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Los 5 problemas más frecuentes en los garajes comunitarios y cómo evitarlos.

Las ciudades constantemente están desarrollando planes para gestionar el rápido crecimiento de su población y sacar el mayor provecho de su infraestructura. Probablemente, uno de los principales lugares en los que podrían poner el foco es en los garajes.

Un gran número de ciudades han comenzado a eliminar los requisitos mínimos de plazas de garaje para las construcciones inmobiliarias nuevas, con el objetivo de aumentar la transitabilidad y disminuir la dependencia de los coches en las grandes ciudades. Esta tendencia, si bien es de vital importancia para el medioambiente, también podría sacar a la luz algunos problemas con la infraestructura existente.

Uno de los principales problemas, es la necesidad de establecer una solución de gestión de plazas de garaje altamente funcional y eficiente, que garantice la satisfacción de los residentes, tanto en el uso de los garajes comunitarios como de las plazas de parking ubicadas en la calle.

En este proceso de hacer más eficiente el uso de las plazas de garaje, los propietarios de comunidades de vecinos se enfrentan a algunos desafíos, que pueden ser resueltos con soluciones y tecnología sencillas.

España es el tercer país de Europa donde más coches se roban, 425 vehículos al día o lo que es lo mismo: un coche robado cada tres minutos y medio.

Aunque todavía estamos lejos de las preocupantes cifras de Estados Unidos, donde se roba un vehículo cada 44 segundos, los 155.

500 coches robados cada año en España, son uno de los principales motivos para incrementar las medidas de seguridad en garajes privados y comunitarios.

• Las puertas de garaje de las comunidades de propietarios, son uno de los accesos preferidos por los delincuentes, tanto para el robo de coches como para el robo de trasteros, uno de los delitos que más ha crecido en los últimos años en todas las provincias de España.
• Por lo tanto, instalar un sistema eficiente de seguridad y con control de acceso en el garaje de tu comunidad puede permitirte dormir en paz.
• Las cámaras de vigilancia son el método de disuasión y prevención más eficaz para el robo en los garajes, en combinación con otros sistemas de seguridad como controles de acceso o sistemas antiintrusión, que permiten una serie de funcionalidades avanzadas, como la monitorización de intrusiones por el Centro de Recepción de Alarmas, control de ocupación, reconocimiento de matrículas o aviso por puerta de garaje abierta.

A los administradores de comunidades de vecinos les preocupa que personas desconocidas accedan al garaje de la comunidad.

Tal vez un antiguo inquilino todavía tiene el mando del garaje o alguien acaba de crear una copia falsa de un mando.

El uso de un controlador de garaje inteligente que le permita controlar, monitorizar y administrar el acceso a la puerta del garaje puede resolver este problema.

Los administradores pueden autorizar y revocar el acceso a las puertas del garaje en cualquier momento y lugar. Por otro lado, con las funcionalidades de monitorización en tiempo real, pueden saber quién está accediendo al garaje y el estado de la puerta del garaje. Todo esto se puede resolver simplemente instalando la solución más inteligente: HOMYHUB.

1. DOS PUERTAS DOS PRODUCTOS

Aunque existen varias soluciones autoproclamadas de “garaje inteligente”, o están basadas en bluetooth o tienen una experiencia de usuario bastante compleja. Otro problema con estos productos, es que necesitas dos de ellos para controlar las puertas de entrada y salida. Esto se traduce en un mayor costo, más inversión en tiempo y estar cerca de las puertas para abrirlas o cerrarlas.

Entonces, ¿por qué no optar por una solución premium?

Esto te permite controlar ambas puertas con un dispositivo y brinda una experiencia de usuario de cinco estrellas. Con la solución Smart Garage de HOMYHUB, puedes controlar dos puertas de garaje a la vez desde cualquier lugar y desde una sola aplicación.

1. ALQUILAR TU ESPACIO DE GARAJE

Encontrar un garaje para estacionar tu vehículo durante el día o alquilar tu garaje puede no ser tan problemático. El tema de todo el proceso de alquiler y manejo físico de los mandos a distancia es realmente un dolor de cabeza.

Por el momento, existen varias aplicaciones de aparcamiento que te permiten alquilar tu garaje en su plataforma, pero tienes que entregar físicamente el mando a la persona que desea alquilar la plaza.

