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El contrato de arrendamiento de local de negocio se sujeta, en primer lugar, a los pactos que figuren en el contrato y con carácter subsidiario a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El arrendamiento de local de negocio es aquel que recae sobre aquellas edificaciones urbanas habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o enseñanza con fin lucrativo.

El arrendamiento de local es denominado técnicamente por la LAU como “arrendamiento para uso distinto del de vivienda”, y el régimen aplicable a su arrendamiento viene previsto en el art. 4.3 LAU:

“Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.”

DE LA CESIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL Y SUBARRIENDO

Cuando el contrato de arrendamiento es posterior al 1 de enero de 1995, se encuentra regulado por la LAU 1994, que ha sido modificada en varias ocasiones.

En el caso de que el arrendatario del local quiera ceder el mismo a una tercera persona, puede hacerlo:

• a través del subarrendamiento
• a través de la cesión del local (vulgarmente denominado “traspaso de local”)

[block_highlight align=”right”]Es importante recordar que el inquilino podrá subarrendar o ceder el local a una tercera persona, siempre que en el contrato no se haya prohibido[/block_highlight

Es importante recordar que el inquilino podrá subarrendar o ceder el local a una tercera persona, siempre que en el contrato no se haya prohibido, toda vez que como existe libertad de pactos entre los contratantes, puede establecerse esta prohibición. Si en el contrato no se ha estipulado nada respecto del subarriendo o cesión del contrato, el art.

32 LAU establece que el arrendatario del local podrá subarrendar el local o bien ceder el local de negocio a una tercera persona, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

En estos casos, el arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 20 % en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.

Tanto la cesión como el subarriendo se deben notificar de forma fehaciente en el plazo de un mes desde que se hubieran concertado.

Tanto la LAU como la jurisprudencia consideran que no es cesión el cambio producido en la persona del arrendatario como consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta del 10% o del 20% de la que acabamos de hablar en el apartado anterior.

INDEMNIZACIÓN A FAVOR DEL ARRENDATARIO

Cuando termina un contrato de arrendamiento de local por el transcurso del plazo convenido en el que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador siempre que el arrendatario haya manifestado, con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo, su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.

La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:

1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

LA RENTA

La renta que el inquilino abonará al arrendador por el alquiler del local será la pactada libremente por las partes en el contrato. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

El lugar y la manera de hacerse el pago de la renta será el que las partes acuerden. Si no dijesen nada se hará en metálico y en la vivienda arrendada.

El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario, como por ejemplo las transferencias o ingresos bancarios.

El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.

Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

En cuanto a la actualización de la renta, será conforme a lo que se haya pactado.

LA FIANZA

La fianza tiene como objetivo responder como garantía del pago de la renta, cantidades asimiladas y de los posibles daños y desperfectos que el arrendatario pueda causar en el local arrendado, y en el contrato se pueden fijar las garantías económicas o avales que se consideren oportunos.

Ahora bien, con independencia de esta libertad de pactos, el inquilino deberá entregar al arrendador el importe de dos mensualidades de renta (que es lo que se denomina el depósito de la fianza), y el arrendador es el obligado a depositar esta cantidad en la Comunidad Autónoma donde esté ubicado el local, y que podrá recuperar al finalizar el arrendamiento.

¿Cuándo finaliza el arrendamiento de un local?

• Al finalizar el plazo de duración pactado.
• El impago de la renta.
• La cesión o subarriendo del local sin comunicárselo al dueño.
• Causar daños en el local intencionadamente o realizar obras no consentidas por el dueño.
• Llevar a cabo en el local actividades molestas, insalubres, peligrosas, etc…

El arrendador le devolverá esta cantidad al arrendatario si no se adeudan rentas y/o cantidades asimiladas (luz, etc…

) y si no existen desperfectos en el local.

Si el propietario de un local alquilado desea venderlo, está obligado legalmente a ofrecérselo en venta al arrendatario en primer lugar, indicándole el precio y el resto de las condiciones de la venta, ya que el inquilino tiene un derecho de tanteo y retracto sobre el local. El derecho de tanteo que tiene el arrendatario antes de que el dueño venda la finca, tiene una duración de treinta días.

Si el propietario ha realizado la venta sin ofrecérsela al inquilino, éste podrá impugnarla y ejercer el derecho de retracto. Este derecho podrá ejercitarlo en un plazo de 30 días desde que tenga conocimiento de la citada venta.

