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El pago de las reparaciones en elementos comunes de uso privativo siempre es motivo de debate. Igual por ese nombre andamos un poco perdidos, pero, ¿qué tal si hablamos de quién paga las humedades de tu vivienda? ¿Y si se rompe el telefonillo? Ahora nos vamos entendiendo mejor, ¿verdad?

La tónica habitual es que cada propietario quiera que la comunidad se haga cargo cuando la vivienda afectada sea la suya.

Y, en sentido inverso, que sea responsabilidad de los otros propietarios cuando no sea su casa. Esto es lo que comúnmente se conoce como barrer para adentro.

Esta tendencia es el resorte de multitud de conflictos que propician que escribamos post como este.

¿Quién paga las reparaciones?

Como hablamos de responsabilidad y pago, lo primerísimo de todo es aclarar que el que lo hace lo paga. El artículo 9.

b de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) apunta que es obligación de cada propietario mantener en buen estado de conservación las instalaciones privativas.

De esta forma, aunque la comunidad deba responder de la conservación de las instalaciones comunes, artículo 10.a LPH; se eximirá de ello si ha habido dejadez por parte del propietario afectado.

Hay veces que es evidente. En otras muchas, hará falta el informe de un perito para aclarar quién ha sido el responsable. Como no íbamos a dejar la cosa así, vamos a ir desgranando diversos puntos conflictivos para determinar si son privativos o comunes de uso privativo.

¿Qué quiere decir elementos comunes de uso privativo?

Este va a ser un apunte muy breve porque ya hemos hablado de ello en muchas ocasiones. El término elementos comunes de uso privativo quiere decir, básicamente, que una sola vivienda o local tiene el derecho de uso sobre un elemento común. Lo más evidente son las terrazas. Pero hay más. Mucho más…

¿Cuáles son los elementos comunes de una comunidad de propietarios?

En el artículo 396 del Código Civil hay una enumeración pormenorizada. En un primer momento, nos habla de que los elementos comunes son los necesarios para el uso y disfrute de las viviendas. Luego, entra en faena. Toma aire:

Ahí es nada.

Reparaciones en elementos comunes de uso privativo más habituales

¿Quién paga qué?

Terrazas y azoteas

Empezamos por las terrazas y azoteas por dos razones. La primera es que es el conflicto más habitual. La segunda es que ya escribimos un post sobre ello aquí.

Por resumir, diremos que la comunidad es responsable de lo que atañe al forjado. Si se rompen las losetas, la responsabilidad es del propietario salvo que se demuestre que el destrozo viene de un defecto constructivo. En muy raras ocasiones, puede darse una responsabilidad compartida.

El propietario puede haber abandonado el cuidado de la terraza al tiempo que una falta de impermeabilización ha desatado el apocalipsis. En un caso como ese, es muy difícil determinar si vino antes el huevo o la gallina, por lo que la responsabilidad sería solidaria. Es decir, se paga a pachas.

Sin embargo, esos casos suelen ser resueltos en los tribunales.

Barandillas

La responsabilidad de la comunidad se limita a la estética. Es decir, sólo vela por la conservación de la estética del inmueble.

Aquí hay muchos matices que se van a ir repitiendo, pero en principio el responsable de su conservación es el propietario.

¿Cuáles son los matices? Si la comunidad va a emprender una rehabilitación de la fachada, el pago de las barandillas corre a su cargo.

¿Y cómo afecta el paso del tiempo? El principal ingrediente para el deterioro de una barandilla es su desgaste por el devenir de los días.

Cuando empiezan a despellejarse, lo normal es que la comunidad cambie o repare todas las barandillas. No obstante, en ocasiones todas las barandillas están bien menos las de un propietario.

¿Sospechoso, no? En esos casos la comunidad sí podría determinar que la cosa no va con ella.

Por otra parte, en los casos en los que el propietario decidió, y fue autorizado a, cerrar su terraza, su mantenimiento y reparación es su problema. La comunidad no conoce de alteraciones.

Puertas y ventanas

Como en el caso anterior, son responsables quienes las usan. De hecho, podemos coger el punto anterior, cambiar la palabra barandilla por ventana y nos damos todos por enterados. Sin embargo, vamos a añadir otro matiz que también vale para las barandillas: ¿de dónde viene el daño?

