Plazos de garantia a los adquirentes de viviendas

Plazos de garantia a los adquirentes de viviendas

Compramos nuestra vivienda, nueva o usada, con mucho esfuerzo en la mayoría de los casos, e igual ilusión en todos y, tantas veces, nos encontramos, antes o después, con el primer chasco, y puede que no el último: humedades, filtraciones, grietas,  calidades inferiores a las que prometía el contrato de compra-venta, etc. Son los defectos de construcción.Es fundamental saber que existen varias vías de reclamación, asesorarse bien y no dejar pasar los plazos. La prueba de un perito puede ser clave. Si puede, únase a otros propietarios para reclamar.

Contents

Grietas,
fisuras, humedades

Si adquiere una casa
y al poco tiempo aparecen defectos debe reaccionar con rapidez. Su protección legal
va a depender de si el inmueble es nuevo o usado,  la fecha de su construcción y venta, el tipo
de defecto, gravedad y causa.

Cada caso requerirá de un estudio, pero le
interesa saber que hay plazos cortos que
pueden arruinar su reclamación
. En principio, el comprador de una casa usada tiene seis meses para reclamar al
vendedor por la existencia de los llamados vicios ocultos.

Mientras que el
comprador de una vivienda nueva o de reciente construcción está protegido por
unos plazos especiales en función del tipo de defecto (hablaremos de ello más
adelante).

Si los defectos son
comunes a varias viviendas de una comunidad o a sus zonas comunes, la reclamación
puede hacerse de forma conjunta, toda la comunidad o un grupo de propietarios
afectados.

Ponerse de acuerdo es el mejor modo de
ahorrarse gastos del proceso judicial (abogado, peritajes).

Debemos saber que los daños hay que probarlos y elegir una
estrategia que dependerá de las opciones legales vigentes en ese momento, y de
la solvencia de aquellos  frente a los
que vayamos a reclamar.

Vivienda con trampa: venta anulada

  • Plazos de la garantía
  • Desde el año 2000 está vigente la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que establece unos plazos de garantía para los propietarios y adquirentes de edificaciones, según el daño material sufrido, que empiezan a correr desde la entrega del certificado final de obra:
  • -Diez años para los
    defectos estructurales: cimentación, vigas, forjados, muros de carga, etc.
  • -Tres años para
    defectos que afecten a la habitabilidad del inmueble: aislamiento, goteras,
    funcionamiento de las instalaciones, calefacción, etc.
  • -Un
    año para los defectos de acabado, de los que responde el constructor.

Una vez constatado
(de forma demostrable) un defecto dentro de los plazos de garantía (diez, tres
o un año según el caso), el propietario cuenta con dos años para  hacer la reclamación al agente o agentes que
hayan intervenido. Después, ya no hay nada que hacer. Esta puede ser una de las claves del procedimiento legal: argumentar a
partir de cuándo debe contarse este plazo de dos años.
Por ejemplo: en los
daños que son continuados, como puedan ser las filtraciones, el plazo de
prescripción no comienza a contar hasta que se conoce y comprueba su alcance y
causa, siempre que se pueda demostrar que el defecto fue descubierto antes de
finalizar los plazos de garantía.

A quien reclamar

En principio, y
según la LOE, conviene dirigir la reclamación al agente directamente implicado
(el arquitecto si es un problema de proyecto, el aparejador si es problema de
control de ejecución, el constructor por la ejecución, etc.

), además de al
promotor de la vivienda, pero como no siempre sabemos quién es el responsable,
se puede demandar a distintos agentes. El problema  es que si el juez absuelve de culpa a alguno
de ellos, ya no habrá imposición total de costas.

El seguro
obligatorio en vivienda nueva

Hasta la fecha, solo
es obligatorio que el promotor contrate un seguro para cubrir los daños
materiales de tipo estructural, por diez años. Son asegurados los sucesivos
adquirentes del inmueble. Este seguro debe figurar en la escritura de
declaración de obra nueva del inmueble.

