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Tal y como manifestó la Juzgadora de Primera Instancia, no existe legislación ni jurisprudencia en la que encajar el supuesto de hecho acaecido. Así pues, estamos ante un asunto que presenta interés jurídico. Y así.

Se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda firmado entre dos personas. En este caso el arrendatario está casado y tiene un hijo menor. Dicho contrato no es firmado por el cónyuge del arrendatario.

Durante el plazo de vigencia del contrato, el matrimonio se divorcia y el arrendatario abandona la vivienda. Su expareja permanece en la misma, junto con su hijo menor. El arrendatario continúa pagando la renta.

Antes de su terminación y en el tiempo estipulado para ello, el arrendador envía un burofax comunicando su intención de no renovarlo.

Posteriormente, el arrendatario envía un burofax comunicando que ha obtenido una sentencia de divorcio, a la vez que anuncia que su expareja es la nueva arrendataria de la vivienda y que, por tanto, se giren a ella las rentas por alquiler.

• Es de mencionar, que, en la sentencia de divorcio, no se atribuye vivienda familiar.
• Una vez extinguido el contrato, el arrendatario envía las llaves de la vivienda por correo, simulando con ello la entrega de la posesión.
• Pasan los meses y ni arrendatario ni la persona que ocupa la vivienda, pagan la renta, ni esta última la abandona.
• Tras un estudio exhaustivo de los hechos, se decide interponer demanda de desahucio con reclamación de cantidad frente al arrendatario, al entender que es el que ha asumido las obligaciones del contrato con el arrendador, y en definitiva, el obligado a entregar libre y expedita la vivienda objeto de arrendamiento, así como al pago de las rentas, no pudiendo trasladar al arrendador sus circunstancias personales.
• En su defensa, el demandado reitera la misma postura mantenida en vía extrajudicial -en síntesis- que ha entregado las llaves, que el contrato esta extinguido, y que se considere con justo título a la expareja -quien además tiene la custodia de la hija menor de ambos.
• Pues bien, la Juzgadora de Instancia asume en su sentencia que no dispone de regulación jurídica aplicable al caso, ni de jurisprudencia en la que apoyarse, concluyendo que ha de desestimar la demanda, entendiendo que -según su criterio- el arrendador hubo de demandar a la ocupante en precario del bien inmueble, pues qué más podía hacer el arrendatario contra la voluntad deliberada y rebelde de su expareja de no abandonar la vivienda.
• Es curioso que una vez dictada sentencia en instancia, y en trámite el correspondiente recurso de apelación, la ocupante de la vivienda la abandona, entregando copia de llaves y posesión real al arrendador.
• No obstante, por no ser ajustada a derecho se recurre la Sentencia en cuanto a la reclamación de rentas, desistiendo del desahucio por disponer el arrendador de la posesión efectiva, la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Quinta, recurso de apelación nº 315/2019, dicta Sentencia nº 50 de fecha 03 de febrero de 2020, por la que se revoca íntegramente la demanda, y condena al arrendatario al pago de las rentas debidas desde la finalización del contrato hasta la efectiva entrega de la vivienda al arrendador.
• Para ello, la Audiencia Provincial valora la prueba de forma distinta a lo que lo hace la Juzgadora de Instancia:

• Por un lado, argumenta que salvo que se hubiera dado el supuesto contemplado en el artículo 15.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario -demandado- es el responsable tanto del pago de la renta como de la devolución de la vivienda libre y expedita y no se puede hacer cargar al arrendador de las discrepancias que hubieran podido surgir entre el arrendatario y su excónyuge sobre el pago de una renta que él se comprometió a abonar mediante el contrato firmado con el arrendador, siendo responsable dicho arrendatario de la actuación de aquellos en cuyo favor se concertó el contrato.

• Por otro, concluye que NO consta, que a pesar de la entrega de llaves por arrendatario, el arrendador consintiera la continuación de la ocupación por su excónyuge y la hija de ambos, no pudiéndose descartar que, como es lo normal, la entrega de una copia de las llaves por el demandado, que se hizo por correo y con posterioridad a la demanda, equivaliera a la devolución de la posesión libre y expedita, lo que no ha sido el caso, razón que ha de llevar a la revocación de la sentencia.