El inquilino no dispondrá de los derechos de tanteo y retracto cuando el local arrendado se venda de forma conjunta con los restantes locales o viviendas propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, es decir cuando revende todo un edificio en su totalidad.

Por su parte, la persona que compra un local que se encuentra arrendado, adquiere los mismos derechos y obligaciones del arrendador, subrogándose en su posición en el contrato.

El arrendamiento de local de negocio (II). Subarriendo y adquisición preferente

En un artículo anterior sobre el arrendamiento de local de negocio explicamos qué es, cuál es la ley aplicable al mismo, la duración del contrato, la renta o la realización de obras de conservación de la finca.

 Ahora analizamos una serie de derechos que la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.

) reconoce al arrendatario, como la posibilidad de ceder el contrato de arrendamiento a un tercero o subarrendar la finca, la subrogación en caso de fallecimiento y el derecho de adquisición preferente del arrendatario en caso de venta del local arrendado.

¿Qué es y cómo se regulan la cesión y el subarriendo?

La diferencia entre ambas figuras consiste en que en la cesión del contrato el arrendatario pierde la condición de tal por transmitir su posición contractual a un tercero, quedando el arrendatario desligado totalmente del contrato de arrendamiento, mientras que en el subarriendo el arrendatario conserva su posición en el contrato de arrendamiento originario al tiempo que surge una nueva relación contractual con el subarrendatario. La cesión del contrato de arrendamiento o el subarriendo pueden hacerse sin consentimiento de arrendador, pero en todo caso es imprescindible que en la finca arrendada se realice una actividad empresarial o profesional.

El subarriendo del local de negocio puede ser parcial o total.

Si se trata de un subarriendo parcial, el arrendador tiene derecho a aumentar la renta en un diez por ciento (10%) respecto de la que estuviese vigente en el momento del subarriendo. Por el contrario, si se trata de subarriendo total o de cesión de contrato, el arrendador podrá elevar la renta en un veinte por ciento (20%).

En todo caso, dichos porcentajes de elevación de la renta establecidos por la L.A.U. se aplican si arrendador y arrendatario no han acordado otra cosa en el contrato.

El arrendatario deberá notificar fehacientemente al arrendador el subarriendo o la cesión en el plazo de un mes contado desde que se hubieran concertado.

¿Qué ocurre en caso de fallecimiento del arrendatario?

Otra de las cuestiones que contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos es qué ocurre con el arrendamiento si fallece el arrendatario durante la vigencia del contrato de arrendamiento.

Si se da tal supuesto y en el local arrendado se ejercía una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario del arrendatario que continúe en el ejercicio de esa actividad, podrá subrogarse en el contrato de arrendamiento hasta la extinción del mismo por el transcurso del plazo pactado.

• En todo caso, hay que tener en cuenta que el heredero o legatario que tenga derecho a subrogarse en el arrendamiento, deberá notificarlo por escrito al arrendador en los dos meses siguientes al fallecimiento del arrendatario.
• ¿Qué es el derecho de adquisición preferente?
• Es el derecho que tiene el arrendatario, en el caso de que el arrendador venda la finca arrendada, a adquirir la propiedad de la finca arrendada con preferencia respecto del posible comprador y en las mismas condiciones que el arrendador hubiera acordado con dicho comprador.
• ¿Cómo se ejercita este derecho?
• El arrendatario podrá ejercer el derecho de tanteo (derecho de adquirir la finca) en el plazo de 30 días naturales contados desde el día siguiente a la notificación fehaciente que le hiciera el arrendador de su decisión de vender la finca arrendada, el precio de venta y demás condiciones de la venta.
• Si el arrendador no hace la notificación al arrendatario, o si se omiten en la notificación condiciones esenciales de la venta o se vende la finca por un precio inferior al notificado, el arrendatario podrá ejercitar el derecho de retracto (derecho de adquirir la finca) durante durante los 30 días naturales siguientes a aquél en que el comprador de la finca le haya notificado las condiciones de la venta mediante la entrega de la escritura pública o del documento privado donde conste la compraventa.
• ¿Cuándo no existe derecho de adquisición preferente?
• No existe ese derecho cuando el arrendador vende la finca arrendada juntamente con el resto de las viviendas y locales de su propiedad que formen parte del mismo edificio.
• Tampoco existe cuando se vendan por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de las viviendas y locales de un edificio.
• Cabe también la posibilidad de que el arrendatario renuncie expresamente en el contrato al derecho de adquisición preferente.

