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Por CAFMadrid

Conocer si una conducción o canalización para el desagüe es común o privativa determinará quién debe hacerse cargo de la obra en caso de avería.  Por ello es muy importante saber dónde se encuentra el límite que separa la propiedad de una canalización, ya sea de electricidad, agua, aire acondicionado, gas, antena o teléfono. Veamos los diferentes casos de modo generalizado:

Electricidad

Las canalizaciones de electricidad tendrán el carácter de elemento común desde el contador hasta la entrada en la vivienda.

Aire acondicionado

Salvo que el Título Constitutivo o los Estatutos dispongan lo contrario, si prestan un servicio de forma exclusiva a un solo propietario, la conducción y el aparato tendrán un carácter privativo. No obstante, en los servicios centrales, las torres son comunes, por lo que también lo son sus conducciones hasta la entrada en la propiedad particular o hasta el fan-coil o casette.

Salvo que los Estatutos dispongan lo contrario, si el aire acondicionado presta servicio a un solo propietario la conducción y el aparato tienen carácter privativo.

En el supuesto de que existan aparatos de aire acondicionado instalados de origen en la cubierta del edificio que prestan servicio a cada propietario, tanto el aparato como la canalización son privativos, esto es, del propietario a quien presta el servicio, salvo que el Título Constitutivo o los Estatutos dispongan lo contrario.

Gas

Cuando existe una centralización de contadores, la instalación es común desde el contador hasta la entrada de la vivienda o local. Si la instalación de gas es a través de una receptora común, la canalización es comunitaria hasta la entrada a la vivienda o local donde pasa a ser privativa.

Antena

Como regla general, las canalizaciones y cables de antena tienen la consideración de común hasta la entrada de la vivienda. No obstante, es aconsejable que la frontera entre elemento común y privativo se establezca hasta el derivador, siendo la instalación común hasta este punto (incluido el derivador) y desde este punto privativo.

Si la instalación es en cascada por el interior de las viviendas, la cabecera, las canalizaciones verticales, cableado vertical y derivados tienen la consideración de común. Desde el derivador, todas las canalizaciones y cableados de la vivienda tendrán la consideración de privativo.

En las instalaciones en derivación que discurran por fuera de las viviendas, la cabecera, canalizaciones verticales, cableado vertical y horizontal es común hasta la entrada en la vivienda. No obstante, se aconseja que sea el derivador el elemento diferenciador entre la zona común y privativa, con independencia que se encuentre fuera o dentro de la vivienda.

En relación a las antenas individuales, son privativas independientemente de que estén instaladas en cubiertas o fachadas.

En relación a las antenas individuales, son privativas independientemente de que estén instaladas en cubiertas o fachadas. Si prestaran un servicio a un grupo de propietarios determinado, al ser un servicio individualizable del grupo que lo disfruta, tendría un carácter privativo salvo que el Título Constitutivo o los Estatutos le atribuyan el carácter de elemento común.

Teléfono

Tienen carácter de elemento común los conductos o huecos por los que discurren los cables necesarios para la prestación del servicio telefónico. Sin embargo, los hilos conductores o cableado que pertenecen a la compañía que los instaló tendrán la consideración de privativos.

Portero automático y sistema de videoportero

• Toda la infraestructura tiene el carácter de elemento común hasta la entrada en la vivienda.
• El telefonillo de cada vivienda o local tiene la consideración de privativo siendo, por tanto, el mantenimiento a costa del propietario particular.
• En consecuencia, son elementos comunes la placa del portal, el cableado y la canalización, y privativo el telefonillo al estar en el interior de la vivienda.
• Si el propietario cambiara voluntariamente la ubicación del telefonillo, la nueva instalación por el interior de la vivienda, tendrá la consideración de privativa.
• Obviamente, los casos planteados responden a una regla general, debiéndose estudiar cada uno de ellos por separado ya que un simple elemento auxiliar puede llegar a determinar la responsabilidad del daño.

Qué tuberías son comunes y cuáles privativas, resolvemos la incógnita

Una de las controversias más comunes surge ante el desconocimiento sobre qué tuberías son comunes y cuáles privativas. Resolvemos la incógnita.

Este tipo de confusión afecta únicamente a los edificios de propiedad horizontal. Cuando se trata de una propiedad vertical o única, ésta dificultad obviamente no existe.

Qué tuberías son comunes y cuáles privativas

Para poder diferenciar entre qué tuberías son comunes y cuáles privativas debemos conocer las diferencias, en general, entre elementos comunes y elementos privativos en una comunidad de vecinos.

