Centro jurídico

Nadie puede escapar a sus obligaciones diarias, seas cuales sean. Todos tenemos una misión importante que cumplir durante nuestra existencia. Aunque bien es cierto que hay algunos cometidos que nos vienen impuestos, no los escogemos nosotros. Como cuando en el colegio te elegían como delegado sin que te presentaras a las elecciones. ¿Te acuerdas?

Pues si creías que aquello de ser candidato sin que te postules para el cargo se había acabado, lo llevas claro.

Si eres propietario de un piso que forma parte de un edificio, no te quedarás exento de ser nombrado presidente de la comunidad de vecinos. Claro que no.

Pero, oye: ya sabes lo que le decían a Spiderman: un gran poder conlleva una gran responsabilidad. Si eres de los que dicen que jamás han tenido alma de líder, ya va siendo hora de que te pongas las pilas.

Para que te vayas familiarizando con tu posible nuevo puesto, aquí tienes algunos puntos que podrían interesarte:

¿Quiénes son los candidatos a ser presidente?

Son presidenciables todos los propietarios de los pisos que integran la totalidad de la comunidad. Ni más ni menos. A cualquiera le puede caer la tarea de erigirse como el representante de sus vecinos.

Por lo tanto, no cumple con el reglamento nombrar a una tercera persona que no viva en el edificio.

Y si alguien sospecha sobre lo dicho, tan sólo tiene que consultar el artículo 13 sobre órganos de gobierno que recoge la Ley de Propiedad Horizontal.

Y alguno ahora se preguntará: ¿y qué ocurre si como propietarios del inmueble figuramos mi pareja y yo? O sea: en el caso de una copropiedad.

Pues ocurre que cualquiera de los cónyuges puede ser nombrado presidente.

Por otro lado, si por casualidad sale elegida una empresa que sea dueña de uno de los inmuebles, su representante legal deberá ejercer como presi. Todo el mundo debe pasar por el aro.

¿Cómo se elige el presidente?  

La persona que ostenta el cargo puede haber llegado a la presidencia por voluntad propia, claro que sí. Se puede haber presentado ante la junta de propietarios, pues la democracia no entiende de formatos ni fronteras.

Aunque algo debe quedar muy claro en el momento de someter el proceso a votación: se trata de un voto por vivienda. ¡Faltaría más! De otro modo, cualquier familia numerosa que viviera bajo el mismo techo podría tener la sartén por el mango.

Pero seamos realistas: en muy pocas situaciones alguien levanta la mano para proclamar su candidatura. Por eso mismo se instauran los sorteos o los turnos rotatorios, para que así siempre haya alguien que ocupe el puesto sí o sí.

Y no debemos olvidarnos de los cargos de vicepresidentes, que se elegirán mediante el mismo procedimiento que el de presi. Un puesto que servirá de apoyo para el presidente tal y como lo juzgue conveniente la junta de propietarios, incluso podrán ejercer como sustitutos cuando el otro no pueda desempeñar sus funciones.

¿Puedes negarte al cargo?

Desde luego.

El nombramiento es una condición sine qua non que forma parte de la Ley de Propiedad Horizontal, no puede eludirse de ninguna manera.

Sin embargo, si la persona electa aduce razones para no ocupar dicho puesto, dispondrá del plazo de un mes para presentar su alegato ante un juez.

Pero debes grabarte a fuego la siguiente premisa: durante el tiempo transcurrido hasta que te dirijas a los juzgados, tendrás que realizar tus funciones si no quieres incurrir en responsabilidad. Si te ha tocado, te ha tocado.

¿Durante cuánto tiempo?

Ese dato siempre lo acreditan los propios estatutos, aunque su duración suele extenderse a lo largo de todo un año. No te asustes, tampoco tendrás que prolongar tu estancia en la Moncloa de forma indefinida.

¿Sabes cuáles serán tus funciones?

