Acceso a la piscina de los propietarios morosos

Acceso a la piscina de los propietarios morosos La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal permite prohibir a los vecinos morosos utilizar algunos servicios

Las recientes modificaciones incluidas en la Ley de Propiedad Horizontal hace posible que algunas zonas comunes puedan cerrarse a cal y canto a los vecinos morosos. Las comunidades de propietarios, si lo estiman oportuno, pueden impedir su acceso a instalaciones no indispensables, como piscinas, gimnasios, o parques y jardines. 

José Luis González, vocal de la junta de gobierno del Colegio de Administradores de Fincas de Aragón, explica qué se les puede prohibir a los morosos y con qué finalidad: “Si una comunidad tiene piscina, se le puede cortar el acceso, al igual que a jardines o a los parques infantiles. El objetivo es que paguen y que no haya morosidades enormes”. 

En algunos casos, las deudas contraídas por los impagos de los vecinos limitan el desarrollo de las comunidades de propietarios. “Me parece normal, porque no pagan”, indica una vecina de un edificio con viviendas que no están al corriente de los pagos. “Me parece bien. Si no pagan como el resto, de alguna manera hay que presionarles para que lo hagan”, incide otro vecino.

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Instalaciones no indispensables

Según marcan las novedades introducidas en la ley, las comunidades podrán prohibir a los vecinos deudores el acceso a algunas zonas comunes, pero no a las que afecten a la habitabilidad de los inmuebles, como por ejemplo el ascensor.

Además, a la hora de cobrar la deuda se pueden exigir intereses.

 “El monitorio que se ponga al moroso, que además lo pueden poner los administradores de fincas colegiados, abarcará todas las cantidades que debe hasta que llega a juicio, y, además, la ley añade que se le pueden incluir intereses”, indica González. 

El objetivo que se pretende con esta modificación es modernizar el parque de viviendas del país, del tal forma que la falta de pago de algunos vecinos no retrase las mejoras.

Las comunidades pueden vetar el uso de la piscina a los morosos

Las Comunidades de vecinos podrán prohibir a los morosos el uso de las zonas comunes que no se consideren indispensables, como la piscina, pistas deportivas o gimnasios.  Así lo avalan las últimas modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal aprobadas el pasado 16 de junio. 

La Ley de Propiedad Horizontal ha sufrido algunas modificaciones a raíz de la aprobación de la Ley de rehabilitación de viviendas 10/2022. Esta ley ha nacido con el objetivo de impulsar la rehabilitación residencial española, ya que más de la mitad de los edificios residenciales de nuestro país son anteriores a 1980, el 75% no son accesibles y el 84% tiene malas calificaciones energéticas.

¿Cuáles son los principales cambios en la LPH?

Aunque el grueso de esta actualización gira en torno a las ayudas para la rehabilitación, también se incluyen algunas modificaciones en la LPH para darle mayor capacidad sancionadora a las comunidades de propietarios para actuar contra la morosidad. Aquí te resumimos los cambios.

Obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora energética

La principal novedad son las modificaciones relacionadas con las obras de rehabilitación o la implantación de fuentes de energía en las comunidades. En esta línea:

Se facilita la toma de decisiones en las comunidades de propietarios para el acceso a la financiación de todas las obras de mejora de la eficiencia energética de los edificios.

Régimen de mayoría simple

Se establece un régimen de mayoría simple para adoptar acuerdos destinados a la realización de tales obras, así como para la solicitud de ayudas y financiación para su desarrollo.

Costes de las obras

El coste de las obras destinadas a la rehabilitación energética serán considerados como gastos generales. Los gastos generales son aquellos que necesita una comunidad para un adecuado sostenimiento del inmueble, sus cargas, servicios y su pago corresponde a todos los propietarios.

Elementos arquitectónicos

Se impone la obligación a los propietarios de no alterar los elementos arquitectónicos comunes del edificio y conservar el buen estado de la vivienda.

El moroso en el punto de mira

El texto legal también incluye modificaciones en el tratamiento de los recibos pendientes de pago. En concreto, con relación a los morosos:

Se dota a las comunidades de capacidad sancionadora

Podrán prohibir el uso temporal de las zonas comunes no indispensables como gimnasios, pistas deportivas, piscinas, parques o jardines. Eso sí, la comunidad no podrá vetar el uso de un servicio indispensable como el ascensor.