Elementos comunes: espacios indivisibles, de uso exclusivo de los propietarios. Todos los vecinos llevan a cabo la utilidad de los mismos en condiciones de igualdad.

Elementos privativos: espacios delimitados (pisos o locales) en la escritura de división horizontal.

Son propiedad exclusiva de los propietarios individuales, que formen parte de un inmueble y que sean susceptibles de un aprovechamiento independiente o exclusivo.

Por lo general, estos pisos/locales tienen salida a un elemento común o a la vía pública. El artículo 396 del Código Civil así lo establece.

Requisitos para que se considere privativa

1. Que preste servicio solo a un copropietario del edificio, aunque pase por elementos comunes.
2. Que esté dentro de la superficie útil de su vivienda y preste servicio a un solo copropietario.

3. Que desde la llave de paso (elemento privativo) discurran por el interior de la vivienda o local y den servicio a instalaciones privadas.

A su vez existen tres tipos de instalaciones clasificadas también en función de su carácter privativo o comunitario.

Tipos de instalaciones en una comunidad de vecinos

• Instalaciones públicas: las que discurren por el exterior del edificio hasta la entrada al mismo.
• Instalaciones consideradas comunitarias: las que discurren desde la entrada del edificio hasta la entrada a cada vivienda.
• Instalaciones de uso privativo: las que discurren a partir de su entrada en cada vivienda.

En la mayoría de las ocasiones, la confusión entre tuberías comunes y privadas se produce a causa de las pólizas de seguro. Lo mejor es consultar con tu aseguradora qué indicaciones o matices contemplan.

O en su defecto consulta al administrador de fincas de tu comunidad de vecinos.

Categorías: Redes saneamiento

¿Cuándo una tubería de agua es privada o común?

• El agua es la causa con más frecuencia de siniestros en esa modalidad de seguro multirriesgo y una de las controversias usuales es la distinción entre tubería de agua privada o comunitaria, en un edificio de propiedad horizontal (cuando se trata de una propiedad vertical o única, ésta dificultad no existe), muchas veces auspiciado porque las Condiciones Generales de las pólizas afectadas en el siniestro no definen, o lo hacen de una forma poco clara, qué instalaciones de agua consideran comunitarias y privativas.
• Con demasiada asiduidad, en nuestra tarea diaria de gestionar siniestros, nos encontramos, incluso, que tanto el Perito que actúa por la póliza comunitaria como el designado por la compañía de la vivienda privativa no se ponen de acuerdo en delimitar ambas instalaciones y el siniestro queda sin resolverse, sumido en un silencio de las partes obligadas contractualmente, que deja los daños sin reparar o indemnizar y obliga a abrir la vía Judicial, un proceso largo e incierto o la corriente negativa de reclamaciones del Administrador de Fincas, el Tomador del Seguro y los perjudicados que no alcanzan a comprender los motivos de la demora en la resolución del siniestro.
• Vamos a tratar de zanjar el dilema, tomando nuestra experiencia como punto de partida, lo que establecen las leyes al respecto y el condicionado general de las pólizas, que son diferentes en sus definiciones.
• El derecho de uso que tienen los copropietarios de la Comunidad sobre tales elementos es la característica esencial que diferencia unos de otros. Así definimos cada uno de ellos:

– Elementos comunes: los espacios indivisibles, que no son de uso exclusivo de los propietarios. La característica esencial de estos elementos es que todos los vecinos llevan a cabo utilidad de los mismos en condiciones de igualdad.

– Elementos privativos: aquellos espacios delimitados – pisos o locales- en la escritura de división horizontal y que son de propiedad exclusiva de los propietarios individuales, que formen parte de un inmueble y que sean susceptibles de un aprovechamiento independiente o exclusivo, por parte de éste. Estos pisos o locales tienen salida, generalmente, a un elemento común o bien a la vía pública. El artículo 396 del Código Civil establece lo siguiente:

“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.”

La Ley 49/60 de Propiedad Horizontal (21 de julio 1960) regula la vida en comunidad y la Ley 8/2013 de 26 de junio de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas, que introduce importantes modificaciones en los artículos 2, 3, 9, 10, 17 y en la Disposición Adicional derogando los artículos 8, 11, 12 nos permite deducir que para que una conducción se considere privativa debe cumplir estos requisitos:

1. Que preste servicio sólo a un copropietario del edificio, aunque pase por elementos comunes. Es frecuente que la batería de contadores de agua se ubique en un cuadro común y desde allí recorra la distancia necesaria para dar servicio a una vivienda.

