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La Ley de Propiedad Horizontal, define una serie de elementos comunes a todos los propietarios, cuando se vive en comunidad.

Ya sea en un edificio, urbanización o comunidad de vecinos, La Ley de Propiedad Horizontal es la que se encarga de regular y regir la relaciones, obligaciones y derechos de los propietarios miembros de la comunidad entre ellos y sobre los elementos comunes de la propiedad.

¿Cuáles son los elementos comunes de un edificio?

Antes de hablar de propiedad horizontal y los elementos comunes de un edificio, primero debemos definir de forma clara que se entiende por elementos comunes.

En la propiedad horizontal, los elementos comunes son todos aquellos elementos que forman parte de la propiedad. Es decir, las áreas comunes que comparten los habitantes de un edificio o conjunto residencial o comercial como propietarios.

Partiendo de este concepto, tenemos que las áreas comunes como jardines, escaleras, pasillos, ductos de aire acondicionado, luminarias, etc. Son elementos comunes de un edificio. Pero, estos elementos no están limitados solamente a las áreas internas.

También, todo lo que conforma las áreas externas del edificio, son reconocidos elementos comunes de la comunidad de propietarios.

Por ejemplo, las fachadas, balcones, terrazas, jardines exteriores, piscinas, parques y en general todo aquello que forme parte de la estructura, arquitectura, instalaciones y/o servicios de la edificación.

Siempre y cuando, formen parte de la propiedad general, y no estén incluidos, dentro de la propiedad particular o privativa de cada copropietario del edificio.

De tal manera que, al hablar de elementos comunes de un edificio, estamos hablando de propiedad comunal. Es decir, propiedad de todos y de ninguno en particular. Por lo que, en estas áreas, ningún copropietario del edificio podrá hacer cambios de ningún tipo sin que exista de por medio un permiso de la junta administradora.

En realidad, no es tan complicado. Ya que todos los elementos comunes de un edificio, deben estar definidos en el título. Es decir, el documento constitutivo de la propiedad horizontal del edificio, urbanización o comunidad de propietarios.

Por otro lado, estos elementos comunes se encuentran excluidos de las escrituras de propiedad de cada uno de los propietarios.

Dicho de otra manera, estos elementos no se incluyen en el documento de propiedad de cada una de las viviendas o pisos que conforman el edificio o urbanización, según sea el caso.

La Ley de Propiedad Horizontal actualizada

La ley de Propiedad Horizontal, según lo establece la Ley 49/1960, del 21 de julio, es la norma única encargada de regir y regular, las relaciones, derechos, obligaciones y normas de convivencia en general, de los vecinos o copropietarios de una comunidad o edificio entre sí.

Esta ley, del 21 de julio de 1960, ha sufrido varios cambios desde su promulgación hasta llegar al día de hoy. Sin embargo, en el artículo 396 del Código Civil español, se define el concepto básico de esta ley española. En ella, se hace referencia al tipo específico de propiedad llamado Ley de propiedad Horizontal.

«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio…». 

Última actualización: 07/10/2022

¿Qué puedo poner en mi balcón o terraza si vivo en una comunidad de propietarios?

Normalmente, las viviendas de cualquier edificio suelen tener un balcón o una terraza como en el caso de los áticos, y también es habitual que los propietarios o inquilinos de estas viviendas se pregunten que pueden y que no pueden colocar o instalar en dichos balcones o terrazas.

Si observamos cualquier edificio de nuestra ciudad, veremos cómo en los balcones o terrazas existen numerosos objetos o instalaciones que en mayor o menor medida quedan a la vista. Pero, ¿sabemos si realmente pueden estar ahí?

Vamos a analizar algunos de estos elementos e instalaciones más habituales:

Piscinas

Si tenemos una terraza y niños pequeños, es fácil que nos hayamos planteado poner una piscina montable o hinchable. A priori, no tendría que haber ningún problema pero, ¿sabemos si el forjado podrá soportar el peso?

Este tipo de piscinas parecen un inocente artilugio pero cuando añadimos el agua, ya no lo es tanto. Hemos de pensar que un litro de agua pesa un kilogramo. Y estas piscinas permiten muchos litros de agua, o sea, muchos kilogramos.

Si una vez llena de agua le añadimos el peso de los bañistas, obtendremos que en una pequeña superficie habrá una gran cantidad de peso concentrado, lo que implica que el suelo podría colapsar cediendo hacia abajo.

Hay que tener en cuenta que, según el Código Técnico de la Edificación, el forjado de una terraza puede soportar 200 kg. por m2.