Si usted compra un inmueble dentro de
los diez primeros años de construcción, exija la documentación relativa a este
seguro.

La compañía está obligada a atender la reclamación del asegurado (el
adquirente), pero puede intentar probar que el daño no está causado por un defecto
de construcción de tipo estructural, sino por otra causa: falta de mantenimiento,
intervención de un tercero (por obras cercanas, por ejemplo).

Al comprar una
vivienda deben hacerle entrega del Libro del Edificio, que se supone contiene
toda la información relevante: el acta de recepción de las obras, la lista de
agentes que intervienen, datos del seguro. Las comunidades autónomas lo regulan
pero no existe un gran control de su entrega.

Incumplimiento contractual: plazo de 5 años

Al margen de esas
garantías por defectos constructivos, el comprador  puede exigir al vendedor su responsabilidad
por incumplimiento del contrato de venta.

El
promotor o el constructor incumple el contrato si no entrega la vivienda en
condiciones de ser habitada o si utiliza unos materiales distintos de los
ofertados en el contrato
, sean defectuosos o no, si la diferencia es
relevante y también si no se han
ejecutado partidas que sí estaban en el proyecto o memoria de calidades
.
Algunas sentencias han considerado incumplimiento contractual la aparición de
grietas en el edificio, debidas al sistema de construcción utilizado.

Con independencia de
cuándo se haya construido, constituye  incumplimiento contractual la entrega de
un inmueble que resulte inhabitable
.

 
Se podría pedir la resolución del contrato con devolución de las
cantidades pagadas, o bien lareparaciónde las taras.

Para  viviendas entregadas desde el 7 de octubre de
2015 el plazo para la acción de incumplimiento contractual es ahora de 5 años.
Para las anteriores hay un plazo transitorio que termina en todo caso el
7/10/2020.

Muy interesante: ejemplos reales

Los
tribunales han declarado defectos de construcción , con el consecuente
efecto  de esta resolución judicial, casos
como estos: fisuras en fachadas, instalaciones que no funcionan,
desprendimiento de pintura, oxidación de barandillas, manchas de humedad,
rampas que no son antideslizantes, insuficiente iluminación de exteriores,
irregularidades en el revestimiento del techo, mal funcionamiento de la
chimenea, fisuras de largo recorrido en escayola, humedades en dormitorio por
crearse un puente térmico por cambio de material y de espesor en ventanas,
inadecuación a las normas de aislamiento térmico y acústico, una puerta de
entrada 5 mm más pequeña que el marco, por lo que entra luz y aire… o baldosas
que suenan a hueco en el alicatado del baño. Aunque aún no se hayan caído, los
peritos lo consideran defecto constructivo porque les falta superficie de
sujeción con el soporte y es previsible que ante un cambio térmico se
desprendan.

Mati Fernández.

Asesor de Servicios.

Mercanet Servicios Empresariales S.L.

¿Cuáles son los plazos de garantía en construcción?

Ya hemos visto en otros artículos algunas de las coberturas y garantías obligatorias que deben tener las edificaciones. Para poner un poco de orden, hacemos un resumen de los plazos de garantía en construcción o, dicho de otra forma, las garantías que tiene un edificio nuevo, entre ellas, la garantía del Seguro Decenal.

  • Empezamos por lo más importante, los compradores de nuevas viviendas tienen el derecho y posibilidad de reclamar por defectos en ellas.
  • Como la construcción es tan compleja y en una vivienda intervienen tantos elementos, con la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) se establecieron tres plazos de garantías que las nuevas construcciones deben cumplir.
  • Estas garantías cubrirán los elementos de acabado, de habitabilidad y cimentación respectivamente.
  • Según de qué tipo de garantía hablemos, será el constructor o el promotor quien debe asegurar a los adquirientes los plazos de garantías al comprar un piso nuevo.

¿Cuáles son los plazos de garantías de una obra?

Son tres: garantía anual, garantía trienal y garantía decenal.