José Antonio Hebrero Hernández
Notario de Irún

Categorías:Empresa

Etiquetas:adquisición preferente, arrendamiento local, subarriendo

Modelo de notificación al arrendador comunicando la cesión o traspaso del local

Pese a todas las modificaciones que ha padecido la ley de arrendamientos urbanos desde que vio la luz en 1.995, la materia que hoy nos ocupa (traspaso o cesión de locales) no ha sufrido ninguna modificación.

Por tanto, si tu contrato es posterior al 1 de enero de 1.995 puedes estar tranquilo porque esta información será de aplicación a tu contrato, y está totalmente actualizada.

Qué es la cesión o traspaso de un local

• La figura del traspaso o cesión de un contrato de arrendamiento de local de negocio (contrato de uso distinto a vivienda), queda regulada en el artículo 32 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU).
• En este post no pretendo extenderme explicando qué es el traspaso o cesión, así que si quieres obtener información te invito a leer el post Traspaso o cesión de local de negocio.
• Únicamente añadiré aquí que el traspaso o cesión es una figura jurídica mediante la que el inquilino del local cede sus derechos a otra persona, dejando de ser inquilino el primero y pasando a ser inquilino el segundo.

Regulación en la Ley de arrendamientos urbanos

Tal y como te he comentado, el traspaso o cesión se regula en el artículo 32 LAU.

El artículo 32.1 LAU permite al arrendatario ceder o traspasar el contrato de arrendamiento a una tercera persona, y señala, además, que no será necesario el consentimiento del arrendador.

Además, el artículo 32.2 LAU señala que el arrendador tiene derecho a incrementar la renta del local arrendado en un 20% cuando se produzca el traspaso o cesión. Este incremento se aplicará al nuevo arrendatario.

Pero en lo que respecta a este post, es el artículo 32.4 LAU el que se encarga de regular las notificaciones que deben hacerse las partes en caso de cesión o traspaso.

En concreto, señala este artículo 32.4 LAU que en caso de cesión o traspaso del local tendrá que notificarse al arrendador, de forma fehaciente (mediante burofax, por ejemplo), la realización de dicha cesión o traspaso. Y además indica dicho artículo que esta notificación debe enviarse al arrendador dentro del plazo de un mes desde que se hubiere celebrado el traspaso.

La notificación tiene que hacerla el inquilino originario, es decir, el inquilino que se va del contrato.

Por tanto, si te encuentras en esta situación, te dejo un modelo de notificación al arrendador comunicando la cesión o traspaso del local. Este escrito debe mandarlo el inquilino.

No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

¿Se puede subalquilar un local de negocio?

El subarrendamiento de local de negocio es una práctica frecuente entre profesionales, ya sea porque les sobra espacio, o porque necesitan un local más grande al facturar más de lo esperado.

En la presente guía, se va a analizar únicamente el subarrendamiento de locales de negocio; en caso de que desee conocer las reglas sobre el subarrendamiento de vivienda, se recomienda la siguiente lectura: ¿Se puede subalquilar una vivienda?.

La presente guía tiene como objetivo explicar los aspectos más importantes del subarriendo de local de negocio. En primer lugar, se explicará en qué consiste el contrato de subarriendo de local de negocio y las reglas a seguir para que el arrendatario (inquilino) cumpla con la legislación vigente.

En segundo lugar, se analizarán las diferentes relaciones jurídicas existentes tras la firma del contrato de subarrendamiento. En tercer lugar, se explicará si se puede o no elevar la renta del alquiler.

Finalmente, se expondrá la duración y la extinción de los contratos de subarriendo de local de negocio.

1.1. Definición:

El contrato de subarrendamiento de local de negocio es aquel contrato mediante el cual el arrendatario “realquila” a una tercera persona el uso del local de negocio que tiene alquilado con el arrendador (es decir, cede a un tercero el uso como arrendatario del local de negocio alquilado).

A diferencia del subarrendamiento de vivienda, el subarrendamiento puede ser total o parcial para un local de negocio.

En el subarrendamiento parcial, el inquilino original sigue ocupando el local de negocio junto con el nuevo subarrendatario.

Por ello, lo más habitual es que el subarriendo se realice de manera total, lo cual significa que el subarrendatario ocupará la posición del arrendatario-subarrendador.

Tras el subarrendamiento, el arrendatario inicial se transforma en arrendador del nuevo inquilino (subarrendador), y el nuevo inquilino se convierte en subarrendatario.