Hay veces que el paso del tiempo no es el responsable. A lo mejor hay un desperfecto estructural que deriva en un fallo de sellado. Como el detonador ha sido estructural, pagaría la comunidad.

E incluso en ese caso puede haber matices como responsabilizar al propietario por no haber avisado a tiempo y haber dejado que se agrave. Hacednos caso, eso implica vía judicial y no le merece la pena a nadie.

Humedades provenientes de la fachada

De las humedades hablamos largo y tendido en el post Cuando tus paredes se pasan al negro.

Básicamente, si vienen de una falta de impermeabilización de la fachada, es muerte y destrucción.

Como las gotas de agua son muy maliciosas, encuentran sinuosos recovecos y lo que parecía inyectar un producto en un par de ladrillos acaba en la obra de P. Tinto. Paga la comunidad.

Viene otro matiz: la condensación. Cuando un perito pronuncia esa palabra, los pelos se ponen como escarpias. Si la condensación se da en todas las viviendas o en las viviendas de una determinada fachada, parece evidente que hay un fallo constructivo. Paga la comunidad.

Sin embargo, en ocasiones sólo hay una vivienda afectada. La explicación es que las casas vienen diseñadas con unas características de aislamiento, potencia calórica y ventilación concretas.

Si se altera uno de esos elementos sin tener en consideración los otros dos, las paredes se pasan al negro.

Si mejoras el aislamiento y el sistema de calefacción sin tomar medidas sobre la ventilación, crearás un acogedor invernadero. Paga el propietario.

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Conducciones, canalizaciones y sistema eléctrico

Pienses en agua, desagües, gas o electricidad la premisa es la misma. Siempre va a haber una toma a la entrada de la comunidad. De esa acometida al exterior, la responsabilidad es de las diversas compañías. Luego transcurrirán las instalaciones por la comunidad hasta cada una de las viviendas.

Aquí suele haber conflictos, porque se tiende a considerar que la responsabilidad es del propietario a partir de su acometida individual, aun cuando ésta se encuentre en un armarito en el pasillo o incluso en la calle.

Los juzgados están rechazando esa premisa por dos razones: la primera es que las instalaciones son necesarias para el uso y disfrute de las viviendas y discurren por elementos comunes. La segunda es que para su reparación, hay que levantar los elementos comunes.

De esta forma, la tendencia habitual es considerarlas responsabilidad de la comunidad hasta la entrada a la vivienda. Es decir, muro o tabique es la frontera.

También: Problemas de tuberías en la comunidad de propietarios

Telefonillos

En teoría, toda la instalación es común salvo la que está dentro de la vivienda. En teoría y en práctica, mejor dicho.

No obstante, señalamos este punto porque muchísimas comunidades ponen en práctica, y es más que recomendable, que la comunidad se responsabilice de todo. Esto es así para que sean las mismas manos técnicas las que supervisen la instalación al completo.

La condición, una vez más, es que la avería no derive de una manipulación o mal uso del telefonillo, en cuyo caso se podría exigir el pago al propietario.

Buzones

Son de la comunidad y están en espacios comunes. Con todo, no deja de ser sospechoso que uno esté muy deteriorado y el resto estén perfectos. Salvo en los casos de vandalismo, que debería cubrir el seguro, esto puede achacarse a un mal uso por parte del propietario. Pagaría él.

Una vez resuelto quién se responsabiliza de qué, está más claro quién paga las reparaciones en elementos comunes de uso privativo. A pesar de ello, la casuística es maravillosa y seguro que se plantean millones de otras situaciones rocambolescas y maravillosas en esencia. Si tienes dudas, consulta con nuestros profesionales o visita nuestro directorio de empresas.

