Juicio de desahucio en los arrendamientos de industria

  • AD 105/2019
  • ABSTRACT:
  • En el presente artículo analizamos las especialidades procesales que rodean el desahucio de arrendamiento de industria y sus diferencias con el desahucio de fincas urbanas o rústicas.
  • KEYWORDS:
  • desahucio | procesal | civil | procedimiento | abogados.

Cuando se nos presenta el encargo de
llevar a cabo un procedimiento de desahucio de arrendamiento de industria, no
debemos caer en el error de acudir a las mismas normas que regulan los
procedimientos de desahucio de fincas urbanas o rústicas, pues existen
diferencias fundamentales que debemos tener en cuenta para evitar disgustos a
lo largo del procedimiento.

En primer lugar, decimos que nos
encontramos ante un arrendamiento de industria en aquellos casos en los que el
arrendador pone a disposición del arrendatario, además de un local como espacio
físico, una unidad patrimonial con vida propia, es decir, se entrega un negocio
en funcionamiento con todos sus elementos propios: mobiliario, maquinaria,
enseres, clientela, etc., es el ejemplo de una estación de servicio.

En los casos de arrendamiento de industria, el procedimiento que debemos seguir para el desahucio es el ordinario o el verbal, en función de la cuantía. De este modo, el tipo de procedimiento nos lo van a marcar las reglas generales de la Ley de Enjuiciamiento Civil contenidas en los artículos 249.2 y 250.2, según la cuantía del procedimiento exceda o no de 6.000 euros.

Dicho lo anterior, debemos prescindir
de la aplicación de las reglas especiales de los artículos 250.1.1º y 440.3
LEC, pues estas normas se aplican exclusivamente a arrendamientos de fincas
urbanas o rústicas, excluyendo los
arrendamientos de industria, como bien se extrae de su interpretación literal
.

Sobre esta cuestión se expresa la STS, Sala Primera de 27 de febrero de 2015,
cuando establece que “conforme a la
dicción literal del artículo 250.1.

1º, el juicio verbal es el procedimiento
adecuado por razón de la materia para las demandas –que versen sobre
reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que,
igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el
arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente,
pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a
poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero
o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca-“.

Sigue la mencionada sentencia diciendo
que “es claro que la demanda de
reclamación de rentas debidas y la de resolución y desahucio por impago de
rentas o por expiración del plazo fijado en el contrato o por la Ley, debe
referirse necesariamente a una finca urbana o rústica.

Bastaría una
interpretación literal del precepto para advertir la referencia a los
arrendamientos urbanos y rústicos, que se regulan por sus respectivas
normativas especiales […], y sin perjuicio de la referencia al arrendamiento
financiero, excluye el resto de los
arrendamientos de bienes, entre los que se encuentra el arrendamiento de
industria
, que se regula por las normas generales previstas en el Código
Civil para el contrato de arrendamiento.

La
procedencia de esta interpretación literal se corrobora con las especialidades
que la propia Ley de Enjuiciamiento Civil prevé para el juicio verbal de
desahucio (arts. 439.3, 440.3 y 444.

1 LEC), que se justifican por la finalidad
de dotar de un procedimiento ágil a la resolución de los contratos de
arrendamientos urbanos, permitiendo incluso la acumulación de la reclamación de
las rentas debidas que han justificado el desahucio, y facilitar que pueda
ejercitarse, en su caso, la enervación de la acción a tiempo.

De
este modo, la resolución de un contrato
de arrendamiento de industria
, como es una estación de servicio, no debía haber seguido el cauce del juicio
verbal previsto para el desahucio por falta de pago o por expiración del
término de la relación arrendaticia en el art. 250.1.1º LEC, sino el del juicio
ordinario, conforme a las reglas previstas en el artículo 249.2 LEC
”.

En definitiva, por tanto, para
proceder al ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago de un
arrendamiento de industria, acudiremos al juicio verbal o al procedimiento ordinario
en virtud de la cuantía, pero nunca a las normas especiales que regulan el
procedimiento especial y ágil de desahucio, específicamente previsto para la
resolución de contratos de arrendamiento de fincas urbanas o rústicas por sus
especiales características

Por último, hemos de poner de
manifiesto que otra de las
especialidades que rodean al procedimiento de desahucio de arrendamiento de
industria es que no se permite la enervación
. De forma que, si el deudor
paga voluntariamente, no tendrá derecho a mantenerse en el contrato, pues esta
opción resulta excluida en este tipo de arrendamientos.

Efectivamente, es la anterior STS,
Sala Primera de 27 de febrero de 2015, la que unificó los distintos criterios
existentes en torno a esta cuestión, al exponer que “la enervación de la acción de desahucio es una excepción al régimen
general de la resolución de los contratos por incumplimiento regulado en el
artículo 1124 CC, que permite al arrendatario continuar en el contrato a pesar
de concurrir esta causa de resolución. Esta excepción, que responde al interés
del legislador de conceder en los arrendamientos sobre fincas urbanas y
rústicas una segunda oportunidad al arrendatario para facilitar la continuación
de los contratos, como toda excepción,
debe ser interpretada de forma restrictiva por lo que se refiere a su extensión
a otros contratos de arrendamiento distintos
”.

