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La transmisión de la propiedad se produce con la firma del contrato privado de compraventa y posterior entrega material de la vivienda, sin necesidad de título público ni de inscripción registral, pues así lo dice el art. 609 CC y su teoría del título y el modo:

• Título: contrato privado de compraventa
• Modo: tradición (entrega de llaves y ocupación)

No es correcta la atribución de la responsabilidad con las deudas de la comunidad de propietarios al mero titular registral. Esta incorrección viene provocada por la confusión entre los conceptos “sujetos demandados” y “sujetos obligados al pago” que resulta de la aplicación del artículo 21.4 LPH

La discordancia entre titular registral y propietario fue habitual en una tipología de viviendas protegidas promovidas en los años 70, en las que la Administración transmitía la propiedad de la vivienda mediante contrato privado al que se acompañaba la posterior entrega de la vivienda, demorando la elevación a público y posterior inscripción de la transmisión al pago de la totalidad de las cuotas del préstamo concedido por la propia Administración. Esta situación, que se produce a menudo en las comunidades de propietarios, genera problemas para el cobro de las deudas comunitarias.

La doctrina ha sido fijada definitivamente por la STS de 22/04/2015 (Recurso 319/2013):

“Cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre”.

Desde el momento en que el propietario legítimo de una vivienda la compra y ocupa, está obligado al pago de las cuotas reclamadas, de acuerdo al art. 9.1.

e LPH, que establece como obligaciones del propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

El art. 21.1 LPH establece que la obligación a la que se refiere art. 9.1.e LPH debe cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta.

Esta obligación tiene la consideración de obligación propter rem (SAP de Baleares de 17 de abril de 1998), por lo que el obligado al pago será siempre el propietario de la vivienda sin que sea imputable dicha obligación a cualquier otro sujeto, como puede ser el mero titular registral no propietario.

Por ello es incorrecta la atribución de la responsabilidad con las deudas de la comunidad de propietarios al titular registral, incorrección que viene provocada por la confusión entre los conceptos “sujetos demandados” y “sujetos obligados al pago” que resulta de la aplicación del art. 21.4 LPH, que dice lo siguiente:

“Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario.

Asimismo, se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente.

En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente”.

SAP de Málaga de 25/01/2006:

“Resulta claro, pues, que la solidaridad del titular registral en la responsabilidad por el impago de las cuotas del actual propietario, únicamente se produce cuando se incumple la obligación de comunicar el cambio de titularidad en la vivienda, por lo que la cuestión debatida en la presente Litis debió limitarse a este punto.

 No comparte esta Sala el criterio de la Juzgadora de Instancia de aplicar de forma automática e indiscriminada la solidaridad a que alude el artículo 21.

4 de la LPH, por cuanto el referido artículo autoriza a dirigir la acción contra el titular registral únicamente cuando deba responder solidariamente del pago de la deuda, y para poder determinar cuándo se debe responder solidariamente del pago de la deuda hay que acudir a la interpretación integradora del referido precepto con el contenido en el artículo 9.1.

i, conforme al cual, solamente cuando se incumple la obligación de comunicar el cambio de titular se seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular”.

SAP de Navarra (Sección 1ª) de 13/06/2005:

“En cuanto a lo dispuesto en el artículo 21.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, cabe concluir que el mismo contiene dos supuestos: la reclamación dirigida contra el propietario anterior que responde solidariamente y la reclamación dirigida contra el titular registral.