La decisión del Tribunal ha adquirido recientemente firmeza, pasando a formar parte de un cuerpo nuevo de jurisprudencia sobre la que no existían pronunciamientos previos, colmando con ello el vacío legal mediante la complementación del ordenamiento jurídico.

El juicio de desahucio por precario – Abógalo abogados barcelona

En este procedimiento el dueño de la finca deberá probar conforme a las leyes que él es el que tiene la propiedad u otro título que justifique su postura.

Por el contrario, el precarista o poseedor de la finca deberá demostrar que tiene título suficiente para permanecer en la finca Deberá acreditar que la finca está poseída por el precarista. En el juicio por precario se valorará,

• En primer lugar, si el demandante tiene un título suficiente para poseer la finca, y en consecuencia, despojársela al precarista.
• En segundo lugar, que el precarista no tenga título alguno para permanecer en ella y no se paguen rentas, y con esto queremos decir que no tenga absolutamente ningún derecho sobre la finca.

En el momento en que el precarista presente cualquier título por el que, aparentemente y sin entrar en el fondo, pueda acreditar algún derecho, el procedimiento de desahucio por precario se archivará. No es un procedimiento para resolver cuestiones complejas.

El último requisito es que se haya requerido al ocupante de la finca para que la desaloje con un mes de antelación a la interposición de la demanda. Sin requerimiento la demanda no prosperaría.

Supuestos problemáticos de desahucio por precario

En general los supuestos más problemáticos relacionados con figura del desahucio por precario son los derivados de los divorcios y de los conflictos hereditarios.

Desahucio por precario y atribución de vivienda familiar por sentencia de divorcio

En el primer caso nos encontramos cuando unos padres ceden -de forma verbal normalmente- una vivienda de su propiedad a su hijo que se acaba de casar para que, junto con su esposa, constituya allí su vivienda familiar.

Con posterioridad la pareja se divorcia y se le atribuye a la ex esposa el uso de la vivienda. Los padres y dueños de la vivienda instan un juicio de desahucio por precario y la ex esposa alega la Sentencia de divorcio en la que se le atribuye el uso de la vivienda familiar.

Recientemente los Tribunales han entendido que la situación de la ex-esposa se enmarcaría dentro de un precario. Es necesario analizar caso por caso para concretar si ha existido o no algún contrato entre las partes, y concretamente, si ha existido la figura más parecida, el contrato de comodato. 

El contrato de comodato se caracteriza por prestar una cosa por un tiempo determinado y para un uso concreto. Por tanto, también se puede haber prestado la vivienda para un uso concreto, vivir, y para un tiempo determinado.

En caso de existir es contrato de comodato, que es, en definitiva, un préstamo de uso de la vivienda, se deberá atender a las normas que lo regulan, desapareciendo la figura del precario. Por el contrario, si no existe préstamo de uso, contrato de comodato, el propietario o titular de la finca podrá reclamarlo en cualquier momento.

Los Tribunales han concluido que la atribución del uso de la vivienda a la ex esposa por Sentencia judicial no es un título suficiente para justificar su posesión frente a los dueños si reclaman la finca en un juicio de desahucio por precario.

Desahucio por precario al heredero que posee la vivienda heredada en exclusiva antes de partir la herencia

El segundo supuesto, muy frecuente, surge cuando, antes de partir una herencia, uno de los herederos usa una vivienda que es de toda la comunidad hereditaria. Por ejemplo, un hermano usa una vivienda que, por herencia de los padres y al fallecer estos, es de varios hermanos, sin que se haya celebrado contrato de arrendamiento alguno.

El resto de herederos se oponen a esta situación, por que, por ejemplo, quieren vender o arrendar el inmueble. En este caso, el coheredero que ocupa la vivienda en el juicio de desahucio, presentado por el resto de los hermanos, alegará en su defensa que tiene título suficiente derivado de la herencia (aunque esta aún no se haya partido).

