Falta legitimacion del banco procedimiento hipotecario

versión actual: septiembre 2018

En colaboración con la Asociación de Hipotecados  Activos (AHA), CAT-Valencia y otras entidades estamos mejorando este tutorial para adaptarlo a los más recientes descubrimientos en materia procesal y judicial.

Publicamos los pasos para la anulación de un proceso de ejecución hipotecaria porque el banco no es ya dueño del crédito porqué lo vendió

Exponemos la forma para que cualquier ciudadano con un proceso de ejecución hipotecaria pueda anular el proceso judicial porque su préstamo con garantía hipotecaria fue vendido en el mercado financiero de Renta Fija (IAFF). Este método sirve tanto si la ejecución, subasta o adjudicación está aún por iniciarse o con sentencia firme  Ojo! Todos los avalistas quedan libres del aval porque ha habido novación de contrato.

Todo se puede recurrir aunque sería mejor defenderse antes que el banco inscriba la vivienda en su nombre en el Registro de la Propiedad. Todos los créditos con garantía hipotecaria concedidos en este país han sido titulizados, o sea, vendidos a terceros.

Los documentos que hemos publicado muestran las razones por las que las entidades financieras crean Fondos de Titulización donde su hipoteca es vendida junto a otras miles a fondos de inversión, de pensiones, etc tanto nacionales como internacionales.

Estos se convierten en los auténticos dueños y el banco no puede disfrazarse de acreedor en el juzgado cuando ya sólo es un administrador de cobros.

PASO 1

¡ No busque la medicina sin saber la enfermedad !

 Debe leer los documentos para entender que se le está proponiendo:

  • Los Bancos no pueden activar ejecuciones sobre una hipoteca que han titulizado por no ser ya acreedores. CAT // CAST
  • Titulización de créditos: tu hipoteca tiene vida propia en el Banco y en el más alla. CAT // CAST

No tome atajos… debe saber que proponemos! se ha leído los documentos del paso 1… correcto? bueno, pues seguimos…

PASO 2

Documentación acreditativa que su hipoteca fue titulizada

Los documentos acreditativos de la titulización de su crédito hipotecario le permiten saber si su hipoteca fue vendida a terceros. Los documentos necesarios son estos dos:

  • (a) el Folleto de emisión del Fondo de Titulización Hipotecaria -FTA- según su entidad de crédito y la fecha de constitución puede saber en que emisión se encuentra su hipoteca.
  • (b) la Escritura de Constitución del Fondo de Titulización Hipotecaria y el anexo – con las hipotecas una a una- donde buscara la suya.

PASO 3

Para obtener el documento (a) y/o (b) puede optar por estas opciones:

…(esta opción es posible en la FASE PREJUDICAL como en la misma fase judicial )…

. – OPCIÓN 1- ENTIDAD FINANCIERA- . Los datos de los documentos (a)+(b) pueden pedirlos a su banco o oficina financiera documentalmente con copia (que hago si se niegan?). No le aseguramos que tenga respuesta aunque no está de más pedirlos porque el director sabrá que va a por todas (guerra de guerrillas). O puede ser que le digan documentalmente que no esta titulizada (han mentido, guarde la respuesta escrita para el juez por mala fe y engaño del acreedor). Otra posibilidad es usar la vía del burofax. Si finalmente le libran los documentos no sabe la de horas que se ahorra.

—…DESCARGAR SOLICITUD DIRIGIDA AL BANCO…—

. – OPCIÓN 2- Sociedad Gestora del Fondo de Titulización- (Ahora es la más sencilla!) Aquí puede conseguir el documento (a). La ley 5/2015 de 27 de Abril de Fomento de la Financiación Empresarial ha abierto esta posibilidad al obligar a las siete sociedades de gestión de titulizaciones que existen en nuestro país a publicar en sus webs toda la documentación archivo: las direcciones de las Sociedades Gestoras (SG). En este otro enlace tiene un cuadro con las entidades financieras (bancos y cajas de ahorro) que constan con emisiones hipotecarias. En la primera columna se encuentran las entidades financieras, en la segunda se detalla que Sociedad Gestora tutela las emisiones de ese banco o caja de ahorros, y en una tercera o cuarta columna para aquellas entidades que han titulizado con más de una Sociedad Gestora. Adicionalmente, adjuntamos otro cuadro en el que se puede seguir la evolución de la concentración bancaria con el fin de rastrear que entidad es la que por absorción ha recogido su préstamo hipotecario .