El arrendatario inicial es la persona que firmó el contrato de arrendamiento con el arrendador (es decir, a quien se le cedió inicialmente el uso del local de negocio a cambio del pago del alquiler), y el arrendador inicial es el propietario del local de negocio.

1.2. Reglas para el subarriendo:

En un principio, el subarrendamiento de un local de negocio no necesita el consentimiento del propietario, salvo que se haya indicado expresamente su prohibición en el contrato de arrendamiento.

En este tipo de contratos prima la voluntad de las partes, por encima de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo cual debe cumplirse escrupulosamente lo indicado en el contrato.

Por tanto, los pasos a seguir para saber si se puede subarrendar o no un local del negocio son los siguientes:

• En primer lugar, se tiene que leer detenidamente lo que viene indicado en el contrato de arrendamiento de local de negocio.
• Si en el contrato de alquiler no hay ninguna indicación sobre si se puede subarrendar o no el local de negocio, el arrendatario podrá subarrendar total o parcialmente el local, sin necesidad del consentimiento del propietario. No obstante, en el plazo máximo de un mes desde que se haya producido el contrato de subarrendamiento (o en el plazo indicado en el contrato), el arrendatario-subarrendador tiene la obligación de comunicárselo al propietario, proporcionando los datos del subarrendatario. En caso de que dicha notificación no se efectúe en el plazo indicado, el propietario puede solicitar la nulidad del subarriendo, así como la resolución del contrato de alquiler. Por ello, es imprescindible que el subarriendo se notifique por escrito y de forma fehaciente (mediante burofax, por ejemplo), para así evitar futuros problemas.
• Si en el contrato de alquiler se prohíbe expresamente el subarriendo del local, no se podrá realizar éste. Si el arrendatario lo subarrienda igualmente, el propietario podrá resolver el contrato. Por tanto, si hay una prohibición expresa, el arrendatario no podrá subarrendar total o parcialmente el local a una tercera persona.

En todo caso, siempre habrá que atender primero a lo que el arrendador y el arrendatario hubieran pactado en el contrato de arrendamiento.

Es decir, las partes del contrato pueden haber acordado reglas diferentes a las anteriores, como por ejemplo, un plazo o un procedimiento distinto para la notificación del subarrendamiento, o incluso que no haya notificación alguna.

En caso de que se hubiera pactado que el arrendatario deberá pedir consentimiento previo y por escrito del arrendador para subarrendar el local de negocio, este podrá enviar una solicitud al arrendador de autorización para el subarriendo del local de negocio.

Posteriormente, el arrendador deberá consentir u oponerse por escrito al subarriendo del local de negocio mediante una carta de autorización u oposición al subarriendo del local de negocio.

Las partes que intervienen en un subarriendo de local de negocio son las siguientes:

1.

El arrendador-propietario del local de negocio: Tras la celebración del subarrendamiento del local de negocio, la relación entre el arrendador y el arrendatario no cambia. El contrato de arrendamiento del local de negocio sigue plenamente vigente, y ambas partes se rigen por los derechos y obligaciones contemplados en el contrato.

2. El arrendatario-subarrendador: tras el subarrendamiento, este pasa a convertirse en subarrendador.

El arrendatario-subarrendador generará nuevas obligaciones y derechos: por un lado, es el arrendatario del local de negocio y tendrá que cumplir escrupulosamente lo expresado en el contrato de arrendamiento de local original; y por otro lado, será el subarrendador respecto al subarrendatario. Por tanto, habrá dos tipos de relaciones contractuales diferentes, aunque al mismo tiempo se encuentran entrelazadas.

3. El subarrendatario: el cual no tendrá ninguna relación jurídica directa con el arrendador-propietario, salvo que se haya indicado expresamente en el contrato de subarriendo.

Respecto a la elevación de la renta del alquiler, se tendrá que estar de nuevo a lo establecido en el contrato de arrendamiento. Por tanto, el arrendador y el arrendatario pueden pactar lo que consideren oportuno acerca del incremento o no de la renta en caso de subarrendamiento.

En el caso de que no se hubiese indicado expresamente en el contrato, y a partir del mes siguiente tras la notificación al propietario del subarrendamiento, la renta del alquiler se elevará de la siguiente manera: si se subarrienda la totalidad del local de negocio, la renta del alquiler se elevará un 20% sobre la que venía pagando el arrendatario; no obstante, si el subarriendo es parcial, la renta únicamente se elevará un 10%.