Este supuesto había generado posturas contrapuestas en los Tribunales hasta que fue definitivamente zanjado en el año 2013 por el Tribunal Supremo.

Se entiende que el heredero minoritario poseedor en exclusiva de la vivienda no tiene titulo suficiente para justificar, precisamente, esa exclusividad.

Se concluye que, además de poder ser tratada esta cuestión en el juicio de desahucio por precario, el heredero deberá ser desalojado en beneficio del resto de herederos.

Desahucio por precario al copropietario que posee la vivienda heredada en exclusiva después de partir la herencia

El tercer supuesto, también muy habitual, surge cuando, después de partir la herencia todos los herederos ya son copropietarios de un inmueble, y uno de los copropietarios se encuentra en la situación anterior, es decir, posee el inmueble de forma exclusiva en perjuicio de los otros copropietarios.

Aquí siguen habiendo posturas contrapuestas en los Tribunales. La primera postura considera que el problema debe resolverse por el juicio de desahucio por precario, y además estimarse la demanda y, en consecuencia, desahuciar al copropietario que la posee en exclusiva, porque ese título de copropietario no justifica esa posesión en exclusiva.

Al contrario, otras Audiencias Provinciales sostienen que no se puede iniciar un procedimiento de juicio de desahucio por precario entre copropietarios, y especialmente entre coherederos después de partir la herencia. Y ello, sobre la base del artículo 1068 del Código Civil que establece que «la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan adjudicado».

En este caso, para combatir esta situación la figura más acorde no será el juicio de desahucio por precario sino un juicio ordinario.

En caso de separación o divorcio… ¿tengo que seguir pagando el alquiler, si el uso de la vivienda se ha atribuido a mi ex mujer?

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El uso de una vivienda arrendada puede atribuirse al cónyuge del arrendatario, en caso de nulidad, separación o divorcio, siempre que así lo decida la autoridad judicial.

No obstante, la voluntad de continuar ocupando la vivienda deberá comunicarse a la propiedad en plazo.

Lo que no resulta tan claro, en ocasiones, es quién deberá sufragar el pago del alquiler, cuestión que clarifica una reciente sentencia el Tribunal Supremo.

El debate surgido acerca de si la atribución del uso de la vivienda familiar, como consecuencia de la resolución judicial recaída en los casos de nulidad del matrimonio, separación o divorcio del arrendatario a favor del cónyuge que no ostenta la condición de inquilino, supone una subrogación ex lege de la titularidad arrendaticia o, por el contrario, se trata de la concesión de un simple derecho de uso al cónyuge adjudicatario, ha suscitado un amplia discusión doctrinal y jurisprudencia.

Para quienes sostienen la tesis de la subrogación, una vez dictada la resolución que atribuye el uso exclusivo de la vivienda a uno de los cónyuges y notificada dicha resolución al arrendador, se produce una subrogación contractual ope legis en favor del cónyuge adjudicatario, el cual asume las cargas y ventajas derivadas de la relación arrendaticia.

Los que, por el contrario, consideran que el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, confiere al cónyuge adjudicatario un simple derecho de uso de la vivienda arrendada, motivo por el que en caso de impago de las rentas, la acción de desahucio que deberá dirigirla el arrendador contra el titular del contrato y no contra el cónyuge adjudicatario del derecho de uso.

En el caso enjuiciado, señala el Tribunal Supremo, la arrendadora demandante reconoce en su demanda que la demandada (cónyuge del arrendatario) no le remitió la comunicación preceptiva para hacerle saber su voluntad de continuar ocupando la vivienda, ni le pago nunca renta alguna, motivo por el que no existió subrogación ni expresa ni tácitamente, y por ende, no viene obligada al pago de las rentas que se adeuden a la arrendadora, sin perjuicio de las relaciones internas entre aquella y su ex-marido. No en vano, la Sala considera que el citado artículo 15 prevé y permite que se produzca la subrogación, pero siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el párrafo segundo, circunstancia que no se produce en el presente caso.