Cada una de las garantías de la construcción va relacionada con unos elementos distintos de la edificación. Por tanto, cada agente de la edificación debe responder durante un tiempo y por una garantía determinada. Estas responsabilidades recaen en el constructor y en el promotor de la obra.

Estos son los plazos de garantía de un edificio nuevo:

Garantía Anual: plazo de garantía por defectos de acabado de la vivienda

Este primer plazo de garantía le corresponde al constructor de la obra. El constructor de la obra tiene la responsabilidad de responder durante un año por los daños materiales por defectos de terminación y acabado ante los compradores de las viviendas.

Los defectos de acabado pueden ser relacionadas con el suelo de la vivienda, puertas, pintura, persianas, elementos sanitarios, etc.

Garantía Trienal: para vicios y defectos que afecten a la habitabilidad

Durante tres años, los adquirentes de las viviendas tienen como plazo de garantía para reclamar los defectos de elementos constructivos que incumplan los requisitos de habitabilidad al promotor. Esta es la garantía trienal de habitabilidad o impermeabilización.

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Los defectos constructivos pueden son los relacionados con la protección contra el ruido, aislamiento térmico, ahorro de energía o estanqueidad entre otros.

Garantía Decenal: defectos estructurales y de cimentación

Este es el plazo de garantía más largo e importante, la garantía decenal.

Durante los diez años posteriores a la construcción del edificio, el promotor responderá ante los daños materiales causados en el edificio por vicios ocultos o defectos que afecten a los elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Es decir, durante diez años se debe cubrir los daños en cimentación, soportes, vigas, forjados o muros de carga, entre otros.

Para cumplir con este plazo de garantía, la LOE obliga al promotor a contratar un Seguro Decenal para el edificio.

Cumple con los plazos de garantía en construcción

En Synergy somos expertos en construcción. Conocemos muy bien el sector y cada una de las responsabilidades que debe asumir cada agente. Por tanto, podemos ofrecerte un Seguro Decenal completo con las máximas coberturas para cumplir los plazos de garantías ante los futuros compradores de las viviendas.

Para más información contacta con nosotros y te atenderemos sin compromiso.

Plazos de garantía y prescripción en la Ley de Ordenación de la edificación para reclamar contra los agentes constructivos

  • El objetivo primordial de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación a tenor de lo dispuesto en la exposición de motivos es: .
  • Es por ello que el presente artículo se centra en un tema tan importante como lo son los plazos para exigir la responsabilidad civil de los diferentes agentes por los diversos daños materiales causados en el edificio por vicios y defectos de construcción, así como la prescripción de las acciones para exigir responsabilidades contra los agentes presuntamente responsables.
  • Concretamente el régimen legal relativo a las responsabilidades y garantías se sitúa en el Capítulo IV de la Ley de Ordenación de la Edificación.
  • De conformidad con lo establecido en el artículo 17.1 LOE, en lo atinente a la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación:
  • .
  • De la dicción del precepto anterior se establece la existencia de tres plazos de garantía para reclamar a los agentes de la edificación los diversos daños que puedan aparecer en los edificios derivados de vicios y defectos constructivos.

Todos los agentes intervinientes deberán responder durante diez años por los daños materiales en el edificio que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio –esto es, si afecta a los elementos estructurales del inmueble arruinado- (art.17.1.a Ley 38/1999 de 5 noviembre de 1999).

Asimismo, todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, durante tres años, responderán por los daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad (art.17.1. b de la Ley 38/1999 de 5 noviembre de 1999).

El constructor, durante el primer año, ha de responder por los daños materiales derivados de vicios o defectos de ejecución material que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras (art.17.1.

b Ley 38/1999 de 5 noviembre de 1999).

Este plazo, efectivamente, es breve a la vista de que no se afecta ya ni a la estabilidad ni a la habitabilidad y sí a la comodidad, que, lógicamente, si bien merece protección, ha de ser menor.