2. Que esté dentro de la superficie útil de su vivienda y preste servicio a un solo copropietario.

3. Que desde la llave de paso (elemento privativo) discurran por el interior de la vivienda o local y den servicio a instalaciones privadas.

1. En la práctica, por tanto, sin necesidad de la lectura de las leyes o pronunciamiento judicial se puede distinguir entre común y privado por las características siguientes:
2. – Los elementos comunes, en concreto, las tuberías de agua, conducciones de electricidad y gas, telefonía, seguridad y protección,  no pueden ser objeto de transmisión, embargo o gravamen considerados aisladamente, sino únicamente con el elemento privativo al que dan servicio.
3. – Su titularidad pertenece a todos los propietarios en la proporción que corresponde según el coeficiente asignado en la escritura de División Horizontal, documento imprescindible en el despacho del Administrador de Fincas.
4. – Las obras, modificaciones o alteraciones sobre estos elementos necesitarán, para que sean legales, de un acuerdo de los comuneros, a diferencia de las alteraciones que puedan llevarse a cabo sobre elementos privativos que no requieren tal autorización.

– Serían elementos privativos aquellos elementos que en el momento de comprar el inmueble constan en la Escritura de Propiedad, únicamente a nombre de los adquirentes. Dichos elementos serán de uso y disfrute únicamente de sus propietarios.

Según este criterio legal las montantes de agua que parten de cada contador hasta la vivienda de cada copropietario, serían comunitarias hasta la entrada a la superficie útil de la vivienda.

Sin embargo los contratos de seguro multirriesgo, en general, no en todos los casos, definen las conducciones de uso común para la distribución de agua fría o caliente, calefacción y saneamiento o evacuación de aguas residuales o pluviales, las que comienzan en la red pública de abastecimiento o desagüe y terminan en la llave de paso de cada abonado. La pieza de entronque a la red pública es comunitaria y la de la red privada es privativa.

Este criterio está bastante generalizado, a pesar de ello no debemos olvidar que las pólizas no son iguales, una coma o punto y coma hace cambiar el sentido e interpretación de una frase, motivo por el cual hay sentencias que concluyen cómo único requisito para que una conducción sea privativa, que pr
este servicio sólo a un copropietario de dicha vivienda.

Las discrepancias son lógicas, en un mercado asegurador amplio, variado y competitivo; cualquier acuerdo entre las Aseguradoras podría dar lugar a una investigación de la Comisión Nacional de la Competencia, por entender que su actitud perjudica al consumidor.

La ley define claramente qué elementos son comunes y privados, pero la libertad de mercado hace necesario que cada empresa aseguradora establezca las normas técnicas de sus contratos de seguro.

Aquí radica el verdadero valor añadido de los profesionales en el asesoramiento como son la Correduría de Seguros.

Cuando se requiere nuestra mediación en algún caso, por falta de acuerdo en los peritos o discrepancia de los tramitadores de las Aseguradoras, seguimos este procedimiento:

– Analizamos el Condicionado General de la Póliza en cuestión (Comunidad, Hogar, Comercio) para verificar que considera qué son tuberías generales y privativas y comprobamos el lugar donde se originó el siniestro. Este criterio es el primordial pues está basado en el libre pacto de las partes al contratar el seguro.

• – Solicitamos copia de la escritura de División Horizontal, Estatutos o Acuerdos Especiales, que puedan establecer criterios especiales o particularidades.
• – Si la Póliza no define, claramente, tuberías generales y privativas aplicaremos el criterio de la Ley, expuesto previamente, con las condiciones a cumplir, según sea comunitaria o privativa, de uso común, exclusivo y espacio donde se encuentra.
• Conocer con exactitud si un daño tiene su origen en un elemento común o privativo permite saber a quién le corresponde la localización del mismo, su arreglo y también las consecuencias por los daños a terceros, que pueden ser sus propios vecinos, otros colindantes o ajenos al propio inmueble y por supuestos los gastos judiciales que un litigio conlleva.
• FUENTE: JOSE SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS.

Donde Comienzan Las Tuberias Privativas De Un Edificio

Según este método legal las montantes de agua que parten de cada contador hasta la vivienda de cada copropietario, serían comunitarias hasta la entrada a la área útil de la vivienda.

La pieza de entronque a la red pública es social y la de la red privada es privativa.