Esto no solo consume mucho tiempo, sino que también aumenta el riesgo de pérdida de mandos o de que alguien cree una copia de ellos. Gracias a la solución de HOMYHUB ahora evitas cualquier tipo de contacto físico y solo con la aplicación das acceso a la puerta de tu garaje desde cualquier lugar y en cualquier momento. El acceso puede ser temporal, permanente o incluso recurrente.

Así que comparte la clave virtual con quien quieras y revoca el acceso cuando quieras. Todo a través de la aplicación de HOMYHUB.

Está esperando ansiosamente llegar a casa o salir al trabajo, pero la persona que está frente a ti no puede encontrar el mando del garaje. O peor aún, tiene que caminar hasta la puerta del garaje, conectarse a su bluetooth y abrir la puerta. ¿No es esto frustrante?

Gracias a la función de apertura de proximidad de HOMYHUB, ahora puedes ingresar a tu garaje sin siquiera quitar las manos del volante. No más esperas y toques de bocina al coche que tienes delante.

Este problema es más importante para las motos y bicis, ya que tienes que quitarte los guantes, buscar el mando y abrir la puerta del garaje. Especialmente durante la temporada de lluvias o en invierno.

1. ¿Por qué utilizar mandos cuando puedes disfrutar del acceso manos libres?
2. Es hora de que el garaje de tu comunidad sea más inteligente y obtenga la solución universal de HOMYHUB para que libere todo su potencial.
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Problemas en el garaje de la comunidad

Es muy común que en los garajes comunitarios de las comunidades de vecinos se suelan producir problemas de convivencia debido a la realización de actividades prohibidas. Normalmente, se trata de conflictos que se pueden solucionar hablando y poniéndose de acuerdo pero, esto no siempre es así. Por eso, hay que tener en cuenta lo dispuesto en el  artículo 394 del código civil :

Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino. Y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

Los problemas más comunes en lo garajes de las Comunidades de Vecinos:

Utilizar plazas ajenas

El aparcar en la plaza de garaje de otro propietario es uno de los problemas que más se producen en los garajes de las comunidades de vecinos. Aunque la plaza esté dias o semanas sin nadie que la ocupe, no está permitido aparcar en ella. Si esto ocurre debes de comentárselo al Presidente de la Comunidad cuanto antes y no dejarlo pasar.

Aparcar una moto o dos coches

Otro de los conflictos más frecuentes en cuanto a los garajes de las comunidades es el aparcar más de un vehículo en la plaza de garaje. El límite de vehículos que se pueden aparcar en una plaza de garaje se establece en los estatutos de la comunidad.

Por eso, tienes que consultarnos para conocer si está permitido o no, ya que, si aparcas dos vehículos y solo está permitido uno, en caso de siniestros, el seguro no se haría responsable de este segundo.

Cabe destacar que existen plazas dobles donde sí está permitido aparcar.

Utilizar la plaza de garaje como trastero

Las plazas de garaje no se puede utilizar con otro fin que no sea aparcar un vehículo. Aunque sí es cierto, que se pueden llegar a hacer obras menores. Pero, bajo una previa autorización expresa de la Comunidad de Vecinos.

Aparcar un coche más grande que la plaza de garaje

Se trata de otro de los problemas que más suceden en los garajes de las comunidades de vecinos. Por que los coches  son más grandes que la plaza de garaje por lo que sobresalen de los límites de la zona privada y ocupan los espacios comunes.  Utilizar estas zonas que no están permitidas suele traer problemas como ocasionar daños en vehículos de terceros.

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Problemas más frecuentes en una comunidad de propietarios de garaje

Si en el anterior post abordamos el concepto de comunidades de propietarios de garaje, en esta ocasión veremos las principales cuestiones que se dan en el funcionamiento diario. Por ejemplo, cuántos vehículos pueden aparcarse en una plaza, cuáles son los límites de una plaza y qué se puede ocupar, si se pueden o no sobrepasar esos límites, el uso de los espacios comunes entre plazas y a quién correspondería el mismo, si se pueden cerrar las plazas de garaje, convertirlas en trasteros, almacenar enseres, etc.

¿Se puede aparcar más de un vehículo en una plaza de garaje?

El asunto suele estar regulado en la normativa municipal. Por ejemplo, en Madrid capital no está permitido el establecimiento por más de un vehículo por plaza con independencia de que sus dimensiones lo permitan o tenga una licencia de plaza doble.