Sobre el cómputo de estos plazos, del art. 17 LOE se deduce que el día de inicio se identifica con el de la recepción de la obra sin reservas o desde el día de la subsanación de éstas en el caso de haberlas (acta de subsanación).

Ahora bien, según el art. 6.

5 LOE, el cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en esta Ley se iniciará a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción o cuando se entienda ésta tácitamente producida según lo previsto en el apartado anterior, es decir, transcurridos treinta días desde la notificación de la fecha de terminación acreditada en el certificado final de obra sin que el promotor hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito. Por ello, el día de inicio del cómputo será el de la fecha del acta de recepción, el de la fecha de aceptación de la subsanación de lo indicado o el trigésimo primer día siguiente al conocimiento por el promotor del fin de las obras sin oponer objeciones a la misma.

¿Qué ocurre una vez aparece el daño material derivado del vicio o defecto constructivo?, ¿qué plazo tenemos para reclamar?

El artículo 18.1 LOE establece los plazos de prescripción de las acciones. De conformidad con el mismo: .

Desde que se producen los daños, se establece un plazo de prescripción de 2 años para las acciones encaminadas a hacer efectivas las responsabilidades proclamadas por la Ley.

Por tanto, es necesario que el daño material se produzca en el plazo de garantía y que, una vez se manifieste en tal periodo de tiempo, la correspondiente acción se ejercite dentro del plazo de 2 años. O que en este plazo se produzca un requerimiento fehaciente dirigido a todos los agentes constructivos -no solo al promotor-.

  1. El día de inicio del cómputo de los dos años es el de la exteriorización de los daños, si bien ello debe corregirse, en primer lugar, al momento de conocimiento de los mismos por el afectado y, en segundo lugar, al de la efectiva manifestación del daño, al de su total conclusión, pues sólo así puede entenderse que existe y que se conoce su alcance cuando los daños son continuados en el tiempo.
  2. Por lo demás, también prescribirá a los dos años la acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes de la edificación -o a los aseguradores- contra los demás y se comenzará a computar desde la firmeza de la resolución judicial condenatoria o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.
  3. Todo ello, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual, cuando entre demandante y demandado media contrato (STS de 22 octubre 2012, 27 diciembre 2013 y 18 diciembre 2018, entre otras).
  4. ¿Qué diferencias hay entra el plazo de garantía y el de prescripción?

De todo lo anterior se deduce que garantía y prescripción son dos instituciones de contenido y significación jurídica diferente. Así lo ha venido afirmando la jurisprudencia, en la reciente Sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1ª, S 11-03-2020, nº 166/2020, rec. 2947/2017).

La garantía es el plazo que la Ley ofrece a los adquirentes de viviendas y locales para protegerles durante un plazo determinado de los daños causados por una mala construcción (tres plazos en la LOE). Si el daño surge dentro de este plazo los agentes responden en función de su intervención en la obra.

El término no es de prescripción, ni de caducidad, sino de garantía, como señala reiterada jurisprudencia, en el sentido de que para que nazca la acción de responsabilidad ex lege es requisito imprescindible que los vicios o defectos se exterioricen o produzcan dentro de su vigencia a contar desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de estas (Sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1ª, S 01-07-2016, nº 451/2016, rec. 1607/2014).

  • La prescripción, por el contrario, tiene que ver también con el paso del tiempo pero de una forma distinta puesto que no es más que el cumplimiento del plazo que la Ley concede a los perjudicados para hacer efectivo su derecho mediante el ejercicio de las acciones correspondientes.
  • Los plazos responden a distintos conceptos sin que pueda operarse su acumulación:
  • – Los plazos de garantía responden a un presupuesto y marco objetivable de responsabilidad.
  • – Los plazos de prescripción responden, con independencia, a un presupuesto de accionabilidad para exigir la responsabilidad anteriormente prevista.

– Y una diferencia fundamental y esencia entre ambos plazos es que el de garantía no interrumpible de ningún modo. Es un plazo que va de fecha a fecha.