En relación al primero debe recordarse que en este caso la responsabilidad se hubiera generado como consecuencia de no haber comunicado la transmisión de la vivienda el adquirente, con la excepción de que la Comunidad hubiera tenido conocimiento del cambio de titularidad por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario cuando dicha transmisión resulte notoria, como acaece en el supuesto que nos ocupa. En cuanto a la reclamación contra el titular registral, según la redacción del artículo 21.4 dada por la reforma de 1999, el mismo debía ser demandado en cualquier caso, por lo que en los supuestos en que no coincidía esta condición con la de ser propietario actual, se estableció un litis consorcio pasivo necesario. Esta situación ha cambiado a partir de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, estableciendo ahora el artículo 21.4 de la Ley de Propiedad Horizontal que la reclamación podrá dirigirse contra el titular registral, por lo que de no hacerlo no puede entenderse que haya una irregular constitución de la litis. Este precepto de naturaleza procesal, y es aplicable al supuesto que nos ocupa por ello en virtud de lo dispuesto en la Disposición Transitoria. Nos encontramos ante un supuesto en que el titular registral tiene legitimación ad procesum. La razón de ser de dicho precepto es facilitar que mediante tal legitimación pudieran quedar jurídicamente vinculados los titulares regístrales en la iniciación de una posible vía de apremio contra los bienes que consecuencia de dicha reclamación, quedaran afectos al pago de la deuda; pero tal previsión no altera el régimen legal de las obligaciones de los propietarios, ni convierte al titular registral por el mero hecho de serlo, y al margen de que sea o no el propietario real del piso correspondiente, en deudor y obligado al pago de las cantidades que aquí se reclaman, ya que la obligación de contribuir al mantenimiento de los gastos comunitarios corresponde al propietario -art. 9.1.e- de la Ley de Propiedad Horizontal ), con independencia de quien sea el titular registral, que puede no coincidir con aquél, por lo tanto el obligado al pago será el propietario de la vivienda o local al tiempo de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario. En el caso que nos ocupa habiéndose acreditado que el propietario no coincide con el titular registral y que es aquél el obligado al pago, sin que el titular registral deba responder solidariamente del pago de la deuda, según se ha examinado, no cabe sino desestimar la demanda interpuesta ya que no es posible imponer la obligación del pago a la parte demandada por su sola condición de titular registral, sin que sea la propietaria de la vivienda al tiempo en que se produjo la obligación, ni deba responder solidariamente del pago de la deuda”

CONCLUSIONES:

El titular registral debe de ser SIEMPRE demandado

El titular registral debe de ser siempre demandado, pues la jurisprudencia ha dejado claras las relaciones entre el art. 9 LPH y el art. 21 LPH:

Responsabilidad del titular registral por deudas contraidas con la comunidad de propietarios

Como señala la Sala Primera del Tribunal Supremo en Sentencia de 22 de abril de 2015 las garantías para conseguir la efectividad del cobro de las deudas de los comuneros morosos son:

“(I) Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y a los tres años anteriores ( disposición final 1.

3 de la Ley 8/2013, de 26 junio ) tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3º, 4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 marzo ( artículo 9.1 e). , párrafo segundo LPH ).

(II) El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores ( disposición final 1.3 de la Ley 8/2013, de 26 junio ). El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. (Artículo 9.1.e) párrafo tercero LPH ).

(III) La obligación del propietario de «comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local», estableciendo que «quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquel a repetir contra este». Sin embargo se añade que tal responsabilidad «no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando de dicha transmisión resulte notoria”. ( Artículo 9.1 i) LPH ).

Por otro lado, ha de citarse el artículo 20 LPH, el cual establece, en su punto cuarto, que “Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente.

En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera delos obligados o contra todos ellos conjuntamente.

Es decir, la Comunidad de Propietarios podrá dirigirse, no sólo contra el actual propietario, sino también contra el vendedor del inmueble que incumple lo dispuesto en el artículo 9.1.i) de la Ley de Propiedad Horizontal y contra el titular registral.

Por ello, en el caso de que se haya producido una compraventa que no haya tenido acceso al Registro de la Propiedad, puede dirigirse la demanda contra el transmitente incumplidor y contra el titular registral, permitiendo dicho artículo dirigirse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente, al establecer la Ley una responsabilidad solidaria de la deuda. Todo ello sin perjuicio de que éstos repitan posteriormente frente al titular que ha disfrutado del inmueble durante los períodos reclamados por la Comunidad de Propietarios.

• La Sentencia de 22 de abril de 2015, sienta doctrina respecto a la legitimación pasiva del titular registral para el pago de cuotas por gastos comunes de la Comunidad de Propietarios, aclarando así una cuestión que suscitaba jurisprudencia contradictoria entre las Audiencias Provinciales.
• En este sentido, señala que el titular registral se encontrará legitimado pasivamente para reclamarle el pago de la deuda:
• “(I) cuando fuese propietario del piso o local en la época en que surgió la obligación de la que nace aquella.
• (II) cuando, sin perjuicio del derecho de repetición, sea el actual propietario del piso o local con título inscrito en el Registro de la Propiedad, por las deudas contraídas por los anteriores titulares dentro de los límites temporales que prevé el precepto con afección real del inmueble.
• (III) cuando el titular registral sea el propietario que ha omitido la comunicación del cambio de titularidad.”