¿Qué ocurre con el precio del alquiler si más adelante se extingue el subarriendo?La doctrina mayoritaria indica que si se extingue el subarriendo, la elevación de la renta seguirá prolongándose a lo largo de toda la duración del contrato.

Es decir, si antes del subarriendo la renta ascendía a 400 euros, y tras el subarriendo, la renta subió a 600 euros, si posteriormente se termina el subarriendo, el arrendatario tendrá que seguir abonando la cantidad de 600 euros al arrendador-propietario hasta la finalización del contrato.

En todo caso, el pago de la renta seguirá siendo pagada por el arrendatario al propietario, salvo que se hubiera pactado en contrario en el contrato. En otras palabras, el subarrendatario no abonará directamente la renta al propietario, sino que éste lo abonará al arrendatario-subarrendador, y este último al propietario.

¿Se puede pactar cualquier porcentaje de incremento de la renta?Como ya se ha indicado, en el contrato de arrendamiento de local de negocio rige la voluntad de las partes.

Por tanto, la subida de la renta en el subarrendamiento de un local de negocio será la que libremente se haya fijado en el contrato de arrendamiento.

Si en el contrato de arrendamiento firmado entre el arrendador y el arrendatario se había pactado una subida de la renta del 40%, ese será el porcentaje que el arrendatario-subarrendador tenga que abonar como subida de la renta al arrendador-propietario, y no del 20% que fija la Ley.

Respecto a la duración del contrato de subarrendamiento de un local, éste durará lo que estimen las partes (subarrendador y subarrendatario).

No obstante, el subarriendo tendrá una duración máxima igual a la del contrato de arrendamiento, es decir, el subarriendo no puede tener una duración superior al arrendamiento inicial.

Por la propia naturaleza de la figura del subarrendamiento, no puede haber contrato de subarrendamiento sin la existencia de un contrato de arrendamiento previo. Por lo tanto, al finalizar el contrato de arrendamiento, se extinguirá automáticamente el contrato de subarriendo.

Cesión del contrato y subarriendo

¿Cómo se hace…? / Arrendamiento de local / Cesión del contrato y subarriendo

• La cesión del contrato de arrendamiento implica la celebración de un contrato en virtud del cual el arrendatario cede a otra persona el conjunto de derechos y obligaciones que le corresponden como arrendatario, quedando así subrogada dicha persona en la posición que aquél tenía frente al arrendador.
• El subarriendo, en cambio, implica la celebración de un contrato por el cual el arrendatario (ahora subarrendador) permite a otra persona (subarrendatario) usar la finca arrendada por tiempo determinado y mediante precio, coexistiendo con el inicial contrato de arrendamiento.

En cuanto a la cesión del contrato, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 dispone que, si en la finca arrendada se realiza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede ceder el contrato de arrendamiento a otra persona sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

En todo caso, la cesión sí ha de ser comunicada al arrendador, (ya sea por el arrendatario-cedente, o por el cesionario) y ha de hacerse de forma fehaciente (por ejemplo notarialmente) en el plazo de un mes desde que aquélla se hubiera concertado.

El arrendador tiene derecho, en tal caso, a elevar la renta vigente en un 20% y también en el caso de que se produzca un cambio en la persona del arrendatario por fusión, transformación o escisión de la sociedad que aparecía como arrendataria.

El nuevo arrendatario asume todos los derechos y obligaciones que correspondían al anterior frente al arrendador, incluso responder de rentas pendientes de pago.

Se permite el subarriendo del local arrendado en el que se realizase una actividad empresarial o profesional sin necesidad de consentimiento del arrendador, aunque, al igual que en el supuesto de la cesión, sí se exige la comunicación fehaciente de tal circunstancia al arrendador en el plazo de un mes. El arrendador podrá elevar la renta a pagar por el arrendatario, ahora subarrendador, en un 10% en el caso de que subarriende sólo una parte del local, o en un 20% en el caso de que el subarriendo sea total.

En el caso de que el contrato de arrendamiento del local se hubiera otorgado antes del 1 de enero de 1995, de acuerdo con las Disposiciones transitorias 1ª y 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994:

La cesión del contrato o, lo que es lo mismo, el traspaso del local de negocio, se permite sin necesidad de obtener el consentimiento del arrendador, permitiendo la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años desde su realización o por el número de años que quedaren, desde el momento en que se realiza el traspaso, hasta computar veinte años contados desde el 1 de enero de 1995. Cuando el traspaso se hubiera producido en los diez años anteriores a la citada fecha, los mencionados plazos se incrementarán en cinco años más. El subarriendo del local, en cambio, requiere autorización expresa y por escrito del arrendador.