En este sentido, la sentencia
establece que la interpretación del artículo 22.4 LEC, reguladora del derecho a
enervar el desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago, ha de hacerse
de forma sistemática con las reguladoras del desahucio (arts. 250.1.1º, 439.

3,
440.3 y 444.1 LEC), permitiendo, en consecuencia, la enervación de los desahucios
de arrendamientos de fincas urbanas y rústicas, pero no del arrendamiento de industria, que queda excluido en virtud de la
interpretación literal de estas normas
.

Adrián Domingo Rodríguez

En Zamora, a 27 de noviembre de 2019.

ADRIÁN DOMINGO RODRÍGUEZ.

LETRADO DEL ILUSTRE COLEGIO DE ZAMORA. PRESIDENTE DE LA AGRUPACIÓN DE JÓVENES ABOGADOS DE ZAMORA. VOCAL DE LA FEDERACIÓN DE JÓVENES ABOGADOS DE CASTILLA Y LEÓN. RESPONSABLE DEL ÁREA DE DERECHO CIVIL DE LA CONSULTORA Siete60. MÁSTER EN DERECHO DE FAMILIA Y SUCESIONES. LICENCIADO POR LA UNIVERSIDAD DE SANTIAGO DE COMPOSTELA Y LA UNIVERSIDAD CATÓLICA ARGENTINA.

Contents

El contrato de arrendamiento de industria

El Tribunal Supremo afirmó que el objeto contractual del arrendamiento de industria está determinado por una doble composición integradora, por un lado, el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial.

Por lo tanto, lo que se cede en este tipo de contrato de arrendamiento de industria es el uso de cualquier elemento que sea indispensable para la explotación de un negocio, tales como maquinaria, mobiliario, fondo de comercio o licencias de actividad.

Contrato de arrendamiento de industria y contrato de un local de negocio: Diferencias

Debemos diferenciar dicho arrendamiento, del arrendamiento de un local de negocio, donde no forma parte del contrato el negocio sino únicamente se cede el goce o uso de un local sin actividad. Este arrendamiento de local está sujeto a lo pactado en el contrato y a lo dispuesto por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En cambio, en los arrendamientos de industria, el contrato se sujeta por lo dispuesto por la voluntad de las partes y supletoriamente, de conformidad con la regla general de nuestro ordenamiento jurídico, por el Código Civil (1546 y siguientes del Código Civil).

¿Cómo distingir un contrato de arrendamiento de industria?

  • Lo esencial para poder calificar un contrato como de arrendamiento de industria está en que la voluntad de las partes sea la de ceder una unidad patrimonial de la que forman parte una serie de elementos materiales e inmateriales determinantes para el ejercicio de una actividad industrial, que esté funcionando al tiempo de su celebración o que sea apta para hacerlo.
  • En este sentido el Tribunal Supremo viene destacando que la circunstancia determinante para que quepa hablar de un arrendamiento de empresa es que «el objeto contractual haya sido creado por el arrendador (…) sin que sea menester (…) que tal empresa o negocio se encuentre en actividad al tiempo de la celebración del contrato, sino que basta que se haga entrega al arrendatario de los componentes para que la industria funcione» (STS de 4 de marzo de 1985).
  • Piénsese en por ejemplo en un arrendamiento de un hotel, de un restaurante, de un cine o de una estación de servicio, en el que se “incluye el inmueble en el que se desarrolla la propia empresa, con todos los elementos materiales necesarios para la explotación y, en este caso, también otros elementos necesarios para el desarrollo de la explotación de la estación de servicio, como es la necesaria concesión administrativa” (STS 27-02-2015).

Duración de un contrato de industria

Si el arrendamiento de industria se ha hecho por tiempo determinado, éste concluirá el día prefijado sin necesidad de requerimiento.

No obstante, si al terminar el contrato, el arrendatario sigue disfrutando quince días de la cosa arrendada sin que el arrendador manifieste su oposición, el contrato continuará su vigencia, al haberse producido la tácita reconducción durante el plazo previsto en el artículo 1581 CC.

Prórrogas en contratos de industria

  • Si en el contrato de arrendamiento se ha fijado un alquiler anual, se prorrogará por años.
  • Si en el contrato de arrendamiento se ha fijado un alquiler mensual, se prorrogará por meses.
  • Si en el contrato de arrendamiento se ha fijado un alquiler diario, se prorroga diariamente.
  1. De tal manera que será indispensable que el arrendador manifieste, una vez finalizado el plazo contractual, su voluntad de no continuar con el arrendamiento con el fin de evitar la renovación tácita del contrato.

  2. A la hora de fijar el tiempo de duración, desde el punto de vista del arrendatario éste deberá tener en cuenta el tiempo de recuperación de la inversión inicial, si es que hubiera tenido lugar, así como el retorno tras una primera fase de aprendizaje del negocio.