• Convocar la junta ordinaria de propietarios al menos una vez al año. Y cerrar el acta, claro. Ha llegado el momento de conducir estas reuniones entre propietarios para hacer gala de tu talento como moderador.
• Convocar las juntas extraordinarias cuando sea necesario, es decir, por motivos de urgencia. Una asamblea que pueden llegar a proponer los mismos propietarios si representan el 25 % de participación del total.
• Representar a la comunidad de propietarios a la hora de contratar servicios de limpieza, conserjes y pedir ayudas. Jamás de los jamases podrá realizar ninguna de estas opciones sin el consentimiento del resto de propietarios. Di no a la unilateralidad.

Pues bien, ahora que ya conoces todas las actividades que deberás realizar durante tu mandato, tan sólo te queda preparar tu campaña electoral.

Poderes y funciones de un presidente de la comunidad

• 

Me ha tocado ser presidente de la comunidad ¿ahora qué? ¿Puedo renunciar? ¿Qué obligaciones tengo?

Año nuevo, vida nueva, retos nuevos y quizá toque también estrenar presidencia de la comunidad de vecinos.

A veces se escoge por votación (un voto por piso), otras por simple orden de pisos (rotación), o incluso se puede dejar en manos del azar (sorteo).

Cada junta de vecinos decide el procedimiento de elección pero, si somos propietarios, tarde o temprano tendremos que pasar por ello.

Antes que nada ¿quién puede ser nombrado presidente? Son susceptibles de serlo todos aquellos que sean propietarios de los inmuebles que integran la totalidad de la comunidad. En el caso de copropietarios de un inmueble, cualquiera de los dos podrá ostentar el cargo.

Si como propietaria figura una empresa, un representante legal de la misma deberá ejercer de presidente.

Tampoco debemos olvidar la figura del vicepresidente, que se escogerá mediante el mismo método para dar apoyo y servir de sustituto cuando el presidente no pueda desempeñar sus funciones.

Según los estatutos, la duración del mandato como presidente suele ser de un año, aunque en el raro caso de querer prolongarlo, podemos volver a presentarnos como candidatos.

El presidente debe responder siempre de su gestión ante la junta ya que a ella está subordinado.

Es decir que no puede decidir nada unilateralmente, por ejemplo, es la junta de propietarios quien decide sobre temas de obras y gestión de los presupuestos.

Así pues, la Junta de Propietarios es quien tiene el poder y, según la Ley de Propiedad Horizontal (art.14), le corresponden las siguientes funciones:

• Nombrar al presidente, secretario y administrador

• Resolver las reclamaciones que procedan de los propietarios

• Aprobar y gestionar el plan de gastos e ingresos de la comunidad

• Ejecutar las obras de reparación de la finca

• Aprobar o reformar los estatutos

Entonces, ¿cuáles son las tareas del presidente de la comunidad?

• Convocar y moderar las Juntas de propietarios. En este sentido se tiene que convocar al menos una al año de carácter ordinario.

• También se encargará de firmar y cerrar el acta de la junta para que todo lo acordado en la reunión pase a tener carácter ejecutivo.

• Establecer los puntos del día con todos aquellos temas de interés para la comunidad de propietarios. Cualquier vecino puede aportar sus sugerencias y peticiones mediante un escrito al presidente.

• Requerir a los vecinos molestos que cesen sus actividades en pro del bienestar de la comunidad. Puede ser una petición a título propio o por solicitud de algún otro vecino.

• Asegurar que todos los vecinos cumplen con el pago de las cuotas de la comunidad en el plazo acordado.

• Encargarse de la contratación de servicios de limpieza o conserjes y, si fuera necesario, solicitar subvenciones. Esto siempre en representación de la junta y previa votación.

Ahora quizá muchos se estarán preguntando ¿podemos renunciar al cargo? Lo cierto es que es obligatorio aceptar al nombramiento o al menos así lo recoge la Ley de Propiedad Horizontal.

Sin embargo, disponemos del plazo de un mes desde el nombramiento para recurrir presentando nuestros motivos ante un juez. Eso sí, hay que tener en cuenta dos cosas: la primera es que deberemos justificar las razones de peso, tales como enfermedad grave o incompatibilidad con el trabajo.

La segunda es que tendremos que ejercer el cargo durante el tiempo que pase hasta que nos dirijamos al juez y apruebe nuestra petición.

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Seis importantes funciones del presidente de una Comunidad

Para algunas personas, ser presidente de la comunidad es un cargo en el que se desenvuelven a la perfección y que les gusta desempeñar; y por eso repiten año a año.