Las comunidades tendrán mayor personalidad jurídica

Otra de las novedades afecta a la modificación de artículo 21 donde se permite a la comunidad adoptar medidas disuasorias frente a la morosidad.

En el texto se especifica la posibilidad de establecer intereses superiores al interés estipulado o privar temporalmente del uso de elementos comunes no indispensables.

Además, los intereses estarán vigentes desde la fecha en la que debe abonarse el pago y este no se realiza. Como novedad se elimina la obligatoriedad de emitir avisos previos.

Estas medidas podrán incluirse en los Estatutos de cada comunidad y, en ningún caso, tendrán carácter retroactivo.

La ley limita el abuso e impide que pueda prohibirse servicios esenciales al propietario como el agua, la luz o el ascensor.

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Regulación del proceso monitorio

También se ha modificado la regulación del proceso monitorio de reclamación de deudas comunitarias para hacerlo más ágil, ahora se podrá reclamar deudas impagadas desde la fecha del acta hasta la fecha de la presentación de la demanda.

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Acceso a la piscina de los propietarios morosos

Cambio en el BOE: Los morosos no podrán acceder la piscina del vecindario ni a otras zonas comunes

Piscina de una comunidad. / IDEAL

Novedades en la legislación que regula a las comunidades de vecinos.

De acuerdo con un reciente cambio que recoge la web Cinco Días, las comunidades de vecinos podrán restringir el acceso a zonas comunes no indispensables, como la piscina, el gimnasio o los jardines, a aquellos propietarios que sean morosos.

Este cambio viene determinado por la Ley 10/2022, de 14 de junio, publicada recientemente en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Esta ley recoge medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria.

Esta normativa establece pequeñas modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal que dan a las comunidades mayor personalidad jurídica y la capacidad de actuar contra la morosidad de aquellos que deban la cuota que se abona para los gastos comunitarios.

En todo caso, según detalla la normativa, esta privación temporal no podrá ser ni «abusiva» ni «desproporcionada». Tampoco podrá afectar a la habitabilidad de los inmuebles, por lo que en el grupo de vetos podrán entrar previsiblemente las piscinas, parques y jardines comunes, pero no otros elementos como el ascensor o el garaje.

Además de este cambio, la normativa permite además a partir de ahora que la comunidad de propietarios pueda acordar otras medidas disuasorias frente a la morosidad, «tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal».

Finalmente, tal y como recoge el BOE, tanto la privación de elementos comunes como el establecimiento de intereses económicos no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y deberán recogerse en los estatutos de la comunidad.

¿Se puede limitar o prohibir el acceso a la piscina de la comunidad a un vecino moroso?

Vemos con frecuencia la adopción de acuerdos comunitarios en los que se decide impedir el acceso o utilización de ciertos elementos comunes (piscinas, pistas de pádel, etc.) a los vecinos que no están al corriente en el pago de las cuotas de comunidad.

¿Se puede limitar o prohibir el acceso a determinadas zonas comunes a un vecino moroso?

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Jurisprudencialmente, es una cuestión controvertida la posibilidad de prohibir a aquel propietario moroso al acceso y disfrute de determinados elementos comunitarios, si bien existen varios pronunciamientos que nos permiten dar respuesta a esta cuestión.

La Dirección General de los Registros y del Notariado, mediante resolución de fecha 23 de octubre de 2012, profundizó en esta materia.

Las instalaciones comunes de piscina y pista de tenis, son elementos comunes especiales que no son de los necesarios para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, sino que su carácter excede de lo que podrían considerarse elementos necesarios para la vivienda.