  3. Asimismo, las partes deberían tener en cuenta qué sucede a la finalización del arrendamiento de industria, si existe opción de adquisición del negocio, subrogación de los trabajadores, etc.
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Contrato de industria: Obligaciones principales de las partes

Sin perjuicio de cualquier tipo de cláusula adicional que se fije en el contrato, las partes están obligadas, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1554 y 1555 del CC a lo siguiente:

Obligaciones del arrendador en un contrato de industria

En estos casos, está obligado a entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato, a hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

Obligaciones del arrendador en un contrato de industria

  • El arrendador está obligado a pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos, a usar la cosa arrendada como un “diligente padre de familia”, destinándola al uso pactado y a pagar los gastos convenidos.
  • La renta pactada podrá consistir en una cantidad fija periódica, una cantidad variable en función de la marcha del negocio, o una retribución mixta, que incorpore ambos componentes.
  • En caso de incumplimiento de cualquier obligación las partes pondrán resolver el contrato y solicitar una indemnización por daños y perjuicios causados, o sólo esto último, dejando el contrato vigente.

Resolución del contrato de industria por incumplimiento de contrato: Imposibilidad de enervar la acción de desahucio

Según el Código Civil, cabe el desahucio por parte del arrendador cuando se den determinados incumplimientos por el arrendatario. En concreto, “el arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

Causas para deshauciar al arrendatario en un contrato de industria

  1. Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.
  2. Falta de pago en el precio convenido.
  3. Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.

  4. Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1.555”.

Frente a la redacción literal de la norma, la vía procesal, frente a lo dispuesto para los arrendamientos de locales, no es la acción especial prevista en el artículo 440.

3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sino el procedimiento que por cuantía corresponda, esto es verbal u ordinario.

Así lo ha confirmado el Tribunal Supremo en Sentencia de 27 de febrero de 2015, despejando las dudas frente a discrepancias jurídicas que existían hasta la fecha:

“De este modo, la resolución de un contrato de arrendamiento de industria, como es una estación de servicio, no debía haber seguido el cauce del juicio verbal previsto para el desahucio por falta de pago o por expiración del término de la relación arrendaticia en el art. 250.1.1º LEC , sino el del juicio ordinario, conforme a las reglas previstas en el art. 249.2 LEC.”.

Por lo tanto, y como también ha confirmado el Alto Tribunal, cuando estemos ante un contrato de arrendamiento de industria, no cabe por parte del arrendatario el ejercicio de la denominada enervación de la acción, para evitar el desahucio. Hay que recordar que ésta permite al arrendatario pagar las cantidades debidas y con ello, evitar la resolución contractual ante un primer impago.

Por lo tanto, esta opción no aplica, como ha dicho el Tribunal Supremo, a los arrendamientos de Industria. Por medio de Sentencia de 27 de febrero de 2015, el Alto Tribunal ha confirmado que:

“el contrato de arrendamiento de industria, en cuanto que el arrendamiento no lo es de una finca urbana o rústica, queda excluido de este régimen especial de la enervación de la acción.

El arrendamiento de industria no es, como parece que pretende el recurrente, un arrendamiento de finca urbana destinado a un uso distinto del de vivienda, de acuerdo con la jurisprudencia de esta Sala (contenida en la Sentencia 137/2000, de 21 de febrero ) sobre la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria: mientras que en los arrendamientos de local de negocio, y en general en aquellos que ahora el art. 1 LAU califica de uso distinto al de vivienda, se cede un inmueble, un espacio construido y apto para que pueda realizarse una actividad profesional o empresarial; en el arrendamiento de industria el objeto de arrendamiento alcanza no sólo al local o establecimiento, susceptible de una explotación empresarial, sino también el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en él, con los elementos necesarios para dicha explotación, de tal forma que constituyen un todo patrimonial.”

(…) La enervación de la acción de desahucio es una excepción al régimen general de la resolución de los contratos por incumplimiento regulado en el art. 1124 CC , que permite al arrendatario continuar en el contrato a pesar de concurrir causa de resolución.

Esta excepción, que responde al interés del legislador de conceder en los arrendamientos sobre fincas urbanas y rústicos una segunda oportunidad al arrendatario, para facilitar la continuación de los contratos, como toda excepción, debe ser interpretada de forma restrictiva por lo que se refiere a su extensión a otros contratos de arrendamiento distintos.

Por ello, cuando se pretende el desahucio ante el impago o expiración del término del contrato, el arrendador deberá solicitar la resolución contractual (y reclamación de cantidades y entrega de posesión) siguiendo el procedimiento que corresponda en función de la cuantía a reclamar.

De tal manera que se viene indispensable que cuando se firma un contrato de arrendamiento darle el nombre que le corresponde conforme a la voluntad real de las partes. La diferencia entre arrendamiento de industria y de local es de suma importancia tanto en aspectos sustantivos como procesales.

Negociar un contrato de industria: Cuestiones a tener en cuenta

Objeto y delimitación del arrendamiento: Como contrato complejo, es lógico pensar que debe delimitarse bien el objeto del negocio o industria objeto de arrendamiento, y listarse todos y cada uno de los elementos configuradores, tanto del local o locales donde se desarrolla la actividad empresarial, como de los elementos del activo anejos y necesarios para el mismo.