La responsabilidad por daños en elementos comunes de uso privativo

• 1.- Introducción
• Suele ser una importante fuente de conflictos en las comunidades de propietarios la determinación del régimen de responsabilidades acerca de los daños causados en elementos comunes de uso privativo, y si debe responder de ellos la comunidad o el comunero que los utiliza.
• Sobre ello hay una rica casuística jurisprudencial donde se tratan y analizan todos estos casos, pasando, principalmente, por las terrazas, que es donde más problemas existen, ya que ese carácter inicial de elemento común hace olvidar que su uso es privativo, y que aunque tenga la naturaleza de privativa en los estatutos, existen muchas veces en las que los daños dimanan de defectos estructurales, y, en consecuencia, las humedades son las que causan daños en las mismas que debe asumir la comunidad, debido a que todo defecto estructural es de la comunidad.
• También hay que recordar que en los casos de transcurso de los plazos de garantía con respecto a las reclamaciones a los agentes de la edificación deberá responder la comunidad, ya que esos fallos son estructurales, y de ello responde la comunidad.
•             En cualquier caso, como premisa básica para determinar el régimen de responsabilidades hay que precisar que lo más correcto será siempre contratar una prueba pericial que dictamine quién es el responsable por razón del origen de la causa del daño, el cual puede deberse, también, a una falta de mantenimiento del comunero, en cuyo caso haría recaer en este el régimen de las responsabilidades, por lo que gira sobre esta prueba pericial el epicentro a la hora de dar una respuesta a esta cuestión.

A la junta donde se lleve el tema de los daños que ha podido sufrir un piso o local se llevará ese informe pericial a la hora de fijarse la responsabilidad comunitaria, lo que no se vota, sino que se decide por el presidente al tratarse de obra obligatoria, que por la vía del art.10.1 LPH -EDL 1960/55- debe asumir la comunidad.

2.- Las terrazas como elemento común de uso privativo y la causación de daños

Hay que comenzar destacando que el TS señala, entre otras, sentencia 8-4-11 -EDJ 2011/71287-, que:

«La enumeración que de los elementos comunes contiene el art.396 CC -EDL 1889/1-, es meramente enunciativa y dentro de los elementos que allí se citan, algunos tienen la consideración de comunes por naturaleza y otros por destino.

En todo caso los denominados elementos comunes por naturaleza serían imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales y no podrían quedar desafectados, mientras que, en los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación.»

Las terrazas pueden desafectarse y quedar como elementos privativos, pero, en todo caso, si hubiera daños por filtraciones provenientes de defectos estructurales del edificio respondería la comunidad, lo que suele ocurrir en el caso de filtraciones, ya que el comunero es extraño a ello, al referirse a defecto estructural y la competencia de su mantenimiento no alcanza al comunero.

Otra cuestión es que por prueba pericial se acreditara que ha existido un defecto de mantenimiento del comunero en su terraza y, por ello, se han producido los problemas colaterales.

Lo importante en estos casos es contratar un perito experto en la materia de edificación, que elabore un dictamen acerca de las causas y origen del daño, y, de ahí, extraer las consecuencias de las responsabilidades.

Pues bien, un tema muy recurrente en esta materia, y que da lugar a conflictos en las comunidades es la pregunta relativa a ¿quién responde de la reparación de barandillas, losetas de la terraza elemento común de uso exclusivo?

En este punto existe la creencia errónea de que debe reparar la comunidad, por cuanto se concibe que al ser elemento común, aunque de uso privativo, responde esta, pero hay que incidir en que de las barandillas, baldosas, etc.

, y de todo elemento común de uso privativo responde el propietario… salvo que tenga una relación directa con un problema estructural en cuyo caso responde la comunidad. La regla, pues, es que se responde por el uso de ese elemento.

Los propietarios deben cubrir los gastos derivados del uso de las terrazas, aunque se trate de elementos comunes, aunque de uso privativo, y ello porque esa obligación surge del uso exclusivo de cada comunero con respecto a su propia terraza de la que puede usar en exclusiva.

Sobre la obligación de cada comunero de atender la conservación de su propia terraza debemos atender a elementos tales como la barandilla o el suelo, elementos que, por el transcurso del tiempo, pero sobre todo por su uso, deben ser atendidos por cada comunero que usa en exclusiva esos elementos y la comunidad atenderá las reparaciones cuando se trate de problemas o defectos estructurales.