Sin embargo, el plazo de dos años de prescripción se puede interrumpir mediante requerimientos extrajudiciales fehacientes -o acreditación de cualquier modo que el causante del daño es conocedor del daño material por vicio o defecto constructivo-, de tal manera que, cada vez que lo interrumpamos, volvemos a ganar dos años. Y, lógicamente, también se interrumpe con la correspondiente demanda judicial.

Es importante destacar que la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera) de 20 de mayo de 2015, Rec.

2167/2012, aclaró y fijó como doctrina jurisprudencial que los requerimientos extrajudiciales dirigidos exclusivamente al promotor interrumpen la prescripción solo para la reclamación a este, pero no para los otros agentes intervinientes en la construcción.

Por ello, toda reclamación extrajudicial deberá dirigirse a todos los agentes constructivos -promotor, constructor, arquitecto y aparejador- si no queremos vernos sorprendidos con la pérdida del derecho por el mero transcurso del plazo, esto es, por la prescripción.

En definitiva, observados previamente los defectos o vicios constructivos, dentro del marco establecido por los plazos de garantía y, por tanto, sin la necesidad de integrar la totalidad de dicho plazo, el plazo de 2 años para exigir la responsabilidad por los daños materiales dimanantes de los vicios o defectos comienza a contarse desde el momento en que se producen (Sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1ª, S 01-07-2016, nº 451/2016, rec. 1607/2014; Sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1ª, S 05-07-2013, nº 444/2013, rec. 540/2011).

  1. VER PDF
  2. En Madrid, a 09 de diciembre de 2020.
  3. Luis Miguel Fernández J.
  4. Abogado

¿Con qué garantías cuentan las viviendas de nueva construcción?

La ley obliga al constructor y/o al promotor de una vivienda nueva a responder y otorgar al propietario, comprador y/o a terceros adquirentes de una serie de garantías por la vivienda comprada o por los trabajos de construcción realizados y que, dependiendo del tipo de trabajo, debe acogerse a unos plazos de uno, tres o diez años de garantía.

Garantías por vicios o defectos de la construcción

Durante el primer año el constructor debe responder de los daños materiales que surjan como consecuencia de una deficiente ejecución de las obras, que afectarían a defectos de terminación y acabado, como por ejemplo ajustes en puertas y ventanas que no cierren bien, defectos en pavimentos y azulejos, repasos en pintura, etc.

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El constructor deberá de responder durante los primeros tres años de los daños materiales causados en la vivienda a causa de vicios o defectos, tanto en elementos constructivos como en instalaciones, de tal manera que en todo momento la vivienda pueda ser utilizada de modo satisfactorio. Ejemplos de responsabilidades que se incluirían en este grupo son: los fallos en instalaciones (electricidad, fontanería, calefacción, aire acondicionado) y problemas de humedades, goteras o condensaciones no causadas por una mala ventilación de la vivienda.

Y por último, la ley obliga al constructor a responder durante un plazo de diez años de los daños que puedan aparecer en la vivienda como consecuencia de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural de la misma. Estos daños estructurales serían aquellos que pudieran comprometer la estabilidad del edificio tales como: defectos en cimentación, forjados, muros u otros elementos estructurales.

Seguro decenal de daños de la edificación

Para la cobertura de los daños estructurales referidos anteriormente, la ley obliga al promotor de una vivienda a constituir un Seguro decenal de daños a la edificación, que es de obligado cumplimiento en el caso de empresas promotoras y una exigencia para poder proceder a la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.

En el caso de promotores particulares, estos pueden renunciar al mismo, aunque deben valorar si ello les conviene o no, ya que dicha renuncia sería extensible a los futuros compradores de su vivienda en caso de una posible transmisión de la misma anterior a los diez años desde su construcción, además de estar renunciando a una garantía y protección adicional sobre su nueva vivienda. La cobertura de este seguro tiene que ser del 100% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales.