Antes de ello, se entiende que un arrendatario prudente realizará un proceso de revisión o due diligence para verificar el estado de la unidad productiva y todos sus elementos, como trabajadores, licencias o permisos, estado físico de la maquinaria, contratos de suministro y proveedores, etc., analizando los posibles riesgos y contingencias, para posteriormente regular el reparto de responsabilidades con el arrendador, exigiendo además ciertas garantías, y un régimen de evicción por vicios ocultos de la unidad productiva o los elementos que la compongan.

  1. Especial hincapié se deberá realizar en el análisis y regulación contractual de las contingencias tributarias, laborales y de seguridad social, en la medida en que se puede entender que el arrendamiento de industria supone una sucesión de empresa, por aplicación del artículo 44 del Estatuto de los Trabajadores (Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Social, Sección 1, de 10 de septiembre de 2020, recurso nº 1037/2018).
  2. Por eso, asimismo la consecuencia de la finalización de un contrato de arrendamiento de industria será que, a su vez, el arrendador se subrogará en la posición de empresario del arrendatario y asumirá sus obligaciones.
  3. Asimismo, la terminación del contrato también podría suponer la asunción por el arrendador, como responsable solidario de todas las obligaciones tributarias contraídas por el arrendatario como consecuencia de la sucesión en la actividad económica, cuestiones que deberían regularse en el contrato.

Asimismo, es razonable que el arrendatario pueda requerir que el arrendador o anterior arrendatario le preste la oportuna colaboración en la transición, que le permita asumir el control del negocio con cierta normalidad. Dicha colaboración será más o menos intensa y duradera, y podrá ser retribuida o incluida en el precio, en función de cada caso y del acuerdo de las partes.

Asimismo, y cuando se pacte una renta variable o una mixta que contenga un componente variable, el arrendador deberá poner especial atención en que la definición esté contractualmente bien regulada y sea clara (en función de ventas, en función de EBITDA, etc.

) y parece aconsejable que éste tenga el derecho de comprobar que la información proporcionada por el arrendatario y que forma parte de la base para el cálculo de la renta sea veraz y exacta.

Este aspecto será de vital importancia a la hora de generar confianza y evitar fraudes por parte del arrendatario, cabiendo incluso la posibilidad de pactar intereses moratorios o cláusulas penales en caso de incumplimiento.

Otro tema de vital importancia en el contrato será la posibilidad de pactar o no el traspaso el objeto del arrendamiento, así como, en su caso, la participación que pueda tener el arrendador en dicho traspaso, y la posibilidad de incremento de la renta.

Cabrá también pactar la opción de compra por parte del arrendatario del negocio objeto del arrendamiento y regular las condiciones para su ejercicio. Ello puede tener especial interés en casos de cambio generacional o sucesión familiar.

En caso de que el arrendador sea persona jurídica, interesará al arrendatario que el acuerdo lo suscriban los socios o acompañar un acta de junta autorizando la suscripción del contrato, en la medida en que podría considerarse el gravamen de un activo esencial sujeto a autorización.

Un elemento que puede ser fundamental para proteger el fondo de comercio del negocio es regular adecuadamente la obligación de no competencia contractual del arrendador, y la no competencia postcontractual del arrendatario una vez extinguido el acuerdo. Si la industria es territorial bastará circunscribir territorialmente dicha limitación.

En cuanto a las formalidades del contrato, cabrá cuestionarse si vale la pena escriturar el contrato al efecto de que suponga un título ejecutivo, y si conviene su inscripción en el Registro de la Propiedad relativo al local donde se desarrolla la actividad.

Versión en PDF: El contrato de arrendamiento de industria

Monográfico – Arrendamiento de Industria de negocio hotelero (1 de 4) – GAY, PALACÍN, HERNÁNDEZ & CRESPO Abogados

Con ocasión de un asunto que estamos llevando en el Despacho, vamos a hacer una serie de cuatro entradas monográficas acerca del contrato de arrendamiento de industria. En nuestro caso, se trata del arrendamiento de un establecimiento hotelero y nuestro Cliente es la parte arrendataria.

  • La cuestión sobre la que nos vamos a centrar en esta entrada es la referente a que este tipo de contratos de arrendamiento no están sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos. La Jurisprudencia del Tribunal Supremo es pacífica y reiterada a este respecto:
  • Sentencia núm. resolución 137/2000, de fecha 21 de febrero de 2000, (ROJ STS 1302/2000):
  • «(…) La doctrina de esta Sala relativa a la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria es absolutamente diáfana, destacando que mientras en los primeros se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio, en los segundos el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial».
  • Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, núm. resolución 79/2015, de fecha 27 de febrero de 2015, (ROJ: STS 1293/2015):
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«(…) El arrendamiento de industria no es, como parece que pretende el recurrente, un arrendamiento de finca urbana destinado a un uso distinto del de vivienda, de acuerdo con la jurisprudencia de esta Sala (contenida en la Sentencia 137/2000, de 21 de febrero) sobre la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria: mientras que en los arrendamientos de local de negocio, y en general en aquellos que ahora el art. 1 LAU califica de uso distinto al de vivienda, se cede un inmueble, un espacio construido y apto para que pueda realizarse una actividad profesional o empresarial; en el arrendamiento de industria el objeto de arrendamiento alcanza no sólo al local o establecimiento, susceptible de una explotación empresarial, sino también el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en él, con los elementos necesarios para dicha explotación, de tal forma que constituyen un todo patrimonial».