  • No se trataría de la privación del derecho de propiedad sino de su mero uso con carácter eventual  mientras no se ponga al día en el pago de los gastos comunes, por lo que la limitación de acceso a la piscina de los propietarios morosos es coherente con este régimen especial de la propiedad que es el de la comunidad en propiedad horizontal.
  •  “La cláusula estatutaria, por tanto, se reputa ajustada a derecho, ya que ni contraviene ninguna norma imperativa expresa, ni conculca el contenido mínimo del derecho de propiedad, visto que únicamente supone una privación temporal de la facultad de uso, respecto de unos elementos que no son necesarios para el adecuado uso y disfrute del correspondiente elemento privativo, y ello como consecuencia de la conculcación, por el propio sujeto que va a sufrir tal suspensión, de las normas que regulan el sostenimiento del inmueble.”
  • Cuándo sí se puede prohibir el uso de zonas comunes a un vecino moroso
  • Cuando en los Estatutos de la comunidad reflejan una normativa específica que limitase estos derechos al vecino moroso, entonces sí sería legal prohibirle el uso y disfrute de las zonas comunes del entorno comunitario.
  • Cuándo no se puede prohibir el uso de zonas comunes a un vecino por morosidad

En todos los casos en los que los Estatutos de la comunidad no lo reflejen. Si los impagos se refieren a la prestación de servicios por parte de la comunidad, el propio ente jurídico está en su derecho de condicionar su uso al pago de las cuotas o derramas correspondientes. Entonces sí que cabría limitar o prohibir el acceso a un vecino moroso.

La DGRN mediante resolución separa la existencia de dos tipos de elementos comunes.

Por un lado aquellos indispensables para el adecuado ejercicio del derecho de propiedad, y aquellos elementos comunitarios estéticos no necesarios para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble.

Además, la DGRN matiza que cualquier restricción de elementos comunes exige una razón de proporcionalidad que la justifique.

  1. Conclusiones
  2. La DGRN concreta que la comunidad de propietarios tiene atribuida la capacidad de negociación para establecer previsiones complementarias a las previstas legalmente para el supuesto de que un vecino incumpla con sus obligaciones de pago (afección real del piso propiedad del vecino moroso y suspensión del derecho de voto).
  3. La cláusula estatutaria de prohibir o impedir el acceso a la piscina de los propietarios morosos, se reputa ajustada a derecho, ya que ni contraviene ninguna norma imperativa expresa, ni conculca el contenido mínimo del derecho de propiedad, por lo que puede ser inscrita.

Las comunidades de vecinos pueden prohibir el uso de la piscina a los morosos y vetar otras zonas comunes

  • Tener problemas con las deudas y convertirte en moroso puede darte más de un quebradero de cabeza, y no sólo en lo que se refiere a aparecer en listados como el ASNEF.
  • La Ley de rehabilitación de viviendas y edificios aprobada por el Gobierno este mes de junio trae novedades importantes para aquellos propietarios que tengan deudas con la comunidad de vecinos.
  • Una de las más importantes es que las comunidades de vecinos podrán prohibir el uso de la piscina y de otras zonas comunes a los morosos.
  • “La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones”, expone el artículo 21.
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  • Estos servicios e instalaciones, además de la piscina comunitaria, son otros no esenciales destinados al ocio, como el jardín o un parque.
  • Eso sí, la comunidad de propietarios no puede en ningún caso vetar la utilización de elementos indispensables como el ascensor.

Esto se une a la capacidad de las comunidades de vecinos de regular el uso de la piscina a aquellos que son sólo propietarios de una plaza de garaje. Estos usuarios no pueden utilizarla si los propietarios así lo deciden.

Las comunidades pueden aplicar intereses y tendrán mayor personalidad jurídica

Otra de las novedades de la Ley de rehabilitación de viviendas es que la junta de propietarios podrá aplicar intereses superiores al límite legal a los morosos.

Además, los intereses estarán vigentes desde la fecha en la que debe abonarse el pago y este no se realiza. No será necesario que se emita previamente un aviso, tal y como desvelan desde Cinco Días.

  1. “Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad”, aclara la nueva ley.
  2. Otra de las novedades que destaca Cinco Días es que las comunidades de vecinos tendrán mayor personalidad jurídica y más facilidades a la hora de llevar a cabo obras de rehabilitación o pedir financiación.
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Por ejemplo, para acometer obras de mejora de la eficiencia energética de las viviendas sólo será necesaria una mayoría simple. Estas mejoras se financiarán con los fondos europeos.

Este aspecto de la ley se ha aprobado para impulsar la rehabilitación residencial y mejorar el parque de viviendas español. También se considera importante que las comunidades de propietarios puedan acceder al crédito con mayor facilidad.