A estos tres supuestos, se añade un cuarto caso más en el que el titular registral está legitimado pasivamente, a pesar de no ser responsable del pago de la deuda. Se trata del contemplado en el párrafo cuarto del artículo 21 LPH, el cual faculta la reclamación contra el titular registral para favorecer, de este modo, la ejecución de la vivienda o local objeto de la reclamación.

Así, la mencionada sentencia indica que “Cuando la Comunidad de Propietarios además de ejercitar la acción obligacional contra el que deba responder del pago, pretenda ejercitar la real contra del piso o local afecto al mismo, existiendo discordancia entre deudor y titular registral, será preciso que demande a éste para garantizar la ejecución de la deuda sobre el inmueble; debiendo interpretarse en este sentido el artículo 21.4 LPH, de naturaleza procesal, por ser precisa la demanda contra el titular registral, a éstos solos efectos, si se quiere que sea efectivo el embargo preventivo que autoriza el párrafo segundo del mencionado artículo en su número cinco así como el procedimiento de apremio contra los bienes afectos a la deuda.”

Es conveniente destacar que, en la demanda, habrá que precisar que se dirige contra el titular registral únicamente por la afección del inmueble al pago de la deuda y para favorecer su ejecución, ya que, en caso de no realizar esta matización, el titular registral podrá formular oposición alegando no ser responsable de la deuda.

De este modo, el Tribunal Supremo fija como doctrina que: «cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre».

El TS fija doctrina sobre la legitimación pasiva del titular registral de la vivienda que no es deudor de los gastos comunitarios reclamados · Noticias Jurídicas

La sentencia de la Sala de lo Civil del TS (S 211/2015, Rec.

319/2013, Ponente: señor Baena Ruiz), de fecha 22 de abril de 2015, fija como doctrina que “cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre”.

• Los hechos
• La comunidad de propietarios demandante reclamó a la propietaria de una vivienda determinada cantidad en concepto de gastos comunes.
• La demandada negó su legitimación pasiva ya que si bien era titular registral de la vivienda no era propietaria de ella.
• El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda pero la Audiencia Provincial revocó la sentencia del Juzgado y estimó la demanda.

La demandada interpuso recurso de casación contra la anterior resolución con base en la infracción del artículo 21.4 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con los puntos 1 y 2 de dicho artículo, así como el artículo 9.1 y 11.5 de la citada Ley.

1. Se alega la existencia de jurisprudencia contradictoria entre Audiencias Provinciales en relación a la legitimación pasiva del titular registral para el pago de deudas por gastos comunes de la Comunidad de Propietarios.
2. El TS estima ahora el recurso de casación interpuesto por la demandada y, asumiendo la instancia, desestima el recurso de apelación interpuesto por la demandante contra la sentencia del Juzgado.
3. Decisión del TS
4. Los argumentos del TS para estimar el recurso se contienen en el fundamento de derecho Tercero:

La Sala declara que el obligado al pago de los gastos comunitarios, según el art. 9.1.e) LPH, es el propietario que lo sea en el momento de producirse la obligación.

Sin embargo, tras sucesivas reformas en la LPH con el objeto de tutelar y proteger a las comunidades de propietarios, a fin de garantizarles en la mayor medida el cobro de las deudas de los comuneros, se ha extendido tal responsabilidad a una serie de personas, sin perjuicio del derecho de repetición de éstas contra el obligado al pago.

Tales personas son:

1. el propietario actual adquirente del bien por las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares hasta el límite fijado en el art. 9.1 e), con afección real del piso o local al cumplimiento de la obligación, aunque el adquirente lo sea con título inscrito en el Registro de la Propiedad;
2. el propietario anterior que omita la comunicación del cambio de titularidad.

• El titular registral se encontrará legitimado pasivamente para reclamarle el pago de la deuda:
• (i) cuando fuese propietario del piso o local en la época en que surgió la obligación de la que nace aquella;
• (ii) cuando, sin perjuicio del derecho de repetición, sea el actual propietario del piso o local con título inscrito en el Registro de la Propiedad, por las deudas contraídas por los anteriores titulares dentro de los límites temporales que prevé el precepto con afección real del inmueble, y
• (iii) cuando el titular registral sea el propietario que ha omitido la comunicación del cambio de titularidad.
• Fuera de estos supuestos no existe obligación legal, propia ni por extensión de responsabilidad, por parte del titular registral al pago de las deudas por gastos de la comunidad de propietarios; por lo que no se encontraría legitimado pasivamente para soportar una reclamación de esa naturaleza.