  1. Y es que este matiz resulta importante: la parte arrendadora interpuso una demanda de juicio verbal de desahucio por impago de rentas contra la arrendataria, aplicando el régimen procesal de los contratos para uso distinto del de vivienda.
  2. Si bien la demanda se admitió a trámite por el Juzgado de Primera Instancia, al tiempo de contestar la demanda, invocamos la excepción de inadecuación de procedimiento, alegando que el cauce procesal seguido (juicio verbal de desahucio) no era el correcto, sino que debía haberse tramitado a través de un juicio ordinario.
  3. La mencionada Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 27 de febrero de 2015 es sumamente clara al respecto:
  4. «(…) Para la resolución de estos dos motivos, debemos atender a dos cuestiones, que deben analizarse de forma sucesiva: hemos de examinar si el presente procedimiento debía haberse tramitado por el juicio verbal de desahucio o por el juicio ordinario; y, en este último caso, advertir si la inadecuación del procedimiento, además de suponer la infracción de normas legales que rigen los actos y garantías del proceso, ha provocado indefensión al demandado.

Conforme a la dicción literal del art. 250.1.

1º LEC , el juicio verbal es el procedimiento adecuado por razón de la materia para las demandas «que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca».

Es claro que la demanda de reclamación de rentas debidas y la de resolución y desahucio por impago de rentas o por expiración del plazo fijado en el contrato o por la Ley, debe referirse necesariamente a una finca urbana o rústica.

Bastaría una interpretación literal del precepto para advertir que la referencia a los arrendamientos urbanos y rústicos, que se regulan por sus respectivas normativas especiales (la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, y la Ley 83/1980, de 31 de diciembre de arrendamientos rústicos), y sin perjuicio de la referencia al arrendamiento financiero, excluye el resto de los arrendamientos de bienes, entre los que se encuentra el arrendamiento de industria, que se regula por las normas generales previstas en el Código Civil para el contrato de arrendamiento.

La procedencia de esta interpretación literal, se corrobora con las especialidades que la propia Ley de Enjuiciamientos Civil prevé para el juicio verbal de desahucio (arts. 439.3 , 440.3 y 444.

1 LEC ), que se justifican por la finalidad de dotar de un procedimiento ágil a la resolución de los contratos de arrendamientos urbanos, permitiendo incluso la acumulación de la reclamación de las rentas debidas que han justificado el desahucio, y facilitar que pueda ejercitarse, en su caso, la enervación de la acción a tiempo.

De este modo, la resolución de un contrato de arrendamiento de industria, como es una estación de servicio, no debía haber seguido el cauce del juicio verbal previsto para el desahucio por falta de pago o por expiración del término de la relación arrendaticia en el art. 250.1.1º LEC, sino el del juicio ordinario, conforme a las reglas previstas en el art. 249.2 LEC.

(…)

Con carácter general, cuando se ha seguido el juicio ordinario, en vez de un juicio verbal, como es el de desahucio, en cuanto que está dotado de mayores garantías de defensa, es difícil que pueda apreciarse indefensión por esta inadecuación de procedimiento; mientras que en sentido contrario, si el juicio seguido es el verbal y el que procedía era el ordinario, podría llegar a apreciarse una merma efectiva de medios de defensa».

En consecuencia, el juicio verbal de desahucio por falta de pago previsto en el art. 250.1.1ª LEC está reservado únicamente para acciones ejercitadas en relación con fincas urbanas o rústicas, quedando excluido, entre otros, el arrendamiento de industria.

  • El Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Zaragoza, en su sentencia nº 242/2018 de fecha 27 de septiembre de 2018, acordó: i) estimar la excepción de inadecuación de procedimiento alegada por nuestra parte; ii) la nulidad de las actuaciones practicadas hasta la admisión a trámite de la demanda interpuesta por la parte arrendadora-actora; y iii) el archivo del procedimiento con imposición de costas.
  • La referida sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la parte arrendadora, dictándose por la Audiencia Provincial de Zaragoza Sentencia de fecha 11 de marzo de 2019 (se puede descargar aquí), por la que se desestimó el recurso de apelación de la arrendadora.
  • En sucesivas entradas abordaremos las vicisitudes habidas en el posterior procedimiento ordinario que se siguió entre las partes.
  • Desde GAY, PALACÍN, HERNÁNDEZ & CRESPO Abogados quedamos a su disposición para resolverle cualquier duda o aclaración.

Desahucio de una estación de servicio por impago del alquiler

Pregunta: Soy propietario de una estación de servicio, pero de su gestión y explotación se encarga otra persona porque hemos firmado un contrato de arrendamiento.

El inquilino se comprometió en dicho contrato a pagarme una renta mensual, pero desde hace unos meses no paga nada Yo quiero recuperar amistosamente la estación de servicio, pero el inquilino se niega a entregármela, así que temo que me veré obligado a reclamarla en los tribunales.