Sin embargo, para otros, a los que les toca por designación o por sorteo, puede resultarles más confuso y pueden tener más dudas sobre cuáles son las funciones que les corresponden como presidente de la comunidad de vecinos durante el año en que les toca desempeñar la presidencia.

El administrador de fincas, si se tiene contratado, podrá indicar a la perfección al elegido cuáles son sus labores y conducirle en el camino a una legislatura prometedora y tranquila.

A través de la Ley de Propiedad Horizontal, veamos cuáles son las principales labores y obligaciones del presidente de una comunidad de vecinos.

Cómo se nombra al presidente de una comunidad

La figura el presidente de la comunidad está contemplada en la Ley de Propiedad Horizontal como máximo representante de la Junta de propietarios.

Se designa por un periodo de un año, salvo que los estatutos de la comunidad digan lo contrario, y será nombrado de entre los propietarios mediante elección, turno rotatorio o sorteo.

Este nombramiento deberá constar en el acta de la Junta General Ordinaria.

Cualquier propietario es susceptible de convertirse en presidente de la comunidad independientemente de su edad. Para desempeñar el cargo no se necesitan conocimientos ni habilidades especiales ya que será el administrador de fincas, si lo hubiese, el que se encargará de facilitar las labores del presidente la comunidad.

Aunque el nombramiento es obligatorio, el propietario puede solicitar a un juez su relevo dentro del mes siguiente de su nombramiento, dando las razones pertinentes.

El juez será el que tenga que decidir, en virtud al artículo 17.7.

Además la persona designada podrá ser removida de su cargo antes del fin del mandato si así lo acuerda la junta en una sesión extraordinaria. 

Las funciones del presidente de la comunidad de vecinos son muchas y de muy variada índole. Aunque en resumidas cuentas sería la persona encargada de ejecutar las decisiones que tome la Junta, que es el máximo órgano responsable de la Comunidad.

Y como representante debe acatar las decisiones que se tomen en junta, velar por que se lleven a cabo y por que se actúe de la manera correcta.

Algunas de estas labores se reflejan en los artículos 13 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. A continuación vamos a desgranar cada una de sus funciones

1. El presidente como representante legal de la comunidad

Entre las funciones del presidente de la comunidad de vecinos, se encuentra la de representación legal de la misma.

Al no tener la comunidad de propietarios personalidad jurídica, el presidente representará a la comunidad de vecinos en cualquier acción judicial. En concreto, el artículo 13.3 de la LPH dice que el presidente “ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten”.

En otros aspectos como la desafectación del piso de portería para su posterior puesta en venta, también será el presidente el representante legal de la comunidad.

2. Responsable de contratos de obras y servicios

Como añadido a la representación legal, y en relación con el artículo 13.3 de la LPH; el presidente de la comunidad también será en encargado de firmar los contratos de obras y servicios con los distintos gremios que trabajen para la comunidad. 

Siempre previo acuerdo de la junta, firmará los contratos de cambios de ascensor o telefonillos; de revisiones e inspecciones; contratos de obras de reparación o mejoras, etc. Esto será así a no ser que en Junta de propietarios se vote que sea el administrador quien firme estos documentos a todos los efectos.

3. Exigir el pago de deudas a través de procedimiento monitorio

Todos los propietarios están obligados a pagar las cuotas de la comunidad que se establezcan según el reparto de gastos acordado en la junta de vecinos. Si alguno no cumpliese con estos gastos -y así se decidiese en Junta- habría que iniciar un procedimiento monitorio contra los deudores para exigir el pago de esa deuda.

El presidente de la comunidad, según el artículo 21.1, también se encargará de exigir judicialmente el pago de estas cuotas a través del proceso monitorio, a no ser que se decida en junta de propietarios que sea el administrador el representante. 

4. Convocar la Junta de propietarios y cerrar el acta

Las convocatorias de las Juntas las hará el presidente, en virtud del artículo 16.2 de la LPH. Será responsabilidad de esta figura la celebración de, al menos, una reunión al año en la que se tienen que aprobar los presupuestos y las cuentas anuales. 