En esta misma línea se pronuncia la AP de Huelva, secc. 1ª, 11-1-2001, Rec. 330/2000 que señala que:

«Cuestión distinta es la de determinar –partiendo de la base de que todos los comuneros están obligados a contribuir– si las obras que se aprueban en la junta general objeto de este proceso tienen que ser abonadas por los propietarios de las terrazas dañadas, o por la comunidad.

Dicho de otro modo: se trata de determinar si la tenaza es un elemento privativo de cada piso a que está unida, o constituye elemento común, según entiende la demandada. La solución es bien sencilla. La terraza es una cosa y la otra. Como tal tenaza, como suelo de la terraza y el perímetro que delimita, es una parte de cada vivienda y por lo mismo, es privativa.

Pero como parte integrante de la estructura del edificio, como techo del piso que tiene debajo, es elemento común. De ahí que para determinar quién debe financiar la reparación, sea preciso, en cada caso, determinar la índole, la causa, o la razón de la avería.

Si de lo que se trata es de reparar el suelo de la tenaza, o la barandilla, deteriorados por el transcurso del tiempo y por efecto de la intemperie, sin duda alguna será cuestión del propietario.

Pero si el defecto es estructural, si afecta a la propia configuración de la terraza como elemento de la construcción, es evidente que afecta a lo común, y debe ser reparado a costa de los fondos comunes. Y esto es precisamente lo que sucede en el presente supuesto, como está cumplidamente acreditado, hasta el punto de que esta conclusión no es discutida por los actores.»

Con ello, es evidente que en estos casos de defectos o deterioros en suelo o barandillas de terrazas debe ser la reparación a costa de cada comunero que es el que, de forma exclusiva, no lo olvidemos, usa esos elementos y la comunidad deberá atender la reparación en casos de humedades o necesidad de impermeabilización.

¿Y en cuanto a las filtraciones en las terrazas?

Estas cuestiones relativas a filtraciones en terrazas provocadas por defectos estructurales son responsabilidad de la comunidad.

Nótese que no se trata de un defecto de mantenimiento del comunero en bien privado, sino un problema de la tela asfáltica, lo que debe derivarse a elemento estructural y problemas constructivo lo que hace derivar la responsabilidad a la comunidad.

Los temas constructivos como lo sería el de defecto en la tela asfáltica son competencia de los agentes de la edificación, pero si ha pasado el plazo de reclamación la responsabilidad es de la comunidad al tener que asumir esta por derivación estos problemas constructivos, no pudiendo ser del comunero adquirente del bien. Otra cosa es que se acreditara una acción del comunero que hubiera provocado ese problema en el defecto, en cuyo caso si se acreditara esto por prueba pericial respondería el comunero.

¿Quién responde de los daños causados por las terrazas de uso privado que no son cubierta del edificio?

Analiza el TS 24-4-2013 -EDJ 2013/55866- un tema recurrente en torno a que el Alto Tribunal trató un acuerdo comunitario que declaraba el carácter privativo de las terrazas de los áticos e imponía a los propietarios de estos los gastos de su mantenimiento y conservación apuntando que no puede confundirse la terraza del edificio con la cubierta del mismo, y no es posible atribuir a ningún propietario la propiedad exclusiva de la cubierta aunque la terraza situada en la última planta del edificio se configure como privativa. En el caso analizado, acreditado que los daños que las humedades causaron en las viviendas se debieron al mal estado de la tela asfáltica impermeabilizante, situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, su reparación constituye una obligación propia de la comunidad de propietarios.

Daños en elementos comunes de uso privativo, ¿a quién corresponde el arreglo?

Para delimitar quién debe hacer frente a los daños producidos, pondremos de ejemplo el caso de una terraza, esta es un elemento común de uso privativo.

Aún así tiene una doble condición: la de ser elemento común que cubre la planta que se encuentra debajo de esta; y la de tratarse de un elemento privativo por el uso que le da el propietario de la planta donde se encuentra la terraza.

Si aparece una filtración en las plantas inferiores que cuentan con terraza dependiendo de donde se localice el daño, la reparación corresponderá al propietario o a la comunidad.

Si el origen de la filtración es debido por el incorrecto mantenimiento de la terraza por parte del propietario, la responsabilidad de la reparación recae sobre este, tal como dictamina “el apartado a) del artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal”.