Por lo tanto, los pasos a seguir serían:

• Disponer previamente de un informe técnico que indique que es posible instalar una piscina en la terraza sin que cause problemas estructurales al forjado.
• Solicitar permiso a la comunidad de propietarios, aportando el informe técnico.

Plantas

Es habitual que las personas que tienen balcones o terrazas dispongan de plantas en las mismas. Estas plantas pueden estar tanto en macetas, jardineras o macetones en el suelo, como en macetas colgadas de las barandillas.

En algunas ocasiones, la existencia de plantas son una causa de polémica en las reuniones de las comunidades de propietarios por diversos motivos:

• Porque alteran la estética de la fachada.
• Por posibles riesgos de seguridad.
• Por molestias causadas por el riego de las plantas y/o las plagas de insectos.

En todos los casos, primero deberemos remitirnos a la ordenanza municipal de la población donde esté ubicado el edificio.

En segundo lugar, deberemos estar atentos a posibles cláusulas en los estatutos de la comunidad de propietarios, o acuerdos adoptados en reuniones al respecto de la existencia de plantas en balcones o terrazas.

Hemos de tener presente que los balcones y las terrazas son elementos comunes de uso y disfrute del propietario o inquilino de la vivienda.

No obstante, como norma general deberemos tener presente varias cuestiones:

• Peso de las plantas y su maceta, incluyendo la tierra y/o piedras que puedan contener.
• Si se hallan en el suelo, deberían estar en un soporte sin entrar en contacto directo con el pavimento.
• Si se colocan en barandillas deberán estar ubicadas hacia dentro, no hacia el exterior.
• Cuando se riegan deberemos respetar los horarios marcados por la ordenanza municipal, evitar dañar elementos estructurales y evitar molestias a los transeúntes (caída de agua a la vía pública).

Barbacoas

Si nuestra vivienda tiene terraza, es muy posible que nos hayamos planteado instalar una barbacoa, ya sea fija o móvil. Pero, ¿sabemos si es legal?

Hay que decir que la Ley de Propiedad Horizontal nada dice al respecto, por lo que como en el caso de las macetas, deberemos remitirnos primero a lo que indican las ordenanzas municipales de nuestra población. Por lo que respecta a la Ley de Propiedad Horizontal, habrá que estar atento a posibles prohibiciones reflejadas en los estatutos o acuerdos de la comunidad de propietarios.

Como norma general, hemos de tener en cuenta que si usamos una barbacoa, ésta no debería molestar al resto de propietarios con, por ejemplo, el humo. Para ello, es importante usar barbacoas que no generen humo y mucho más que no pueda haber riesgo de posibles incendios.

Si en los estatutos no dice nada al respecto ni tampoco en acuerdos de reunión, el problema por el uso de barbacoas puede venir por el hecho que se considere una actividad molesta e insalubre, cuestión que deberemos evitar si no queremos entrar en conflicto con la comunidad de propietarios.

¿Puedo tender ropa o sacudir alfombras?

Otra de las imágenes típicas en los balcones de los edificios es que haya ropa tendida. Como en los casos precedentes, ¿sabemos si es legal?

Lo habitual es que en las ordenanzas municipales de las grandes ciudades no se permita que se pueda tender ropa en los balcones, o por lo menos, si se tiende, que no sea visible desde la vía pública.

La clave en este tema, como en tantos otros relativos a balcones o terrazas, es la alteración de la estética del conjunto del edificio. Si se tiende ropa en un balcón y ésta es visible, se está alterando la estética, y por lo tanto no está permitido, y es posible que dependiendo del ayuntamiento, pueda haber sanciones.

Y no digamos ya sobre el hecho de sacudir alfombras o manteles desde el balcón. Sin comentarios al respecto de esta incívica actitud.

¿Puedo emplear cerramientos?

La respuesta rápida es no. Y es así por dos motivos:

1. La ley de propiedad horizontal indica que no se pueden alterar los elementos comunes, y un cerramiento de balcones o terrazas infringe claramente este aspecto.
2. La mayoría de las ordenanzas municipales de los ayuntamientos prohíben el cerramiento de balcones o terrazas, y no digamos ya si se trata de edificios catalogados como históricos o de interés arquitectónico-cultural.

Sabemos que en la mayoría de edificios de nuestras ciudades existen gran cantidad de balcones cerrados, pero eso no quiere decir que sea correcto. Y de nada sirve alegar que haya un acuerdo de comunidad de propietarios que lo permita. Un acuerdo de este tipo es ilegal si la ordenanza municipal no lo permite.