Antes de la celebración de la junta, el presidente también será el encargado de transmitir al administrador los puntos del orden del día que se tienen que tratar en la reunión, además de atender las peticiones del resto de propietarios en cuanto a nuevos puntos del orden del día que estos quieran añadir.

El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión, o dentro de los diez días naturales siguientes. Si hubiera que hacer algún cambio en el acta, el presidente será quien lo indique al administrador.

5. Cese de actividades molestas o prohibidas

El presidente de la comunidad -según el artículo 7.

2 de la LPH-, a iniciativa propia, o por petición de cualquiera de los propietarios u ocupantes del edificio, se encargará de solicitar el cese de actividades molestas en la comunidad de propietarios.

Estamos hablando de ruidos, obras sin permisos, etc. Y se dirigirá a los infractores bajo aviso de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si los infractores persisten en su conducta, el presidente se encargará de iniciar contra él o ella acción de cesación a través del juicio ordinario. Esto se llevará a cabo previa autorización de la Junta de propietarios.

6. Función de secretario y administrador 

El artículo 13.5 de la LPH indica que el presidente de la comunidad ejercerá también las funciones del secretario y del administrador salvo que los estatutos o la Junta de propietarios, por acuerdo mayoritario, decidan disponer de dichos cargos de forma separada de la presidencia.

En este aspecto, cabe recordar la importancia de la figura del administrador de fincas colegiado como importante aliado en la solución de problemas de la comunidad y como conocedor de los procedimientos legales, administrativos y económicos necesarios para el desempeño del cargo.

En nuestra administración de fincas en Zaragoza estamos comprometidos con la Junta de propietarios y el resto de órganos de Gobierno de las comunidades. Si tienes dudas o necesitas la ayuda de un administrador, ponte en contacto con nosotros.

¿Qué competencias tiene el Presidente de una comunidad de vecinos?

Con independencia de que se viva en un bloque de pisos o en una urbanización de viviendas unifamiliares, lo normal es que existan zonas comunes que exigen que haya una comunidad de vecinos con su correspondiente Junta para tomar las decisiones que afectan a aquellas áreas que son de uso compartido. Siendo también necesaria la presencia del presidente de la comunidad de vecinos, cuyas funciones vamos a analizar hoy.

Competencias del presidente de la comunidad de vecinos

Hasta hace unos años el presidente de la comunidad de vecinos actuaba prácticamente como administrador de la finca. Se encarga de cobrar los recibos mensuales, de buscar presupuestos si había que hacer alguna reparación, etc.

Hoy en día las tareas de gestión de la comunidad se dejan en manos de especialistas como los administradores de fincas. Incluso las comunidades de vecinos más pequeñas prefieren dedicar una parte de su presupuesto a contar con un administrador profesional en lugar de dejar la gestión comunitaria en manos del presidente.

Esto implica que las tareas del presidente de una comunidad de vecinos se han limitado mucho. Sin embargo, quien ostenta el cargo todavía tiene una serie de competencias que le son inherentes:

Mediar entre vecinos

Los problemas vecinales, sean más o menos graves, son una constante en todas las comunidades. Por eso en muchas ocasiones el presidente tiene que actuar como mediador.

Por ejemplo, si hay un vecino que realiza actividades molestas y no cesa en las mismas después de habérselo solicitado otros vecinos, lo normal es que sea el presidente el siguiente que contacte con él. Advirtiéndole de que está incumpliendo el reglamento de la comunidad y de que su acción puede tener consecuencias.

Hay que destacar que el presidente de la comunidad de vecinos debe actuar como un mediador, nunca implicarse en el problema. Si no es posible solucionar el conflicto dialogando lo mejor es poner el asunto en manos de especialistas, acudiendo a mediación oficial o a los tribunales.

Representar a la comunidad

La labor más importante que tiene el presidente de la comunidad de vecinos es representar en la misma a efectos legales. Actuará como representante a la hora de firmar un contrato para la prestación de obras o servicios, pero también representará a los vecinos en caso de que la comunidad sea parte en un proceso judicial.

Convocar la Junta de Propietarios

Aunque la comunidad cuente con un administrador, las decisiones deben ser tomadas por los vecinos y para ello es necesario que se reúnan en Junta. Esta reunión es convocada por el presidente, que se encargará de fijar día, hora y lugar de celebración, así como de comunicarlo a los vecinos.