La cesión o subarriendo de local de negocio

• HECHOS:
• Contrato de arrendamiento de local de negocio por diez años
  en 1 de octubre de 2013, pactando expresamente la prohibición de ceder o
  subarrendar el local sin autorización expresa de la arrendadora.
• Se discute si la arrendataria ha cedido el arrendamiento a
  un tercero o, como afirma en su contestación, explotan conjuntamente el negocio
  encargándose otra persona de la parte comercial y él de la gestión y compra de
  discos, que se venden en la tienda o por internet.
• El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara
  resuelto el contrato por cesión inconsentida.
• La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de quince de
  octubre de dos mil veinte, desestima el recurso de apelación de la arrendataria
  y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que, compartiendo las conclusiones
alcanzadas por la magistrada de primera instancia, salvo la licencia de
apertura y funcionamiento del local que datan del año 2001, y facturas de
suministros del local no existe indicio probatorio alguno de la explotación del
negocio de venta de discos por el arrendatario. No queda acreditado el
consentimiento de la sociedad arrendadora, adquirente de todo el edificio, de
que el negocio en el local se ejerza por persona distinta del arrendatario.

El contrato establecía expresamente la prohibición de cesión
o subarriendo del local sin autorización de la propiedad. La introducción de un
tercero ajeno al contrato en el uso o disfrute total o parcial de la cosa
arrendada, en forma distinta a la determinada en la Ley y sin consentimiento
del arrendador determina la resolución del contrato.

El artículo 32 LAU si bien autoriza la cesión y el
subarriendo del contrato de arrendamiento de local de negocio exige su
notificación de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que
aquéllos se hubieran concertado. El artículo 35 LAU establece que procede la
resolución por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en
el artículo 32.

Lo que determina la resolución del contrato de arrendamiento
es la introducción en el local arrendado de una tercera persona en connivencia
con el arrendatario, sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene
para su validez.

En palabras de la sentencia de la Audiencia Provincial de
Madrid de 8 enero 1993 “la esencia tanto de la causa de resolución del
contrato de arrendamiento referida al subarriendo ilegal como a la cesión
inconsentida se encuentra en la introducción de un tercero ajeno a la inicial
relación arrendaticia, que viene así a alterar o a modificar los propios
términos y los elementos personales de ese contrato, y que se efectúa de manera
clandestina u oculta a espaldas del arrendador, frustrando así las expectativas
de esta parte en el contrato, y operando en definitiva un cambio de
circunstancias sin contar con la voluntad de la misma”.

No existe constancia en los autos de la existencia
comunicación fehaciente de la cesión del contrato a la arrendadora, conforme a
lo previsto en el artículo 32 LAU. La introducción en la relación arrendaticia de
tercera persona incumpliendo los requisitos legales determina, conforme a lo
pedido, la resolución del contrato

Cesión y subarriendo de los locales comerciales

El arrendatario de un local comercial puede subarrendarlo, total o parcialmente, o cederlo, siempre y cuando en ello no se haya prohibido expresamente en el contrato de arrendamiento.

De este modo, si en el referido contrato de arrendamiento no se establece nada, el arrendatario puede proceder al subarriendo o a la cesión del local sin contar para ello con el consentimiento del arrendador.

• Dicho lo anterior, expondremos a continuación la diferencia entre la cesión y el subarriendo:
• En caso de cesión del local de negocio, el arrendatario desaparecerá de la relación arrendaticia, y su posición como arrendatario será ocupada por el cesionario, es decir, que se produce una novación en la parte arrendataria.
• A diferencia de la cesión, con el subarriendo parcial del local comercial, el arrendatario no desaparece de la relación arrendaticia, sino que coexistiría su arrendamiento inicial con el arrendador, que permanece invariable, y a ello se une la relación existente entre el arrendatario y el subarrendatario.

La libertad que se concede a los arrendatarios de locales comerciales, que pueden ceder o subarrendar los mismos sin contar con el consentimiento del arrendador, se compensan con el derecho que tiene este último de proceder a la elevación de la renta en caso de que ello se produzca. Así, el arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total del local arrendado.

Debemos tener en cuenta que no se considera cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, aunque el arrendador tiene derecho igualmente a la elevación de la renta a la que se acaba de hacer referencia.

Por último, no debemos olvidar que si procedemos a la cesión o subarriendo del local, deberemos notificarlo de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hayan producido.