¿Puede un propietario de plaza de garaje y no de vivienda hacer uso de una piscina?

Normalmente el Título Constitutivo o los propios Estatutos suelen regular esta situación y ser clarificadores a este respecto, y en estos casos lo habitual es que exista una norma en la que se exprese de forma clara que estas propiedades no sólo están excluidas del uso de la piscina, sino también y en consecuencia de la contribución en su mantenimiento.

¿Qué hacer si un propietario estaciona indebidamente su vehículo?

Los vehículos deben estacionarse en las plazas de aparcamiento destinadas a tal fin. Para evitar este tipo de acciones en la que se causan molestias al resto de usuarios de garaje, la comunidad puede aprobar una norma de régimen interno que lo prohíba mediante un acuerdo adoptado al respecto por mayoría simple.

Si pese a esta norma, el propietario persiste en su conducta, deberá ser notificado de forma fehaciente para que deje de estacionar su vehículo en zona común.

¿Puedo instalar un punto de recarga de vehículo eléctrico en mi plaza de garaje?

La ley deja claro que la instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.

No obstante, la comunidad deberá de tener en cuenta las futuras instalaciones, aumentando sección de acometida, dejando conducciones preparadas para nuevas conducciones, etc. Así, con el fin de ordenar la actuación de la comunidad, es aconsejable:

a) Que la comunidad encargue un proyecto de dotación de este nuevo servicio.
b) Sometimiento a Junta General del proyecto dotacional, que describa todos los aspectos que afecten al elemento comunitario: lugar de instalación de contadores, tendido del cableado hasta el punto de recarga en cada plaza, etc.

Este tipo de obras, al tener la consideración de instalación necesaria, podrá aprobarse por mayoría simple y vincula a todos los propietarios al pago, incluidos los disidentes.

¿Se pueden almacenar enseres, ruedas u otros objetos en mi plaza de garaje?

Las plazas de garaje tienen como único destino el establecimiento de vehículos a motor por lo que está prohibido el depósito de muebles u otros objetos a modo de trastero.

¿Para instalar cepos u horquillas para delimitar la plaza hay que pedir permiso a la comunidad?

Aunque tanto el suelo como el forjado del garaje tienen la consideración de elemento común del edificio, la instalación de un cepo metálico u horquilla en el suelo de la plaza es de escasa entidad arquitectónica sin que pueda entenderse afectado el forjado perjudicando su impermeabilización.

La comunidad podría oponerse a su instalación solo si las piezas  fuesen de gran tamaño de modo que pudiesen perforar  íntegramente el forjado afectando a la estabilidad del edificio o a su impermeabilización o dañase conducciones que transcurrieren por dicha plaza. En caso contrario, el propietario podrá instalar la horquilla o bolardo sin la autorización de la junta. No obstante, es aconsejable que la comunidad regule las condiciones de instalación para evitar que se produzcan daños.

¿Se puede cerrar una parte de plaza de garaje para construir un trastero?

Deberemos atender a la normativa del municipio donde radique la finca. En Madrid capital está prohibido el cerramiento en las plazas de garaje.

En otros municipios donde pueda estar permitido, al tratarse de obras que cambian la configuración originaria del edificio, se requiere el consentimiento de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas.

Noticias

Para cualquier Comunidad de Vecinos son cotidianos los problemas de convivencia en el garaje, aunque realmente son situaciones muy fácilmente solucionables. La primera norma que debería imponerse es que el garaje no es una zona privada, si no una zona comunitaria de uso compartido, delimitada por una líneas pintadas en el suelo.

Con sentido común se evitan la mayoría de problemas de convivencia.
 
Las situaciones se repiten, con independencia del número de vehículos, del perfil de los vecinos, de la ubicación geográfica o de cualquier otra característica por la que quisiéramos analizar la problemática.

 
Estos son los más frecuentes, y las propuestas más comunes para evitarlos:
No esperar a que se cierre la puerta. Este problema hace años no existía, cuando la puerta de vehículos se tenía que abrir y cerrar a mano.

Con la llegada de los motores, y la comodidad del mando a distancia, apareció una prisa que antes no existía: la de no esperar a que la puerta esté completamente cerrada.