Deberá haber al menos una Junta al año para aprobar el presupuesto y hacer un repaso del estado de las cuentas, pero el presidente tiene además la potestad de convocar una Junta extraordinaria si lo considera conveniente.

Cerrar el acta

De todas las reuniones de la Junta se levanta un acta en la que queda constancia de todo lo acontecido durante la reunión. El presidente cierra el acta con su firma, validando así ese acta y lo que el mismo contiene.

Responsabilidad del presidente de una comunidad de vecinos

Como hemos señalado antes, las decisiones de la comunidad se toman por acuerdo de los vecinos. El presidente es en realidad un mero representante con ninguna potestad para tomar decisiones. Pero puede ocurrir que quien ostenta el cargo se extralimite ¿qué ocurre entonces?

En estos casos se aplican las disposiciones del Código Civil en cuanto a la responsabilidad civil. Esto implica que la Junta de Propietarios puede acudir a los tribunales para que el presidente responda legalmente por sus actos.

Normalmente dicha responsabilidad legal consiste en la separación del cargo e incluso una indemnización económica por los daños y perjuicios que se hayan causado.

El caso especial de la responsabilidad penal

Lo normal es que los presidentes de comunidad lleven a cabo sus funciones con integridad y de forma legal, pero siempre hay alguien que se puede ver tentado por usar su cargo y su acceso a las cuentas de la comunidad para actuar de forma indebida.

En estos casos el presidente puede ser acusado, previa denuncia o querella, de diferentes delitos entre los que se encuentra el de apropiación indebida, el de administración desleal, el de estafa e incluso el de coacciones.

Quizá pueda ayudarte un abogado experto en responsabilidad penal.

Evitar ser presidente de la comunidad de vecinos

Puede parecer que habiendo un administrador la figura del presidente de la comunidad de vecinos es meramente simbólica, pero lo cierto es que no es así. El presidente, el secretario y la Junta son órganos imprescindibles para que la comunidad de vecinos funcione de forma correcta, por eso todos ellos deben existir.

Lidiar con los problemas de una comunidad de vecinos no es muy agradable, por eso es normal que nadie quiera ser presidente. Precisamente por ello no hay forma de evitar se presidente de la comunidad de vecinos. La ley establece que el cargo es obligatorio y debe ostentarse durante un año.

En aquellas comunidades en las que hay vecinos interesados en ser presidente se puede hacer el nombramiento mediante elección de la Junta de Propietarios, aunque lo más común es que el cargo sea rotatorio. De esta forma, cada año le toca a un vecino ser presidente. Lo bueno es que las comunidades actuales suelen ser tan grandes que es posible que se tarde mucho en volver a ser presidente después de haber dejado el cargo.

Si la persona nombrada se niega a aceptar el cargo de presidente, habrá que acudir al juicio de equidad al que hace referencia la Ley de Propiedad Horizontal. Entonces será un juez el encargado de decidir si el nombrado presidente tiene motivos razonables para no asumir el cargo o si por el contrario debe asumir obligatoriamente el cargo.

Es más, si quien tiene que ejercer como presidente no lo hace, la comunidad le puede exigir responsabilidad civil por los daños y perjuicios causados.

Administrador de la comunidad de vecinos

Una figura diferente a la de presidente y que hoy en día tiene mucha importancia es la del administrador de la comunidad de vecinos. Se trata de un profesional especializado en la administración de fincas y colegiado como tal.

Las labores del administrador de la comunidad de vecinos incluyen todos los servicios básicos de gestión. Esto implica que lleva el área económica y de contabilidad, el área de secretaría y el área de gestión y conservación.

El administrador es elegido libremente por la Junta de Propietarios y queda vinculado a la misma a través de un contrato de prestación de servicios que normalmente tiene una duración anual.

La Junta puede prescindir del administrador y contratar otro una vez acabado el contrato, pero también es posible romper el contrato antes si existen causas que justifiquen tal decisión y el acuerdo de dejar de trabajar con ese administrador es tomado por el número mínimo de vecinos que exige la legislación vigente.

