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Oposición a la ejecución hipotecaria – ILP Abogados

En adelante, desgranaremos los motivos que puede oponer el deudor en un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Si por impago de nuestra hipoteca, recibimos una ejecución bancaria, debemos tener presente que no es válida cualquier oposición. Desafortunadamente, los bienintencionados intentos de negociación, fraudes entre socios o un divorcio traumático, no son alegaciones validas en oposición. No decimos que esos argumentos carezcan de buen fondo o nobleza, pero no valen en tribunales.

En procedimientos de ejecución de bienes hipotecados o pignorados, sólo caben los motivos de oposición fijados en el art.696 LEC. Son cuatro y los vamos a analizar en menos de 700 palabras.

Contacto No te quedes con la duda, contacta con nosotros. Estaremos encantados de atenderte y ofrecerte soluciones.

Los cuatro motivos de oposición a la ejecución hipotecaria

De acuerdo con nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil, solo caben cuatro motivos de oposición al ejecutivo hipotecario.

Regulados en el artículo 695 LEC, solo se admitirá la oposición del ejecutado cuando se funde en las siguientes causas:

Primer motivo de oposición: Extinción de la garantía o de la obligación realizada

Que se haya producido la extinción de la garantía o de la obligación garantizada: Cancelación de la prenda o la hipoteca.

La ley nos permite probar que no debemos nada o que la garantía que ofrecimos, ya se ha cancelado. Para ello articulo 695LEC prevé dos medios de prueba concretos:

• Una certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, en su caso, de la prenda sin desplazamiento.
• Una carta de pago o de cancelación de la garantía elevada a público ante notario.

Segundo: Error en la determinación de la cantidad exigible

Que la cantidad reclamada en demanda ejecutiva no coincida con la realmente adeudada.

Es decir, cabe oponer error en el cálculo del saldo deudor que la parte ejecutante acompaña a la demanda.

Normalmente las entidades acreedoras emitirán una certificación con el saldo deudor calculado según lo contratado con el ejecutado. La oposición se basará en señalar de forma precisa, el error de calculo, en que incurre la liquidación.

Tercero: Ejecución de bienes hipotecados sobre los que hay también prenda sin desplazamiento

No se puede ejecutar una hipoteca sobre bien mueble si está también gravado con una prenda.

Es decir, no se pueden ejecutar bienes muebles hipotecados con garantías constituidas con anterioridad a la ejecutada. Esta circunstancia, deberá acreditarla el deudor mediante la correspondiente certificación registral.

Este precepto se refiere a los bienes del art. 12 de la Ley de Hipoteca mobiliaria y Prenda sin desplazamiento.

Cuarto: Carácter abusivo de alguna cláusula contractual

Es oponible el carácter abusivo de la cláusula contractual que fundamente la ejecución o sirva para determinar la cantidad exigible.

Es muy probable que ya haya oído hablar de las clausulas abusivas. Ya las hemos tratado en nuestro blog. Al final del artículo, les facilitaremos algún enlace al efecto. Nos estamos refiriendo a las clausulas suelo, de interés moratorio, gastos, vencimiento anticipado…

Desde nuestra experiencia les diremos que este motivo de oposición se ha convertido en el mas común.

Según la forma en que concurran, pueden suponer el sobreseimiento del procedimiento o la nulidad de una cláusula. Es decir, su eliminación de la escritura, y tener la cláusula no puesta:

1. Si la cláusula es fundamento esencial para la ejecución, puede suponer el sobreseimiento del procedimiento. Un ejemplo claro en tribunales es, por ejemplo, el de vencimiento anticipado por impago de sumas inferiores a tres mensualidades.
2. Si la cláusula es fundamento para determinar la cantidad exigible, se tendrá por no puesta, pero la ejecución continuará. Por ejemplo, si se han aplicado intereses pactados por encima del límite legal.

El juez tiene capacidad para apreciar de oficio la existencia de este tipo de cláusulas y denegar el auto despachando ejecución. (art. 552.LEC)

• Este es el único motivo de oposición sobre el que, en caso de ser desestimado, cabe recurso de apelación.
• Es todo, ya sabe que, de encontrarse ante una situación similar a la aquí narrada, debe consultar con un abogado.
• Como anticipábamos líneas mas arriba, les dejamos un par de artículos sobre clausulas abusivas que esperamos sean de su interés:

HIPOTECA. EJECUCIÓN HIPOTECARIA

En un procedimiento de ejecución hipotecaria se presenta testimonio de un auto que declara la nulidad por abusivas de las cláusulas de intereses ordinarios y de demora y ordena que se que se siga la ejecución hipotecaria por el principal y costas. La resolución se ha dictado con arreglo al artículo 695.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

¿Procede sin más proceder a la cancelación de las cláusulas de intereses ordinarios y de demora comprendiendo también la responsabilidad por razón de los mismos?

La jurisprudencia del Tribunal Supremo es clara: cuando en un procedimiento ejecutivo se han alegado determinadas causas de oposición y excepciones o bien pudieron alegarse y no se ha hecho, no pueden éstas volver a repetirse en un procedimiento ordinario posterior (Sentencias de 28 de octubre de 2013, 24 de noviembre de 2014, entre otras). En definitiva las cuestiones que se sustancien o pueden sustanciarse en un procedimiento de ejecución producen el efecto de cosa juzgada, siendo aplicable a estos procedimientos el artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 

Por otra parte la Sentencia del Tribunal Europeo de 22 de enero de 2017 en el caso del Banco Primus, asunto C-421/14, en una cuestión prejudicial en la que se le preguntaba si es contraria a la Directiva 93/13 una normativa que impide, por el efecto de cosa juzgada en un procedimiento de ejecución hipotecaria en la que se había debatido sobre la nulidad por abusivas de determinadas cláusulas, volver a litigar sobre la nulidad de la mismas, considera que “La Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que no se opone a una norma nacional, como la que resulta del artículo 207 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, modificada por la Ley 1/2013 y posteriormente por el Real Decreto-ley 7/2013, de 28 de junio, de medidas urgentes de naturaleza tributaria, presupuestaria y de fomento de la investigación, el desarrollo y la innovación, y por el Real Decreto-ley 11/2014, de 5 de septiembre, de medidas urgentes en materia concursal, que impide al juez nacional realizar de oficio un nuevo examen del carácter abusivo de las cláusulas de un contrato cuando ya existe un pronunciamiento sobre la legalidad del conjunto de las cláusulas de ese contrato a la luz de la citada Directiva mediante una resolución con fuerza de cosa juzgada.

Por ello, la nulidad declarada de determinadas cláusulas por abusivas en un procedimiento de ejecución hipotecaria provoca el efecto de cosa juzgada con arreglo al citado artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Tras la declaración de nulidad de las cláusulas de intereses ordinarios y de demora y partiendo del carácter accesorio de la hipoteca respecto a los mismos, debe entenderse también nula la hipoteca y, atendiendo al artículo 79.3 de la Ley Hipotecaria, debe procederse a la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a dichos extremos.

Ayuda para preparar la oposición a ejecución hipotecaria por titulización crédito

Las Asociaciones que estamos ofreciendo a los deudores la posibilidad de oponerse a la ejecución hipotecaria por titulización del crédito queremos evitar que letrados, sin ningún pudor, hagan negocio con estos descubrimientos que hemos puesto al alcance de todo el mundo. Eso es así precisamente porque queremos enseñar la enorme estafa que las entidades financieras han realizado en este país pero sobre todo parar los desahucios de la gente.

Lea y infórmese en nuestro blog. Aprenda y defiéndase! No entregue su vivienda a los banqueros por miedo a la deuda.

La documentación de oposición a la ejecución hipotecaria

En nuestro post Pasos para pedir al juzgado la ANULACIÓN ejecución por titulización del crédito hipotecario exponemos los 3 documentos que necesita:

• Folleto emisión del Fondo de Titulización donde se vendió su hipoteca
• Escritura de constitución del Fondo y el anexo donde van todos los créditos hipotecarios
• la Demanda de oposición- anulación de la ejecución hipotecaria

EXPLICACIONES PRESENCIALES DE LA TITULIZACIÓN

Nuestra entidad u otras ofrecemos explicaciones presenciales de las titulizaciones. Contacte con nosotros aquí (Barcelona) o hay un listado de otras entidades del país.

  OPCIÓN 1: Tengo abogado y procurador.

Esta opción 1 recuerda que hemos ofrecido de manera pública los pasos para enfrentar los desahucios y la ejecución hipotecaria futura o pasada para que todo el mundo pueda utilizarla libremente ahorrándose el máximo de costes si usted es una persona que sabe buscar y encontrar. Este camino de oposición a los desahucios también es útil si tiene ya abogado de oficio pero recuerde de vigilarlo de cerca y explicar lo que quiere con claridad. Una vez tienen la documentación pueden presentarla en el juzgado.

Recuerde que en “Pasos para pedir al juzgado la anulación de la ejecución hipotecaria por titulización del crédito” en el paso 3 y 4 tiene explicadas las posibilidades de obtener los documentos.

  OPCIÓN 2: yo y mi abogado necesitamos que nos busquen la documentación.

Dado el colapso en que nos encontramos esta opción tiene el texto original tachado.

¿Cómo les vamos a ayudar entonces? Para las personas que necesiten la documentación porque se encuentran en este caso o por premura de presentarla al juzgado y no les ha sido posible localizar la documentación les ofrecemos esta alternativa para oponerse en el juzgado:

1. acreditar que el demandado ha hecho todo lo posible solicitando al banco y a la Sociedad Gestora que se le informe si su préstamo ha sido titulizado (pasos 3 y 4 de esta entrada). Para ello deberá tener el máximo de estos documentos: a) carta de solicitud de información al banco (paso 3 OPCIÓN 1 de esta entrada) y b) petición a la Sociedad Gestora (paso 3 OPCIÓN 2 de esta entrada) y/o a la CNMV(paso 3 OPCIÓN 3 de esta entrada).
2. Con esta premisa, en la demanda de nulidad de la ejecución hipotecaria se pide que al juez que requiera al banco el Libro Especial Contable y del Registro Especial Contable que la legislación exige de obligada llevanza por las entidades financieras donde se refleje la totalidad de préstamos y créditos que han sido transferidos a la titulización.
3. A partir de este hecho, la demanda de nulidad se sustenta en la demostración posterior de la titulización y consiguiente  FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA y/o subsidiariamente, por INCUMPLIMIENTO DE REQUISITOS PROCESALES  y/o, subsidiariamente, por OMISIÓN DE PRONUNCIAMIENTOS.

UN EJEMPLO DE DEMANDA: demanda_oposición_ejecucion_hipotecaria.odt . -.-.-. demanda_oposición_ejecucion_hipotecaria.pdf

+++ INFO:

Titulizaciones hipotecarias ¡todo lo que debe saber, hacer y buscar!

La oposición a la ejecución hipotecaria: cómo evitarla

Cuando el banco inició un procedimiento judicial por impago de hipoteca el deudor puede ejercer la oposición a la ejecución hipotecaria. Pero el deudor cuando recibe la demanda debe tener en cuenta el plazo para formular los motivos de la oposición.

Los motivos de oposición a la ejecución hipotecaria sólo pueden ser los establecidos en el artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

¿Cómo oponerse a la ejecución hipotecaria?

Existen cuatro motivos que la Ley de Enjuiciamiento Civil establece para oponerse a la demanda de ejecución hipotecaria. Los cuales pueden ejercer las personas jurídicas y las físicas para la oposición a la ejecución hipotecaria existe un plazo.

El plazo para la oposición a la ejecución, se encuentra establecido en el artículo 556 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este plazo es de 10 días hábiles, donde no se tienen en cuenta los días festivos, sábados, domingos ni el mes de agosto.

El plazo comienza a contar a partir del día siguiente de recibida la notificación de la demanda emitida por el despacho de ejecución del Juzgado. Este es un plazo muy corto para la oposición a la ejecución hipotecaria.

Pero si el demandado quisiera oponerse a la demanda de ejecución hipotecaria, debe contactar a un abogado lo antes posible. En caso de no contar con los recursos económicos debe acudir de inmediato al Colegio de Abogados de su ciudad para solicitar los beneficios de justicia gratuita.

Este proceso hace que el Juzgado suspenda el cómputo del plazo hasta que sea nombrado un Procurador y Abogado de oficio.

¿Cuáles son las causas de la oposición a la ejecución hipotecaria?

Los motivos de oposición a la ejecución hipotecaria según lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil, sólo son cuatro. Los cuales están regulados en el artículo 695, la oposición sólo será admitida cuando se fundamente en las siguientes causas:

1. Finalización de la obligación garantizada o de la garantía

Esto significa que el préstamo ya se ha pagado, cuando esto ocurre la ley le permite al deudor probar que no debe nada. Los medios para probar esto se encuentran estipulados en el artículo 695 de la ley, ellos son:

El certificado del Registro expresiva correspondiente a la cancelación del préstamo hipotecario o según sea el caso, de la prenda sin desplazamiento. También puede ser la escritura pública ante un notario de cancelación de la garantía o de carta de pago.

2. Error en el cálculo de la cantidad exigible

Cuando la cantidad que se reclama en la demanda ejecutiva no corresponde con la realmente adeudada. Esto significa que existe un error en el cálculo del saldo deudor presentado por el demandante y que acompaña a la demanda.

Por lo general las entidades acreedoras emiten un certificado con el saldo deudor, donde se encuentra el cálculo de acuerdo con lo contratado con el deudor. La oposición a la ejecución se fundamenta en indicar de forma precisa el error de cálculo que se comete la liquidación.

Para ello el ejecutado debe presentar un ejemplar de la libreta donde consten los asientos de la cuenta. La oposición a la ejecución hipotecaria sólo será admitida cuando el saldo que muestre la libreta sea diferente al que presenta el ejecutante.

La mayoría de las entidades acreedoras para evitar esta situación suelen realizar el procedimiento con un acta notarial de fijación de saldos.

3. Cuando el inmueble ejecutado tiene otra hipoteca

Para alegar este motivo el inmueble ejecutado debe tener otro gravamen el cual debe estar inscrito con anterioridad a la hipoteca que se ejecuta. Las hipotecas deben ser ejecutadas por orden de prioridad y el orden que se acepta es la fecha en la que fueron realizadas, que tiene que ser de anterior a posterior.

Esto significa que no se pueden ejecutar bienes inmuebles hipotecados que tengan una garantía constituida con anterioridad a la ejecutada. Para el deudor alegar esta circunstancia debe presentar la correspondiente certificación registral.

Este proceso se realiza de acuerdo a lo establecido en el artículo 12 de la Ley de Hipoteca mobiliaria y Prenda sin desplazamiento.

Esta situación es la que hace que la mayoría de las entidades financieras no concedan préstamos hipotecarios para inmuebles que se encuentran hipotecados.

4. Cláusulas abusivas en el contrato de hipoteca

El fundamento de la ejecución puede realizarse con una cláusula contractual abusiva o se utiliza para determinar la cantidad exigible. Esto permite hacer una oposición ejecución hipotecaria cláusulas abusivas.

Este argumento es el más utilizado en los últimos años por mandato europeo y es prácticamente el más utilizad. Por ejemplo, la mayoría de contratos bancarios hipotecarios tiene alguna cláusula que puede ser considerada como abusiva.

Para muchos casos el resultado de la oposición por este motivo es la anulación del procedimiento de ejecución. En otros casos se obtiene una buena rebaja de la deuda exigible.

El resultado de la oposición a la ejecución hipotecaria cláusula abusiva puede ser la nulidad de una cláusula o el sobreseimiento del procedimiento. Cuando el resultado es la nulidad de una cláusula se elimina de la escritura y se tiene como cláusula no puesta:

En el caso de que la cláusula sea un fundamento esencial para la ejecución, puede ocurrir el sobreseimiento del procedimiento.