En todos los garajes hay algún usuario (propietario o no) que no respeta el retardo de cierre automático de la puerta de vehículos, cuando generalmente son unos segundos o un acto tan sencillo como accionar el mando a distancia para adelantar el proceso. Con este sencillo hábito se pueden evitar la entrada al garaje de personas ajenas a éste, generalmente para nada bueno. 

La utilización fuera de los límites de la plaza. ¡NO SE PUEDE! y aunque al usuario en cuestión no se lo parece, a algún otro vehículo seguro que le molesta en alguna de las maniobras, y no tiene culpa. Sin tener en cuenta a los conductores que tienen dificultades para estacionar su vehículo sin molestar a los que lo hacen a su alrededor, es muy frecuente encontrarse dos situaciones:

El vecino que ha cambiado el coche, por otro de mayor envergadura, sin pensar que la plaza de garaje no se 
adapta al vehículo.

Lo lógico es pensar en la convivencia, o mejor, los problemas de convivencia, que va a ocasionar el sobrepasar los límites de la plaza, antes de decidir el cambio de vehículo, que sería el orden correcto de la toma de decisiones.

Una vez consumado el error, solo queda convencerle de que busque un lugar alternativo para el estacionamiento de su flamante coche.
Moto y coche, no caben. Es una cuestión de física, aunque también difícil de hacer comprender al vecino que se ha comprado una moto nueva y no le cabe también en la plaza.

Conviene utilizar la misma estrategia persuasiva del anterior caso.  
Utilizar la zona comunitaria junto a mi plaza. Aunque parezca que esa zona no es nadie, sí: es de la Comunidad, y como el resto de zonas comunes, no se puede utilizar con caracter privativo.
Utilizar la plaza de garaje como un trastero.

Para esto están los trasteros (privados o como los de bluespace) o los armarios homologados.

Muy frecuente es ver como los garajes se utilizan, no solo para guardar la bicicleta (que colgada en la pared es el lugar ideal), si no para dejar allí cualquier cosa, desde una tabla de surf, la baca del coche, o bidones de pintura que han sobrado del comedor. El sentido común se debería imponer.
Lavar el coche.

Si de casa se baja un cubo de agua y el resto de elementos necesarios, y evitamos dejar rastro de nuestra faena en el garaje, no debe haber problema. Lo que genera conflictos es cuando deja todo el garaje lleno de la suciedad que le sobraba al vehículo, o se utilizan servicios comunitarios (electricidad o agua) para el uso privado. No me imagino al propietario de una planta baja con jardín utilizando el agua del contador comunitario para regar sus plantas, o la electricidad de la escalera para segar el césped. Con una comparación basta: si esto mismo se hace en la calle, la sanción de la policía local es evidente. 

El garaje no es Montmeló. Todos sabemos la prisa que llevamos todo el día, pero nuestros vecinos no tienen la culpa.

Circular en primera velocidad los pocos metros (o muchos) que distan la puerta de entrada de nuestra plaza, o hacerlo a 50 km/h, no suponen más de unos segundos de diferencia, muchísimo menos del tiempo que hemos estado detenidos en el último semáforo.

Las consecuencias de atropellar a un niño o colisionar con otro vehículo en el garaje hacen evidente que no merece la pena. No hace falta colocar una señal de 10 km/h; el sentido común debe prevalecer a la prohibición.

Otros consejos no menos interesantes:
La puerta automática debe tener un sensor de presencia en el umbral, pero si tiene apertura abatible (la mayoría), es posible que no detecte un vehículo estacionado en la zona de maniobra de cierre y apertura.

Conviene conocer en que punto sucede esto (generalmente cuando al salir del garaje hay que esperar al paso de peatones, …) o estudiar la mejor colocación del sensor para mejorar su funcionamiento.
No dejar llaves ni mandos en el interior del coche.

Es muy frecuente que si entrasen a robar, se los lleven (aunque no se lleven el coche), en cuyo caso les estaríamos facilitando que vuelvan cuando quieran, a no ser que recodifiquemos el sistema y los mandos de todos los vecinos.
Un vecino no puede instalar una cámara de TV (de verdad) en una plaza del garaje.

La grabación de una zona común (el garaje es comunitario) está prohibida, a no ser que se haga con acuerdo de la Comunidad de Propietarios y debidamente legalizada (Ley de Protección de Datos).
Las instalaciones (cuadro de luces, ventilación, alarmas, extintores, …) solo deben ser manipuladas por personal cualificado.