¿Se pueden dejar animales?

En este caso, la respuesta también es rápida. No, no se pueden dejar animales en el balcón o en la terraza.

Muchas ordenanzas municipales no lo permiten. Hemos de tener en cuenta que es fácil que si un perro, por ejemplo, se queda en un balcón mientras sus dueños no se hallan en el domicilio, el animal esté todo el rato ladrando, con las consiguientes molestias que ello conlleva a otros vecinos.

Aparte, es muy posible que el animal haga sus necesidades en el balcón, por lo que entraría en flagrante conflicto con las actividades molestas e insalubres.

¿Se pueden almacenar trastos o enseres?

En este caso deberemos estar atentos nuevamente a las ordenanzas municipales, ya que es muy posible que la existencia de trastos o enseres en los balcones alteren la estética del edificio, por un lado, y por el otro, se deberá tener presente cualquier posible prohibición en los estatutos o acuerdos de la comunidad de propietarios.

Compresores de aire acondicionado

Desde hace muchos años, la existencia de compresores de aire acondicionado en los balcones se ha visto incrementada de forma notable. Y en la mayoría de las ocasiones hay que destacar que incumplen las ordenanzas municipales.

En este caso, deberíamos tener en cuenta dos posibles situaciones:

• Pisos con balcón estrecho:

1. 1. No podrán verse desde la vía pública ni el compresor ni las canalizaciones o conducciones.
   2. Se podrán colocar sobre la losa del balcón por detrás de la barandilla y por debajo de su límite superior.

1. 1. Podrán colocarse de la misma forma que lo especificado en el punto anterior.
   2. También podrán colocarse sobre la losa del balcón por detrás de la barandilla y por debajo de su límite superior.
   3. Igualmente, se podrán colocar sobre la losa del balcón y pegados a la fachada.

Para mayor información, pueden leer nuestro artículo Instalación de aire acondicionado en fachadas.

¿Puedo poner un toldo o pérgola?

En relación a la colocación de toldos en balcones habrá que tener presente si se indica algo en los estatutos, o posibles acuerdos de la comunidad de propietarios al efecto.

Desde el punto de vista municipal, hay que saber que todos los toldos de un edificio deben ser iguales, manteniendo la misma línea estética y cromática: no puede haber toldos de diferentes colores y de diferentes formas en una fachada.

Respecto a la instalación de pérgolas en las terrazas estaríamos en lo mismo: atención a estatutos o posibles acuerdos al respecto. No obstante, a priori, si su instalación no afecta a la estructura del edificio no tendría que haber ningún problema.

Todo lo expuesto para balcones y terrazas se aplica de igual forma a los patios (sean interiores o exteriores) existentes en los pisos bajos de los edificios, ya que tienen la misma consideración que las terrazas de los áticos, o sea, se trata de elementos comunes de uso y disfrute de los propietarios o inquilinos de las viviendas.

Como resumen, si analizamos todos los elementos que hemos comentado respecto a su existencia en balcones y terrazas, existen tres aspectos clave:

1. Ordenanzas municipales.
2. Estatutos.
3. Acuerdos de la comunidad de propietarios.

Por lo tanto, si nos planteamos instalar o tener alguno de estos elementos en nuestros balcones, terrazas o patios, deberemos tener en cuenta estos tres aspectos.

En la administración de fincas Finques Chicote somos administradores desde el año 1968 y gestionamos alrededor de 400 comunidades de propietarios.

En todas ellas se contemplan algunas de las cuestiones que hemos comentado, por lo que es muy factible que salgan comentarios y consultas en las reuniones.

Nuestro objetivo es advertir a los propietarios de sus derechos pero también de sus obligaciones ya que muchas veces estas últimas no se tienen en cuenta y entonces es cuando surgen los problemas con la comunidad de propietarios.

¿Que se consideran elementos comunes?

Los elementos comunes son aquellas partes de uso y aprovechamiento común por todos los copropietarios de un edificio que resultan necesarias para el adecuado uso y disfrute de las partes privativas del mismo.

¿Cuáles son los elementos comunes de una vivienda?

En materia de vivienda y propiedad horizontal, los elementos comunes son aquellas partes de una edificación necesarias para su adecuado uso y disfrute. Es decir, los elementos comunes son las partes de la edificación en copropiedad que no son en ningún caso susceptibles de división.