Como ocurre con el presidente, si el administrador se extralimita en sus funciones puede incurrir en responsabilidad civil y si comete algún delito en la gestión de la comunidad se le podrá exigir la correspondiente responsabilidad penal. Para cuestiones menos graves los vecinos pueden presentar quejas sobre su administrador en el correspondiente Colegio Profesional.

Equipo Iuris Now

19 de septiembre de 2022

Me han elegido presidente de mi comunidad de vecinos, ¿cuáles son mis funciones?

A muchos propietarios no les ilusiona especialmente ser presidentes de la comunidad, ya que eso supone asumir una serie de obligaciones y responsabilidades, con todas las dificultades que eso conlleva. En cambio, otros lo ven como algo positivo, pues creen que puede ser una experiencia personal muy enriquecedora y que puede ser una buena oportunidad para aportar algunas mejoras en la gestión del edificio.  

Si te ha tocado ser el presidente de tu comunidad, lo mejor es que te lo tomes con calma y que tengas claro cuáles son tus funciones para tratar de hacerlo lo mejor posible. 

Según el artículo 13 de la Ley de la Propiedad Horizontal, “el presidente es un copropietario que ostenta legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten”.  Es decir, va a ser la persona encargada de representar legalmente a la comunidad ante terceros. 

En este sentido, conviene aclarar que, aunque el presidente sea el representante legal de la comunidad, no puede tomar decisiones por su cuenta. Siempre debe responder de su gestión ante la junta de la comunidad. 

Estas son algunas de sus principales funciones: 

• Convocar las juntas de propietarios y cerrar las actas. Debe convocar al menos una junta al año, indicando el día y la hora en la que se va a celebrar y cuál va a ser la orden del día. Además de presidir y moderar las juntas que se celebren, también debe encargarse de firmar y cerrar las actas en las que quedará recogido todo lo que se haya acordado.  
• Solicitar el cese de las actividades molestas. Si un vecino realiza actividades prohibidas o molestas (poner la música demasiado alto después de la medianoche, fumar en espacios comunes donde no está permitido, realizar obras sin permisos, etc.), el presidente, ya sea por voluntad propia o por petición de otros propietarios o inquilinos, será la persona encargada de pedirle que deje de hacerlas, advirtiéndole de las acciones legales que la comunidad podría tomar en su contra. 
• Encargarse de la contratación de las obras y servicios. El presidente es el responsable de firmar los contratos de todos los servicios que se requieran para el mantenimiento y cuidado del edificio, tras haberlo acordado previamente con la junta. También se ocupará de la contratación de aquellos servicios de reparación que se necesiten con urgencia. 
• Representar legalmente a la comunidad en toda acción judicial que se lleve a cabo. Como la comunidad no tiene personalidad jurídica, será el presidente el encargado de representarla en todas las cuestiones legales. 
• Exigir el pago de los gastos de la comunidad. En el caso de que algún propietario tenga deudas, si se ha acordado previamente con la junta, el presidente deberá exigir judicialmente al vecino moroso los pagos que tenga pendientes con la comunidad. 

Además, en el caso de que la comunidad no disponga de un secretario ni de un administrador de fincas, el presidente deberá encargarse de realizar las funciones de ellos, ocupándose de la facturación y el cobro de las cuotas de los vecinos, de mantener la contabilidad al día o de custodiar los fondos comunitarios, entre otras tareas. 
 

Cuáles son las funciones del presidente de una comunidad de vecinos – Fotocasa Life

Fuente: Pinterest

Otra de las funciones del presidente será la de revisar el estado de cuentas de la comunidad y reclamar las deudas existentes en la comunidad de propietarios, en el caso de que las hubiera. Para ello, será necesario exigir judicialmente a los propietarios morosos el pago de los importes pendientes, siempre que se haya acordado en junta.

En el caso de que algún vecino haga ruidos molestos para el resto o lleve a cabo algún tipo de actividad prohibida o indebida, como por ejemplo, haga un mal uso de las instalaciones, el presidente será el encargado de solicitar el cese de dichas conductas. En caso necesario, tendrá la potestad de iniciar acciones judiciales.

