentados antes, por ejemplo nombramiento y remoción de cargos, aprobación de las cuentas y presupuestos o adopción de la decisión de iniciar actuaciones judiciales contra algún propietario, se aprobarán:

PRIMERA CONVOCATORIA: con el voto de la mayoría del total de propietarios que existen en el edificio, siempre que representen la mayor parte de las cuotas de participación en la que se encuentra dividida la propiedad horizontal, si la junta se celebra en primera convocatoria. El tipo de acuerdos son los mismos que en segunda convocatoria pero se necesitarán no la mayoría de asistentes sino de todos los propietarios por lo que dificultará la adopción del acuerdo. Se aconseja siempre celebrar las juntas en segunda convocatoria.

SEGUNDA CONVOCATORIA: con el voto favorable de la mayoría de los propietarios que se encuentren presentes en la junta, siempre que representen la mayor parte de las cuotas de los asistentes a la junta, si la junta se celebra en segunda convocatoria

  • Remover y nombrar cargos de la junta de propietarios
  • Ingresos y gastos de la comunidad
  • Presupuesto
  • Normas de régimen interior
  • Ratificar y subsanar errores del acta.

Artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal.

  • “Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”
  • Por tanto, si los propietarios que no han ido a la junta no manifiestan su disconformidad en los siguientes treinta días naturales se entiende que aprueban los acuerdos tomados.
  • No obstante, debemos analizar con más cuidado la primera frase del citado artículo y por la que se desprenden algunos casos en los que se prohíbe utilizar el voto de los ausentes como favorable.

¿Cuáles son? Como hemos leído, aquellos que “no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo”.

 ¿Cuáles son estos acuerdos?

  • infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación.
  • sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables.
  • infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

Por otra parte, las mejoras no exigibles para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble mencionadas en el artículo 17.4 en las que también hace falta votar expresamente en Junta a favor del acuerdo.

TIPO DE MAYORÍA SOLICITUD VOTO DE AUSENTES
Unanimidad SI, si hay unanimidad de los presentes
Mayoría de 3/5 SI, si hay mayoría de los presentes (exceptuando los acuerdos que se tenga que votar expresamente en la junta para repercutir el coste)
Mayoría simple (mitad más uno) SI, si hay mayoría de los presentes.
Mayoría de 1/3 NO
Mayoría simple de los presentes. NO

La doctrina esta divida en cómo entender las abstenciones en cuanto al cálculo del cómputo de las mayorías. Dicha indeterminación da lugar a una triple respuesta.

Impugnación de acuerdos adoptados por la junta de propietarios

La impugnación de acuerdos adoptados por la junta de propietarios está regulada por el art. 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH) que establece los supuestos y el procedimiento a través del cual los acuerdos adoptados serán impugnables ante los tribunales de justicia.

Contenido

  • 1 Acuerdos impugnables de la junta de propietarios
  • 2 Legitimidad para impugnar los acuerdos adoptados por la junta de propietarios
  • 3 Plazo para impugnar los acuerdos de la junta de propietarios
  • 4 Ejecutividad de los acuerdos adoptados por la junta de propietarios
  • 5 Recursos adicionales
    • 5.1 En doctrina
    • 5.2 En formularios
  • 6 Legislación básica
  • 7 Legislación citada
  • 8 Jurisprudencia citada

Acuerdos impugnables de la junta de propietarios

Conforme establece el párrafo primero del art. 18, LPH, los acuerdos de la junta de propietarios serán impugnables en los siguientes supuestos:

  • Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
  • Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
  • Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo, o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Como regla general, el abuso de derecho requiere de la concurrencia de dos requisitos. Uno, de carácter objetivo, como es el exceso o la anormalidad en el ejercicio del derecho, y otro, de carácter subjetivo, como es la intención de perjudicar o la falta de finalidad sería, la inmoralidad o la antisocialidad del daño. (SAP Barcelona 1966/2021, 4 de Octubre de 2021). [j 1]

En concreto, el abuso de derecho, en materia de propiedad horizontal, se ha entendido como la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecte de manera peyorativa a uno de sus partícipes (véase la STS de 16 de julio de 2009 [j 2] citada en la STS 15 de noviembre de 2010). [j 3] En esta línea, dice la Sentencia nº 131/2014 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 5 de Marzo de 2014: [j 4]

en materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma.

Puede verse la referencia a los actos nulos y anulables y al abuso de derecho en el tema Adopción de acuerdos en junta de propietarios

Legitimidad para impugnar los acuerdos adoptados por la junta de propietarios

El párrafo primero del art. 18, LPH dice:

Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

El párrafo segundo del art. 18, LPH dispone que los legitimados para impugnar los acuerdos adoptados por la junta de propietarios son:

  • los propietarios que hubiesen salvado su voto en junta
  • los ausentes por cualquier causa
  • los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

La reforma de la LPH introdujo una expresión tan controvertida como “salvar el voto” que ha creado discrepancias en su interpretación: mientras que unos han defendido que no es lo mismo votar y salvar el voto, otros han considerado que dicha expresión debe ser interpretada de modo equivalente a votar en contra.

Al respecto, se ha pronunciado el Tribunal Supremo que no comparte la doctrina que considera que el propietario presente en la junta que vota en contra no está legitimado para impugnar el acuerdo comunitario si no ha salvado previamente su voto. Como dice la STS de 10 de mayo de 2013, [j 5] el simple hecho de votar en contra debe entenderse suficiente para impugnar un acuerdo comunitario con el que no se está conforme, y añade:

La necesidad de salvar el voto únicamente tiene sentido en aquellos casos en los que los propietarios asisten a la Junta sin una información o conocimiento suficiente sobre el contenido y alcance de los acuerdos que se van a deliberar, y deciden no comprometer su voto, favorable o en contra, sino abstenerse de la votación a la espera de obtenerla y decidir en su vista. A ellos únicamente habrá de exigírseles dicho requisito de salvar el voto, pues en otro caso sí que se desconocería su postura ante dicho acuerdo. Con ello se evitaría, además, que el silencio o la abstención puedan ser interpretados como asentimiento al posicionamiento de la voluntad mayoritaria que se expresa en uno o en otro sentido.

De otra parte, como señala la STS 144/2019, 6 de Marzo de 2019 [j 6] de la doctrina jurisprudencial que cita (como la STS 496/2012, de 20 de julio) [j 7] se deduce que el propietario impugnante ha de respetar el dictado del art. 18 LPH, pero partiendo de la necesidad de que el acuerdo le perjudique de alguna manera, aún indirectamente; de no perjudicarle, no tiene legitimación activa.

Y la STS 584/2019, 5 de…