¿Cuáles son los elementos comunes de una comunidad de propietarios?

El portal, las escaleras, porterías, ascensores, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías u otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo.

¿Qué son las áreas comunes de un edificio?

Las zonas comunes hacen referencia a todas las partes que pertenecen a todos los propietarios desde los elementos más estructurales (portales, ascensores, terrazas, piscinas…) hasta aquellas zonas que ofrecen servicios como calefacción, servicio de portería, suministro de agua, etc.

¿Cómo saber si un elemento es comun o privativo?

Para conocer si un elemento es común de uso privativo, debemos ir al Título Constitutivo de la Comunidad. Frecuentemente se consideran elementos comunes de uso privativo las terrazas de los inmuebles, cuyo uso y disfrute está atribuido al propietario de la vivienda que dispone de esa terraza.

¿Cuáles son los elementos comunes de las herramientas?

Consta de 3 partes:

• Mango o empuñadura: Los humanos acuden a ella para manejar la herramienta.
• Unión o eje: Es la parte donde se une 2 elementos para hacer una acciòn de palanca o tijera.
• Extremo útil: Es la parte que sirve para realizar tareas.

¿Cuáles son los elementos privados?

Los elementos privativos podrían definirse como aquellos espacios delimitados (pisos, locales, trasteros, etc.) susceptibles de aprovechamiento independiente, así como aquellos elementos arquitectónicos o instalaciones que están comprendidos dentro de su espacio aéreo y sirven exclusivamente al propietario.

¿Cuáles son los bienes comunes de la propiedad horizontal?

Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos …

¿Qué son zonas comunes y propiedad comun?

Las zonas comunes son los espacios de las propiedades horizontales que están disponibles para el uso y goce de los copropietarios; estas zonas se dividen: de uso general, aquellas a disposición de todos los copropietarios; y las de uso exclusivo, aquellas dispuestas para un solo propietario.

¿Qué es un espacio en común?

Un espacio común es un ordenamiento que permite la copresencia de actores sociales, fuera de su marco doméstico- para disociar de esta manera espacio común y vivienda.

¿Qué es un elemento comun de uso privativo?

Los elementos comunes de uso privativo son aquellos propiedad de la comunidad, cuyo uso y disfrute se atribuye de forma exclusiva al propietario de un piso o local. El ejemplo más claro de este tipo de elementos está en las terrazas o patios interiores del edificio.

¿Cuántos tipos de herramientas hay y cuáles son?

Esta es nuestra categorización de tipos de herramientas que existen.

• Herramientas de corte. …
• Herramientas para apretar piezas. …
• Herramientas eléctricas. …
• Herramientas para golpear. …
• Herramientas para medir. …
• Herramientas manuales.

¿Cómo se clasifican las herramientas según su uso?

Las herramientas se dividen en dos grandes grupos: manuales y mecánicas. ​ Estas mismas se subdividen según su uso, como por ejemplo de medición, trazado, sujeción, corte, desbaste, golpe y maquinado.

¿Qué son elementos comunes de uso privativo?

Los elementos comunes de uso privativo son aquellos propiedad de la comunidad, cuyo uso y disfrute se atribuye de forma exclusiva al propietario de un piso o local. El ejemplo más claro de este tipo de elementos está en las terrazas o patios interiores del edificio.

¿Qué son los balcones en un edificio?

• Abogados especialistas en Derecho Inmobiliario Los balcones son elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Se deduce de la lectura del artículo 396 del Código civil.

¿Cuál es la diferencia entre balcones privativos y comunes?

• Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 18 de enero de 2007: En el caso enjuiciado, un propietario consideraba que eran elementos privativos, mientras que la Comunidad sostenía que los balcones son elementos comunes. El Tribunal considera al respecto:

¿Cuáles son los elementos comunes del edificio?

• Los balcones son elementos comunes del edificio salvo que expresamente se definan como privativos en el Título constitutivo.

¿Cuál es la importancia de los balcones?

• La respuesta a la pregunta, como comprenderéis, es de vital importancia de cara a cuestiones como el mantenimiento, reparación, obras, modificación, etc., de dichos elementos arquitectónicos. Los balcones son elementos comunes según el artículo 396 del Código Civil

BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO: Balcones

El reglamento no puede contradecir lo que estipula la ley en cuanto le acuerda a ciertas cosas el carácter de común de uso exclusivo.