Siempre que se haya acordado previamente en la junta de propietarios, el presidente también será el encargado de contratar los servicios de obras, instalaciones o mantenimiento necesarios para el buen funcionamiento de la comunidad.

Asimismo, en caso de averías o problemas de carácter urgente, también deberá llevar a cabo las gestiones necesarias para solventar la situación lo antes posible.

Como ya hemos comentado, la principal función del presidente será la de representar legal y jurídicamente a la comunidad a la que pertenece, ya que ésta no goza de una personalidad jurídica propia. Además, en caso de que lo hubiera, el Administrador de Fincas no tiene la potestad para hacerlo.

No obstante, cabe mencionar que, en ningún caso, el presidente nunca podrá tomar decisiones de forma unilateral; siempre deberá velar por los intereses de todos los propietarios y responder acerca de sus obligaciones ante la junta.

Eres el nuevo presidente de la comunidad: ¿cuáles son tus funciones?

Aunque la existencia de un administrador de fincas puede facilitar mucho la gestión, ostentar el cargo de presidente de la comunidad de vecinos es una responsabilidad que lleva aparejada tanto la representación de la comunidad ante terceros como algunas responsabilidades que es necesario conocer.

Junto a las del administrador y el secretario, la figura del presidente es fundamental en el funcionamiento de una finca. El cargo se extiende normalmente por un año y no podemos renunciar a él , salvo excepciones muy puntuales como residir habitualmente muy lejos de la comunidad o incapacidad física o psíquica, que en cualquier caso habría que demostrar ante un juez.

La Ley de Propiedad Horizontal resume las funciones del presidente de la comunidad de vecinos en la representación de la comunidad en todos los asuntos que la afectan .

Es decir, es la persona encargada de gestionar todos los asuntos relacionados con la comunidad, tanto en lo referente a los vecinos como al edificio.

Pero siempre sin perder de vista que el órgano soberano de una comunidad, y por tanto quien toma las decisiones, es la Junta de Propietarios .

En la Ley de Propiedad Horizontal también se añade que, salvo que los estatutos de la comunidad indiquen lo contrario o la Junta de Propietarios así lo acuerde, las funciones del administrador y del secretario recaerán también en el presidente. De ahí que en los casos en que no existe la figura del administrador las responsabilidades del presidente se complican un poco más , e incluyen desde la contabilidad al mantenimiento de las instalaciones.

Una de las responsabilidades del presidente de la comunidad, posiblemente la más incómoda, es requerir el cese de actividades molestas o prohibidas a un propietario o inquilino , algo que puede realizar a iniciativa propia o que le corresponderá hacer en caso de que así se lo solicite algún vecino, en representación de la comunidad.

Como la comunidad de vecinos no dispone de personalidad jurídica, es el presidente de la comunidad quien tiene la responsabilidad de representarla en cualquier acción judicial, con la autorización previa de la Junta de Propietarios.

La Junta de Propietarios debe reunirse al menos una vez al año para la aprobación de las cuentas anuales y los presupuestos y su convocatoria es otra de las funciones del presidente .

En esta convocatoria deberá indicar el lugar, la fecha y la hora de la reunión en primera convocatoria y, en su caso, en segunda.

También podrá reunirse a solicitud del presidente o de una cuarta parte de los propietarios de la comunidad.

Antes de la reunión de la Junta el presidente deberá recoger las sugerencias y solicitudes de los propietarios para incluirlas en el orden del día, y deberá presidir la asamblea y supervisar su correcto desarrollo . Tanto el secretario como el presidente deberán cerrar y firmar el acta de la reunión en un plazo de como máximo 10 días naturales después de su finalización.

Si en la comunidad de vecinos existe un administrador, el presidente expondrá ante la Junta las gestiones que éste ha realizado para su autorización.

Por lo demás, las gestiones propias del presidente de la comunidad se refieren básicamente a la representación, la mediación y sus funciones en las reuniones de la Junta de Propietarios.

Pero si la figura del administrador no existe, a las responsabilidades del presidente se pueden sumar algunas más complicadas.

Entre estas funciones está velar por el buen funcionamiento de las instalaciones y servicios de la finca . Esto se refiere tanto al mantenimiento propio de la comunidad como a advertir y en su caso apercibir a los propietarios de las viviendas que hagan lo propio para el correcto mantenimiento de la comunidad.