Para ello, me han dicho que tendría que presentar una demanda de desahucio y que se tramitaría a través de un procedimiento más rápido. Pero también me han advertido que, si el inquilino decide ponerse al día y pagar todo lo que debe, la demanda se archivaría. ¿Me confirman esta información?

Respuesta: La consulta que nos plantea ha sido durante mucho tiempo una cuestión tratada de manera muy desigual por los Tribunales de Justicia.

Podría afirmarse que, desde que entró en vigor en el año 2001 la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil y hasta hace muy escaso tiempo, la determinación del tipo de procedimiento aplicable para dilucidar la extinción de un contrato de arrendamiento por incumplimiento de la obligación de pago de la renta por parte del arrendatario, así como el reconocimiento o no a este último de la facultad para “enervar” la acción judicial de desahucio, a la que se refiere su inquilino, mediante el pago de las rentas pendientes hasta ese momento, eran dos problemáticas que se encontraban supeditadas al criterio del Juzgado de Primera Instancia que fuere competente en cada caso.

Durante prácticamente 15 años había determinados Juzgados y Audiencias Provinciales que admitían la posibilidad de que la resolución de un arrendamiento de una industria, como es el caso de una estación de servicio, por falta de pago del arrendatario, pudiera tener lugar previa la tramitación de un juicio verbal de desahucio; modalidad de procedimiento civil declarativo que, a diferencia del procedimiento ordinario, se caracteriza por ser más ágil y rápido –sus trámites son más reducidos- y sumario –lo habitual es discutir una única pretensión-. Y así mismo, también en función del Tribunal de que se tratare, podría haberse admitido la posibilidad de que, frente a una demanda de desahucio de una estación de servicio, se pudiera reconocer (al arrendatario demandado), el derecho a poner fin al procedimiento judicial, pagando o consignando las cantidades debidas y rehabilitando así la vigencia del contrato de arrendamiento.

Sin embargo, la falta de unanimidad judicial en el tratamiento procesal de esta cuestión, como es la resolución de un contrato de arrendamiento que, sin duda, constituye un constante foco de conflicto, obligó finalmente a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo a pronunciarse en una Sentencia de 27 de febrero de 2015, ganada por este Despacho. Precisamente, el supuesto de hecho al que se refería dicha sentencia, era el mismo que el presente: se trataba de un contrato de arrendamiento de una estación de servicio y, frente a esta modalidad, el Tribunal Supremo resolvió que el procedimiento judicial aplicable para dilucidar la resolución por falta de pago de las rentas por parte del arrendatario no es el juicio verbal de desahucio, sino por el contrario, el procedimiento ordinario que, como se ha dicho, es menos ágil y breve.

El pronunciamiento del Tribunal Supremo, que pone fin a las discrepancias habidas entre distintas Audiencias Provinciales, concluye que la resolución del contrato debía haber seguido en ese caso el cauce del juicio ordinario, dado que los artículos que regulan el juicio verbal solamente se refieren a los desahucios de “una finca rústica o urbana”, por lo que se excluyen los arrendamientos de industria como el de su consulta, al tratarse de una estación de servicio.

Por su parte, también fue en la mencionada Sentencia de 27 de febrero de 2015 en la cual el Tribunal Supremo declaró que la llamada facultad de “enervación” a la que se refiere su inquilino y que le es reconocida al arrendatario de una vivienda e incluso de un local de negocio, por ejemplo, no es aplicable, sin embargo, a los arrendamientos de industria ni, en consecuencia, a los arrendamientos de una estación de servicio. El Tribunal Supremo considera, literalmente que “el contrato de arrendamiento de industria, en cuanto que el arrendamiento no lo es de una finca urbana o rústica, queda excluido de este régimen especial de la enervación de la acción.” Y en cuanto a la distinción entre un arrendamiento de un local de negocio y uno de industria, el Tribunal añade que “en el arrendamiento de industria el objeto de arrendamiento alcanza no sólo el local o establecimiento, susceptible de explotación empresarial, sino también el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en él, con los elementos necesarios para dicha explotación, de tal forma que constituyen un todo patrimonial.”

La doctrina así fijada en esta Sentencia de 27 de febrero de 2015, ha superado, por tanto, la amplia interpretación que parte de las Audiencias Provinciales hacían del concepto legal de finca urbana o rústica.

En consecuencia, el Tribunal Supremo ha puesto fin con esta Sentencia a la división doctrinal que, hasta ahora, existía entre las distintas Audiencias Provinciales, de manera que, con base en dichos pronunciamientos, en la actualidad podemos confirmarle, por un lado, que si usted, en su condición de arrendador, quiere recuperar la posesión de una estación de servicio debido al incumplimiento de la obligación de pago de la renta por parte de su arrendatario, deberá interponer una demanda de juicio ordinario, ejercitando una acción de resolución del contrato de arrendamiento de industria y solicitando que se dicte sentencia por la que se condene al arrendatario a entregarle la estación de servicio, además, por supuesto, de la condena al pago de la renta devengada y no pagada, si así lo desea y solicita, y, por otro lado, que el inquilino no tiene la facultad para rehabilitar la vigencia del contrato, abonando el importe de las rentas debidas tras la notificación de la demanda del arrendador.