Debemos recordar que todos los planos horizontales y verticales que forman el edificio en si mismo y que dividen pisos y departamentos son comunes. Tales las estructuras, los muros, los techos, las losas , el terreno, el balcón.Lo propio es solo un cubo de aire delimitado por esos planos horizontales y verticales comunes y todo lo que está dentro de ese espacio.-

Las barandas y los balcones forman parte de los bienes de uso común del edificio.

Alberto Aníbal Gabás dice en su “Manual teórico-práctico de propiedad horizontal” “Esta es una variedad de bien común, la denominada bienes comunes de uso exclusivo; es decir, que mientras el dominio se encuentra en cabeza de todos los copropietarios, su uso es exclusivo del propietario del departamento o unidad a la que accede directamente.

Es común por ser continuación o prolongación del plano horizontal que constituye el piso de la unidad a la que accede y techo de la que se encuentra por debajo. En consecuencia, también sus barandas son comunes por estar adheridas a ese muro maestro.

En caso que el balcón de a una fachada, también reviste carácter común por formar parte integrante de ésta.

En cuanto al revestimiento (baldosas, cerámicos, etc.) es de propiedad exclusiva de quien accede al balcón. En consecuencia, utilizando un criterio similar que para las unidades funcionales, el “cubo de aire” interno que encerraría el balcón también es de propiedad privada.

El uso exclusivo se otorga por una razón práctica: la posibilidad de acceder por parte de uno solo de los titulares; sin embargo, ello no le quita el carácter común, lo que implica que, el mantenimiento y reparación y/o conservación, estará a cargo del consorcio con excepción de la cobertura o revestimiento no estructural.”

En un meduloso trabajo publicado por el doctor Torraco, éste, al referirse al balcón, entiende que “es una forma de parte común”.

Argumenta sobre esta parte del edificio y lo considera común en virtud de que constituye una “losa o continuación de ella como base de una unidad”; es piso de la misma, y techo de la inmediata inferior, con lo cual se encontraría incluido dentro de lo que se denomina “muros maestros” y “techos”, indicados en el inc. a del art. 2 de la ley 13.512”.

Sobre el particular, diversos fallos jurisprudenciales interpretaron que la norma legal, al hablar de “cosas de uso común”, sólo hace una enumeración taxativa.

Aclara más adelante el citado profesional que el balcón, por tanto, no es un bien común “de uso exclusivo”. Consideramos que es efectiva la apreciación, coincidente con las doctrinas y la jurisprudencia, pero estimamos que dicha asignatura debe dársele tanto al balcón que da al frente del edificio como a aquel que es interno.

Otros autores interpretan que los balcones, atento a la función que tienen asignada, constituyen “superficie aparte” del inmueble, ya que forman parte de la estructura del edificio.

Se agrega, al respecto, que el balcón es parte de las cosas comunes señaladas en el citado inc. a del art. 2, en virtud de que se puede deducir que conforme al texto del art. 5 de la ley 13.

512, le está prohibido a cada propietario “cambiar la forma externa del frente”.

• El balcón como inserto a toda su estructura, le pertenece a todos los copropietarios del edificio.
• El dueño del departamento lo es del espacio, y todos, lo son de la estructura.
• Desde este punto de vista el balcón es de propiedad común y de uso exclusivo.
• En consecuencia con lo anterior, los daños en la estructura (que no sean imputables a alguien en particular) deben ser solventados por todos.
• Los daños en el interior del balcón, incluyendo sus revestimientos, como ser mosaicos, pintura (del lado de adentro), etcétera, deben ser solventados por el dueño del departamento (dueño del departamento con balcón).

Al efecto la jurisprudencia ha establecido:”La reparación de los lugares comunes concedidos al uso exclusivo de uno de los propietarios está a cargo del Consorcio (Cám Nac. Esp.Civi y Com Sala 4ta.31/5/1983 JÁ 1984-IV-129 “

1. Por lo expresado precedentemente no encuentro en el reglamento ninguna estipulación que se haya apartado del principio antes referido,el balcón del piso 7º es un bien común de uso exclusivo, es decir , que todo lo referido a las reparaciones del contrapiso o armazón, como bien inserto e los planos horizontales apoyados sobre muros maestros, tiene ese carácter, auqneu el revestimiento se a de propiedad y su conservación a cargo de los titulares exclusivos de cada departamento.-
2. El carácter exclusivo que le acuerda la ley a ciertos espacios es del uso no de la propiedad, que sigue siendo um bien común del consorcio em condomínio com los demás propoietarios.- “Las partes comunes de uso exclusivo son aquellas que por su ubicación no pueden usarlas todos los propietarios (Cám Nac Civ Sala B 28/4/00 Já 2000-IV 1979-III-373

Balcones, ¿privados o comunitarios?