Localizada la Sociedad Gestora (SG) puede hacer dos cosas:

  • mandar un correo electrónico a la dirección de contacto de la web de la SG con los siguientes términos:
    • Datos personales
    • Solicito me informen si mi préstamo hipotecario Nª xxxxxxxxxxxxxxx y con datos registrales xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (*) está titulizado y en que fondo se encuentra…. etc…
      (*) Los datos registrales están en la escritura de préstamo hipotecario.
  • (Ahora es la más sencilla!) como sabe que año constituyó su hipoteca vaya al paso 4 – opción 3 para obtener el documento (b).

.- OPCIÓN 3- COMISIÓN NACIONAL MERCADO VALORES- . Esta es la primera opción que publicamos en agosto 2015. Es la más engorrosa pero la mantenemos por si acaso…aunque no ha dado muchos resultados si no se es experto o ha tenido suerte.
Puede seguir esta opción en este otro tutorial en video >>>>>>

…..(esta opción es posible en la FASE JUDICAL )…..

…..(esta opción es posible en la FASE JUDICAL )….. .- OPCIÓN 5.-  . Para averiguar si su hipoteca esta titulizada esta otra vía le propone preguntárselo al banco en “diligencias preliminares” directamente en el juzgado. En este caso, se solicita una diligencia preliminar de comprobación de la legitimación activa. En esta diligencia se hace comparecer al banco (sujeto activo de la denuncia) para manifestar bajo juramento si su hipoteca está titulizada, o sea, que tiene la capacidad de reclamación. Usted ha intentado en el Paso 3 opcion 1 la vía amistosa que no ha dado resultado. Ahora por la vía judicial usted pide en Primera Instancia -la de turno- un Acto de Conciliación para remediar una situación de litigio y en ese acto propone que el Banco aporte documentación de que su hipoteca aún està en sus libros contables: Puede darse un caso que tenemos ya en los juzgados es el caso del fondo BBVA RMBS2, en donde la defensa jurídica del deudor pide la nulidad pues la misma entidad bancaria asume que titulizó la hipoteca. Para saber la titulización el abogado pidió la diligencia preliminar y en ella BBVA confirmó la titulización. A continuación el abogado presentó ante los juzgados este documento de nulidad de ejecución hipotecaria. DOCUMENTO UTILIZADO. Si la entidad financiera negará el hecho deberá volver al “paso 3” para conseguir la documentación por otra opción aunque en ese caso el banco incurriría en falta grave o muy grave ante el juez.

documento (b): Obtención de la escritura de Constitución del Fondo de Titulización Hipotecaria y encontrar

En la escritura de Constitución figura el listado de las hipotecas que contiene la Emisión, una por una. Contiene un anexo con los préstamos hipotecarios que puede tener miles de préstamos, donde hay que buscar uno por uno, muchas veces con dificultad de lectura, con paciencia pues además el contenido no está en las mejores condiciones para ser leído, evidentemente.

Encuentre su hipoteca numerada con su NIF, localidad, código postal y dirección junto a otros asentamientos, ciudad, capital inicial, número de préstamo, numero de finca en registro de la propiedad…. Aleluya! Los compañeros de Comunidad de Activos Titulizados – Valencia nos pasan el link de su servidor de titulizaciones donde puede buscar la suya….

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. aquí>>>

OPCIÓN 1.-  Para tener una copia debe pedir la escritura de constitución a la CNMV una vez conocemos en qué fondo se encuentra nuestra hipoteca. El documento (b) la escritura de constitución del Fondo se pide a una dirección de correo en la CNMV: informació[email protected]

El trámite carece de dificultad, excepto las trabas que la Comisión introduce, y puede desarrollarla el propio interesado. Deberá poner sus datos en el mail y pedir el archivo en formato pdf con la escritura de constitución del Fondo de titulización que descubrió en el paso 3.

