En la gran mayoría de comunidades de vecinos, pocos son los que se prestan voluntarios para ser elegidos presidente de la comunidad. Para muchos, se trata de un trabajo extra que desean evitar a toda costa por los problemas que puede conllevar (quejas de vecinos, contacto con el administrador de fincas, solucionar los problemas…). Por ello, en muchas comunidades optan por elegirlo mediante sorteo o por turnos (van siguiendo el orden de portales y viviendas).
El cargo de presidente de la comunidad es personal. Esto significa que solo puede serlo quienes sean propietarios de una vivienda dentro de esa comunidad.
Asimismo, el desempeño de este cargo es totalmente gratuito, no se paga. Además, tanto el cargo como sus funciones no pueden delegarse. En este sentido, existe una excepción.
Podrá delegarse el cargo en los hijos o pareja (copropietario) del propietario o propietaria de la vivienda.
Desde LOMUG queremos destacar que, en determinadas circunstancias, los propietarios tampoco podrán ser presidentes de la comunidad.
¿Quién no puede ser presidente de la comunidad?
Comencemos por la edad. Aunque la ley no recoge un límite de edad, debemos ser conscientes que para ejercer dicho cargo será esencial ser mayor de edad y estar en pleno uso de las facultades mentales. En caso que salga elegido un vecino que no pueda desempeñar el cargo, por ejemplo, en caso de enfermedad, podrá ser sustituido.
Y un vecino moroso ¿puede ser presidente de la comunidad? En el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal se recoge el nombramiento del presidente de la Comunidad de Propietarios, así como sus funciones y las del resto de órganos que forman parte de la comunidad (secretario y administrador de fincas). En dicho artículo se dice que el nombramiento del presidente de la comunidad se efectuará entre todos los integrantes de la comunidad, incluidos los vecinos morosos. Por tanto, pueden ser presidentes.
Aunque por ley puede ejercer la función de presidente de la comunidad, esta situación no suele darse. La principal razón es que este cargo debe velar porque todos los vecinos paguen sus cuotas y, en caso de no hacerlo, reclamar las deudas de los morosos.
En principio, ningún propietario puede negarse a ostentar el cargo de presidente de la comunidad. Eso sí, independientemente del sistema que se utilice para elegirlo, es importante tener en cuenta las circunstancias comunitarias y personales. Estas circunstancias se deberán valorar en la Junta de Propietarios.
Nombramiento y desempeño del cargo de Presidente de la Comunidad
En relación con la responsabilidad del presidente de la comunidad frente terceros y frente a la propia comunidad cuando se extralimita en el desempeño de sus funciones, traspasando los límites de su mandato puede verse el tema Responsabilidad del Presidente de la Comunidad
En este tema, se pretenden resolver algunas de las cuestiones que se plantean en la práctica sobre el cargo de presidente, como son:
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Nombramiento Requisitos para ser presidente
El cargo de presidente, según la ley, sólo puede recaer sobre un propietario de la comunidad. Este punto, aparentemente claro y sencillo, plantea problemas en la práctica pues es habitual que personas allegadas al propietario pretendan ejercer tales funciones cuando ello está expresamente prohibido.
De esta forma, el cónyuge o pareja de hecho del propietario no puede ejercer el cargo de presidente, aunque éste sea quien ostente la administración del bien privativo (Sentencia de la AP Valencia de 26 de febrero de 2007). [j 1]
Igualmente, el usufructuario no está facultado para ejercer el cargo de presidente, ello sin perjuicio de su derecho de asistir y votar en las juntas en representación del nudo propietario (art. 15.1, párrafo tercero, LPH).
- Por tanto, queda claro que sólo un propietario puede ser presidente, con independencia de que sea persona física o jurídica.
- Y el Presidente designado ostenta un cargo personal y obligatorio y la doctrina mayoritaria entiende que no cabe delegación ni sustitución.
- Respecto de las personas jurídicas propietarias, aparentemente, en la práctica, no presenta ningún inconveniente para que éstas puedan, a través de las personas físicas que las representan, actuar como presidentes de la comunidad. Sin embargo, como advierte la Sentencia de la AP Santa Cruz de Tenerife de 28 de septiembre de 2011, [j 2] la jurisprudencia ha matizado esta cuestión ya que, si bien es evidente que ese cargo debe ejercerse por medio de persona física, existen distintas posiciones de las Audiencias sobre el sujeto que concretamente puede ejercitar tal cargo:
- • alguna de ellas ha mantenido que ese cargo debe ejercerse por medio de su representante (es decir, sus órganos de gobierno y representación, tales como administradores, consejo de administración o consejeros delegados).