Una de las consultas más comunes que se le plantea a todo propietario es la relacionada con los balcones y la posibilidad de realizar en ellos modificaciones o incluso conocer hasta qué punto se puede hacer uso libremente de ellos. Del mismo modo, surgen dudas sobre si el mantenimiento, las reparaciones o las rehabilitaciones de estos elementos deben ser costeados por la comunidad o por el vecino del piso en cuestión.

Por su condición y naturaleza, los balcones no pueden encasillarse en una u otra denominación, es decir, que se encuentran a mitad de camino entre lo privado y lo común.

Por un lado, al formar parte de la fachada, se considera un elemento comunitario y, por consiguiente, las barandas también son comunes. Lo mismo debe entenderse del balcón en sí, en cuanto que supone el techo del piso inferior.

Así pues, se puede afirmar que la estructura física del balcón pertenece a la comunidad de vecinos y será su responsabilidad el costear las reparaciones, rehabilitaciones y todas aquellas actuaciones necesarias para su perfecto mantenimiento.

Sin embargo, el suelo del balcón, lo que se conoce como solado, es de propiedad exclusiva del vecino que tiene acceso a dicho espacio. Por tanto, cada propietario puede modificar el solado de su balcón libremente y colocar baldosas del estilo, diseño, color o material que más le guste. Eso sí, siempre que no perjudique o dañe su estructura.

• Igualmente, el espacio que queda dentro del balcón se considera privado, lo que implica que todas las medidas de mantenimiento y pintura de estas zonas corresponde única y exclusivamente al propietario del piso.
• Además, en muchas localidades existen normativas municipales que regulan los usos de los balcones, prohibiendo, por ejemplo, que se muestren al exterior las clásicas cuerdas de lado a lado con ropa tendida para que se seque.
• Cabe señalar que los balcones, por su ubicación, constituyen un elemento más de la fachada y como tal deben cuidarse y mantenerse en perfecto estado y armonía estética.

Las terrazas: ¿elemento común o privativo?

• Las terrazas: ¿elemento común o privativo?
• La respuesta a esta pregunta sobre la titularidad, si se trata de elementos comunes o  privativos en las comunidades de propietarios es de vital importancia para saber a quién corresponden las posibles reparaciones, mantenimiento u obras en los mismos.
• Muchas veces nos encontramos con problemas de humedades, filtraciones o desprendimientos en nuestras terrazas o balcones y no sabemos si debemos repararlo nosotros mismos o por el contrario su reparación corresponde a la comunidad de vecinos.

Para responder a esta pregunta en primer lugar debemos conocer si estos elementos son considerados comunes o privativos, y para ello debemos acudir al artículo 396 del Código Civil, ¨…sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes…¨. Esto es, que los balcones o terrazas son considerados elementos comunes del edificio.

En este sentido es interesante señalar la STS 5771/2012 Sala de lo Civil de 18 de junio de 2012 que establece que ¨Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos.

Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino.

La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación. La Sala ha declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa¨.

Poniendo en relación el artículo 396 del CC y la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo se llega a la conclusión de que los balcones son considerados elementos comunes del edificio y dentro de estos, por destino, esto es, que aun teniendo la consideración de elementos comunes, podrían cambiar su configuración de elemento común a elemento privativo si se modifica el Título Constitutivo de Propiedad Horizontal o a través de un acuerdo por unanimidad en la Junta de Propietarios.

Finalmente, aun partiendo de la consideración general de elementos comunes, para saber si la reparación de los mismos corresponde a la comunidad o al propietario individual, debemos atender al origen del daño.

• Si el daño sufrido se debe al deterioro por el mero paso del tiempo, entonces será la comunidad la encargada de su reparación.
• En cambio, si el daño es producido por un incorrecto uso del mismo, en ese caso, la reparación correrá a cargo de dicho propietario por no haber sido diligente en su utilización.

Si tienes alguna duda respecto en este ámbito, necesitas asesoramiento o aclarar alguna cuestión, puedes ponerte en contacto con nosotros en el teléfono 983072338, email [email protected] o a través del formulario de contacto.

Mi balcón está deteriorado, ¿quién tiene que pagar el arreglo?

Puede que ni te hubieras fijado. Quizá el balcón daba a un patio interior por el que no pasas a menudo. El caso es que uno o varios balcones de tu casa están claramente deteriorados y necesitan un arreglo, quizá porque, como suele ocurrir a veces, ha faltado cierta diligencia en el cuidado del edificio.