Precisamente el legislador concluye el Supremo, consciente de la objeción doctrinal que se hacía a la subrogación por el carácter provisional y temporal de la atribución del uso de la vivienda familiar, exige, a raíz de la modificación del precepto aprobada por la Ley 4/2013 que para que el usuario pase a ser “titular del contrato”, la atribución del uso de la vivienda arrendada se haga “de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento”. Por supuesto, será necesario que la voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

No dude en consultarnos si le surgen interrogantes en relación a esta u otras cuestiones. 

El lanzamiento en el juicio de desahucio

El lanzamiento en el juicio de desahucio por impago de las rentas de alquiler es el acto procesal realizado por el personal del juzgado que permite al arrendador poder disponer de nuevo de su vivienda o local. El documento emitido en ese acto se denomina «acta del lanzamiento»

• Como sabrás, el proceso de desahucio es el proceso judicial que el Estado pone a disposición de los arrendadores para poder recuperar su inmueble cuando el inquilino ha dejado de pagar.
• Pues bien, el lanzamiento es una fase del proceso de desahucio.
• En concreto, es el último acto del proceso, mediante el que se devuelve la posesión del inmueble al propietario.

La demanda de desahucio

Cuando un inquilino deja de cumplir su principal obligación (el pago de la renta o de otras cantidades), el arrendador tiene derecho a interponer una demanda de desahucio, pidiendo al juzgado lo siguiente:

• La terminación del contrato de arrendamiento.
• El desahucio (o lanzamiento) del inquilino/a.
• Que el inquilino sea condenado a pagar las cantidades que ha impagado (esto solo en el caso de que en la demanda se quiera reclamar las rentas impagadas, pues cabe la posibilidad de no hacerlo).
• Que se condene al inquilino a pagar las costas que conlleve el procedimiento judicial.

Pues bien, el lanzamiento debe encuadrarse dentro del segundo punto anterior, es decir, es un acto procesal que se hace necesario para devolver la posesión al arrendador en caso de que el inquilino no haya devuelto voluntariamente la posesión.

Fecha del lanzamiento

1. El proceso de desahucio comienza, como he dicho, con la interposición de la demanda en el juzgado por parte del arrendador.
2. A los pocos días de ser interpuesta la demanda de desahucio, desde el juzgado se emite un documento, que se llama Decreto de admisión, y se envía al arrendador y al inquilino.

3. En ese Decreto se concede al inquilino un plazo de 10 días para que:

• Pague y/o desaloje el inmueble, o en su defecto…
• Se oponga a la demanda, presentando un escrito de oposición en el juzgado.

• En ese Decreto ya viene fijada la fecha para el acto del juicio, así como también la fecha para el lanzamiento.
• Pero con una particularidad importante; se le advierte al inquilino que si no hace nada durante ese plazo de 10 días, entonces ya no habrá juicio, y se pasará directamente al lanzamiento en la fecha prevista en el Decreto.
• En el caso que el inquilino se oponga a la demanda en ese plazo de 10 días, lo que sucede es que queda sin efecto la fecha que se había previsto para el lanzamiento en el Decreto de admisión y se procede a establecer una nueva fecha de lanzamiento.
• Esta nueva fecha se comunica al inquilino y al arrendador en el documento (Diligencia) que el juzgado tiene que enviar a las partes anunciando que el inquilino se ha opuesto a la demanda.

El lanzamiento

1. Lo normal al interponer una demanda de desahucio es que se termine condenando al inquilino a ser desahuciado.
2. En la sentencia o decreto que condena al inquilino a ser desahuciado se le concede un plazo de 30 días para que devuelva las llaves, advirtiéndole que si no las devuelve será desahuciado.

3. Por tanto, si el inquilino devuelve las llaves voluntariamente, no tendrá que realizarse el lanzamiento o desahucio (salvo que lo pida el demandante expresamente).
4. Y si el inquilino no devuelve voluntariamente las llaves entonces se practicará el lanzamiento o desahucio en la fecha y hora prevista en el decreto de archivo o sentencia.

El lanzamiento se regula en el extensísimo artículo 440.3 de la ley de enjuiciamiento civil (LEC).