Si proteges alguna columna o pilar junto a tu plaza, recuerda que las instalaciones son comunitarias; puedes hacerlo, sin que parezca un circo.

Problemas en garajes de la comunidad de propietarios | OCU fincas y casas

Al comprar un garaje, junto con una vivienda o de modo independiente, debemos leer con atención lo que expresa la escritura de venta al respecto, para ver si se trata de un garaje comunitario, en el que tenemos una cuota indivisa que lleva consigo el uso de una plaza (lo más común), o si la plaza tiene carácter privativo.

En el primer supuesto, confirme que en la escritura de los garajes se renuncia al derecho de tanteo y retracto sobre el resto de plazas para que no tenga dificultades si usted quiere venderla. En cualquier caso, interesa que la plaza esté bien identificada en la escritura (lindes, superficie, etc.

), y no sólo con referencia a un mero número de plaza, sobre todo si la va a financiar con una hipoteca.

Punto de recarga para coche eléctrico.

Igualmente, antes de pagar una señal le conviene verificar que su coche cabe y que puede acceder a la plaza sin dificultad (rampas, giros, alturas, columnas, etc.). La plaza debe servir para la finalidad a la que está destinada.

En edificios nuevos, éste ha sido un motivo frecuente de reclamaciones al constructor, que ha hecho posible pedir la resolución del contrato de compraventa.

Además, algunas normas urbanísticas municipales marcan una superficie mínima, junto con normas sobre accesos, ventilación, incendios, etc.

Los problemas más frecuentes en garajes: cabida, acceso, almacenaje, cámaras, responsabilidad por caídas…

Gastos en la comunidad

En los garajes comunitarios es aplicable la Ley de Propiedad Horizontal junto con los propios estatutos y otras normas de uso y funcionamiento que la Comunidad haya aprobado (éstas, por mayoría).

El responsable del pago de los gastos de la comunidad es el propietario de la plaza, al margen de lo eventualmente pactado por éste con el usuario de la misma.

El reparto de los gastos sigue el mismo criterio que aplique la comunidad: se hará en función de las cuotas de participación salvo que los estatutos o un acuerdo unánime posterior de la Junta prevea otra cosa.

Por ejemplo, es frecuente que se acuerde que haya gastos en los que los garajes no tengan que contribuir, como el mantenimiento de la piscina. A la inversa, puede haber gastos exclusivos de ellos, como la tasa para licencia de vados. También el copropietario que no utilice su plaza debe contribuir a los gastos, salvo que la Junta acuerde lo contrario.

Los propiertarios de garajes no tienen derecho a la piscina.

¿Puedo poner un cepo en mi garaje?

Prohibiciones en la comunidad

La comunidad puede prohibir, por ejemplo, el estacionamiento en el garaje de caravanas o remolques, el almacenamiento de muebles u objetos, el lavado y la reparación de vehículos en el interior, etc.

Estas normas internas podrían también exigir, eventualmente, la autorización de la comunidad para ceder el uso de la plaza de garaje a terceras personas. Dicha cesión afecta, por ejemplo, a la seguridad, desde el momento en que el cesionario utiliza otros elementos comunes como el ascensor, el portal, etc.

Una solución es imponer a los usuarios no residentes el acceso a través de la propia rampa de vehículos, siempre y cuando esto no infrinja la normativa municipal, que puede exigir un acceso independiente para peatones.

¿Puedo poner una cámara en el garaje?

En el caso de plazas abiertas, en principio, no es posible proceder unilateralmente al cierre físico de una plaza de garaje, puesto que ello supondría una modificación en la estructura de zonas comunes (que requeriría acuerdo unánime de la Junta), al margen de las implicaciones que pudiera tener en la normativa municipal sobre seguridad e incendios. Si bien existen casos en que la jurisprudencia ha admitido el cierre interpretando un acuerdo tácito de la Junta, al existir varias plazas ya cerradas desde hace años en el mismo garaje. Como hay resoluciones judiciales en sentido contrario, lo mejor es que antes se cerciore con su comunidad, pues le podrían obligar a deshacer la obra realizada.

Ruidos en las comunidades de propietarios.