Este es el motivo por el que también se castigará con dureza a los morosos, pues así se pretende evitar que haya retrasos en los pagos.

La comunidad de vecinos podrá dejar sin piscina a los morosos y exigirles más intereses

Las comunidades de vecinos podrán privar temporalmente a los propietarios morosos del uso de las instalaciones comunes que no se consideren indispensables, tales como las piscinas, gimnasios o jardines.

Así lo establece la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria, publicada recientemente en el Boletín Oficial del Estado (BOE). El grueso de la normativa gira en torno a las ayudas y deducciones fiscales diseñadas para incentivar las intervenciones.

Sin embargo, también se recogen pequeñas modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal que dan a las comunidades mayor personalidad jurídica y la capacidad de actuar contra la morosidad.

Entre los principales cambios, explica Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario, “se dota a las comunidades de capacidad sancionadora para que puedan actuar contra el moroso privándole del uso de instalaciones y elementos comunes no indispensables, normalmente destinados al ocio y al recreo”.

Según detalla la normativa, esta privación temporal no podrá ser ni “abusiva” ni “desproporcionada”. Tampoco podrá afectar a la habitabilidad de los inmuebles. Es decir, explica Fuentes-Lojo, en el grupo de vetos podrán entrar previsiblemente las piscinas, parques y jardines comunes, pero no otros elementos como el ascensor.

La normativa, a su vez, permite a la comunidad de propietarios acordar otras medidas disuasorias frente a la morosidad, “tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal”, detalla el texto.

Así, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y este no se haga efectivo. No será necesario, como sucede ahora, un requerimiento previo, recalca Fuentes-Lojo.

Hasta ahora, estos intereses que reclaman las comunidades suelen estar sujetos a reguladores y organismos oficiales.

Con todo, recoge el BOE, tanto la privación de elementos comunes como el establecimiento de intereses económicos no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y deberán recogerse en los estatutos.

En opinión de Fuentes-Lojo el texto es “polémico” porque se le otorga a la comunidad una capacidad sancionadora que no le corresponde. “Es arriesgado desde la seguridad jurídica porque puede comportar abusos de poder”.

Entre las dudas, el abogado apunta a que la redacción no deja claro qué mayoría de vecinos es necesaria para la adopción de acuerdos de esta naturaleza. Tampoco se conoce hasta cuánto pueden ascender los intereses.

“Todavía nos falta jurisprudencia al respecto”.

En la misma línea se sitúa Rafael del Olmo Garrudo, miembro de la Comisión de Legislación del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. “La reforma va en la línea de lo que los administradores reclamamos para luchar contra la morosidad, pero falta concreción”.

En su caso, una de las mayores dudas será establecer qué se considera un servicio común esencial. Pone como ejemplo el caso de alguien que, por motivos médicos, tenga que hacer uso de instalaciones deportivas o de la piscina.

El texto también deja en el aire cuándo estos cambios podrán incluirse en los estatutos, para los que hace falta unanimidad. “Es obvio que el moroso no va a votar contra sus intereses”.

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Por eso, añade, parece que se deja la puerta abierta a que estos detalles puedan aparecer únicamente en los estatutos de origen, redactados por el promotor. De nuevo, el experto alude a la jurisprudencia que vaya apareciendo en los próximos meses.

Personalidad jurídica

Los cambios normativos que recoge la ley publicada en el BOE también incluyen determinadas modificaciones en el régimen de las comunidades de propietarios para otorgarles mayor personalidad jurídica y, en consecuencia, más facilidad para poder desenvolverse a la hora de acometer obras de rehabilitación y solicitar la financiación necesaria.

En concreto, según detalla el texto, se establece un régimen de mayoría simple para decidir si se acometen las obras de rehabilitación energética que en buena parte sufragarán los fondos europeos, así como para la solicitud de ayudas y de financiación para su desarrollo.

Este cambio normativo únicamente será aplicable a las intervenciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común.

Por eso, también se establece que el coste de esas actuaciones, o el pago de las cuantías necesarias para cubrir los préstamos o financiación que haya sido concedida, tendrá la consideración de gastos generales.