La obtención del documento tiene un coste dependiendo del soporte en que sea entregado y gastos envio si los hubiere. El escrito seria algo así como:

Señores de la CNMV, Les remito este correo con el fin de solicitarles copia en papel, en formato de archivo PDF o DVD-CD, como más ágil les sea factible, de la escritura de constitución del Fondo de Titulación de Activos  de CAIXA D´ESTALVIS DE CATALUNYA de 22/05/2008 Folleto número registro: 9068   PROGRAMA RENTA FIJA    10.000.000.000

Les ruego me indiquen una vez que tengan la documentación preparada cuando puedo recogerla y el importe que les tengo que abonar.

Datos para la facturación: Pepe XXXXXXX XXXXXX Calle XXXXXXX , ……….. municipio, provincia, CP

Móvil: XXXXXXXXXXXX Muchas gracias por su amable colaboración

OPCIÓN 2.-  Ir personalmente a la CNMV en caso de Madrid y Barcelona. Consulte horarios aquí. Tendrá a su disposición ordenadores y la posibiliad de pedir fotocopias o DVD de la escritura de constitución del Fondo de Titulización. Conoceos casos en que en sede CNMV han dado gratis las fotocopias pero con decenas de hojas casi ilegibles (esta hecho exprofeso). Siempre puede dirigirse al Notario que las registró pues es un documento público y por lo tanto con acceso a las personas interesadas. A continuación hay que tener una idea básica del lenguaje y la terminología que contiene el Folleto, con el fin de extraer aquello que interese resaltar y que el juez no tenga que rebuscar entre las 140 / 150 páginas de uno de estos Folletos. Los letrados o particulares interesados en conocer si su préstamo hipotecario esta titulizado, el camino descrito es el indicado.
OPCIÓN 3.-  (Ahora es la más sencilla!) Busque usted mismo su hipoteca a través de las webs de los Fondos de titulización. En este link le hemos confeccionado las listas de las entidades financieras y los fondos donde buscar en las fechas más cercanas a la constitución de su escritura: las direcciones de las Sociedades Gestoras (SG). Se trata de bajar el pdf de la escritura desde la web de la Sociedad Gestora y escrudiñar por los conceptos que le hemos indicado hasta encontrar su crédito en una de los cientos de páginas de la escritura. Si la encuentra le aseguramos que su ilusión será mayúscula

PASO 5

Demanda de oposición o nulidad a la ejecución hipotecaria o sentencia firme

Esta consiste en una demanda de oposición a la ejecución hipotecaria o sentencia firme acompañada de los documentos acreditativos de la titulización de su crédito. Puede realizarla usted mismo o su abogado. Tenemos este ejemplo que puede utilizar adecuada a su caso:

PASO 6

La Carpeta con la documentación de Oposición. En esta carpeta debe reunir:

  • documento (a) -folleto de emisión del fondo de titulización
  • documento (b) – la escritura del fondo con indicacion y señalización de la página donde se encuentra su hipoteca.
  • un escrito del abogado explicando un resumen del fondo, donde se encuentra la hipoteca, cómo el cedente cedió los riesgos de la morosidad e impagos y lo que crea relevante. (el letrado puede optar por ponber esto directamente en el escrito de opisición)
  • el escrito de oposición o nulidad por falta de legitimación activa
  • la carta del Banco de España donde confirma que los bancos no son dueños de las hipotecas que reclaman en los juzgados.

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Todo esto está muy bien pero necesito ayuda

Pueden prestármela?

Sí… vaya a este enlace donde está la información pormenorizada, paso a paso, de cómo podemos ayudarle

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TAMBIÉN PUEDE VER EN VIDEO UNA BÚSQUEDA ACABADA

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++++INFO económica y política relacionada

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falta de legitimacion activa – venta de hipotecas a fondos de inversion

Posted at 00:00h in ÁREA CIVIL by jose_upqh6nit

Sin tu conocimiento, el banco que te ha concedido el préstamo para que compres casa utiliza tu hipoteca para financiarse o aumentar su rentabilidad.