• otras van más allá, y consideran que, dentro de ese término, cabe englobar a cualquier representante de la persona jurídica con facultades suficientes.
En este sentido, puede citarse la Sentencia de la AP Baleares de 24 de julio de 2007 [j 3] que sostiene que, en atención a las reformas operadas en el Derecho Mercantil, cuando se nombre administrador de una sociedad a una persona jurídica, la sociedad nombrada debe designar a una persona física que ejerza el cargo durante el plazo para el que ha sido nombrada (art. 143 del RRM). Por ello, se estima que en el caso de que sea nombrada como presidente una persona jurídica, ésta debe designar a una persona física, que puede ser un representante orgánico o voluntario, que ejercite el cargo durante el periodo correspondiente, lo que debe ser notificado a los propietarios.
En caso de no entenderse así, como advierte la mentada Resolución, se podría producir el caso de que el resto de los propietarios no puedan saber a qué persona física deben dirigirse para reclamar o notificar las cuestiones que el presidente deba conocer; y, además, podría darse el caso de que los representantes orgánicos de la entidad variaran durante el período de ejercicio del cargo de presidente, y como no hay ninguna obligación legal de notificar esta variación a la comunidad de propietarios, ésta podría sufrir un cambio en la persona que ejerce el cargo de presidente sin enterarse la comunidad (y sobre todo sin intervención de la Junta de propietarios a quien la ley atribuye en exclusividad la facultad de nombrar presidente).
Por otra parte, cabe plantearse si, en mancomunidades compuestas por comunidades, el cargo de presidente puede recaer sobre una de las comunidades.
Pues bien, esta cuestión ha sido resuelta por la Sentencia de la AP Madrid de 25 de mayo de 2010 [j 4] que declara que el cargo de presidente en la mancomunidad corresponderá al que, en cada momento, sea presidente de la comunidad de propietarios designada.
En definitiva, el cargo de presidente debe recaer en persona física o jurídica que ostente la condición de propietario en la comunidad.
Ahora bien, ¿qué ocurre si se nombra presidente a un propietario moroso? ¿Es válido el acuerdo? Sobre esta cuestión, hemos de decir que la LPH no penaliza la morosidad de un copropietario con la sanción de no ser válido para el desempeño del cargo de presidente, aunque se considerará que existe un conflicto de intereses, pues quien es deudor de sus cuotas tiene un…
Responsabilidad del presidente de la Comunidad de Propietarios
La propia Exposición de Motivos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante LPH) señala la gran relevancia que tiene la figura del Presidente, que junto hoy en día al Administrador de fincas y la Junta, aseguran el adecuado funcionamiento del régimen de propiedad horizontal.
Personalidad jurídica de las Comunidades de Propietarios
Presidente como representante legal Al no tener las Comunidades de Propietarios personalidad jurídica, cuestión esta sobradamente reconocida jurisprudencialmente (el Tribunal Supremo ha negado la personalidad jurídica en sentencias como 28 de abril de 1996, 16 de mayo de 1982 y 28 julio de 1999, de entre otras) la figura del Presidente es de vital importancia, porque es quien ostenta legalmente la representación de la comunidad en todos los asuntos que le afecten, tanto en juicio como fuera de él; así lo recoge el art. 13.3 LPH. En este sentido, la Resolución de 3 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado reconoce que lo realizado por el Presidente debe entenderse como si fuera de la propia Comunidad actuante, sin perjuicio de las relaciones internas y de la obligación de aquél, el Presidente, de responder de su gestión (Sentencias de 19 de junio de 1965, 3 de octubre de 1979, 10 de junio de 1981, 5 de marzo de 1983, 2 de diciembre de, 25 de octubre de 1994 y 27 de junio de 1995, entre otras muchas). Cabe entender que el Presidente de cualquier Comunidad de Propietarios está autorizado, por su propio nombramiento como Presidente recogido en acta, por sus miembros mientras no se acredite lo contrario. Sin duda, esta representatividad, jurídica y ejecutiva, conlleva unas obligaciones y responsabilidades, como se verá más adelante, que justifican el que muchos de los copropietarios no quieran ostentar este cargo.