La razón tras esta modificación, igual que sucede con las actuaciones contra la morosidad, se encuentra en el impulso que desde el Gobierno se le quiere dar a la rehabilitación residencial que pretende modernizar el parque de viviendas español.

Por un lado, explica Fuentes-Lojo, se persigue dotar a las comunidades de más facilidades a la hora de acceder al crédito.

Por otro, se penaliza con más fuerza la morosidad para evitar que la demora en los pagos pueda torpedear el gran proyecto rehabilitador.

El plan pactado entre el Ejecutivo y la Comisión Europea establece tres tipos de deducciones y ayudas, dos pensadas para las viviendas particulares y otra diseñada directamente para las intervenciones en edificios residenciales al completo.

Las que atañen a las viviendas podrán beneficiarse de una deducción de hasta el 40%, con ayudas de hasta 7.500 euros al año, siempre en función del ahorro energético logrado. En el caso de los edificios al completo se llega a una deducción del 60% y un máximo de 15.000 euros en ayudas.

Restringir el acceso zonas comunes a vecinos morosos – Fotocasa Life

Como decíamos, es una medida que, por lo general, será ilegal. Para poder aplicarla, la comunidad de vecinos debe haber incorporado en los estatutos la prohibición del uso de algunas de las zonas comunes de la finca a los vecinos morosos, de acuerdo con la Dirección General de Registros del Notariado que se pronunció de esta forma:

“La cláusula estatutaria, por tanto, se reputa ajustada a derecho, ya que ni contraviene ninguna norma imperativa expresa, ni conculca el contenido mínimo del derecho de propiedad, visto que únicamente supone una privación temporal de la facultad de uso, respecto de unos elementos que no son necesarios para el adecuado uso y disfrute del correspondiente elemento privativo, y ello como consecuencia de la conculcación, por el propio sujeto que va a sufrir tal suspensión, de las normas que regulan el sostenimiento del inmueble.”

Por lo tanto, suspender a un vecino en situación de impago de forma temporal el derecho de uso de determinadas zonas comunes es viable si se encuentra en los estatutos de la comunidad, siempre y cuando esta suspensión no impida el disfrute de a la propiedad individual del vecino. Si las zonas comunes en las que se quiere vetar la entrada al vecino son indispensables para el acceso a su propiedad, la prohibición no podrá darse. Este deberá poder acceder a la entrada de su vivienda o al ascensor sin problemas.

¿Cómo hacer que todos los vecinos de la comunidad paguen?

Las comunidades de propietarios disponen de distintas formas de incentivar la participación en el pago de las cuotas a los vecinos.

¿Se puede prohibir el uso de la piscina a vecinos morosos?

La comunidad de vecinos puede prohibir el uso de la piscina e incluso otras zonas de entretenimiento de las zonas comunes del edificio como parques y gimnasios    a los morosos, porque recientemente el Gobierno acaba de aprobar la Ley de rehabilitación de viviendas y edificios, en donde, el artículo 21 expone lo siguiente: “La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones”

Estas medidas se deben a que en las comunidades lamentablemente existen propietarios morosos y se requiere que hagan el pago de sus deudas para que así puedan hacer los trabajos de reformas  para beneficio de la comunidad, entre otros gastos. Otra de las razones por las que se han creado estas nuevas leyes es para ayudar a  la administración de comunidades en la rehabilitación de edificios.

Administración de Comunidades  sancionará a propietarios morosos con la nueva ley

El retraso del pago por parte de los morosos dilata esas obras de rehabilitación.

Por lo tanto, esta nueva ley le otorga a la Administración de Comunidades el  poder sancionar a los morosos y prohibir el uso de la piscina y otras áreas de entretenimiento del edificio.

Aunque esta prohibición será de forma temporal hasta que el inquilino pague la deuda pendiente que tiene con la comunidad.

Es común que en las comunidades existan morosos y la administración de comunidades ha tenido que lidiar de muchas formas con estas personas  que se retrasan con las cuotas.

Los administradores para poder concretar los pagos con los propietarios de los edificios de la comunidad tienen este nuevo reglamento establecido por el gobierno a su disposición, el cual funcionará como medida de presión para que los residentes hagan el pago a tiempo.