El proceso para la obtención del seguro de garantía decenal se inicia, por parte del promotor o constructor de la vivienda, cuando se obtiene la licencia municipal de obras, previamente al inicio de las obras. En este momento se suscribe la póliza provisional o prepóliza con la compañía aseguradora.

Para concertar el seguro es indispensable que el promotor o constructor de la vivienda contraten los servicios de un organismo de control técnico (OCT) para que supervise el proyecto y la correcta ejecución de las obras, emitiendo los correspondientes informes en el transcurso de los trabajos de construcción, durante sus distintas fases.

Una vez terminada la construcción, acreditada mediante los correspondientes certificados y actas, y siempre que los informes de la OCT sean satisfactorios, la compañía de seguros emitirá la póliza definitiva, que se aportará para la Declaración de Obra nueva ante notario.

Inicio del plazo para el cómputo de las garantías.

Los plazos para el cómputo de las garantías empiezan a contar desde el momento de la recepción de la obra, que tendrá lugar dentro de los treinta días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada mediante el Certificado Final de Obra emitido por la dirección facultativa (arquitecto y aparejador) de la misma.

Responsabilidades y garantías por defectos en la vivienda

Índice de contenidos.

Agentes de la edificación.

De acuerdo con lo establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación.

Se consideran como tales, entre otros: la entidad promotora, la entidad proyectista, la entidad constructora, la entidad directora de la obra, la entidad directora de la ejecución de la obra, las entidades suministradoras de los productos, así como las personas propietarias y usuarias.

La entidad promotora.

Cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, de manera individual o colectiva, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior venta, entrega o cesión a terceras partes. Entre otras funciones de esta entidad, se tienen las siguientes:

  • Gestión y obtención de las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas.
  • Suscripción del acta de recepción de la obra.
  • Suscripción de los oportunos seguros.
  • Entregar a la persona adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada o cualquier otro documento exigible.

La entidad proyectista.

El agente que, por encargo de la entidad promotora, y con sujeción a la normativa técnica y urbanística oportuna, redacta el proyecto. Entre otras obligaciones de esta entidad, se destacan las siguientes:

  • Estar en posesión de la oportuna titulación académica y profesional habilitante.
  • Redactar el proyecto con sujeción a la normativa vigente y a lo que se haya establecido en el contrato y entregarlo.

La entidad constructora.

Agente que asume, contractualmente ante la entidad promotora, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato. Entre otras funciones de esta entidad, se destacan las siguientes:

  • Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones de las entidades, directora de la obra y directora de la ejecución de la obra.
  • Tener la titulación y capacitación profesional que la habilita como entidad constructora.
  • Asignar a la obra los medios humanos y materiales que se requieran.
  • Formalizar las oportunas subcontrataciones.
  • Suscribir las garantías que correspondan.
  • Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.

Las entidades suministradoras de los productos.

Son consideradas las entidades fabricantes, almacenistas, importadoras o vendedoras de los productos de construcción. Estas entidades tendrán como obligaciones las siguientes:

  • Realizar las entregas de los productos de acuerdo con las especificaciones del pedido, respondiendo de su origen, identidad y calidad.
  • Facilitar, cuando proceda, las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos suministrados, así como las garantías de calidad correspondientes, para su inclusión en la documentación de la obra ejecutada.

Las personas propietarias y usuarias.

Serán obligaciones de las personas propietarias:

  • Conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento.
  • Recibir, conservar y transmitir la documentación de obra ejecutada y los seguros y garantías con que esta cuente.

Son obligaciones de las personas usuarias, sean o no propietarias:

  • La utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos conforme a las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada. 

Responsabilidad civil de las entidades que intervienen en el proceso de la edificación.