Si por el contrario, la filtración aparece a causa del deterioro de la tela asfáltica de la terraza o por algún desperfecto en la impermeabilización de la terraza, el arreglo le correspondería a la Comunidad de Propietarios, tal como se recoge en “el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal”.

Un modo fácil para recordar este concepto es determinar que si el daño se encuentra en la superficie de la terraza que pisa el propietario, la reparación le corresponde a él. Si el desperfecto se situara en la estructura interna de la terraza, debería arreglarlo la Comunidad de Propietarios.

Si el propietario de la terraza ha realizado una obra sobre esta, la situación se complica un poco.

Habrá que añadir unas apuntaciones: si la filtración se ha producido por causa única de la obra que ha realizado el propietario en su terraza, la reparación debe correr de su cuenta; si el propietario en la obra ha implementado un solado en el original o lo ha sustituido, la comunidad sólo debe pagar por la tela asfáltica y por la sustitución del solado original, pero no debe pagar ningún otro gasto extra.

Hay que señalar que si la comunidad ha consentido la obra que ha realizado el propietario en la terraza de su domicilio, significará que ha aceptado la modificación de elementos comunes del edificio y deberá enfrentarse a la sentencia correspondiente.

El origen de las filtraciones no debe determinarlo la Comunidad de Propietarios como tal, sino que debe intervenir el correspondiente informe pericial en la situación.

Indemnización a los propietarios por obras en elementos comunes – Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

Con la ayuda de Sepin vamos a dar a conocer diferentes sentencias y comentarios de los especialistas jurídicos sobre los temas relacionados por las obras realizadas en los elementos comunes y las indemnizaciones que los propietarios pueden reclamar por estas actuaciones.

Ascensores, servidumbres, ocupaciones de espacios privativos, daños morales, lucro cesante, etc. serán algunos de los temas que se comentarán en este artículo que esperamos sea de vuestro interés.

La primera pregunta es: ¿Puedo solicitar indemnización a la Comunidad si mi propiedad se ve afectada por obras en elementos comunes?, veamos lo que dice Maria José Polo, directora de Sepin

La respuesta, en principio, parece positiva, no solo por lo dispuesto en el art. 9.

1 c) LPH, que señala que «el propietario está obligado a consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados»,  aplicando igualmente el Código Civil, art. 1.902, que establece: «el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado».

De este modo, cuando las reparaciones o nuevas instalaciones afecten de manera directa a cualquier inmueble privativo, la Comunidad deberá indemnizar por el daño causado. No obstante, no todos los supuestos son tan claros y, por ende, la Comunidad no siempre está dispuesta a proceder a este resarcimiento.

Veamos algunos de los ejemplos, con la respuesta que han venido dando las sentencias que han resuelto la casuística con respecto a la siniestralidad que existe en las Comunidades de Propietarios, teniendo en cuenta que siempre habrá de estarse al supuesto especifico y, desde luego, al daño ocasionado.

Deterioro de la propiedad: obligación de reposición de materiales

En primer lugar, a tenor de lo dispuesto en el art. 10.

1 LPH, la Comunidad está obligada a realizar «los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo, en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación».

Está claro que el propietario debe dejar hacer, incluso dejar pasar por su propiedad, como establece el art. 9.1 d) de la LPH.

En este caso, la Comunidad deberá resarcir los daños causados, pero ¿hasta dónde? Por ejemplo, ¿se cumpliría con la simple reposición de lo dañado, aunque no se tenga en cuenta el perjuicio estético? ¿Es obligatorio cambiar la totalidad del material si no existen repuestos del anterior?

En estos casos, es obligación del causante del daño el cambio total, así, la Comunidad debe resarcir al propietario por los perjuicios causados a consecuencia de las reparaciones, ya sea pintar la pared, reponer azulejos, etcétera, pues esta disposición en favor de los servicios generales debe quedar compensada, por lo menos, dejando las cosas en su primitivo estado.

En este sentido se han pronunciado las Sentencias de la AP Cuenca, Sec. 1.ª, de 15 de enero de 2008 (SP/SENT/159490), AP Madrid, Sec. 21.ª, de 20 de marzo de 2007 (SP/SENT/120328), y AP Navarra, Sec. 1.ª, de 14 de junio de 2006 (SP/SENT/95749).