¿Cómo? A través de la ‘titulización’ o, lo que es lo mismo, agrupando las hipotecas en paquetes para venderlos a grandes inversores.

Aunque la cláusula del contrato hipotecario que permite esta práctica fue declarada nula por el Tribunal Supremo en 2009, los bancos continúan incluyéndola y haciéndola efectiva.

Esa práctica se ha convertido en un ‘talón de Aquiles’ para muchas entidades financieras, que podrían ver como miles de deudores hipotecarios les reclaman judicialmente la devolución de la vivienda de la que han sido desahuciados. Y es que, según afirma el Banco de España (BdE), “la titulización de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo”.

El desalojo de un deudor hipotecario cuya hipoteca haya sido titulizadase entendería como irregular ya que el banco que concedió la hipoteca e inició el proceso de desahucio no sería ya el propietario del préstamo. Además, debería haber notificado la cesión del préstamo y respetado los derechos de tanteo y retracto del prestatario.

Entonces, ¿Qué posibilidades tiene un deudor hipotecario que, tras una ardua investigación, ha descubierto que su hipoteca se encuentra titulizada? Lo cierto es que las ‘titulizaciones’ hipotecarias abren un nuevo abanico de defensa para los deudores hipotecarios:

  • Como ya se explicó en un artículo anterior, si una hipoteca se encuentra titulizada, el banco prestamista pierde la titularidadsobre la misma. Es decir, deja de ser el dueño de los derechos aparejados a la deuda, y por tanto no puede reclamar dicha deuda.
  • Si a pesar de no ser el dueño de la deuda generada porque ha titulizado la hipoteca –y por tanto la ha cobrado (con un importantísimo descuento)– emprende un procedimiento de ejecución hipotecaria, hay un defecto procesal denominado falta de legitimación activa, que podrá alegar el deudor para que dicho procedimiento sea archivado, como así viene ocurriendo en algunos juzgados y tribunales.
  • Si el deudor hipotecario se entera de que su hipoteca está titulizada cuando el procedimiento se encuentra ya avanzado podrá solicitar la nulidad del mismo invocando sus derechos constitucionales a la tutela judicial efectiva y a la indefensión provocada por la falta de conocimiento de la cesión de la hipoteca realizada y la falta de puesta en conocimiento del juzgado por parte del banco.

Cuestión importante, y que merece un apartado especial, es la de aquellos casos en los que el deudor hipotecario ya ha sido desahuciado de su vivienda y descubre que, al tiempo de iniciar el proceso de ejecución, el Banco ya había titulizado su vivienda.

En estas situaciones, el defecto procesal de falta de legitimación activa al que me he referido anteriormente también existía. Es decir, el Banco ejercitó una acción ante el juzgado que no le correspondía por no ser el dueño de los derechos aparejados a la deuda, y además muy posiblemente se adjudicó la vivienda en subasta.

Pues bien, en estos casos el deudor podrá obtener –o al menos debería de intentar obtener–, siempre que se encuentre dentro del plazo de cinco años previsto desde el último acto procesal que haya habido (normalmente el desahucio), la devolución de su vivienda si todavía se encuentra dentro del patrimonio del banco que se la adjudicó. Si no, podrá reclamar una indemnización equivalente al valor de una vivienda de similares características. Para ello habrá de interponer el procedimiento judicial oportuno para nulidad del procedimiento de ejecución hipotecaria.

No es irreal lo afirmado en el párrafo anterior. Por un defecto procesal –aunque distinto– ya en el año 1998 obtuve sentencia del Tribunal Supremo declarando la nulidad de un procedimiento de ejecución hipotecaria que había finalizado con su correspondiente desahucio, obteniendo unos derechos indemnizatorios que tuvieron que ser abonados por la entidad.