Ahora bien, el Tribunal aclara que, cuando la comunidad de propietarios, además de ejercitar la acción obligacional contra el que deba responder del pago, pretenda ejercitar la real contra del piso o local afecto al mismo, existiendo discordancia entre deudor y titular registral, será preciso que demande a éste para garantizar la ejecución de la deuda sobre el inmueble; debiendo interpretarse en este sentido el art. 21.4 LPH, de naturaleza procesal, por ser precisa la demanda contra el titular registral, a éstos solos efectos, si se quiere que sea efectivo el embargo preventivo que autoriza el párrafo quinto del mencionado artículo así como el procedimiento de apremio contra los bienes afectos a la deuda. «Así lo vienen entendiendo la mayor parte de los tribunales, como cita la parte recurrente, y así lo ha venido sosteniendo la DGRN con fundamento en los principios de legitimación y tracto sucesivo».

Como la interpretación de la Sala no comparte la que hace el Tribunal de instancia procede, con estimación del motivo, casar la sentencia recurrida y, asumiendo la instancia, desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte actora contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, que se confirma.

Finalmente, la Sala fija como doctrina que “cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre”.

Deudas con la Comunidad cuando el deudor y el titular registral son distintos

El Tribunal Supremo en una densa sentencia fijó como doctrina jurisprudencial, que en el supuesto de que existan, por cuotas impagadas, deudas con la Comunidad cuando el deudor y el titular registral son distintos, es obligatorio demandar a éste último (titular registral) no con el objeto sin más de que sea condenado al pago de la deuda, sino con el objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre (matiz de suma importancia como veremos).

Vamos a intentar explicar esta IMPORTANTE doctrina que puso fin a la existencia de sentencias contradictorias por las Audiencias Provinciales, siguiendo el planteamiento visto en este juicio:

1º.-  La Comunidad de propietarios interpone un procedimiento de reclamación de cantidad, por impago de cuotas comunitarias contra una empresa, que según el Registro de la Propiedad era la titular de una vivienda en dicha comunidad.

2º.- La empresa demandada se opone a la reclamación y alega la falta de legitimación pasiva, es decir, que ella no era la deudora de las cantidades reclamadas por la Comunidad, aunque sí seguía siendo la titular registral.

3º.-  El JUZGADO dicta sentencia en la que estimando la falta de legitimación pasiva, absuelve a la empresa demandada de la reclamación de cantidad interpuesta por la Comunidad de propietarios.

Los argumentos utilizados por el JUEZ en su sentencia son los siguientes:

• La viabilidad de demandar al titular registral ha sido matizada e interpretada por las Audiencias Provinciales en el sentido de que la reclamación frente al titular registral lo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble, pero sin que el titular registral pueda ser condenado al pago de la deuda, cuya obligación sólo recae sobre el propietario (artículo 9.1 e) y 21.1 de la LPH).
• En la demanda se solicita única y exclusivamente la condena al pago de la cantidad reclamada por parte de la empresa titular registral de la vivienda, pero no la pretensión de soportar las consecuencias que la ejecución de la sentencia pudiera tener en la finca inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad.
• Se considera, además, probado que a la Comunidad le constaba que la emporesa demandada no era la propietaria de la vivienda, desprendiéndose así de la documental obrante en autos y de los actos propios, concluyentes y prolongados en el tiempo por parte de la Comunidad actora de los que se infiere su conocimiento del verdadero propietario de la vivienda.

4º.-  La Comunidad recurre la sentencia y la AUDIENCIA PROVINCIAL revoca (rectifica) la dictada por el Juzgado y condena a la empresa al pago de las cuotas reclamadas por la Comunidad.

5º.

–  Le empresa recurre en casación al TRIBUNAL SUPREMO que definitivamente dicta sentencia en los términos que veremos más adelante.

LA CUESTION SUSCITADA POR LAS PARTES:

La importancia de la sentencia dictada por el Tribunal Supremo (que fija doctrina) es porque resuelve el tema de a quién y cómo ha de dirigirse la demanda si existen deudas con la Comunidad cuando el deudor y el titular registral son distintos. Es decir, cuando en la demanda se pide la condena al pago de la deuda y sólo se dirige contra el titular registral que no es el actual propietario que debe la cantidad.