Elección del Presidente de la CP
El Presidente forma parte de los órganos de gobierno de la Comunidad, junto con la Junta de propietarios, el Vicepresidente, el Secretario y el Administrador. No obstante, dichos órganos pueden no coincidir con la enumeración del art. 13.1 LPH, si en Estatutos o por acuerdo mayoritario de la Junta se establecieran otros órganos de gobierno.
El cargo de Presidente ha de elegirse de entre los propietarios que integran la Comunidad, de tal forma que no pueden ser nombrados Presidente los familiares de propietarios.
Sucede habitualmente que el hijo del propietario que ha sido nombrado Presidente, solicita el cambio, asumiendo él las funciones, para facilitarle las gestiones a su padre o madre de edad avanzada o situación de enfermedad, pero las funciones de Presidente no pueden delegarse, ya que es esencial ser propietario.
En este sentido, el Tribunal Supremo ya ha declarado, en numerosas ocasiones, la nulidad de pleno derecho del nombramiento como Presidente de la comunidad de propietarios de quien no es propietario, por ejemplo en la STS de 27 de enero de 2017.
Ante estas situaciones cada vez más habituales, la solución que cabe dar es otorgar poder notarial de representación del Presidente, propietario del inmueble, designado a favor de quien considere para actuar en su nombre.
Tras el nombramiento, ya sea mediante la libre elección o siguiendo un sistema de turno rotatorio o sorteo, la aceptación del cargo tiene lugar “ope legis”, sin necesidad de que el copropietario nombrado lleve a cabo ningún acto positivo (ni expreso ni tácito). (SAP León 18 septiembre 2008). Y el cargo se ejercerá por un año, salvo que en Estatutos se haya previsto otra cosa (art. 13.7 LPH).
Obligatoriedad del cargo
El nombramiento del cargo de Presidente es obligatorio.
Queremos subrayar la importancia de este concepto, porque es un hecho muy común el que los copropietarios elegidos como presidentes rechacen y se encuentren reticentes a asumir las responsabilidades inherentes al cargo, entendiendo que más que un cargo, es una carga.
Este hecho unido a que la antigua Ley de Propiedad Horizontal en su art. 12 no contemplaba la obligatoriedad del nombramiento, nos lleva a la actual redacción de la Ley, en concreto al art. 13.
2, que ha cubierto dicha necesidad incluyendo de forma expresa que el nombramiento será obligatorio, siendo “el desempeño del cargo de presidente como un auténtico derecho-deber inherente a la condición de copropietario”. De nada suele servir alegar que no se vive en la finca, que no se tiene tiempo, que no se dispone de preparación o conocimientos.
Cómo se puede evitar ser Presidente: Juicio de equidad
No obstante, aunque la aceptación del cargo sea obligatoria no implica que sea inamovible.
Así, la propia ley deja abierta una posibilidad al propietario designado, para que pueda exponer ante el Juez los motivos que a su juicio le imposibilitan para ejercer el cargo para el que ha sido designado, cuando la Junta de Propietarios no acepta su renuncia. El art. 17.
7 de la Ley de Propiedad Horizontal así lo prevé a través del procedimiento especial denominado JUICIO DE EQUIDAD, mediante el cual el Juez resolverá designando al propietario que hubiera de sustituir al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que la resolución judicial determine.
En la práctica, los principales motivos por los que se solicita la excusión del cargo, derivando en el juicio de equidad en caso de la que la Junta de Propietarios nos los entienda justificados, son la avanzada edad, analfabetismo, incapacidad y/o enfermedad, debiendo valorar y dirimir el órgano judicial si constituye causa suficiente en cada supuesto de hecho. Tal y como señala el Tribunal Supremo en su Sentencia de fecha 3 de marzo de 2003, “este procedimiento determina la posibilidad de que el acuerdo de los copropietarios pueda ser suplido por la autorización judicial”, siendo el Juez quien asume o suple las funciones de la Junta de Propietarios y procede a resolver el problema planteado en la Comunidad de Propietarios, aplicando aquella solución que entienda más justa y conveniente para la citada Comunidad de Propietarios.
Principales funciones del Presidente de una Comunidad
La función más importante del Presidente, tal y como hemos avanzado, es la de ser el representante legal de la Comunidad de Propietarios, pero no es la única.
El Presidente también es el responsable de convocar las Juntas, y ejercerá las funciones de secretario administrador salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo dispongan la diferenciación de cargos y la designación de un profesional de la Administración de Fincas para este cometido, cosa hoy en día cada vez más usual.