No obstante, no vemos inconveniente en que la Comunidad tome el acuerdo en Junta de Propietarios limitando la indemnización a la mera reparación del espacio estropeado, sin cambio total.

Si esta decisión se adopta, luego los propietarios que lo hayan consentido no podrán exigir otra cosa, pues sería ir en contra del principio jurídico de los actos propios, tanto en este como en otros supuestos.

Cierre del local

La indemnización por daños producidos en un local por la realización de obras es un tema muy controvertido que ha dado lugar a la realización de una encuesta jurídica por la editorial Sepín, estando la postura mayoritaria a favor de que cuando hay que desalojar el Local por obras necesarias en el inmueble, conforme a lo dispuesto en el art. 9.1, regla c), de la Ley de Propiedad Horizontal, lleva consigo la indemnización de los daños y perjuicios. Se equipara por la doctrina a la indemnización extracontractual del art. 1.902 CC.

• En estos casos, será necesario que el afectado acredite que el cierre le ha supuesto pérdidas económicas por un montante concreto, la media por la cantidad ingresada durante un período de tiempo en el que el local no estuvo cerrado.
• Desalojo de la vivienda
• El mismo argumento se aplicaría a este supuesto, la encuesta a la que hacemos referencia con respecto a locales lo era también en relación con las viviendas, es decir, entendemos que habrá que indemnizar al comunero que debe abandonar su propiedad como consecuencia de unas obras en elementos comunes.

Aunque en este caso, como en todos los comentados, hay que tener en cuenta que la Junta puede acordar lo contrario, es decir, la no indemnización, por lo que, si el citado acuerdo es adoptado con el quorum legal de mayoría simple, los propietarios disconformes deberán impugnar tal decisión, pues, en caso contrario, no podrán solicitar indemnización alguna, como señalan las sentencias de la AP Madrid, Sec. 14.ª, de 18 de noviembre de 2008 (SP/SENT/441766) y AP Alicante, Sec. 5.ª, de 25 de octubre de 2007 (SP/SENT/147447).

1. Imposibilidad de arrendar como consecuencia de estas obras
2. La indemnización procede, pero, en este caso, será más difícil de probar, salvo que realmente la propiedad haya quedado inhabitada o ya estuviese arrendada y sea necesario su desalojo.
3. Reclamar, solo el propietario o podrá hacerlo también el ocupante?
4. El criterio mantenido por Sepín es que podrá hacerlo el perjudicado.
5. Veamos a continuación lo que indican las diferentes sentencias con relación a la servidumbre por instalación de ascensor,

• Habiendo aceptado el propietario la constitución de una servidumbre por instalación del ascensor, es acreedor a la indemnización de daños y perjuicios, por lo que ante la posterior negativa de la Comunidad, no deberá impugnarse

TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-10-2013.

• La instalación de ascensor que supone la constitución de una servidumbre en espacio privativo siempre que no afecte a la habitabilidad, y con la indemnización oportuna, no requiere consentimiento del propietario afectado. Doctrina Jurisprudencial

¿Puede un propietario reclamar contra la comunidad de propietarios la reparación de un elemento común que le está causando unos daños en su inmueble?

Debido al paso del tiempo, es lógico que los elementos comunes se vayan deteriorando, y más si no se ha llevado a cabo un buen mantenimiento de los mismos. Esta circunstancia puede acarrear que se causen daños a algún propietario en su inmueble, situación que habrá que solucionar con la mayor urgencia.

Esto puede suceder en el caso en que en un inmueble o local sufra daños tales como goteras, humedades, etc, que vienen causados por un elemento común del edificio, como puede ser la rotura de las bajantes o tuberías.

¿Cuáles son los elementos comunes? ¿Quién tiene que repararlos?

Atendiendo a la clasificación que se extrae tanto en el art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, como en el art.

396 del Código Civil, los elementos comunes son, entre otros, el suelo, vuelo, cubiertas,  las fachadas, el portal, las escaleras, patios, pozos, ascensores, depósitos, las conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, tuberías y bajantes, etc.