Las diferentes entidades intervinientes en el proceso de edificación responderán frente a las personas propietarias y terceras adquirentes de las viviendas, de una serie de daños materiales ocasionados en el edificio, dentro de los plazos indicados (desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de estas):

  • Durante 10 años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
  • Durante 3 años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (higiene, salud y protección del medio ambiente; protección contra el ruido; ahorro de energía y aislamiento térmico; y otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones).
  • Durante 1 año, exigible a la entidad constructora, de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Asimismo, la entidad constructora:

  • Responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe o a la jefa de obra y resto de personas dependientes.
  • Responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra, cuando se subcontrate con otras personas las mismas (sin perjuicio de la posible repetición).
  • Responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por dicha constructora (sin perjuicio de la posible repetición).

La prescripción de las acciones.

Las acciones para exigir la responsabilidad prevista con anterioridad por daños originados por vicios o defectos, prescribirán en el plazo de 2 años desde que se produzcan tales daños.

La acción de repetición que pudiera corresponder a cualquier de las entidades de la edificación contra las demás, o a las entidades aseguradoras contra ellas, prescribirá en el plazo de 2 años:

  • Desde la firmeza de la resolución judicial que condene a la entidad responsable a la oportuna indemnización.
  • a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial. 

Garantías por daños materiales ocasionados por los vicios y defectos de la construcción.

El régimen de garantías exigibles para las obras de edificación se hará efectivo de acuerdo con la oportuna obligatoriedad, teniendo como referente a las siguientes garantías:

  • Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante 1 año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de obras, que podrá ser sustituido por la retención por la entidad promotora de un 5 % del importe de la ejecución material de la obra.
  • Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante 3 años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
  • Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante 10 años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

Esta última garantía contra daños materiales será obligatoria para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.

Las diferentes garantías a las que se alude no cubrirán:

  • Los daños corporales u otros perjuicios económicos diferentes de los daños materiales.
  • Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.
  • Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio.
  • Los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción, salvo las de subsanación de los defectos observados en la misma.
  • Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio.
  • Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se haya hecho la recepción.
  • Los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio.
  • Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de persona tercera o por la propia persona perjudicada por el daño.
  • Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepción, mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas y las subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta suscritas por las personas firmantes del acta de recepción.
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Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

  • Es frecuente en los contratos de cesión de viviendas que la oferta se realice en condiciones especiales, obligando a los cesionarios por el estado de necesidad de alojamiento familiar en que se encuentran a la entrega de cantidades antes de iniciarse la construcción o durante ella.
  • La justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos, obliga a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto.
  • Las medidas de garantía que se propugnan fueron establecidas para las viviendas construidas con la protección del Estado en el Decreto de tres de enero de mil novecientos sesenta y tres, las que se estima necesario extender a toda clase de viviendas y que han de conjugarse con otras de carácter gubernativo y penal que sancionen adecuadamente tanto las conductas atentatorias a los más altos intereses de la comunidad como la realización de hechos que revistan caracteres de delito; unas y otros se encuentran encuadrados en la Ley de Orden Público de treinta de julio de mil novecientos cincuenta y nueve y en el Código Penal, y en éste concretamente con la interpretación jurisprudencial de los delitos comprendidos en las secciones segunda y cuarta del capítulo IV, defraudaciones, al dar vida al denominado delito único, delito masa, ya que los actos que se realicen y afecten a la comunidad o convivencia social y al interés público son dignos de la mayor protección, de la que se hizo eco la Fiscalía del Tribunal Supremo en circular de uno de diciembre de mil novecientos sesenta y cinco, alusiva a la alta función de promover la acción de la justicia que corresponde al Ministerio Fiscal en cuanto concierne al interés público.
  • No obstante, entre la diversidad de promotores existen Entidades u Organismos dedicados a la construcción de viviendas que por sus normas de constitución, por su organización, funcionamiento y fines pueden ofrecer garantías suficientes para ser exceptuados de la aplicación de estas medidas, a cuyo efecto ha de autorizarse al Gobierno para que a propuesta del Ministro de la Vivienda así lo acuerde cuando se estime pertinente.
  • En su virtud, y de conformidad con la Ley aprobada por las Cortes Españolas, vengo en sancionar:

Artículo primero

Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:

Primera

Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

Segunda

Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.