Vecino evita sanciones y paga tus cuotas a tiempo

Debido a la inflación, la crisis causada por la Pandemia y el alto coste de servicios como la electricidad, el combustible, alimentos, etc., los españoles se han visto en la necesidad de priorizar sus gastos.

Para las personas es importante cubrir los más necesarios y dejar de último el pago de la administración de la comunidad. Entonces, al retrasar su pago ingresan  en la lista de los morosos del edificio. Es en ese momento cuando la administración de la comunidad deberá hacer uso de esta ley y prohibir el uso de la piscina a los vecinos morosos por cuotas impagas.

Es una situación incómoda para inquilinos y administradores, pero existe la necesidad de hacerlo de una forma justa y legal. El inquilino debe estar consciente y ser responsable de mantenerse al día con las cuotas para no perder los beneficios que le pertenecen.

¿Qué hacer para evitar morosos en la comunidad?

Este tipo de sanciones genera debates y conflictos entre los vecinos por la decisión que se debe tomar. Hay que buscar otras alternativas para motivar a los propietarios para que estén al día en las cuotas, entre ellas es impedir el uso de la piscina, así como   no participar en asuntos de la comunidad en donde tenga que ejercer el derecho al voto.

Es cierto que estamos pasando por una crisis económica, la cual trae como consecuencia problemas personales y familiares debido a que no se cuenta con el poder adquisitivo que se tenía antes para cubrir las necesidades básicas. Pueden estar entre dos aguas, decidir qué es más importante pagar primero.

Por eso hay que encontrar otras  alternativas para obtener ese dinero extra que nos ayudará  a pagar las deudas, entre ellas las de la comunidad y no caer en la lista de morosos.

Las personas tienen que aprender a administrar sus finanzas y establecer prioridades para no tener problemas con la ley y estar al día  con los pagos de la comunidad.

Es difícil para las personas que manejan la administración de la comunidad de  vecinos estar al día con las cuentas por culpa de los morosos.

Es por ello, que en una primera instancia se discute entre la comunidad de vecinos y encontrar las soluciones para concretar el pago de las deudas.

  Lo ideal es no tener que llegar a usar las nuevas leyes del gobierno, las cuales le dan derecho de poder sancionar a los inquilinos al no dejarlos usar la piscina porque no están al día con sus cuotas.

La nueva ley se llevará a cabo con la finalidad de sancionar a los morosos y paguen sus deudas en la comunidad. Esto se realizará para evitar la demora en los pagos y los retrasos en la ejecución de  los proyectos de rehabilitación para mejorar los edificios y otras áreas de uso público en la comunidad de vecinos.

Acceso de propietarios morosos a la piscina comunitaria: ¿Se le puede prohibir el uso de la #piscina a un propietario que no está al corriente de pago de las cuotas de la Comunidad?

Cada vez escuchamos con mayor frecuencia Comunidades de Propietarios que adoptan en Junta acuerdos para prohibir el uso de las instalaciones comunes, como es la piscina, a aquellos propietarios que no están al corriente de pago de las cuotas comunitarias. ¿Estos acuerdos son legales y válidos? ¿Qué dice exactamente la ley?

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Es una cuestión muy polémica y muy controvertida incluso entre los jueces ya que encontramos sentencias y argumentos en uno y otro sentido. Empiezo dejándoos mi opinión y después veremos cuáles son las opciones que se barajan en estos casos.

  • La ley de Propiedad Horizontal recoge únicamente como sanción para los llamados “propietarios morosos” la privación del derecho a voto, que podrán recuperar al pagar las cuotas pendientes o consignar notarial o judicialmente el importe de las mismas. El mecanismo previsto para la reclamación de la deuda por parte de la Comunidad es el proceso monitorio. No hay más.

Partiendo entonces de lo anterior, la Comunidad no podría adoptar un acuerdo por el que priva a un propietario del uso de un elemento común (como es la piscina comunitaria) argumentando que no paga las cuotas de la Comunidad, puesto que no se adapta a ninguno de los cauces legales señalados anteriormente y, en consecuencia, vulneraría su derecho de propiedad.

Además de esto, que insisto no es más que mi opinión, hay una cuestión más práctica que lo anterior y que debe plantearse la Comunidad: ¿Cómo se impide que un propietario acceda a la piscina? ¿Expulsándole? Y si no se aviene a razones ¿Por la fuerza? Cuidado con esto, la Comunidad puede enfrentarse a una denuncia por coacciones por parte del propietario en cuestión.