Según recoge una nota de prensa emitida por el Ilustre Colegio de Abogados de Barcelona, si tenemos en cuenta los datos facilitados por laComisión Nacional de Valores (CNMV), que es la institución encargada del registro de las escrituras de constitución de los ‘Fondos de Titulización’,el total de hipotecas ‘revendidas’ asciende a 842.119 millones de euros. Esto significa que una gran cantidad de los préstamos otorgados por entidades financieras han sido titulizados. Así, por ejemplo, sólo en 2007 los bancos ‘titulizaron’ hipotecas por un valor de 141.627 millones de euros.

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A la espera de lo que diga Europa

Mañana, 26 de abril, se inicia el juicio en el que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dará a conocer su decisión sobre la fecha desde la que se ha aplicar la nulidad de las ‘cláusula suelo’, es decir, la comúnmente conocida como retroactividad. Y no solo eso, el TJUE también se va a pronunciar sobre las ‘titulizaciones’ hipotecarias.

  • El titular del juzgado nº 11 de Vigo, avalado por la fiscalía como máxima representante de la defensa de los derechos de consumidores y usuarios, ha planteado una cuestión prejudicial al TJUE, por la que le pregunta si es conforme al derecho de la Unión una normativa que permite la cesión a un tercero de un crédito litigioso, sin que se exija una notificación fehaciente al consumidor sobre dicha cesión, y sin que sea preciso que se indique el precio de adquisición, señalando el descuento realizado.
  • Además, le cuestiona si es legal que haya una limitación de los derechos de tanteo y retracto del deudor hipotecario durante la fase del procedimiento hipotecario de ejecución, no pudiendo ejecutarlos hasta que dicho proceso haya terminado y teniendo que hacerlo con posterioridad a través de otro juicio y en un reducidísimo plazo de 9 días.
  • Está claro que, conocida la ‘titulización’ de su hipoteca por parte del deudor hipotecario, éste puede ejercer sus derechos de tanteo y retracto, si bien es necesario determinar cuándo puede hacerlo, cuestión que habrá de ser resuelta nuevamente por el TJUE a la vista de la cuestión prejudicial planteada.

Nuevo pronunciamiento judicial sobre la falta de legitimación en un procedimiento de ejecución hipotecaria | Navas & Cusi Abogados

  • El pasado 5 de octubre de 2015, Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Granollers ha emitido una nueva sentencia relativa la falta de legitimación activa de una entidad bancaria, al haber cedido (titulizado) el crédito hipotecario que pretendía ejecutar.
  • En este caso concreto, los demandados se opusieron a la demanda de ejecución instada por la entidad Catalunya Banc, SA, basándose en dos motivos, por un lado que el banco carecía de legitimación activa puesto que había cedido el crédito y por otro, y subsidiariamente, la abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado.
  • La juez titular del Juzgado en cuestión, Doña Asunción Gomis Rodrigo, declaró la estimación de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado alegada por los demandados y, en consecuencia, acordó el sobreseimiento y archivo de las actuaciones con imposición de costas a la parte ejecutante, es decir a la entidad financiera ejecutante.

Por un lado, en la mencionada sentencia la juez de instancia señalaba lo siguiente: «Por ello, es evidente, a mi juicio, que la cláusula de vencimiento anticipado prevista en el crédito objeto de esta ejecución tiene la condición de cláusula abusiva. Resulta evidente que ningún deudor hubiese asentido una cláusula semejante con las consecuencias que conlleva: insolvencia y pérdida del hogar en una relación contractual entre iguales».

Por otro lado, la sentencia recoge una importante reflexión sobre las ‘titulizaciones’ de activos que este despacho ha venido comentando durante los últimos tiempos.

Los demandados argumentaron en el escrito de oposición, que el Banco había perdido la legitimación activa necesaria para llevar a cabo la ejecución del crédito hipotecario y para demostrarlo, adjuntaron la carta que les había remitido la entidad en la que se señalaba: «les informamos de que en fecha 15/4/15 se han cedido los derechos de crédito de sus préstamos/créditos hipotecarios a un fondo denominado ‘FTA2015’, Fondo de Titulización de Activos«.