Artículo segundo

  1. En los contratos de cesión de las viviendas a que se refiere el artículo primero de esta disposición en que se pacte la entrega al promotor de cantidades anticipadas deberá hacerse constar expresamente:
  2. a) Que el cedente se obliga a la devolución al cesionario de las cantidades percibidas a cuenta más el seis por ciento de interés anual en caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos que se determinen en el contrato, o no se obtenga la Cédula de Habitabilidad.
  3. b) Referencia al aval o contrato de seguro especificados en la condición primera del artículo anterior, con indicación de la denominación de la Entidad avalista o aseguradora.
  4. c) Designación de la Entidad bancaria o Caja de Ahorros y de la cuenta a través de la cual se ha de hacer entrega por el adquirente de las cantidades que se hubiese comprometido anticipar como consecuencia del contrato celebrado.
  5. En el momento del otorgamiento del contrato el cedente hará entrega al cesionario del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio.

Artículo tercero

  • Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.
  • En contrato de seguro o el aval unido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda tendrá carácter ejecutivo a los efectos prevenidos en el título XV del libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para exigir al asegurador o avalista la entrega de las cantidades a que el cesionario tuviera derecho, de acuerdo con lo establecido en esta Ley.
  • Lo dispuesto en los dos párrafos anteriores se entiende sin perjuicio de los demás derechos que puedan corresponder al cesionario con arreglo a la legislación vigente.

Artículo cuarto

Expedida la cédula de habitabilidad por la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al comprador, se cancelerán las garantías otorgadas por la Entidad aseguradora o avalista,

Artículo quinto

Será requisito indispensable para la propaganda y publicidad de la cesión de viviendas mediante la percepción de cantidades a cuenta con anterioridad a la iniciación de las obras o durante el período de construcción, que se haga constar en las mismas que el promotor ajustará su actuación y contratación al cumplimiento de los requisitos establecidos en la presente Ley; haciendo mención expresa de la Entidad garante, así como de las Bancarias o Cajas de Ahorro en las que habrán de ingresarse las cantidades anticipadas en cuenta especial. Dichos extremos se especificarán en el texto de la publicidad que se realice.

Artículo sexto

El incumplimiento por el promotor de lo dispuesto en esta Ley será sancionado con una multa por cada infracción, que será impuesta conforme a las normas previstas en la Ley cuarenta y nueve/mil novecientos cincuenta y nueve, de treinta de julio, de Orden Público, sin perjuicio de la competencia de los Tribunales de Justicia.

La no devolución por el promotor al adquirente de la totalidad de las cantidades anticipadas, con infracción de lo dispuesto en el artículo primero de la presente Ley, será constitutivo de falta o delito sancionados en los artículos quinientos ochenta y siete, número tres, y quinientos treinta y cinco del vigente Código Penal, respectivamente, imponiéndose las penas del artículo quinientos veintiocho en su grado máximo.

Artículo séptimo

Los derechos que la presente Ley otorga a los cesionarios tendrán el carácter de irrenunciables.

DISPOSICIONES FINALES

Primera

Se autoriza al Gobierno para que a propuesta del Ministro de la Vivienda, y mediante Decreto, determine los Organismos de carácter oficial que, por ofrecer suficiente garantía, se exceptúen de la aplicación de las anteriores normas.

Segunda

Se autoriza a los Ministros de Justicia y Vivienda para que dicten las disposiciones complementarias que estimen necesarias para el desarrollo de la presente Ley, que comenzará a regir el día de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».

DISPOSICIÓN ADICIONAL

  1. Se autoriza al Gobierno para que por Decreto, y en el plazo de seis meses a contar desde la entrada en vigor de la presente Ley, adapte los principios de la misma que pudieren serles de aplicación a las comunidades y cooperativas de Viviendas.
  2. Dada en el Palacio de El Pardo a veintisiete de julio de mil novecientos sesenta y ocho.
  3. FRANCISCO FRANCO
  4. El Presidente de las Cortes,
  5. ANTONIO ITURMENDI BÁÑALES