En definitiva, según mi opinión, la única vía legal que cuenta la Comunidad para cobrar lo que debe es la de la ley de propiedad horizontal y en ella no se contempla la posibilidad de impedir el acceso a la piscina como sanción para el propietario moroso. Cualquier acuerdo comunitario adoptado en este sentido no tendría validez alguna.

Ahora bien, en contra de esta postura encontramos fundamentalmente dos disposiciones:

  • Cabe destacar una sentencia judicial de la Audiencia Provincial de Valencia de 13 de mayo de 2016, según la cual “privar temporalmente del uso de un elemento común de carácter accesorio como puede ser el uso de las zonas deportivas (…) cuando concurre una causa objetiva y justificada como es no contribuir a su mantenimiento, por su similitud a los supuestos analizados en el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), no puede entenderse como un acuerdo contrario a la Ley ni a los Estatutos, sino como un acuerdo que queda en el ámbito de las Normas de Régimen Interior”.
  • Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de 23 de octubre de 2012, en la misma línea que la mencionada sentencia, entendiendo que la piscina es un elemento común accesorio, no esencial y que por tanto el impedir a un propietario moroso su disfrute en tanto no contribuye lógicamente a su mantenimiento no constituye una limitación del derecho de propiedad, cuanto más es una limitación de uso que se plantea de forma temporal o eventual. Esta resolución admite incluso que la limitación o prohibición aparezca en los Estatutos de la Comunidad.

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La comunidad de vecinos podrá vetar el uso de la piscina a los morosos

Las enmiendas introducidas a la Ley permiten introducir medidas disuasorias frente a la morosidad, como prohibir el uso de las instalaciones

La letra pequeña de la Ley de rehabilitación de viviendas, para dar impulso a los fondos europeos, incluye modificaciones introducidas por las Cortes Generales sobre la Ley de propiedad horizontal. Entre ellas, la junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad como la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, como la piscina comunitaria, o el establecimiento de intereses superiores al interés legal.

Las medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria residencial, dentro del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR), han sido refrendadas recientemente por las Cortes Generales. El Gobierno publicó el Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, y ahora se han introducido algunas mejoras en el texto de la ley que permitirán aumentar su impacto en las sociedad.

Además de las principales medidas que introduce deducciones en el IRPF por obras de mejora de la eficiencia energética y amplía el marco normativo para la aplicación de los programas de ayuda, se han introducido mejoras para facilitar la toma de decisiones en las comunidades de propietarios.

Se refuerza la capacidad de actuación de las comunidades de propietarios para el acceso al crédito para estas obras de rehabilitación y mejora de los edificios. Pero también se ha modificado el texto de la Ley de propiedad horizontal para hacer frente al impago de las cuotas por parte de los vecinos morosos.

Con ello se modifica el artículo veintuno de la Ley de propiedad horizontal de impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje por la que “La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones”.

La propia ley limita estas medidas a que “o puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles”, es decir no podrán afectar a los suministros esenciales de la vivienda.

Además, aclara que “estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y este no se haga efectivo”, concreta.

El resto de puntos modificados concretan los pasos que debe dar la comunidad de propietarios para reclamar las cantidades adeudadas.

  • La comunidad podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, y mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal.En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre. El secretario administrador profesional, si así lo acordare la junta de propietarios, podrá exigir judicialmente la obligación del pago de la deuda a través de este procedimiento.
  • Para instar la reclamación a través del procedimiento monitorio habrá de acompañarse a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, salvo que el primero sea un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente.
  • En este certificado deberá constar el importe adeudado y su desglose. Además del certificado deberá aportarse, junto con la petición inicial del proceso monitorio, el documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor, pudiendo también hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días.
  • Se podrán incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor.
  • Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquel, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando las garantías establecidas en la Ley procesal.
  • Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y/o procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquel atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal, incluidos los de ejecución, en su caso. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si la comunidad obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.
  • Y el texto modificado recuerda que la reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir en ellos, también podrá ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje, conforme a la legislación aplicable.