La juez, tras examinar la documentación y escuchar a las partes durante la vista, sentenció: «Es cierto que la defensa de CATALUNYA BANC, SA impugnó el documento en el acto de la vista, pero dado que la impugnación se apreció meramente formal –en realidad no sabía si el crédito garantizado había podido ser cedido- y dado que a fecha actual no consta que se haya presentado ningún tipo de denuncia por la ejecutante en relación a lo afirmado en la carta en la que se ofrecen datos totalmente compatibles con la veracidad de la afirmación que se contiene hay que concluir que,  efectivamente, el crédito garantizado por la hipoteca que se ejecuta en este procedimiento fue cedido el 15 de abril de 2015.

En consecuencia, está claro, no nos encontramos ante un caso de falta de legitimación activa sino de pérdida sobrevenida de la misma como consecuencia de un negocio jurídico posterior –cesión del crédito garantizado- por lo que el supuesto es análogo al previsto en el art. 17.1 párrafo primero de la LEC donde se dispone «cuando se haya transmitido, pendiente un juicio, lo que sea objeto del mismo, el adquirente podrá solicitar, acreditando la transmisión, que se le tenga como parte en la posición que ocupaba el transmitente’, que en el ámbito de la ejecución hipotecaria debería adaptarse interesando acreditación de la inscripción a su favor de la garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad. En consecuencia, la situación expuesta no debe resolverse en este incidente de ejecución».

Por este motivo, aunque la juez no emitió sentencia en base a la cesión del crédito hipotecario a un Fondo de Titulización de Activos, sí señala y afirma que la entidad ejecutante ha perdido la legitimación en el proceso de cesión – pérdida sobrevenida de legitimación -, por lo que nos encontramos ante un nuevo “revolcón” de los órganos judiciales a una entidad bancaria, tras posicionarse esta última como parte ejecutante de un crédito que ha sido cedido a un tercero, careciendo de la legitimidad activa necesaria para ello.

Navas & Cusí Abogados

TITULIZACIÓN HIPOTECARIA. LEGITIMACIÓN ACTIVA

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE ALCOBENDAS. SENTENCIA DE 12 DE NOVIEMBRE DE 2018.

  • TITULIZACIÓN HIPOTECARIA. LEGITIMACIÓN ACTIVA
  • Antecedentes fácticos
  • La entidad bancaria actora, CaixaBank, presentó una demanda ordinaria de reclamación de deuda hipotecaria aplicando todas las cláusulas inscritas en la escritura como si se tratara de una ejecución hipotecaria.
  • Razonamientos jurídicos
  • La falta de legitimación activa de CaixaBank
  • CaixaBank acepto que concurría titulización del préstamo hipotecario cuyo pago se reclama, por lo que Juzgador se cuestiona en los fundamentos jurídicos de la sentencia por qué no había sido la Sociedad Gestora del Fondo de Titulización la que había presentado la demanda en lugar de CaixaBank.
  • Al respecto, la sentencia declara lo siguiente:

“La legitimación procesal del Fondo de Titulización cesionario del crédito plantea algún problema, relacionado con su falta de personalidad y con la consecuente dificultad para la inscripción en el Registro de la Propiedad, pues, hasta la referida modificación legal no era posible la inscripción en el Registro de la Propiedad de la transmisión del crédito con garantía hipotecaria a que da lugar la titulización, puesto que el art. 9 de la Ley Hipotecaria exigía en su apartado 4 que en la inscripción en el Registro se haga constar “la persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción” y el art. 11 de su Reglamento dice que no son inscribibles “los bienes inmuebles y derechos reales a favor de entidades sin personalidad jurídica”.

“… Con arreglo a ello, no podría instar el procedimiento el Fondo titular del crédito en virtud de la cesión si no fuera posible practicar a su favor la inscripción de la cesión del crédito hipotecario, tal como exige el art. 149 LH y como por otra parte es necesario con arreglo a lo que dispone el art.