Las averías o desperfectos que se produzcan en dichos elementos han de ser reparadas por la comunidad de propietarios, puesto que la comunidad es la responsable de conservar y mantener los elementos comunes. Si no lo hace, se deriva una responsabilidad de la Comunidad por los daños que se causen a los propietarios de inmuebles en el edificio.

• ¿Cómo saber si los daños vienen causados por la falta de mantenimiento o conservación de un elemento común?
• La tarea más difícil es determinar el origen de los daños, y si los mismos derivan de un elemento común, por lo que es importante contar con un informe pericial que lo determine.
• ¿Cómo proceder en estos casos?
• Reparar un espacio común en una comunidad de propietarios puede resultar difícil para el propietario afectado.

-En primer lugar, una vez detectado el problema, lo primero que hay que hacer es informar al Presidente o Administrador. Lo más recomendable es hacerlo mediante el envío de un burofax, para acreditar que se ha reclamado.

-Puede ocurrir, y es común, que ante la reclamación anterior, se haga caso omiso por parte de la comunidad, pero como hemos dicho, las Comunidades tienen obligación de realizar las obras necesarias para mantener y conservar sus elementos comunes o el inmueble en perfecto estado de conservación.

En particular, el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes.

1. Es decir, frente al silencio de la comunidad, el propietario afectado puede acudir a los Tribunales, o  reparar él mismo si son obras necesarias y urgentes (por ejemplo, rotura de bajantes comunitarias que causan goteras y filtraciones) pudiendo luego reclamar los gastos a la comunidad mediante un procedimiento judicial.
2. ALCAZAR se encuentra a su disposición para asesorarle sobre cualquier duda o consulta sobre este tema, tanto desde el punto de vista extrajudicial, negociando con el administrador, presidente de la comunidad o incluso con el propio seguro, como judicial, ejercitando las acciones legales en beneficio del afectado, siempre buscando la situación más beneficiosa para nuestros clientes.
3. Autora: Cinthia González Cantero

Foto sacada de: Foto de Fondo creado por ijeab – www.freepik.es

Reparaciones obligatorias en la comunidad: ¿Cómo funciona?

Si vives en un bloque de vecinos, debes saber que existen una serie de reparaciones que son obligatorias de realizar por la comunidad con el fin de mantener los servicios y elementos comunes en perfectas condiciones. Pero ¿Quién puede solicitar estas reparaciones y cuáles son los elementos comunes? Te lo contamos aquí.

¿Qué se considera reparación urgente?

Se consideran reparaciones urgentes todas aquellas averías que se originen en los elementos comunes y deban ser reparadas inmediatamente. De no ser así, estos problemas podrían causar perjuicios graves a la propia comunidad o los vecinos. Este concepto ha sido recogido en la jurisprudencia del Consejo General del Poder Judicial.

¿Cuáles son los deterioros más habituales que te encontrarás en las comunidades?

• Problemas en el sistema eléctrico; ya sea por su antigüedad, por daños, por vandalismo, etc.
• Elementos de seguridad del propio edificio, como la toma de tierra del pararrayos o los muros de carga.
• Alumbrado del edificio.
• Sistema de abastecimiento de agua (explosión o roturas de tuberías, agua turbia, etc.).
• Saneamiento del edificio y estado de las bajantes.

¿Cómo hacer frente a una reparación de urgencia?

En estos casos, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 20, indica que no es necesario celebrar una junta de vecinos para llevar a cabo una reforma urgente.

Por tanto, es el administrador de la finca quien tiene que tomar las riendas y contratar a un profesional para que solucione el problema cuanto antes.

Solo necesitará comunicárselo al presidente o a los propietarios.

En cualquier caso, el artículo 7.1 de la citada ley deja muy claro que ningún vecino puede tomar decisiones por su cuenta ante este tipo de hechos.

Pero hay excepciones que te contaremos en este artículo.

En principio, el único que tiene potestad para actuar frente a una reparación urgente es el administrador o, en su defecto, el presidente.

¿Qué es una reparación común o mejora de la comunidad?