El Presidente es el encargado de cerrar el Acta de la Junta revisando que la misma es correcta, y da el visto bueno a los certificados de deuda a la hora de iniciar las reclamaciones a los propietarios morosos.
También representa judicialmente a la Comunidad de Propietarios y debe requerir el cese de actividades molestas a los propietarios causantes, pudiendo llegar a entablar una acción de cesación contra el propietario infractor, siempre previa autorización de la Junta de propietarios. Asimismo, el Presidente es quien contrata en nombre de la Comunidad de Propietarios, todos los contratos de servicios y debe acordar, la ejecución de obras y servicios.
Por qué nadie quiere ser Presidente; Responsabilidad del Presidente de la CP
El ejercicio de tales funciones presidenciales enunciadas, además de una carga de trabajo a la situación particular de cada persona, y de roces en algunas ocasiones con los copropietarios ante las posibles discrepancias que puedan surgir en relación con las decisiones corrientes adoptadas en su mandato, genera una serie de responsabilidades derivadas del cumplimiento de sus funciones que desarrollaremos a continuación.
En todo momento, en el ejercicio de sus funciones el Presidente debe actuar de forma diligente, con base en los principios de buena fe contractual y no incurriendo en extralimitaciones en la ejecución de acuerdos tomados en Junta. Este principio quizás poco determinado, es fundamental para evitar que se le exijan responsabilidades, y existen maneras de que quede acreditado su cumplimiento. Por ejemplo, trasladando a los profesionales de
la Administración de Fincas las situaciones sobre las que se deba actuar, actuando con probidad, disponiendo de los fondos de la Comunidad de manera responsable y justificada, y dejando constancia de la supervisión que realice de los prestadores de servicios a la Comunidad de Propietarios.
Como representante de la Comunidad de Propietarios, el Presidente es quien tiene potestad para contratar con terceros, por ejemplo la ejecución de obras y servicios necesarios. Como consecuencia de esa potestad, frente a los copropietarios y frente a estos terceros, se genera una responsabilidad.
Cabe decir, que pese a ser el encargado de contratar los servicios, la decisión del prestador de los mismos, salvo casos de urgencia y/o extrema necesidad, recae sobre la Junta de Propietarios.
El Presidente en estos casos no suele decidir, debe ejecutar los mandatos derivados de los acuerdos de Junta, velando porque se cumplan las instrucciones de la Junta.
La responsabilidad civil del Presidente en el ejercicio de sus funciones es de tipo contractual y, serán de aplicación los artículos 1101, 1902, 1726 y siguientes del Código Civil.
Por lo tanto, si como consecuencia de la actuación, por acción u omisión del Presidente, la Comunidad de Propietarios ha sufrido un daño, puede entablarse acciones contra el mismo, pero será necesario convocar y celebrar una Junta con el objeto de aprobar tales actuaciones.
Si por el contrario, quien ha sufrido el daño es un particular, éste podrá ejercitar su derecho de forma particular. En ambos casos, es esencial recordar la importancia que tiene la prueba de que el daño se ha producido, y que además haya sido consecuencia de la falta de diligencia en la actuación del Presidente.
Como se ha mencionado, el Presidente puede tener responsabilidad por dejación de sus funciones u omisiones, pero es que además, la extralimitación en el ejercicio de las funciones de Presidente puede también acarrear consecuencias penales.
En la práctica, los dos tipos penales ante los que mayor número de veces nos encontramos son: la comisión de un delito de apropiación indebida, cuando en perjuicio de la Comunidad, se apropiare para sí o para un tercero de dinero, valores, etc… que hubiera recibido el Presidente en depósito, comisión, o custodia y tuviera la obligación de devolverlos posteriormente. Y además, en los casos en lo que no haya Administrador de la Comunidad y sea el Presidente quien ejerza sus funciones, podría llegar a cometer un delito de Administración desleal al causar un perjuicio al patrimonio de la Comunidad.
Mención especial queremos hacer en relación con las obras de rehabilitación de los edificios. Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que modifica el art.
17 de la LPH, viene a establecer, de alguna manera, que puede ser responsabilidad de los Presidentes el que las edificaciones se encuentren en perfecta situación de seguridad, habitabilidad, accesibilidad, realizando las pertinentes actuaciones de conservación para estos fines, si durante su periodo de mandato no presenta a la Junta las medidas que en este sentido deben tomarse; y para el caso de discrepancia respecto de la naturaleza de las obras a adoptar, en relación con estos temas, especialmente en relación con las de rehabilitación para seguridad del inmueble, entendemos que el Presidente puede asumir importantes responsabilidades.