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Desahucio de un local comercial o local de negocio

El proceso de desahucio de un local comercial o local de negocio, almacén o nave, es un proceso judicial regulado en la la ley de enjuiciamiento civil. Así, es dicha ley la que nos dice los pasos que hay que seguir, que se puede hacer, etc. Vamos a verlo…

  • En este artículo te voy a contar en qué consiste el proceso de desahucio de un local comercial o local de negocio.
  • Si tu caso no es de inquilinos sino de okupas, te invito a leer el post El desahucio de okupas que he creado para explicar dicho proceso.
  • Así que si estás interesado en el desahucio por impago de rentas de alquiler en locales, esta es tu guía.

Introducción

  1. La ley de arrendamientos urbanos (LAU) contempla diversos motivos para poder desalojar al inquilino o arrendatario de un local.
  2. Sin embargo en este artículo sólo voy a analizar el más frecuente, que es el desahucio por impago de rentas de alquiler.

  3. Se considera que hay impago desde el momento en que vence el plazo de pago pactado en el contrato, sin que el inquilino haya pagado la renta.

  4. Es decir, no hay que esperar a que termine la mensualidad natural, sino que llegado el día pactado para el pago sin que el inquilino haya pagado, ya se entiende que hay impago y, por tanto, el arrendador ya podría interponer demanda de desahucio por impago.

Antes del proceso de desahucio del local

Es obvio que el arrendador habrá intentado «por las buenas» que el inquilino le pague la renta del local.

Si pese a los esfuerzos no logra su objetivo, llega el momento de pensar en la vía judicial.

  • Es frecuente pensar en mandar un burofax (que servirá de prueba en la fase judicial).
  • A veces funciona, pero como regla general no lo recomiendo, pues el burofax suele dar más problemas que ayuda (no lo recogen, lo recoge una persona distinta, etc), y pude perjudicar en el futuro proceso de desahucio.
  • No obstante, si quieres mandar burofax, te dejo un modelo de burofax reclamando al inquilino el pago de la renta.
  • Otras recomendaciones son, entre otras, no ceder nunca al deseo de cambiar la cerradura, no entrar en la vivienda sin permiso, no cortar los suministros, no dejar de pagarlos (en los casos en los que sea el arrendador el que los pague), etc.
  • Y ello por una razón muy sencilla; aunque el inquilino no pague, jurídicamente hablando él es el poseedor del local mientras que el contrato no haya sido rescindido por ambas partes (voluntariamente) o por un juez.
  • Así, si haces alguna de estas cosas, el inquilino podría llegar a denunciarte.

Precio del desahucio express

  1. El precio del abogado es libre y el del procurador está previamente fijado.
  2. Por tanto, el precio que vayas a gastar puede variar considerablemente en función del abogado que contrates.

  3. No obstante, y pese a que hay libertad de precios en cuanto al abogado, un coste medio puede ser el siguiente:
  • Abogado: hoy por hoy los precios suelen variar entre los 350 y los 550 euros.
  • Procurador: también es necesaria su intervención. Su coste varía en función de la renta mensual del alquiler.
  • Poder General para Pleitos: el poder suele tener un coste de unos 60 euros si se hace notarialmente, pero hoy por hoy hay otras opciones totalmente gratuitas (hacerlo en el juzgado, hacerlo telemáticamente, etc). Así que este coste suele ser cero euros.
  • Cerrajero: el precio del cerrajero dependerá del número de cerraduras a cambiar, de los kilómetros que tenga que desplazarse, etc. Pero suele rondar los 100 euros. Evidentemente solo será necesario el cerrajero si el propietario no dispone de llaves.
  • Tasas judiciales: las personas físicas no pagan tasas judiciales. Sólo las personas jurídicas. Y suelen rondar los 150 euros.

Visto lo anterior, podemos estar hablando de un coste total de unos 700 euros, con impuestos incluidos.

Duración del proceso de desahucio

  • La duración es una de las cuestiones que más preocupan al arrendador, dado que de ello va a depender el tiempo que tarde en recuperar su local.
  • Hay multitud de noticias acerca de la duración de los desahucios.
  • Hoy por hoy me encuentro en condiciones de estimar (en base a mi experiencia) que un desahucio dura una media de seis meses.

Y no solo puedo estimarlo, sino que podría hasta explicarte paso por paso en qué se consumen esos seis meses.

Puedes verlo en Cuánto tarda el juicio de desahucio.

El proceso de desahucio

  1. Una vez analizado todo lo anterior sin que el inquilino haya pagado la renta, llega el momento de presentar la demanda de desahucio.
  2. Junto a la demanda se debe acompañar copia del del contrato de arrendamiento.
  3. Y si se mandó burofax, también lo acompañaremos a la demanda.

No hay que presentar la escritura de propiedad, dado que en los procesos de desahucio no hay que probar ser propietario (sino que el título que habilita para demandar es el contrato de arrendamiento y no la escritura de propiedad).

Por tanto, ¿para qué aportar la escritura si lo único que puede ocurrir es que el abogado contrario detecte algún erro en ella y nos termine suponiendo un problema?. No se presenta y listo.