¿Qué hacer en ese caso? ¿Corre a tu cuenta como propietario o propietaria? ¿Tiene que encargarse la comunidad? Intentaremos aclararlo.

¿Elementos comunes o privados?

Todos los edificios tienen elementos privativos -los que pertenecen a cada propietario o propietaria- y comunes -de los que debe responder todo el vecindario-. ¿En qué categoría entran los balcones?

El Código Civil en el art. 396 se refiere a los balcones, terrazas, ventanas o fachadas como elementos comunes, necesarios para el uso y disfrute del edificio. El texto cita expresamente las barandillas y revestimientos exteriores como elementos comunes.

¿Y qué dice la Ley de Propiedad Horizontal? Pues lo mismo pero… con excepciones. Los propietarios o propietarias de un edificio pueden decir -o haber decidido en el pasado- que los balcones sean elementos privativos.

Ley de Propiedad Horizontal establece esa posibilidad en su artículo 5.

Dice en concreto, que “el Título Constitutivo del Régimen de Propiedad Horizontal podrá contener, además reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones”. Eso sí. Para que los balcones sean privados, la comunidad habrá tenido que hacer constar esa decisión en un acto legal que debe estar incluida en el Registro de la Propiedad.

Entonces, ¿qué hago?

Como los balcones son elementos comunes a no ser que se haya establecido lo contrario, lo más probable es que la comunidad tenga que encargarse del gasto del arreglo.

Solo podrá negarse si consta en el Registro de la Propiedad el acta que en el que se modifica el Título Constitutivo del Régimen de Propiedad Horizontal para determinarlos como privativos.

De lo contrario, la comunidad tendrá que hacer frente al gasto común.

¿Y si la situación es grave?

Pongamos que el deterioro de los balcones es grave y existe algún riesgo para el piso al que pertenecen o para terceras personas que circulen debajo. O para sus propiedades, claro.

En ese caso, conviene solicitar una peritación para que la comunidad en junta, con el informe técnico a la vista, apruebe la obra y disponga cómo se va a aplicar la derrama.

Si la junta no aprueba la obra y hay peligro inminente, el presidente o presidenta de la comunidad puede autorizar la obra, en aplicación del artículo 10 de la LPH, que le exime de contar con la autorización del resto de personas propietarias: “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo (…) los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad”.

¿Y si el deterioro corresponde a la superficie interior del balcón? ¿Ocurre lo mismo?

No, la superficie interior pertenece a cada uno de los propietarios. Si volvemos a revisar la Ley de Propiedad Horizontal (art.

7) leeremos que las personas propietarias pueden modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios “cuando no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores”.

El artículo 9, que establece la obligación de respetar las instalaciones generales indica, además, que cada propietario debe “mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder”.

Podría afirmarse que la estructura física del balcón pertenece a la comunidad y a esta corresponderá el costear las reparaciones, rehabilitaciones y todas aquellas actuaciones necesarias para su perfecto mantenimiento.

Por el contrario, la persona que lo utiliza y tiene acceso ha de responsabilizarse del suelo o solado del balcón, que es de su propiedad exclusiva, y de todas las medidas de mantenimiento y pintura de estas zonas interiores.

Existen, por supuesto, todo tipo de situaciones que pueden resultar problemáticas.

Por ejemplo, una comunidad puede considerar que el deterioro de la estructura del balcón ha sido provocado por un grave descuido de la persona propietaria, que lo ha utilizado para soportar demasiado peso (como macetas con mucha tierra y plantas grandes, por ejemplo).

También puede ocurrir que el balcón esté cerrado por decisión de quien lo usa pero que el cerramiento no contara con el permiso de la comunidad, en cuyo caso no podrá pedir que ésta se encargue del arreglo de una ventaja, por ejemplo.

Comunidad de vecinos
Persona propietaria del piso

Balcones abiertos: barandillas y revestimientos exteriores (norma general)	✓
Si la comunidad ha decidido que sean elementos privados (ha de constar en Registro de la Propiedad)	✓
Si el mal estado se debe mal uso por parte de las personas propietarias	✓
Balcones cerrados: estructura exterior que depende del edificio	✓
Balcones cerrados: cristales, cerramiento y suelo del balcón	✓
Balcones cerrados: si no tenían permiso para cerrar el balcón	✓

¿Los barrotes y cristales del balcón se consideran elementos comunes? – Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

P. Los barrotes de los balcones se considera fachada, pero los cristales que hoy día se colocan en casi todos los
balcones , también será fachada, ¿no?