Un fontanero con experiencia tiene las herramientas y los entendimientos precisos para poder comprender por dónde discurre la instalación de cualquier hogar.

• La llave de paso esta ubicada dentro de una vivienda, dando servicio solo a esta. • Proporciona servicio a un solo propietario, aunque se encuentre situada en un espacio común del edificio.

B) Instalaciones, conducciones y canalizaciones generales (desagües en general, instalación eléctrica general).

¿En algún momento te has cuestionado cuál es la diferencia entre una tubería común y una privativa? Un apunte final, hay situaciones en que el carácter privativo de un factor puede ser pactado en los estatutos por los integrantes de la Comunidad.

La obligación de sostener en buen estado la instalación o conducción del agua solo nace, de conformidad con lo dispuesto en el producto 9.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal , a partir de la llave de paso a la vivienda, susceptible de ser manejada por el dueño o, en su defecto, desde el contador.

Antes de ese punto ni hay obligación de mantener la instalación ni de abonar el consumo de agua.

Como comentamos anteriormente y atendiendo al artículo 396 del Código Civil y el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, los elementos recurrentes son los que pueden usar los vecinos en igualdad de condiciones, y los elementos privativos atienden a los espacios de empleo único, es decir de propiedad privada.

Qué Cañerías Son Comunes Y Cuáles Privativas, Resolvemos La Incógnita

Teniendo en cuenta la definición de los conceptos comunitario o privativo, tenemos la posibilidad de decir que las cañerías comunitarias son aquellas instalaciones que dan servicio a más de un abonado, y que se encuentran en los espacios comunitarios del edificio.

Para sostener y preservar la red de saneamiento en perfecto estado, es indispensable realizar periódicamente un mantenimiento preventivo en las tuberías de la red social de vecinos. Esta fácil acción evitará futuras averías o fallos y aumentará la vida útil de la misma, además de ahorrarte «quebraderos de cabeza».

Los atascos son el inconveniente más frecuente en las cañerías comunitarias, principalmente las cañerías del desagüe más conocidas como «bajantes».

En Pocería sin Zanjacontamos con el equipo tecnológico y personal cualificado, dispuesto a sugerirte un diagnostico completo de las cañerías y una solución efectiva al problema.

El deterioro que experimentan las tuberías de la red de saneamiento con el paso del tiempo es debido a factores externos como la erosión y corrosión derivada del flujo de restos sólidos y líquidos, el peso del lote sobre las cañerías, e incluso la aparición de raíces que proceden de los árboles cercanos.

Realizar mantenimientos periódico de las llaves de paso, bombas y válvulas de retención. Substituir o rehabilitar las tuberías de red general de agua, por tuberías que cumplan con las normativas vigentes.

El deterioro causado por el paso del tiempo y el mal uso que hacemos de las instalaciones, causan un desgaste que acaba ocasionando problemas de mayor o menor relevancia. Vamos a tratar de zanjar el problema, tomando nuestra experiencia como punto de inicio, lo que establecen las leyes al respecto y el condicionado general de las pólizas, que no son iguales en sus definiciones.

En Hidrotec estamos expertos en el saneamiento de tuberías, tanto sean cañerías privativas como cañerías comunitarias.

Comprender la propiedad de las cañerías te va a ser de enorme herramienta para comprender si tienes que pagar tú o la red social de vecinos cualquier incendia en la tubería como un atasco en la misma.

En caso de que la llave de paso se encuentre dentro de la vivienda y ofrezca solo servicio a instalaciones privadas.

Los materiales compuestos, cada vez son más empleados en construcción, revela qué son precisamente y de qué manera se usan para la construcción de casas y inmuebles. Según esta distinticón entre elementos privativos y comunitarios, las cañerías privativas serían las que se hallarían en los espacios privados de los vecinos, independientes del resto de zonas comunitarias del edificio.

Tipos De Instalaciones En Una Comunidad De Vecinos

Los atascos acostumbran a estar ocasionados por malas prácticas de los vecinos, que eliminan por el inodoro y los desagües artículos y restos que tienen que tirarse a la papelera o basura orgánica.

Se tienen la posibilidad de definir los elementos comunes como aquellos espacios que están cariños al uso o utilización de los copropietarios y que no están atribuidos privativamente.

Al tratarse de las cañerías de la comunidad, los problemas pueden perjudicar a varios vecinos al unísono, lo que piensa ocasionar molestias y costos a muchas personas distintas.