  • Cuando se ha presentado la demanda toca esperar a que el juzgado la admita a trámite…
  • Unos 30 días, aunque según el juzgado nos podemos ir a bastante más.
  • La demanda se admite a trámite a través del Decreto de admisión de demanda de desahucio.
  • En ese documento ya vienen las fechas del juicio y del desahucio.

Únicamente habrá juicio si el inquilino se opone a la demanda (cosa que suele ocurrir en un 20% de los casos). En ese caso tras el juicio habrá Sentencia.

Y si el inquilino no se opone a la demanda entonces no habrá juicio y el juez directamente nos dará la razón (mediante decreto de archivo en lugar de mediante Sentencia), ordenando que se realice el desahucio.

Otra cosa que puede hacer el inquilino es enervar la acción de desahucio en caso de que ello fuera posible.

El juicio

  1. Tal y como he indicado, si el inquilino se opone a la demanda habrá juicio (y si no se opone no hay juicio).
  2. La oposición debe hacerse con abogado y procurador.

  3. Se trata de un juicio que no entraña demasiada dificultad, pues únicamente se permite al inquilino decir que ha pagado y aportar las pruebas de que ha pagado, es decir, no pueden debatirse otros aspectos diferentes al pago.
  4. El propietario puede y debe acudir al juicio.

  5. El juicio empieza con la intervención del abogado del propietario, que se reafirma en lo que ha pedido en la demanda.
  6. Y el abogado del inquilino suele hacer lo propio, es decir, se suele reafirmar en su escrito de oposición a la demanda.

  7. A continuación se practica la prueba, es decir, se aportan nuevos documentos si el juez los acepta, se interroga a propietario e inquilino si fuera necesario, etc.

  8. Como lo habitual es que el abogado del inquilino no pueda probar lo que dice (recordemos que suele decir que ha pagado lo que hemos reclamado), pues el juez declara el juicio visto para sentencia (y en la mayoría de los casos da la razón al propietario, pues el inquilino no puede probar el pago).

  9. Unos 15 días después (depende del juzgado), el juez dicta “sentencia”.
  10. En los demás casos (cuando no hay juicio, porque el inquilino no se ha opuesto a la demanda) el proceso terminará con un “decreto de archivo” (se trata de un decreto diferente al que recibe el inquilino tras la presentación de la demanda).

  11. Ambos documentos (Sentencia y Decreto de archivo) son resoluciones judiciales distintas, pero a efectos de lo que a nosotros nos interesa tienen efectos muy similares.
  12. Cuando es el propietario el que gana (que suele ser lo más frecuente), la Sentencia o el Decreto de archivo condena al inquilino a:
  • Ser desahuciado
  • A pagar la deuda reclamada en la demanda más la que se genere hasta el día del desahucio.
  • A pagar las costas del proceso (los gastos de abogado y procurador)

El lanzamiento

Si hemos ganado el juez condenará al inquilino, en la Sentencia o en el Decreto de archivo, a ser desahuciado (lanzado/lanzamiento).

El lanzamiento es el acto por el que los miembros del juzgado desalojan al inquilino y entregan la posesión del local al arrendador, por mandato del juez.

El lanzamiento se regula en el extensísimo artículo 440.3 de la ley de enjuiciamiento civil (LEC).

  • En los lanzamientos se pueden dar multitud de situaciones.
  • Desde que el arrendatario no esté en el local, hasta que esté y no se quiera ir, pasando por situaciones en las que hay animales en el local, etc, etc, etc.
  • En ocasiones sale todo rodado (cuando no hay nadie en el local, o cuando el inquilino no opone resistencia).
  • Y en otras ocasiones la cosa se complica y debe participar la policía (cuando el inquilino opone resistencia).
  • De todo lo que suceda en el acto del lanzamiento se levanta acta (diligencia de lanzamiento), así como del estado en que se encuentre el local, por si el arrendador quiere reclamar daños posteriormente.
  • Tienes más información sobre el acto del lanzamiento en El lanzamiento en el juicio de desahucio.

Echar al inquilino moroso de un local comercial

En concreto, es el artículo 35 LAU el que permite dar por terminado el contrato cuando el inquilino deja de pagar la renta del local. Pero dicho artículo no especifica prácticamente nada, sino que lo que hace es remitirnos al artículo 27.2 LAU que es el que permite dar por terminado el contrato cuando el inquilino (de vivienda) deja de pagar.

El cobro de la deuda por la vía ejecutiva

  1. Si bien este trámite ya no forma parte del proceso de desahucio, está bastante conectado.
  2. Transcurrido un plazo de 20 días desde que la Sentencia o Decreto de archivo dictado por el juez es firme, el arrendador dispone de un plazo de 5 años para ejecutar la deuda.

  3. Es decir, si el inquilino no paga voluntariamente la deuda (en la mayoría de los casos), el arrendador puede pedir al Estado ayuda para embargarle.

En caso de que el inquilino tenga bienes embargables, saldos bancarios, devoluciones pendientes de hacienda, etc.

, se le embargarán.

¿Has tenido que acudir a un proceso de desahucio de un local?