• Me podrían decir si eso es así, ya que tengo una discusión con el seguro de la casa.
• Muchas gracias.
• Un saludo

R. Buenos días.
Excelente pregunta a la vez que es compleja su contestación, porque existen diferentes factores a tener en cuenta, para ello me he permitido comentar este tema a Jose Silva, corredor de seguros, colaborador de nuestra web https://adminfergal.es/colaboradores/jose-silva-el-blog/para buscar una contestación lo mas acertada posible.

En primer lugar, tendremos que diferenciar lo que dice la ley con respecto a los elementos comunes de la comunidad y por otra parte la negociación que se haga con las pólizas tanto del seguro comunitario cómo la póliza del seguro privado del hogar. Habrá que revisar si en estas pólizas queda reflejado la rotura de los cristales y en que condiciones.

Si nos atenemos a lo que indica el art.

396 del código civil, este dice lo siguiente: “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

1. Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.”
2. Aunque no se especifica de forma clara los cristales de las viviendas, se debe de dar como claro que estos se encuentran dentro de los conceptos “las fachadas, con los revestimientos exteriores de las terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores”.
3. Parece evidente que las ventanas que son de la vivienda y que dan a la fachada es parte del elemento común.

La pregunta que nos hacemos es si tanto la Ley de la Propiedad Horizontal, como el Código Civil, hablan de estos elementos comunes, deberían de estar integrados por defecto en el clausulado de la póliza de seguros de la Comunidad de Propietarios, en este sentido debo decirle que no.

En la póliza de seguros de la Comunidad y en la póliza de seguros del hogar debe de aparecer de una forma clara y concisa cuando se habla de la rotura de cristales.

Si en la póliza de la comunidad aparece la cobertura de los elementos comunes del edificio y entre ellos la rotura de cristales de la Comunidad y de las viviendas que dan a fachada, está claro que será la aseguradora de la póliza de la Comunidad quien deba de hacerse cargo de la reparación, pero cuidado, hay que ver lo que dice la cláusula y saber cuales son las limitaciones en contrato, bien económicas o del propio uso que se haya realizado por parte de los propietarios de la vivienda que lo reclamen.

Con relación a lo que vd. comenta hay una serie de cuestiones a considerar.

La Aseguradora puede tener cobertura para el arreglo o cambio existente en la fachada del edificio incluyendo los balcones, pero la cobertura será solo para los balcones tal y como vienen de origen, en caso de que haya una modificación de los barrotes o de su estado original, la aseguradora no admite la cobertura o simplemente dará una indemnización por las actuaciones en el balcón, pero no por el valor real actual, sino por el valor que tuviera la intervención en los barrotes de los balcones.

Otra cuestión a tener en cuenta es si la modificación realizada en el balcón y la inclusión de este en el interior de la vivienda se ha realizado por los cauces normales, osea haber pedido el correspondiente permiso a la Comunidad y que esta le conceda dicho permiso en base a lo que indica el art. 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal https://adminfergal.es/ley-propiedad-horizontal-articulo-17/ que dice lo siguiente: “3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.”

Si no ha habido aprobación por parte de la Comunidad y se ha hecho por nuestra cuenta el cerramiento, podría ser justificación suficiente por parte de la Aseguradora para no indemnizarles los cristales o solo indemnizarlos en parte, tendiendo en cuenta que la indemnización de los cristales sería superior a la indemnización por los barrotes del balcón.

En estos casos, siempre desagradables por la cantidad de vueltas que tienes que dar para la resolución de los mismos, además de comprobar que hay aseguradoras que no cumplen con criterios de calidad y que sus pólizas serán mas baratas pero no dan solución a los problemas que se generan, se deberá tener en cuenta la concurrencia de los seguros. En estos casos es conveniente que sean las propias aseguradoras quienes se pongan de acuerdo. Cada perito de cada aseguradora vendrá al domicilio para verificar la rotura del cristal y emitirá un informe, dependerá dela resolución de cada una de las aseguradoras si se necesitara incluso un tercer informe para resolver la situación.

Como ha podido comprobar en nuestra contestación, la respuesta a dar a su caso, no se puede generalizar y dependerá de diferentes factores, de las pólizas que tenga con las aseguradoras y las condiciones de estas pólizas.
Un cordial saludo.

• Fdo. Miguel Fernández
• Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
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