El administrador, o en su caso el presidente, debe encargarse de la conservación de las instalaciones , para lo que se le encomienda la gestión de servicios u obras urgentes (goteras, averías, cambio de cerraduras…), de lo que tendrá que dar cuenta de forma inmediata al presidente o a los propietarios.

En el caso de aquellas obras o servicios que no tengan carácter de urgencia (obras programadas, servicio de conserjería, de limpieza, mantenimiento de ascensores…), el administrador o en su defecto el presidente debe también ejecutar los acuerdos de la Junta, así como realizar los pagos correspondientes a ese efecto. Otra de las funciones que corresponde al administrador pero que puede recaer en el presidente es ocuparse de los cobros de recibos y exigir los pagos , si es necesario, judicialmente, previo acuerdo de la Junta.

La realización del plan de gastos de la comunidad, el control económico de las cuentas, controlar que se cumplan los acuerdos de la Junta o custodiar la documentación de la comunidad, si no existe la figura del secretario, son otras de las funciones que realiza el administrador y que pueden recaer en el presidente de la comunidad de vecinos.

Funciones del Presidente de una Comunidad de Propietarios

Como decíamos en el post «Cómo constituir una Comunidad de Propietarios.

Funciones del Presidente de la Comunidad, Administrador y Secretario«, la responsabilidad de ser Presidente de una Comunidad de Propietarios es cada vez mayor y es importante conocer las funciones y obligaciones que implica el cargo, así como las consecuencias, porque por negligencia u omisión de deberes podría tener una responsabilidad civil e incluso, en algunos casos, responsabilidad penal. El presidente, si no se designa lo contrario, hace las funciones de Presdidente de comunidad como tal,  Administrador de la Finca y de Secretario. Pero ¿cuáles son estas funciones?

Funciones del Órgano de Gobierno de una Comunidad de Propietarios. La figura del Presidente de la Comunidad

El cargo de Presidente es obligatorio para todos los Propietarios. Será nombrado entre los propietarios de la Comunidad, mediante elección o bien por turno rotatorio o sorteo. Si existen voluntarios para ejercer dicho cargo, se elegirá entre ellos, por medio de una votación.

Entre sus funciones principales están:

• Representar a la Comunidad en un juicio y fuera de él.
• Asistir a las Juntas de Propietarios.

Si existe Administrador de Fincas, la función del Presidente se limitará a asistir a las Juntas y autorizar las gestiones efectuadas por el Administrador, como por ejemplo contrataciones, temas contables, reclamaciones de los Propietarios, redacción de escritos, negociaciones, emisión y cobro de recibos comunitarios, etc.

En caso de no existir Administrador, la labor del Presidente es más compleja porque debe encargarse personalmente de todo lo relacionado con la Comunidad.

La administración de una finca actualmente necesita de mucha dedicación y conocimientos sobre impuestos, legales, mantenimiento del edificio, contratos, contables, solicitud de subvenciones,…

Administrador y Secretario

Los cargos de Secretario y Administrador serán ejercidos por el Presidente, salvo que se establezca lo contrario en los estatutos o, por acuerdo de la Junta, se disponga que éstos se desvinculen de la Presidencia.

Lo preferible, por lo laborioso del cargo, es que la Comunidad contrate un Administrador de Fincas colegiado para realizar funciones, sin necesidad de que lo realice ni el Presidente ni ningún otro Propietario.

Entre las funciones del cargo de Admistrador y Secretario se encuentran:

• Dar fe, es decir, certificar la realidad de los documentos, cuentas, reuniones, actas, etc.
•  Velar por el buen régimen de la finca, sus instalaciones y servicios, y hacer para ello las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
• Preparar con la debida antelación, y someter a la Junta, el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
• Atender a la conservación y mantenimiento del edificio, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los Propietarios.
• Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
• Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la Comunidad, que tratándose de Administrador colegiado, será en empresa o despacho profesional, y si es Propietario en su propio domicilio.

Por otro lado, el cargo de Vicepresidente es opcional entre sus funciones:

• Sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste.
• Asistirle en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de Propietarios.

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