Antiguamente era necesario presentar una nueva demanda para que se realizara el lanzamiento (demanda ejecutiva) una vez que el juez había dado por finalizado el contrato, pero hoy en día esto ya no es necesario.

El día del lanzamiento

Una vez llegada la fecha para celebrar el lanzamiento, éste va a consistir en el conjunto de actos necesarios para que el órgano judicial pueda devolver al arrendador la posesión del inmueble.

Estos actos suelen ser casi siempre los siguientes:

• Apertura de la puerta, procediendo en su caso a deshabilitar la cerradura.
• Cambio de cerradura
• Entrega de las nuevas llaves al arrendador
• Realización de Acta del lanzamiento donde se recoge todo lo que haya acontecido en dicho acto.

• Al lanzamiento tendrá que acudir la comisión judicial (normalmente dos miembros del juzgado) acompañada del demandante o su procurador.
• Y además es necesario que acuda un cerrajero para que pueda abrir la puerta.
• Y si el arrendador sospecha que puede haber problemas a la hora del lanzamiento, podrá solicitar también que acuda la policía.
• Mientras se produce el acto, los miembros de la comisión judicial van cumplimentando lo que se llama el acta del lanzamiento, que es un documento donde se recoge todo lo que ha ocurrido en dicho acto.

Los bienes que sean propiedad del inquilino

Los bienes que sean propiedad del inquilino que estén en el interior del inmueble al realizarse el lanzamiento se consideran como bienes abandonados, por lo que el arrendador puede quedarse con ellos o desprenderse de ellos (normalmente, para evitar gastos, mediante los servicios de recogida de muebles que tienen la mayoría de ayuntamientos).

¿Has tenido que acudir a un lanzamiento en alguna ocasión?.

¿Qué tal resultó?.

¿Contra quién se puede dirigir una demanda de desahucio y reclamación de rentas?

En un anterior artículo explicaba quién puede instar un proceso judicial contra el arrendatario de una finca urbana – quién tiene legitimación activa. En este post me voy a ocupar de la legitimación pasiva: contra quién se puede dirigir una demanda judicial de desahucio y reclamación de rentas y cualquier otra que traiga causa de un contrato de alquiler de vivienda o local de negocio.

El Juzgado territorialmente competente en los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y desahucios es el del partido judicial donde esté la finca.  Es una excepción a la regla general de que el juzgado competente es el del domicilio del demandado.

La demanda se dirigirá contra:

• El arrendatario. Quien no tenga de una manera u otra tal condición en un momento determinado podrá oponer a la demanda una excepción de legitimación pasiva procesal.
• Los avalistas y fiadores.  La condición de quien afianza en relación con el alquiler objeto de litigio genera la aptitud para ser parte en una demanda.
• Es válida la acumulación subjetiva de acciones contra el arrendatario y el avalista en los juicios de desahucio (AP Asturias, Oviedo, Sec. 5.ª, 13-2-2017).

Pero…

Si el arrendatario es una empresa

Es muy frecuente que el arrendatario sea una persona jurídica, una sociedad mercantil, especialmente en el arriendo de local de negocio y naves en polígonos. En estos casos el contrato de alquiler lo firma el representante legal de la sociedad, pero el arrendatario es la empresa.

Aún así, no siempre es tan claro si el arrendatario es la sociedad o quien firma en su nombre.

En una sentencia de la Audiencia de Sevilla, Sec 8ª, 10-6-2014, se considera arrendatario al administrador firmante del contrato ya que como tal actúa.

Esta sentencia es interesante porque no equipara el arrendatario con quien paga el alquiler. Era la sociedad quien pagaba el arriendo y los gastos de la comunidad de propietarios.

El administrador único de una sociedad que firma un contrato de alquiler en nombre de ésta no tiene legitimación pasiva para soportar las acciones derivadas del mismo.

Una sociedad limitada tiene desde su constitución e inscripción en el Registro mercantil personalidad y capacidad jurídica distinta de la de sus socios y administradores.

Por el hecho de firmar, el administrador no es responsable solidario ni avalista o fiador (Audiencia de Las Palmas, Sec 5ª, 25-1-2013).