130 LH (“El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo”).

Pese a ser el Fondo el titular del básico derecho de crédito, tal como exige el art.

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10 LEC (“Serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso”), no podría interponer la demanda al carecer de personalidad jurídica y no poderse por ello inscribir a su favor en el Registro inmobiliario el derecho real de garantía …”

“El Fondo de titulización al no tener personalidad jurídica nunca pudo inscribir la hipoteca en el Registro para obtener una copia ejecutiva por lo que obligaba al Banco a presentarse en los juzgados disfrazado de propietario de la hipoteca porqué precisamente había inscrito en el registro la garantía hipotecaria – repetimos la garantía-. El banco no inscribe el crédito que da a un hipotecado, inscribe la garantía que es el segundo contrato que hay en una escritura hipotecaria. En una escritura hipotecaria hay dos contratos: el del crédito y al final el de la garantía. Sobre ese segundo contrato se calculan los gastos de constitución ahora tan debatidos”.

“… Abundando en la posibilidad de acceso al Registro de la Propiedad, ya expedita por la redacción dada al art 9 LH por la reforma operada por la Ley 13/2015, dispone su art. 16.

3 que se “podrá inscribir en el Registro de la Propiedad el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización.

Igualmente se podrán inscribir la propiedad y otros derechos reales sobre cualesquiera otros bienes pertenecientes a los fondos de titulización en los registros que correspondan …”

“… Sobre la base del hecho indiscutible de que mediante la titulización se produce la cesión del crédito, de suerte que titular de los derechos inherentes al mismo pasa a ser el fondo de titulización, en principio legitimado por ello para actuar en el proceso (art.

10 LEC), las modificaciones legales a que acaba de hacerse referencia permiten concluir la falta de legitimación de la entidad prestamista cedente, emisora de las titulizaciones, y ello, por una parte, ya que en virtud de la cesión dejó de ostentar los derechos de crédito, y por otra, al haber decaído razones que en su día pudieron justificar que una norma reglamentaria les reconociera dicha legitimación. Tanto el derecho principal de crédito, como el de garantía hipotecaria han pasado a ser ostentados por el Fondo de Titulización, representado legalmente por la Sociedad Gestora que lo constituyó y puede extinguirlo…”

En consecuencia, la resolución reconoce que los Fondos de titulación con la actual legislación pueden inscribir las garantías y que, por lo tanto, es el Fondo de Titulización, representado por la Gestora, quién tiene esa capacidad legal de legitimación. El juez concluye que CaixaBank no tiene legitimación.

Por otra parte, la sentencia, también declara abusiva la cláusula de vencimiento y la declara como no puesta. En tal sentido, se declara lo que sigue:

“…

Ahora bien, siendo inaplicable la cláusula en cuestión, ha de significarse que dicha circunstancia ha de apreciarse con independencia del uso que de ella se haga; es decir, no cabe afirmar que la cláusula es nula porque se vincula el vencimiento anticipado a cualquier incumplimiento; y al mismo tiempo no apreciar tal nulidad porque el acreedor haya acumulado, en el caso concreto, diversos impagos o incumplimientos, puesto que como ha manifestado el T.J.U.E. cuando una cláusula es nula no procede atemperar o moderar su consecuencias sino tenerla por no puesta, como actualmente establece el art. 83 del T.R. de la L.G.D.C. y U., según reforma por Ley 3/14 de 27 de Marzo; y cuando el Juez nacional haya constatado el carácter abusivo de un contratocelebrado entre un consumidor y un profesional, la circunstancia de que tal cláusula no haya llegado a aplicarse no se opone por sí sola a que el órgano jurisdiccional pueda deducir todas las consecuencias oportunas del carácter abusivo de la cláusula en cuestión (A. T.J.U.E. 11-6-15). Fundada, pues, la reclamación de la demandante (…) en un vencimiento anticipado que ha de tenerse por abusivo, se ha de rechazar la demanda planteada, …”

“Los gastos de constitución de la hipoteca quedan a cargo de la parte actora así como también las posiciones deudoras, la cesión del crédito y las costas procesales…”

ayudalegalpr.org

Anualmente, miles de personas pierden sus propiedades por falta de pago de sus hipotecas.