Criterios de la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2015:

Deudas con la comunidad cuando el deudor y el titular registral son distintos

1º.-  El artículo 9.

1 de la LPH dispone cuales son las obligaciones de cada propietario, destacando la de la letra e) que consiste en «contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización«, y la de la letra i) del citado artículo que es la de «comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local«.

2º.-  Pero la LPH tambien contiene otro precepto,  el artículo 21, de naturaleza procesal por ser el que prevé como se puede exigir el cumplimiento de las obligaciones de contenido económico como la del apartado e) del art. 9.1 LPH que hemos transcrito, cuando el comunero se constituyese en situación de moroso por incumplimiento de tal obligación.

3º.-  El obligado al pago según el artículo 9.1.e) LPHes el propietario, y así viene a confirmarlo el artículo 21.1 de la Ley, y naturalmente, en principio, será deudor responsable de dicho pago el que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario.

4º.-  La Ley de Propiedad Horizontal ha ido evolucionando con distintas reformas, a fin de garantizar en la mayor medida posible el cobro de las deudas de los comuneros. Las garantías previstas para conseguir tal propósito son las siguientes:

• Los créditos a favor de la Comunidad por impago de cuotas imputables a la anualidad corriente y a los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a los efectos del artículo 1923 Código civil, y preceden para su satisfacción a los señalados en los números 3º, 4º y 5º.
• El que adquiere una vivienda o local en régimen de Propiedad Horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
• La obligación del propietario de «comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción el cambio de titularidad de la vivienda o local» estableciendo que » quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste. Sin embargo se añade que tal responsabilidad  » no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando de dicha transmisión resulte notoria «.

5º.

–  De las dos últimas garantías se desprende que, siendo responsable del pago de los gastos comunitarios el propietario de la vivienda que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacerlos, SIN EMBARGO SE EXTIENDE TAL RESPONSABILIDAD A UNA SERIE DE PERSONAS, sin perjuicio del derecho de repetición de éstas contra el obligado al pago. Tales personas son:

• El propietario actual adquirente del bien por las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares hasta el límite que ya hemos recogido (la anualidad corriente y los 3 años anteriores) con afección real del piso o local al cumplimiento de la obligación, aunque el adquirente lo sea con título inscrito en el Registro de la Propiedad.
• El propietario anterior que omita la comunicación de cambio de titularidad (responde solidariamente de las deudas que adquiera el posterior porpietario).

6º.-  El titular registral se encontrará legitimado pasivamente para reclamarle el pago de la deuda:

• cuando fuese propietario del piso o local en la época en que surgió la obligación de la que nace aquella.
• cuando, sin perjuicio del derecho de repetición, sea el actual propietario del piso o local con título inscrito en el Registro de la Propiedad, por las deudas contraídas por los anteriores titulares dentro de los límites temporales que prevé el precepto con afección real del inmueble (anualidad corriente y 3 años anteriores).
• cuando el titular registral sea el propietario que ha omitido la comunicación del cambio de titularidad.

Fuera de estos supuestos no existirá obligación, PROPIA ni por EXTENSIÓN DE RESPONSABILIDAD, por parte del titular registral al pago de las deudas por gastos de la Comunidad de propietarios; por lo que NO SE ENCONTRARÍA LEGITIMADO PASIVAMENTE para soportar una reclamación de esta naturaleza.

7º.

–  Ahora bien, cuando la Comunidad de propietarios además de ejercitar la acción obligacional contra el que deba responder del pago, pretenda ejercitar la REAL contra el piso o local afecto al mismo, existiendo discordancia entre DEUDOR y el TITULAR REGISTRAL, será preciso que demande a este último para garantizar la ejecución de la deuda sobre el inmueble. Debiendo interpretarse en este sentido el art. 21.4 LPH, de naturaleza procesal, por ser precisa la demanda contra el titular registral, a éstos solos efectos, si se quiere que sea efectivo el embargo preventivo que autoriza el párrafo segundo del mencionado artículo en su número cinco así como el procedimiento de apremio contra los bienes afectos a la deuda.

8º.-  Se FIJA COMO DOCTRINA que: » cuando el deudor, de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste sólo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre«.

9º.-  En el presente caso se absuelve a la mercantil titular registral, porque se la demandó en concepto de deudora de la Comunidad (y no era ella la que había contraído el débito), constándole a la Comunidad que el propietario era otra persona.

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Abogado Francisco Sevilla Cáceres

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