Las reparaciones comunes o aquellas que mejoran el estado de la comunidad son los trabajos necesarios para la conservación del inmueble. También se consideran como tales las obras que ayuden a la conservación de instalaciones y servicios comunes. La ley también engloba dentro de este apartado la construcción de nuevos elementos, como una piscina.

Eso sí, para que las puedas llevar a cabo, precisas de la aprobación de la mayoría cualificada; es decir, de tres quintas partes de los propietarios. Por tanto, para sacar adelante estos proyectos, necesitarás convocar a la junta de vecinos y exponer el caso.

Te recomendamos: Acuerdos por unanimidad, mayoría simple o cualificada. ¿Qué es y cuándo se usa?

¿Qué pasa con los vecinos que no estén de acuerdo?

Los vecinos que no estén de acuerdo con las obras no estarán obligados a pagar en ciertas ocasiones. Por ejemplo, si el gasto es mayor a la suma de tres mensualidades de gastos comunes, los propietarios disconformes serán excluidos del pago. Eso sí, tampoco podrán aprovecharse de las mejoras, salvo que no se pueda privarlos de ellas por motivos materiales.

La ley también establece que si, con posterioridad, esas personas disconformes quisieran beneficiarse de las obras (por ejemplo, usando la nueva piscina) podrían abonar los gastos. Eso sí, no solo se pagará el porcentaje correspondiente, sino también unos intereses establecidos legalmente.

Obligación de reparación de elementos comunes

La LPH obliga a la comunidad a realizar ciertas obras necesarias sin contar con un acuerdo previo de la junta de vecinos. Literalmente, dice lo siguiente:

“Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”

Estas obras obligatorias pueden surgir por la necesidad de mantenimiento del propio edificio o ser impuestas por la Administración Pública.

En cualquier caso, hay que ejecutarlas, especialmente si se trata de las últimas.

La administración suele dar un plazo para acometerlas y, si no se cumple, las llevan a cabo igualmente, para después pasar la factura a la comunidad con su correspondiente multa.

Comunicación y aprobación de las reparaciones urgentes de los elementos comunes

Como te hemos explicado antes, la LPH establece que no es necesario convocar una junta para hacer frente a los arreglos urgentes.

Y la persona competente para llevarlos a cabo es el administrador, quien solo tiene que comunicárselo al presidente.

Si no existiese esta figura, tendría que hacerse cargo directamente el presidente cuando fuera informado por el vecino afectado.

Un ejemplo de obra urgente puede ser la reparación de un techo tras una temporada de lluvias debido a que cause goteras o filtraciones al vecino del piso más alto. En estos casos, se debe informar al resto de propietarios a posteriori, no antes de abordar el proyecto.

¿Qué pasa si se hace “oídos sordos” a estos problemas?

Si el afectado comunica el problema pero nadie se hace cargo, el artículo 7.1 de la LPH no impide que el propietario ejecute dichas obras. La jurisprudencia avala este extremo, pero solo en ciertos casos:

• Si le ocasiona importantes molestias, y con la gravedad de que pueden ir a más.
• Se ha de comunicar antes a la comunidad.
• Si los responsables de hacerse cargo de la obra muestran una actitud pasiva durante un período de tiempo (no se determina concretamente en la ley).

Te recomendamos: Consejos y normas para una buena convivencia en la Comunidad

En estas situaciones, cuando es el propietario afectado el que toma la iniciativa, este tiene derecho a repercutir el coste a la comunidad. Eso sí, siempre y cuando la obra se efectúe para solucionar un problema urgente.

Utilizando el ejemplo anterior, si el mal estado del tejado provoca goteras en tu casa, se lo comunicas al administrador y no te hace caso, podrías contratar a alguien. Esa factura te la abonaría la comunidad.

Pero, si aprovechas para arreglar la cubierta de un tejado que está bien y que corresponde al contorno de tu casa, no se contemplaría como obra urgente.

En definitiva, las reparaciones obligatorias de la comunidad de vecinos pueden ser de carácter urgente o de mantenimiento.

Dependiendo de su naturaleza, las pueden iniciar el administrador, el presidente o el vecino afectado.

En la Ley de Propiedad Horizontal están todos los supuestos legales para abordarla sin que haya conflicto de intereses u otros problemas.