En los procesos de ejecución de hipotecas, los bancos acuden a los tribunales para reclamar que se ejecute la propiedad para cubrir la cantidad que se adeuda.

Las personas demandadas por falta de pago de hipoteca tienen derechos, aún cuando deban, que deben ser respetados en todo momento. Además, existen defensas que deben conocer para proteger sus derechos a lo largo de este tipo de pleito.

La deuda no hace que pierdas sus defensas en un proceso de ejecución. En la contestación a la demanda debe levantar todas las defensas afirmativas relevantes. Si no lo hace, podría perder la oportunidad de hacerlo después.   Estas defensas aplican tanto en procesos locales como federales. Algunas de éstas son:

  • Que el demandante no tiene legitimación activa (‘standing’). Es decir, que no tiene el derecho para cobrar el pagaré hipotecario.
  • Que hubo deficiencias en el emplazamiento. (Ej. No se le notificó adecuadamente.)
  • Que la deuda no es líquida ni exigible. (Ej. Cuando existen dudas o inconsistencias sobre el monto de la deuda.)
  • Que el caso no fue referido a mediación compulsoria. (Ley núm. 184-2012)- Para más información debe consultar la sección de mediación compulsoria de ALPR.
  • Que el caso no fue referido a mitigación de pérdidas. (Ley núm. 169-2016).
  • Que hay enriquecimiento injusto. (Ej. Cuando se han realizado pagos de cantidades que no se debían.)
  • Que la hipoteca no se inscribió en el Registro de la Propiedad. La persona demandada tiene derecho a solicitarle al demandante una certificación registral que pruebe que la hipoteca está inscrita.
  • Que la persona se encuentra en un proceso bajo la Ley de Quiebras que protege esta propiedad.
  • Que el banco incumplió con lo que dispone el contrato de hipoteca, violando alguna de sus cláusulas.

  Tenga presente que la hipoteca sólo puede ejecutarse cuando es válida y cuando la entidad que la está ejecutando es quien tiene el derecho de hacerlo. Usualmente se trata de los bancos, pero puede ser otra institución financiera. Para que una hipoteca y un pagaré sean válidos, deben cumplir con los siguientes requisitos:

  • El banco tiene la responsabilidad de notificarle los costos del préstamo tres días antes de que se lleve a cabo la transacción.
  • El banco tiene que cumplir con la notificación a tiempo de los términos del préstamo, costo, intereses, fecha de los pagos mensuales y los gastos asociados con el préstamo.

  Acciones que puede presentar

  • En el juicio, no solo puede defenderse, sino que también puede presentar acciones en las que le señale al tribunal errores cometidos por el banco, el inversionista y/o la agencia de cobro.   
  •     Errores cometidos por el banco:
  • El banco incumplió con la prohibición de aumentar el interés del préstamo hipotecario (Home Ownership and Equity Protection Act, 1994).
  • El banco no notificó el balance mensual de la hipoteca, así como los atrasos, gastos y especificar todos los cargos y la razón de estos (Real Estate Settlement Procedures Act, 1974).
  • El banco, o entidad administradora del préstamo, transfirió los servicios a otra entidad, y no le notificó al menos 15 días antes sobre dicha transferencia.
  • La entidad a la que se le transfirió los servicios no le notificó dentro de los 15 días posteriores a dicha transferencia.

      Errores cometidos por el inversionista:

  • La entidad que compró el préstamo hipotecario no le notificó de la compra dentro de los 30 días posteriores a la venta, ni proveyó la siguiente información:
    • La identidad, dirección y número de teléfono del cesionario;
    • La fecha de transferencia;
    • Información de contacto de un agente o parte que tiene autoridad para actuar en nombre del cesionario;
    • La ubicación del lugar donde se registra la transferencia de propiedad de la deuda; y
    • Cualquier otra información relevante sobre el cesionario.

Para información sobre las consecuencias de no contestar una demanda visite el siguiente enlace: