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¿Qué establece la Ley para este supuesto?

Lo que el inquilino quiere hacer, “dejar el alquiler de la vivienda“,  se denomina legalmente “DESISTIMIENTO DEL CONTRATO“.

El artículo 11 de la Ley de arrendamientos urbanos, se modificó en junio de 2013 (en vigor a partir del 6.06.2013), de ahí que todos aquellos contratos de arrendamiento que se hayan celebrado a partir de esa fecha, se les aplica el texto de este artículo según la nueva redacción:

” El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”

Como vemos por la redacción de este precepto, el inquilino puede legalmente:

• Dejar el arrendamiento de la vivienda SIEMPRE y CUANDO lleve en la misma una duración mínima de SEIS MESES.
• Para llevar a cabo dicho desistimiento tiene que comunicarle al dueño que se va a marchar, con una antelación mínima de 30 días antes de su salida de la vivienda.
• Tendrá que indemnizar al dueño con una cantidad equivalente a un mes de renta por cada año que falte por cumplir, o la parte proporcional, SIEMPRE QUE VENGA PACTADO EN EL CONTRATO.

Es decir, la Ley le permite al inquilino dejar (“desistir“) el arrendamiento de la vivienda cuando lleve en la misma, al menos 6 meses y se lo comunique al dueño. Y en ese caso, SIEMPRE QUE SE HAYA PACTADO EN EL CONTRATO, lo máximo que tendrá que pagar como indemnización será un mes de renta por cada año que le falte por cumplir.

La cláusula del contrato que vaya en contra de los derechos que reconoce la Ley al inquilino podrá ser considerada NULA y se tendrá por no puesta.

EJEMPLO:  En un contrato de arrendamiento de vivienda por UN AÑO, el inquilino se marcha a los 6 meses. En este caso, siempre que así se haya pactado, tendrá que indemnizar al dueño con QUINCE DÍAS de renta, ya que le faltaban 6 meses de cumplimiento del contrato cuando se marcha (“una mensualidad por año que falte o la parte proporcional”).

¿Qué ocurre si se quiere dejar el alquiler antes de seis meses?

El supuesto que comentamos es qué pasaría si el inquilino no quiere seguir con el contrato, INCLUSO antes de que transcurran esos primeros seis meses.

Por ejemplo, El inquilino se quiere marchar en los primeros días de enero 2018, y los seis primeros meses del contrato se cumplen el 1 de marzo de 2018.

En este caso, si se quiere dejar el alquiler antes de los seis meses y el dueño no lo acepta, aunque el inquilino entregue las llaves de la vivienda, el dueño podrá demandarlo exigiendo el pago de una indemnización por incumplimiento del contrato.

Lo que vienen estableciendo la mayoría de los Tribunales, aunque habrá que atender al caso concreto, es lo siguiente:

1º.-  Si el inquilino deja el contrato de alquiler de vivienda antes de seis meses, deberá indemnizar al dueño con el pago de las mensualidades de renta que falten hasta cumplir dicho periodo (6 meses), salvo que acredite el inquilino que la vivienda la alquiló nuevamente durante esos meses.

2º.-  Si el contrato además, ha previsto la indemnización por desistimiento del artículo 11 LAU, deberá indemnizar además con el pago de una mensualidad por año que falte por cumplir o la parte proporcional.

Cláusulas nulas en los contratos de alquiler de vivienda

La última reforma del alquiler que entró en vigor el 5 de marzo de 2019 modificó parcialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con la finalidad de proteger al inquilino. A pesar de todo, siguen firmándose contratos de arrendamiento de vivienda con cláusulas nulas que van en contra de los derechos reconocidos por la LAU a los inquilinos.

Las cláusulas nulas que más frecuentemente se suelen incluir en un contrato de arrendamiento de vivienda habitual son las siguientes:

Duración mínima del contrato de alquiler

Si la duración del contrato de alquiler de vivienda habitual es inferior al mínimo legal (un año) el inquilino podrá continuar en el piso alquilado ya que se trata de una cláusula nula por no respetar el plazo de duración legalmente establecido.

En el caso de que en el contrato alquiler no se refleje el plazo de duración, se considerará que éste es de un año, aplicándose una prorroga anual si el arrendatario así lo desea y que se extenderá hasta alcanzar los cinco años.

Dicha prórroga será forzosa para el arrendador.

Pasando dicho plazo si no se cancela el contrato este se prorrogará anualmente si el arrendatario así lo desea, siendo en este caso también de forma forzosa para el arrendador y extendiéndose en este ocasión hasta un máximo de tres años.

Desistimiento anticipado del inquilino

En los contratos de arrendamiento para uso de vivienda habitual el inquilino tiene derecho a desistir del alquiler una vez transcurridos los seis primeros meses del contrato con un preaviso mínimo de treinta días. Toda nula toda la cláusula de renuncia a esta derecho.

En caso de que el inquilino ejerza el derecho de desistimiento podrá acordarse una penalización que consistirá en la indemnización al propietario de una mensualidad de renta por cada anualidad de contrato que falte por cumplir(o la parte proporcional en períodos inferiores). Será nula cualquier indemnización que pueda imponerse en el contrato al inquilino por un importe superior.

Actualización de la renta

La actualización no podrá exceder el incremento de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC. Cualquier actualización pactada por importe superior será nula. Si el contrato no contempla la actualización de la renta, ésta no podrá ser actualizada por parte del arrendador.

Fianza legal y garantías adicionales

La fianza que se exija en el alquiler de una vivienda habitual será de una mensualidad. Será nula la exigencia de una fianza mayor a dicha mensualidad.

Sin embargo, la LAU sí contempla otras garantías legales, aunque no podrán superar el importe equivalente a dos mensualidades de renta, salvo que la duración del contrato de alquiler pactado sea superior a 5 ó 7 años. Por lo tanto, el arrendador sí podrá establecer garantías por importe de hasta tres meses (uno en concepto de fianza y otros dos en conceptos de garantías adicionales).

Mas info: https://www.inmonews.es/clausulas-nulas-contratos-alquiler-vivienda/

¿Cómo solicitar el desistimiento de un contrato de alquiler?

El desistimiento o rescisión del contrato de alquiler consiste en la renuncia voluntaria del inquilino, a la relación que tiene con el arrendador. Cuando hablamos de que es el propietario el que quiere «rescindir», entonces nos referimos más bien a finalizar.

Rescindir el contrato de alquiler es un derecho que tienen todos los arrendatarios y está establecido en el artículo 68 del Real Decreto Legislativo 1/2007, que habla sobre los derechos que poseen los usuarios y consumidores.

Este derecho se basa en que todo consumidor o usuario tiene la posibilidad de dejar sin efecto el contrato celebrado con el propietario sin tener que dar justificaciones ni sufrir represalias, siempre y cuando sea notificada la decisión dentro de los plazos establecidos.

En este artículo hablaremos de rescindir el contrato de alquiler siendo inquilino o finalizar el contrato de alquiler siendo propietario.

Desistimiento del contrato de alquiler siendo inquilino

Este derecho pertenece principalmente a la parte pasiva de los contratos de alquiler, que es el arrendatario. Sin embargo, los arrendadores también tienen la posibilidad de hacerlo, bajo ciertas condiciones.

Condiciones para desistir del contrato de alquiler como inquilino

Los contratos de alquiler son regulados por la “Ley de Arrendamientos Urbanos” (LAU). Específicamente, en el artículo 11 LAU se habla sobre cómo desistir del contrato del alquiler. Según lo especificado en este artículo, hay una serie de condiciones que los arrendatarios deben cumplir para poder hacer uso de este derecho:

• Tienen que haber transcurrido al menos 6 meses desde la firma del contrato. Si la dimisión se produce antes de cumplir este plazo se puede considerar como un incumplimiento del contrato y acarreará las consecuencias correspondientes.
• Siempre se tienen que notificar la decisión de desistir del contrato de alquiler con al menos 30 días de anticipación (ojo, 30 días no quiere decir el mes natural).
• En algunos casos los contratos de alquiler incluyen una cláusula indemnizatoria que le permite reclamar un pago equivalente a un mes de renta por cada año que no se cumpla del contrato. Sin embargo, esto sólo puede aplicarse cuando la cláusula está presente en el contrato, de lo contrario, el propietario no puede reclamarlo.

Medidas especiales por la pandemia

Para poder afrontar la pandemia de COVID-19 se tuvieron que tomar muchas medidas, y algunas afectaron directamente a los arrendamientos urbanos.

Por ello, se tuvo que crear una cláusula especial para los contratos firmados en pandemia.

Esta permite al arrendatario desistir del contrato de alquiler sin previo aviso y sin sufrir represalias por ello, pero solo es permitido en estado de alarma o confinamiento.

Esta posibilidad también está abierta para los contratos que hayan sido firmados antes de la pandemia. Solo se requiere que el arrendatario y el arrendador lleguen a un acuerdo y firmen un anexo del contrato incluyendo dicha cláusula.

Desistimiento de contratos firmados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013

Otro aspecto a considerar cuando se habla de la rescisión de contratos de alquiler es el año en que este se haya firmado, puesto que las condiciones para esto han cambiado y los contratos más antiguos están sujetos a otras condiciones. En el caso de los contratos que se hayan celebrado entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013 se tienen que cumplir las siguientes condiciones:

• El contrato de arrendamiento debe tener una duración superior a los 5 años y debe haberse cumplido al menos 5 años de la firma del mismo.
• Se tiene que dar preaviso al propietario con al menos 2 meses de anticipación.
• En lo que respecta a la indemnización se aplican los mismos lineamientos que en contratos actuales. Solo puede ser reclamada si se ha incluido en la cláusula de contrato. De lo contrario, el arrendador no tendrá derecho de reclamarlo.

Desistimiento después de la prórroga

Es común que luego de la finalización de un contrato de alquiler muchos arrendatarios mantengan la relación con su arrendador mediante una prórroga del contrato de alquiler.

Si el desistimiento del contrato se produce en este periodo, ya no será necesario esperar que transcurran 6 meses de la prórroga, sino que podrá solicitarlo en cualquier momento.

Aun así, es necesario cumplir con el plazo de notificación.

¿Puede el propietario pedir el desistimiento de un contrato de alquiler? 

Si bien el desistimiento del contrato de alquiler casi siempre es llevado a cabo por el arrendatario, en ocasiones los propietarios también pueden solicitarlo. Sin embargo, esto solo puede suceder bajo circunstancias extraordinarias reflejadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Razones para desistir del contrato del alquiler siendo arrendador

Desde el punto de vista de los propietarios, solo es posible poner fin a un contrato de alquiler de forma anticipada cuando se presenta alguna de las siguientes circunstancias:

• Incumplimiento con el pago de la fianza o la negativa a su actualización.
• El arrendatario ha causado daños en la estructura o ha realizado obras de construcción sin la autorización previa del propietario.
• Ausencia de pago de la renta u cualquier otro de los montos que tengan que ser cancelados por el inquilino.
• Subarriendo o cesión de la propiedad sin consentimiento del arrendador.
• El inquilino realiza actividades insalubres, molestas, ilegales, peligrosa o nocivas en el interior de la propiedad en alquiler.
• La propiedad ha dejado de ser la vivienda permanente del arrendatario o la persona que la estuviera alquilando

Recuperación de la propiedad por necesidad

Además de las razones mencionadas previamente, hay un caso especial reflejado en la Ley de Arrendamientos Urbanos que le permite al arrendador finalizar el contrato de forma anticipada y recuperar su propiedad.

  Esta no es otra que si luego de un año de la celebración de la firma del contrato, el propietario, un pariente de primer grado, consanguíneo o adoptivo e incluso su cónyuge presentan una necesidad real de vivienda.

En este caso el arrendador puede solicitar el desistimiento del contrato de alquiler y tomar posesión nuevamente de la propiedad, siempre y cuando ésta esté destinada únicamente a ser utilizada como vivienda principal de la persona en necesidad.

¿Cómo debe el propietario notificar la dimisión del contrato?

Si se presenta el caso de que es el propietario quien decide dar por finalizado anticipadamente el contrato de alquiler por necesidad propia, tiene que dar notificación de ello al arrendatario con al menos 2 meses de antelación. Si bien en la ley no se especifica qué medio se tiene que utilizar para hacer llegar dicha notificación, lo mejor es optar por un medio en el que se deje constancia de su entrega, como el burofax.

En el periodo de 2 meses establecido desde que se entrega la notificación, el inquilino tiene que desalojar la propiedad. Aunque si ambas partes logran llegar a un acuerdo, se puede fijar una fecha de salida disinta.

Aun así, hay algunas posibilidades de que el arrendatario pueda reanudar el contrato.

Ya que, si el propietario o su familiar no se han mudado a la propiedad en los siguientes tres meses, el inquilino podrás solicitar nuevamente el contrato de alquiler o solicitar una indemnización como compensación por las molestias que pueda causar dicha situación.

Por otra parte, cuando la dimisión del contrato se produce por incumplimiento del contrato o por alguna de las razones mencionadas previamente, no será necesario el plazo, sino que puede comunicar el desistimiento apenas logre percatarse de la irregularidad.

En cualquiera de los dos casos, si el inquilino se niega a cumplir y no abandona la propiedad. El arrendador no tendrá otra solución acudir a un tribunal y presentar una demanda.

¿A partir de qué mes puedes desistir del alquiler?

Han pasado ya algunos meses desde que se formalizó el contrato de alquiler entre el inquilino y el propietario, pero uno de los dos quiere ponerle fin.

¿Es posible? ¿Cómo se puede hacer? Y, sobre todo, ¿a partir de qué mes puedes desistir del alquiler? Hoy vamos a contestar a esas preguntas.

Además, vamos a centrarnos en la perspectiva del inquilino para este artículo.

Si te interesa conocer a partir de qué mes el arrendatario puede desistir del alquiler sigue leyendo. Hablaremos sobre cómo poner fin a un alquiler, a partir de qué mes puede hacerse y si hay penalizaciones. 

Vamos allá.

¿A partir de qué mes puedes desistir el alquiler?

En los casos de alquiler de vivienda, el inquilino puede desistir el contrato a partir de los seis meses de la firma. Esto es algo que no ha variado en las últimas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que es la que regula los alquileres. 

En concreto, el plazo a partir del cual el inquilino puede desistir el contrato figura en el artículo 11:

“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses”.

Artículo 11, LAU.

Esos seis meses empezarán a contar desde la firma del contrato o desde que el inquilino tuvo disposición de la vivienda si no fue el mismo día. 

¿Se puede pactar un plazo superior a seis meses para desistir de un contrato?

No, en ningún caso la ley permite pactar un plazo superior a los seis meses para desistir de un contrato. Lo que sí se puede pactar es un plazo inferior. La LAU no pone ningún inconveniente en ello. 

• Si en el contrato de alquiler se estipula que el plazo mínimo para desistir el contrato son cuatro meses y el inquilino se va al quinto, está bien.
• Si en el contrato de alquiler se estipula que el plazo mínimo para desistir el contrato es un año y el inquilino se va a los seis meses, el contrato quedaría invalidado ante un juzgado. Es decir, sería nulo, ya que la ley prevalece en este caso, a pesar de que ambas partes lo hubieran pactado así. 

¿Con cuánta antelación hay que avisar al propietario del desistimiento de un contrato?

Hay que avisar al propietario con un mínimo de treinta días de antelación antes del desistimiento de un contrato.

Esos treinta días no se refieren al mes natural (de día uno a día uno) sino de treinta días naturales, es decir, si se avisa el día 15 de que se quiere abandonar el piso el día 15 del siguiente mes, es perfectamente legal, aunque al propietario le pueda perjudicar que se abandone el piso a mitad de mes y no al principio. 

Además, esos treinta días también comprenden fin de semanas y festivos al ser naturales y no hábiles. 

Fuente: Okidoc

¿Puede el propietario echar al inquilino antes de que finalice el plazo del contrato de alquiler?

No, solo el inquilino puede desistir el alquiler antes de que termine su duración, siempre y cuando haya cumplido con todas sus obligaciones. 

A partir de la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) la duración mínima de un alquiler es de un año prorrogable a cinco, pero el propietario solo puede recuperar el piso antes del lustro para uso propio o familiar. Eso sí, si después de cinco años el propietario no quiere seguir alquilando su inmueble, puede recuperarlo.

Por supuesto, si el inquilino ha dejado de pagar el alquiler o ha incumplido su parte del contrato, el propietario sí podrá desistir el contrato y recuperar el inmueble. Aquí te indicamos todos los supuestos en los que el propietario puede echar al inquilino de su vivienda.

Casos en los que el propietario PUEDE desistir un contrato

• Si el propietario demuestra que necesita la vivienda para vivir él mismo, su cónyuge o expareja o algún familiar de primer grado de consanguinidad, aunque siempre que haya transcurrido un año desde la firma del contrato.
• Si el inquilino deja de pagar el alquiler el propietario podrá recuperar la vivienda siempre y cuando le haya enviado un resumen de todo lo que debe y un requerimiento de pago que el inquilino haya ignorado. 
• Si el inquilino no paga la fianza o no asume los ajustes del alquiler sujetos al IPC u otro indicador. 
• Si el inquilino fallece y ningún miembro de la familia que vive con él reclama la titularidad del contrato.
• Si el propietario descubre que el inquilino está subarrendado la vivienda.
• Si el inquilino está usando el piso para uso distinto que el de la vivienda como un local comercial o un alquiler turístico. 
• Si el inquilino ocasiona daños a la vivienda, empieza obras que no estaban permitidas, causa muchas molestias a los vecinos… Aunque este terreno ya es más pantanoso.

¿Existe algún tipo de penalización al inquilino por desistir del contrato antes de tiempo?

Sí, pero solo si en el contrato se estipula que, en caso de abandonar el inmueble antes de tiempo, el inquilino tendrá que pagar una indemnización.

En ese caso, si el inquilino se va del piso antes de que finalice el contrato tendrá que pagar una penalización equivalente a 15 días de mensualidad de los meses que faltaban hasta finalizar el contrato.

Es decir, si el contrato era de una duración mínima de un año y el inquilino se va a los seis meses deberá indemnizar con 15 días de renta por los 6 meses que no va a estar en la vivienda.

Por tanto por cada mes que falte para cumplir con la duración del contrato, deberá indemnizar con 2,5 días de renta.

Así lo estipula la LAU en su artículo 11:

“Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”. 

art. 11, LAU.

¿Y si el inquilino se va antes de los seis meses?

Si el inquilino se va antes de los primeros seis meses podría estar obligado a pagar los meses que faltan hasta que se cumpla el medio año. Existe ya jurisprudencia al respecto, pero la LAU no tiene un apartado en específico para este supuesto.

Así, si el inquilino se va a los cuatro meses tendría que pagar el equivalente a dos meses de mensualidad, y también se enfrentaría a la penalización. En todo caso, tendría que decidirlo un juzgado, si se llega a los tribunales y no a un acuerdo amistoso. 

Ahora ya sabes que para desistir un contrato tienes que esperar seis meses. 

Desistimiento del inquilino en el arrendamiento de vivienda

• La reforma de la ley de arrendamientos urbanos de marzo de 2019 no ha modificado en nada esta materia, sino que solo la modificación de 2013 introdujo cambios.
• Así, en la actualidad nos encontramos con una doble regulación, ya que los contratos de arrendamiento de vivienda firmados antes del seis de junio de 2013 tienen una regulación distinta en materia de desistimiento a los contratos firmados después de esa fecha.
• Voy a analizar ambos supuestos.
• Como sabes perfectamente de qué fecha es tu contrato, puedes ir directamente al análisis de la situación que te afecta.

¿Qué es el desistimiento y dónde se regula?

1. El desistimiento del arrendatario o inquilino, desde el punto de vista jurídico, es sinónimo de ruptura del contrato por parte del inquilino antes de cumplirse la duración pactada pero sin llegar a ser un incumplimiento de contrato (ya que el desistimiento lo permite la ley o el contrato).

2. El desistimiento del inquilino en los contratos de vivienda habitual se regula en el artículo 11 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU).

3. Si embargo hay que destacar algo importante, y es que ese artículo regula el desistimiento cuando todos los inquilinos firmantes del contrato (ya sea uno o varios) van a devolver la posesión de la vivienda al propietario.
4. Ese es el caso que voy a tratar en este post, ya que es el caso más habitual.

Sin embargo también se da, aunque con menos frecuencia, el caso en que hay varios inquilinos y uno o varios de ellos quiere desistir pero hay otros que se quedan en la vivienda. Es decir, unos quieren desistir pero otros se quieren quedar. Si estás en este último caso te invito a leer el post Desistimiento de un coarrendatario.

¿Qué es contrato de vivienda y qué no lo es?

• Vamos a recordar brevemente qué es arrendamiento de vivienda y qué no es arrendamiento de vivienda.
• Es arrendamiento de vivienda aquél que recae sobre un inmueble habitable y que se destina primordialmente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.
• Es decir, es contrato de vivienda aquél que recae sobre un inmueble que sirve de hogar o morada principal al inquilino.
• Por contra, no será contrato de vivienda sino contrato de vivienda por temporada aquél que recaiga sobre un inmueble que vaya a habitar un inquilino que ya tiene, esperándole cuando termine el contrato, otra vivienda como hogar o morada principal.
• Si te interesa conocer el desistimiento para los contratos de temporada o locales comerciales, puedes leer este artículo (aunque el artículo habla de locales comerciales, pero se aplica a arrendamientos de vivienda de temporada).

Desistimiento en contratos firmados después del seis de junio de 2013

En los casos de arrendamiento de vivienda firmados tras el seis de junio de 2013, existen dos supuestos en los que el inquilino puede desistir del contrato antes de su finalización, derivados ambos del artículo 11 LAU:

• Que hayan transcurrido al menos seis meses de contrato, independientemente de la duración que tenga dicho contrato. Junto a este requisito, debe el inquilino realizar el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Es recomendable hacer esta comunicación a través de burofax, dado el carácter fehaciente y económico de este medio.
• En el caso en que las partes en el contrato de arrendamiento hayan establecido la posibilidad de desistimiento anticipado en cualquier momento del contrato, incluso antes del sexto mes.

Tanto en un caso como en otro, es el propio artículo 11 LAU el que establece cual es la cantidad que deberá indemnizar el inquilino al arrendador en caso de desistimiento.

La indemnización

Esa cantidad es la de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir.

En caso de que sobren periodos de tiempo inferiores al año, se calculará la parte proporcional.

Ahora bien, esta cantidad solo podrá ser exigida al inquilino en caso de que se haya reflejado en el contrato que habrá lugar a indemnización en caso de desistimiento. Si no se puso no habrá lugar a esa indemnización.

Si ya ha transcurrido el primer año de contrato y éste se ha prorrogado, se puede desistir en cualquier momento, previo aviso con 30 días de anticipación. Es decir, el inquilino puede desistir en cualquier momento entre el mes 13 y el 24, y tendrá que indemnizar al arrendador solo si existe cláusula indemnizatoria en el contrato (y la indemnización será de un máximo de un mes de renta).

Fuera de los dos casos vistos estamos ante un incumplimiento de contrato y no ante un desistimiento, con unas consecuencias totalmente distintas.

Sobre este último asunto te dejo más información en el post Indemnización por desistimiento durante el segundo año.

Desistimiento en contratos firmados antes del seis de junio de 2013

En los casos de contratos de arrendamiento de vivienda firmados antes del seis de junio de 2013, solo existen dos supuestos en los que el inquilino puede desistir del contrato antes de su finalización, derivados ambos del artículo 11 LAU:

• Que la duración inicialmente pactada del contrato sea de más de cinco años y, además, el contrato ya lleve en vigor al menos cinco años. Junto a estos dos requisitos debe el inquilino realizar el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Es recomendable hacer esta comunicación a través de burofax, dado el carácter fehaciente y económico de este medio.
• En el caso en que las partes en el contrato de arrendamiento hayan establecido la posibilidad de desistimiento anticipado en cualquier momento del contrato, incluso antes del quinto año.

1. Tanto en un caso como en otro, es el propio artículo 11 LAU el que establece cual es la cantidad que deberá indemnizar el inquilino al arrendador en caso de desistimiento.
2. Esa cantidad es la de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir.
3. En caso de que sobren periodos de tiempo inferiores al año, se calculará la parte proporcional.

Ahora bien, esta cantidad solo podrá ser exigida al inquilino en caso de que se haya reflejado en el contrato que habrá lugar a indemnización en caso de desistimiento. Si no se puso no habrá lugar a esa indemnización.

Puedes saber más acerca de dicha indemnización en el post Indemnización por desistimiento del inquilino en arrendamientos de vivienda.

Incumplimiento de contrato

Incumplir el contrato es cuando el inquilino quiere romper el contrato antes incluso del sexto mes.

La ley

• La ley de arrendamientos urbanos regula los casos en que sí se puede desistir (los dos que hemos visto anteriormente), pero nada dice respecto a los casos en que el inquilino quiere romper el contrato de arrendamiento fuera de los dos casos planteados.
• Al no regular la LAU estas situaciones, tenemos que acudir a la normativa supletoria, que es el Código Civil (CC).
• Y éste, en su artículo 1256 CC establece que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes.
• A continuación el artículo 1124 CC establece las consecuencias que tiene que el inquilino quiera romper el contrato por su cuenta. Dichas consecuencias son dos:

• El arrendador podrá exigir que se cumpla íntegramente el contrato
• En caso de que no quiera optar por la primera opción, el arrendador podrá solicitar una indemnización al inquilino por los daños y perjuicios que le ha ocasionado (esta es la opción que normalmente se toma).

Las consecuencias para el inquilino

Bien, una vez sabemos que el inquilino quiere “romper” el contrato fuera de los dos casos antes analizados, tenemos que analizar qué suele ocurrir a continuación.

Lo frecuente es que el arrendador exija judicialmente una indemnización igual a la suma de todas las rentas que se van a generar hasta el vencimiento del contrato.

Es decir, todo lo que le queda por cobrar hasta que termine el contrato. Este es el papel que suele tomar el arrendador.

A continuación, es el juez (si no se llega a un acuerdo amistoso) el que debe decidir cual es el monto de la indemnización.

Y aquí no hay unanimidad de criterios, aunque sí que hay una línea que se viene siguiendo por los juzgados más que las otras. Las distintas decisiones de los tribunales se resumen en las siguientes:

• Algunas Sentencias establecen como indemnización lo que pide el arrendador, es decir, una indemnización igual a la suma de las rentas que resten por cobrar hasta que llegue la fecha de finalización del contrato.
• Otras Sentencias establecen como indemnización una mensualidad de renta por cada año que falte para que llegue la finalización del contrato. Es decir, se aplica la misma norma que se aplicaba al desistimiento tras el sexto mes. En estos casos los jueces interpretan que si existe esa norma para los desistimientos tras el sexto mes, por qué no aplicarla también para los desistimientos anteriores al sexto mes.
• La mayoría de Sentencias establecen como indemnización el número de mensualidades de renta que transcurran hasta que el arrendador alquila de nuevo la vivienda, moderando el juez hacia arriba o hacia abajo esta indemnización en función de la conducta del arrendador tendente a alquilar de nuevo la vivienda, de los perjuicios efectivamente sufridos por el arrendador y algunas otras variables. Pero con un tope, que es la suma de las rentas que falten por percibir hasta el sexto mes de contrato más una mensualidad de renta por cada año de contrato que falte por cumplir en caso de que se haya establecido esta indemnización en el contrato (si no se estableció por cláusula, el tope será la suma de las rentas que se debieron percibir hasta el sexto mes de contrato, y por tanto no se indemnizará con una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplirse). Esta es la línea jurisprudencial más seguida en estos momentos.

Por lo tanto, y para concluir, en los casos en que el inquilino pretenda por su cuenta terminar con el contrato de arrendamiento sin estar ante alguno de los dos casos analizados, no estamos ante un desistimiento, sino ante un incumplimiento de contrato que conlleva unos daños y perjuicios hacia el arrendador, que deben ser reclamados al inquilino amistosa o judicialmente.

Y será en última instancia el juez el que determinará la indemnización que deba pagar el inquilino.

Y tú… ¿te estás planteando desistir de tu contrato?. ¿Han pasado ya seis meses de contrato?.

Desistimiento del contrato de alquiler por parte del inquilino

El inquilino (o arrendatario) tiene la posibilidad de rescindir el contrato de alquiler de forma anticipada. Este es un derecho que le asiste por ley, si bien puede recogerlo también el propio contrato.

Si necesita más información sobre este tema, a continuación explicamos todos los aspectos relevantes sobre el desistimiento del contrato de alquiler por parte del inquilino.

Podemos ayudarle

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¿Dónde se regula el desistimiento del inquilino?

El desistimiento del inquilino viene regulado en los artículos 11 y 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Requisitos para el desistimiento del inquilino

Según lo establecido en el artículo 11 de la LAU, para que el inquilino pueda desistir del contrato de arrendamiento, es necesario que se den los siguientes requisitos:

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. (…)

Artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Que hayan pasado al menos 6 meses desde el inicio del contrato de arrendamiento

La ley marca este mínimo temporal para que se pueda considerar un desistimiento. Si el arrendatario quiere dar por finalizado el contrato antes de los 6 meses, no se considerará un desistimiento sino un incumplimiento del contrato, con las consecuencias que ello conlleva.

Hay que tener en cuenta que este requisito se refiere solo al primer año de contrato. Es decir, una vez que pasa un año completo y se prorroga el contrato por un año más, no tienen que transcurrir otros 6 meses para que el inquilino tenga la posibilidad de desistir, sino que puede hacerlo en cualquier momento.

Dar un plazo de preaviso de 30 días

Es obligatorio que el inquilino avise al arrendador con un mínimo de 30 días de antelación de su intención de desistir del contrato. El arrendatario tiene que pagar los días que no haya respetado de preaviso si no cumple con este requisito que establece la ley.

El desistimiento del inquilino por contrato

Lo que establece la LAU respecto al desistimiento se puede mejorar por contrato, siempre a favor del inquilino.

Por ejemplo, el arrendador y el arrendatario pueden acordar que este último pueda desistir del contrato a partir del cuarto mes. Pero en ningún caso podrán pactar que solo tenga la opción de desistir a partir del octavo mes, ya que esto iría en perjuicio del inquilino.

¿Cuándo tiene que ser indemnizado el arrendador?

Según el artículo 11 de la LAU, el inquilino tendrá que indemnizar al arrendador cuando se haya acordado así en el contrato de arrendamiento.

Es decir, solo será obligatorio pagar una indemnización al arrendador cuando se haya recogido este pacto en el propio contrato de alquiler.

Ahora bien, en los casos en los que el arrendador tenga derecho a ser indemnizado, el artículo 11 de la LAU establece cuál es la cuantía de la indemnización: una mensualidad de renta por cada año de contrato que quede por cumplir. Si queda menos de un año, la indemnización debe ser proporcional a los meses que resten para que finalice el contrato.

(…). Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Así por ejemplo, si queda un año de contrato, el inquilino tendrá que pagar una mensualidad completa de renta en concepto de indemnización al arrendador. Si por el contrario quedan 3 meses, la indemnización será correspondiente a una cuarta parte de una mensualidad.

Por otro lado, el inquilino podrá desistir del contrato sin indemnizar al arrendador cuando exista algún incumplimiento por parte de este último en sus obligaciones.

Por ejemplo, si se da el caso de que el arrendador no realice las reparaciones necesarias para que el inquilino pueda habitar la vivienda en las condiciones necesarias.

¿Qué ocurre si el inquilino desiste sin consentimiento de su cónyuge?

Puede ocurrir que el inquilino que desiste conviva con su cónyuge. Pues bien, según lo establecido por el artículo 12 de la LAU, si el cónyuge no consiente respecto al desistimiento, puede continuar con el arrendamiento de la vivienda.

No obstante, el arrendador puede pedir al cónyuge del inquilino que informe de su intención de seguir con el contrato de arrendamiento, en un plazo de 15 días.

Si el cónyuge no responde, el contrato quedará extinguido y este tendrá que pagar la renta que hubiera correspondido hasta la finalización del contrato. De ahí que sea fundamental responder al requerimiento del arrendador.

También puede darse el caso de que el inquilino abandone la vivienda sin haber manifestado expresamente su deseo de desistir o de no renovar el contrato. En este caso, su cónyuge podrá seguir con el arrendamiento si en un plazo de un mes manifiesta su voluntad en este sentido al arrendador, a través de una notificación escrita.

En caso contrario, el contrato podrá quedar extinguido por falta de notificación. Si esto ocurre, el cónyuge del inquilino tendrá que pagar la renta correspondiente a ese mes.

Todo lo anterior es de aplicación también respecto a la persona con la que el inquilino haya mantenido una relación análoga de afectividad, independientemente de su orientación sexual, durante los 2 años anteriores al desistimiento o abandono. Si tienen descendientes en común, bastará con la convivencia, sin que sea necesario cumplir ningún plazo en este aspecto.

Tiempos de aviso para dejar un piso de alquiler

Cuando el inquilino decide marcharse tiene que comunicarlo al propietario con unos plazos mínimos de aviso de fin de contrato de alquiler. En este post te contamos todas las claves para que sepas cómo finalizar un contrato de alquiler y que el procedimiento se lleve a cabo sin ningún problema.

Finalización de un contrato de alquiler

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece un plazo de preaviso para el inquilino que decide marcharse antes de finalizar el contrato de alquiler. Es lo que se llama desistimiento en un arrendamiento, un derecho que tiene el arrendatario de la vivienda. 

Cualquier cláusula que aparezca en el contrato y que impida ejercer este derecho de desistimiento puede considerarse nula, aunque es importante saber que este derecho solo es válido para contratos de alquiler de vivienda, nunca para arrendar un local de negocio.

En el Artículo 11 de la LAU aparecen las condiciones del desistimiento del contrato de arrendamiento de una vivienda, donde dice que el inquilino podrá desistir del contrato siempre que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al propietario con una antelación mínima de 30 días. 

Por otro lado, si las partes están de acuerdo, se puede incluir en el contrato una cláusula de indemnización al propietario con una renta mensual por cada año que quede por cumplir. Si falta menos de un año de contrato se calculará la parte proporcional.

¿Qué requisitos hay que cumplir para finalizar el contrato de alquiler?

Acabamos de ver los principales requisitos para el desistimiento de un contrato de alquiler, pero vamos a verlo con más detalle:

Aviso del fin de contrato de alquiler

El inquilino debe llevar un mínimo de seis meses en la vivienda alquilada para poder marcharse. En caso de que quiera desistir el contrato antes de esos seis meses tendrá que pagar al propietario la parte proporcional en relación al tiempo que falte hasta cumplir los seis meses que contempla la ley.

Tiempo de aviso para desistir el contrato

El inquilino debe comunicar su intención de desistir el contrato con una antelación mínima de 30 días y deberá hacerlo mediante un burofax o un escrito que pueda firmar el propietario. Se recomienda que no se apuren los 30 días de antelación. Si ya se ha tomado la decisión, lo mejor es comunicarle al propietario el desistimiento cuanto antes.

Cláusulas en el contrato sobre el desistimiento

El inquilino tiene derecho al desistimiento siempre que hayan transcurrido seis meses desde el inicio del contrato.

Este punto hay que tenerlo muy en cuenta, ya que hay propietarios que creen que es ilegal marcharse antes de la finalización del contrato, pero no es así.

Una vez transcurridos seis meses desde la firma del contrato, el inquilino puede marcharse con un preaviso de 30 días.

Lo que sí puede hacer el propietario, siempre que tenga un buen asesor inmobiliario que redacte las cláusulas necesarias, es protegerse ante un posible desistimiento del inquilino y pactar una indemnización si se marcha antes de tiempo.

Si en el contrato aparece una cláusula donde se indique que el inquilino debe pagar una indemnización por desistimiento, ésta será de una renta mensual por año de contrato que quede por cumplir, según aparece en el Artículo 11 de la LAU. En caso de incluir una indemnización diferente a ésta será nula y no podrá ejecutarse.

En caso de que en el contrato no se incluya ninguna cláusula de indemnización al propietario por desistimiento de contrato, el inquilino no tendrá ninguna obligación de pagar nada siempre que cumpla con los requisitos ya mencionados.

Vamos a ver un ejemplo para que todo quede más claro:

Partimos del supuesto de que el propietario y el inquilino firman un contrato el 1 de mayo de 2021 con una duración de un año, prorrogable si las partes están de acuerdo.

En dicho contrato aparece la aplicación de una indemnización al propietario en caso de que el inquilino no cumpla el contrato estipulado y la compensación se ajusta a lo que indica la LAU (una mensualidad por cada año de contrato que no se va a cumplir y la parte proporcional en periodos inferiores a un año).

El inquilino avisa al propietario el 15 de septiembre de 2021 indicando que abandona la vivienda el 1 de noviembre de 2021, es decir, justo cuando se cumplen seis meses de la firma del contrato.

Como ha avisado con un mínimo de 30 días de antelación y el propietario tiene derecho a indemnización porque así lo dice el contrato, el inquilino tendrá que pagar una compensación de la mitad de la renta estipulada, ya que el contrato era de un año y quedarán seis meses para cumplirlo.

Para cualquier duda sobre el fin del contrato de arrendamiento y los períodos mínimos que debe cumplir el inquilino, no dudes en contactar con nosotros. En Renta Garantizada te asesoramos en cualquier tema relacionado con el alquiler de tu vivienda.