Cuando la cláusula sirve de fundamento para determinar la cantidad exigible, se tiene por no puesta, pero continúa la ejecución. Esto puede ocurrir cuando se han aplicado intereses acordados mayores al límite legal exigido.

El artículo 552 de la Ley de Enjuiciamiento Civil faculta al juez para apreciar de oficio la existencia de este tipo de cláusulas y negar el auto de ejecución. Cuando se alega este motivo de oposición y es desestimado, existe la posibilidad de presentar un recurso de apelación.

El contrato de hipoteca tiene muchas cláusulas que pueden declararse nulas por ser consideradas como abusivas. Entre las cláusulas que más frecuentes que son declaradas como nulas en los Juzgados se encuentran las siguientes:

4.1 Cláusulas suelo

La cláusula suelo se refieren a limitaciones del tipo de interés variable, que tienen como objetivos establecer unos límites en los intereses a pagar por el prestatario.

Las delimitaciones establecidas en este tipo de cláusulas pueden ser limitaciones a la baja que son cláusulas suelo o limitaciones al alza que son cláusulas techo.

4.2 Vencimiento anticipado

La vencimiento anticipado permite al ente acreedor dar por vencida la totalidad del préstamo antes del plazo establecido. Esto ocurrirá en el momento en que el deudor no cumpla con su obligación de pago de los intereses del préstamo o de parte del capital.

Cuando existe esta cláusula debe ser considerada nula por abusiva porque faculta a la ejecutante para que exija la totalidad de la deuda por el impago de cualquier cantidad.

4.3 Interés variable según el Índice de referencia de préstamos hipotecarios (IRPH)

Este es un índice de referencia oficial el cual se utiliza en los contratos de préstamo para calcular el interés remuneratorio variable. El uso de este índice encarece de forma significativa el préstamo, por lo que se debería usar el más común que es el Euríbor.

4.4 Comisión de apertura

Estos son gastos indebidos que impone la institución financiera y que deben ser abonados cuando se formaliza el préstamo. Los conceptos utilizados para esto son comisión de apertura por gastos administrativos y de gestión del préstamo. El otro concepto utilizado es comisión por reclamación de deuda que son los gastos de reclamación extrajudicial.

4.5 Interés moratorio

Los intereses moratorios son aplicados cuando vence el plazo para que se devuelva el capital entregado como préstamo y no se realiza el pago.

Cuando estos intereses se fijan con un recargo mayor a dos puntos porcentuales sobre el interés remuneratorio son considerados abusivos.

4.6 Gastos abonados por el cliente

Estos gastos son impuestos por la entidad financiera de forma unilateral para que sean abonados por el cliente sin tener la opción de elegir. Cuando en estos gastos ha existido desequilibrio e inequidad en la distribución serán considerados nulos por abusivos.

La oposición ejecución hipotecaria contra una empresa

La demanda de ejecución hipotecaria se puede dirigir contra una empresa, pero las posibilidades de oposición a la ejecución hipotecaria son más limitadas.

Por lo que se debe hacer un análisis exhaustivo del contexto del impago y del contrato de préstamo. Esto permitirá diseñar la mejor estrategia legal.

Las empresas al igual que las personas físicas cuentan con cuatro motivos de oposición a la ejecución hipotecaria. Los cuales se encuentran regulados en el artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y también cuenta con un plazo de 10 días para presentar la oposición.

La principal diferencia en las causas de oposición de las personas jurídicas, es que se debe determinar el régimen jurídico aplicable en la ejecución hipotecaria. Porque puede ser la Ley de Condiciones Generales de la Contratación o la Ley de Consumidores.

Esto significa que es muy importante conocer la finalidad del préstamo, si era personal o mercantil. En caso de un préstamo personal y privado será ajeno a la actividad empresarial y profesional, y si esto se comprueba será considerado como un consumidor amparado.

El amparo será por la Sentencia del Tribunal Supremo con fecha 9 de mayo de 2013 y por el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios.

 Pero cuando la finalidad del préstamo era para el desarrollo de la actividad empresarial o en el marco de un negocio. Se le aplicarán las normas generales sobre contratación establecidas en el Código Mercantil y Civil, además de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.