En el instante en que uno vive en un bloque de pisos comunitario debe tener clarísimo donde empiezan las instalaciones del propio piso y donde terminan las del edificio. Esencialmente, por dado que cuando haya que solucionar averías o errores o incidencias, comprender quién debe pagarlas, si la red social o el dueño.

Una vez dentro de la vivienda, el trazado de estos 2 circuitos de agua se realizará preferiblemente sobre los falsos techos o por la parte más alta de los tabiques. Para poder diferenciar entre qué cañerías son comunes y cuáles privativas debemos conocer las diferencias, en general, entre elementos recurrentes y elementos privativos en una comunidad de vecinos.

Que preste servicio sólo a un copropietario del edificio, aunque pase por elementos recurrentes.

Las instalaciones deben ser antes organizadas para la correcta distribución de los elementos sanitarios, bajantes, acometidas, etcétera. A su vez hay tres géneros de instalaciones clasificadas asimismo en función de su carácter privativo o comunitario.

Normalmente, las fugas o filtraciones de agua en las comunidades de vecinos son sencillas de arreglar y se pueden identificar de forma fácil.

Si observas un aumento desmedido en la factura del agua, es preferible que prestes atención, puesto que muchas veces se crean fugas “sigilosas” que pasan inadvertidas y que pueden finalizar en una avería esencial que va a haber que arreglar con velocidad.

Lo habitual es notar que el inodoro no traga con normalidad al tirar de la cadena, o el lavatorio desprende pésimos fragancias. Si esta situación es recurrente, es conveniente reportar al administrador o presidente de lo que sucede, en tanto que un atasco sin solucionar puede ocasionar fugas de agua o separación de la tubería.

Una manera sencilla de detectar las fugas en las cañerías de la red social, es cerrar las llaves de paso de las viviendas y aguardar unas horas y luego verificar el contador general.

Si el contador ha seguido corriendo, nuestra recomendación es que te pongas en contacto con una empresa especialista en detectar y arreglar este género de inconvenientes.

Una de las principales causas de polémica en las comunidades de vecinos son las labores de mantenimiento de elementos comunes y no comunes, especialmente en cuanto a cañerías se refiere.

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Si la composición del agua lo deja son las tuberías considerablemente más adecuadas para el abastecimiento de agua.

Son elementos privativos de cada copropietario los pisos o locales de un edificio o de las partes de ellos que son susceptibles de aprovechamiento individual y también independiente por tener salida propia a un factor común así como a la vía pública.

En el instante en que la tubería da un servicio únicamente a un único dueño y esta está en la área de este entonces se considerará que la tubería es privativa. Si bien sea una tubería que esté en espacios comunes, si solamente presta servicio a un único dueño, entonces se la puede deducir con el título de privativa.

En cuanto a los materiales de las cañerías mucho más utilizadas en fontanería vamos a nombrar las de cobre que reemplazaron a las que anteriormente se empleaban de plomo. Las cañerías de cobre detallan mayor resistencia a la corrosión que las precedentes y la ductilidad del material permite el trazado de curvas.

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En aquellas poblaciones en las que los inviernos son muy fríos, es habitual que las tuberías se congelen y que terminen rompiéndose.

Un sifón es una tubería con fachada de U que retiene agua en la parte curva, realizando de tapón para los gases. En el próximo esquema se puede observar de qué forma se distribuye la instalación de agua dentro de la vivienda.

Muchas personas consideran que si una tubería pasa por su vivienda es automáticamente privada, sin embargo, las dudas brotan en el momento en que se genera la rotura de esta.

Que esté en la área útil de su vivienda y preste servicio a un solo copropietario.

Fugas De Agua

Los elementos comunes, en concreto, las cañerías de agua, conducciones de electricidad y gas, telefonía, seguridad y protección, no pueden ser objeto de transmisión, embargo o gravamen considerados aisladamente, sino únicamente con el elemento privativo al que dan servicio.

De este modo por servirnos de un ejemplo con las montantes de agua que parten de cada contador hasta la vivienda de cada copropietario, serían comunitarias hasta la entrada a la área útil de la vivienda.

Caso de que la montante de agua se rompa antes de la vivienda, en el hueco de servicio por donde discurren todas las montantes de cada vivienda, se consideraría instalación social. En la mayor parte de las oportunidades, la confusión entre tuberías recurrentes y privadas se produce gracias a las pólizas de seguro.

Lo mejor es preguntar con tu aseguradora qué advertencias o matices contemplan. O en su defecto consulta al administrador de fincas de tu red social de vecinos.