Con base en todo lo expuesto, ser Presidente hoy en día de una Comunidad de Propietarios requiere de dedicación y de una preparación y/o asesoramiento destacados. Por ello, cada vez es más la gente reniega del cargo.
Cierto es que apoyándose en la profesionalidad de un Administrador de Fincas colegiado que ostente la debida formación, su cargo va a ser más llevadero; pero sin duda, y dada las responsabilidades derivadas del cargo, se producen situaciones cada vez más frecuentes de reclamaciones a los Presidentes de Comunidades. Con el objeto de minimizar el impacto de estas actuaciones y prevenir mayores riesgos y daños para la Comunidad, entendemos importante, en Comunidades con muchos servicios y de gestión compleja, el asesorarse en relación con la posible contratación de una póliza que pudiera cubrir la responsabilidad civil del Presidente.
No hay duda, el Presidente de la Comunidad de Propietarios es fundamental. Sus funciones son esenciales al representar mediante su voluntad individual la auténtica voluntad común, la de la Comunidad de Propietarios, necesario para logar la adecuada convivencia de los copropietarios y preservar la paz vecinal.
Todos alguna vez en la vida, so pena de existir alguna de las causas comentadas que pudieran eximirnos por acuerdo de la Junta o por decisión Judicial, seremos Presidentes de nuestra Comunidad, y para ese momento conviene prepararse lo mejor posible, armarse de paciencia y apoyarse en los profesionales de la Administración de Fincas para hacer más llevadero el cumplimiento cívico de dicho cargo.
Pascual Hernández Guzmán Abogado SocioDirector Estudio Jurídico Hernández S.L.
Beatriz Jiménez Jiménez Abogada y Administradora de Fincas Asociada Estudio Jurídico Hernández S.L.
Toda comunidad de propietarios debe contar con unos órganos de gobierno. De acuerdo con el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, los órganos de gobierno de la comunidad son:
- La Junta de propietarios
- El presidente y, en su caso, los vicepresidentes
- El secretario
- El administrador
Además de estos, también se pueden establecer otros órganos de gobierno en los estatutos o por acuerdo mayoritario de la propia Junta de propietarios.
PRESIDENTE
El nombramiento del presidente se realiza entre los propietarios mediante elección u otros métodos como el rotatorio o el sorteo.
Dicho nombramiento es obligatorio, aunque el propietario designado puede solicitar al juez su relevo en un plazo de un mes tras acceder al cargo, alegando las distintas razones para ello. El juez es el que decidirá el relevo o no del presidente.
En caso afirmativo, nombrará a un nuevo presidente sustitutorio hasta que se vuelva a designar un nuevo presidente en el plazo que indique en la resolución judicial.
En caso de que fuese imposible la selección del presidente de la comunidad por parte de la Junta, también es posible acudir al juez.
Es requisito indispensable que el presidente sea un propietario, por lo que no se puede nombrar a un tercero. Sin embargo, cualquiera de los cónyuges de un matrimonio propietario de una vivienda o local puede ser elegido. Además, si una empresa (persona jurídica) es dueña de una vivienda o local también podrá ser elegido presidente el representante legal de dicha empresa.
En el caso de que durante su mandato el presidente transmita la vivienda o local, es obligatorio convocar una Junta Extraordinaria en la que se incluirá como orden del día la elección de un nuevo Presidente.
Para la elección del mismo es necesario una mayoría de votos a favor por parte de los propietarios, que representen a su vez la mayoría de cuotas de participación. Sin embargo, en segunda convocatoria se requiere la mayoría de votos a favor de los asistentes siempre que estos representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
El papel del presidente es el de representar la comunidad en todos los asuntos que la afecten. Además, ejercerá las funciones de secretario y administrador, excepto cuando los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos de forma separada de la presidencia.
VICEPRESIDENTE
El cargo de vicepresidente no es obligatorio. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.
La función del vicepresidente es la de sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de este. Además, también debe asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
- SECRETARIO Y ADMINISTRADOR
- Una misma persona podrá ejercer de secretario y administrador, aunque también se puede nombrar una persona por cargo.
- Cualquier propietario puede ser administrador o secretario-administrador, aunque también se puede nombrar a profesionales para esos cargos (corporaciones, personas jurídicas o personas físicas).
- La duración de los cargos es de un año, es decir, cada año salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, se han de nombrar nuevos órganos de gobierno.