Problemas frecuentes uso plazas garajes

Uno de los conflictos más habituales en las Comunidades Propietarios son los que surgen debido a las plazas de garaje del edificio. Lo primero que hay que aclarar es que aunque la plaza de aparcamiento es privativa, el resto del garaje y sus instalaciones son comunes.

Esto implica que ningún propietario podrá usar los elementos comunes en perjuicio de la Comunidad ni de otro propietario, tal y como establece artículo 394 del Código Civil.

Entre los problemas más frecuentes de las plazas de garaje de las Comunidades de Propietarios figuran los siguientes:

Ocupación de las zonas comunes

No se pueden colocar objetos en las zonas comunes. En muchos casos, algún propietario deja la bicicleta, la moto e, incluso, enseres en espacios comunes del garaje. Este tipo de actividades están totalmente prohibidas, puesto que supone un uso abusivo de los elementos comunes.

Aparcamiento fuera de los límites de la plaza de garaje

Los vehículos se deben aparcar dentro de los límites establecidos. No se puede invadir con el vehículo el espacio de otra plaza de garaje, ni impedir o dificultar el aparcamiento o el paso de los restantes propietarios.

Aparcamiento de coche y moto en la misma plaza de garaje

Dado que la Ley de Propiedad Horizontal no establece nada respecto a este tema, habrá que ver qué disponen los Estatutos de la Comunidad y la normativa municipal sobre la posibilidad de utilizar una plaza de garaje para aparcar dos vehículos.

Aún cuando los Estatutos y las ordenanzas lo permitan es necesario que ninguno de los vehículos se salga del límite.

Además, el propietario deberá contar con un seguro que cubra ambos vehículos por plaza, dado que de lo contrario en caso de siniestro el seguro reduciría el importe de los daños a cubrir.

Uso de la plaza de garaje como trastero

Las plazas de garaje deben usarse exclusivamente para aparcar vehículos a motor. Además, en caso de haber un siniestro el seguro no cubriría los daños de los enseres que se han dejado en la plaza de aparcamiento.

Aparcamiento del vehículo en la plaza de garaje de otro vecino

No se puede aparcar en la plaza de garaje de otro vecino aunque sepamos que no está o lo hagamos solo un momento. Para poder aparcar en otra plaza necesitamos el permiso expreso de su dueño dado que, de lo contrario, podríamos estar incurriendo en un delito al invadir una propiedad privada sin la debida autorización de su propietario.

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Conflictos en el garaje comunitario

Cuando adquirimos una plaza, ésta es de uso privativo dentro de los límites marcados pero el resto del espacio del garaje, sus instalaciones y suministros se consideran zona comunitaria.

Por eso, debemos cumplir con ciertas normas de acuerdo con el artículo 394 del código civil: “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.”

Pisando el espacio del otro

Es decir que deberemos usar las plazas de garaje para lo que han sido diseñadas y sin salirnos de las rayas pintadas. Lo que nos lleva a uno de los principales problemas que se producen en los garajes comunitarios: salirse de la plaza o invadir espacios comunes.

Está prohibido invadir las zonas comunes, otras plazas, y espacios de paso de vehículos o peatones.

Hay que aparcar de tal modo que no se pise ni traspase la línea y que no supongamos un estorbo para nuestros vecinos.

Aunque nuestra plaza quede apartada y quede algún hueco o espacio en el que parezca que no molestamos y que está desaprovechado, no podemos utilizarlo para uso propio. No se pueden dejar bicis, motos ni trastos ahí.

Coches y motos juntos

Muchas veces hemos visto motos y coches aparcados en una misma plaza de parking ya que, si ésta es suficientemente grande, no es de extrañar que el dueño quiera aprovecharla al máximo.

Como decíamos anteriormente, está permitido usar la plaza para aparcar dentro de los límites dibujados y en La Ley de propiedad Horizontal no se especifica el número de vehículos que se pueden estacionar en ese espacio.

No obstante, los Estatutos de la Comunidad pueden tener sus propias normas al respecto o alguna restricción en el numero de vehículos que puede abarcar el garaje.

Eso sí, deberemos tener en cuenta el tipo de póliza de seguros contratada ya que puede ser que la indemnización esté vinculada al número de plazas o al de vehículos.

Hay alguien aparcado en mi plaza

Otra opción que se nos plantea es que alguien aparque en nuestra plaza en nuestra ausencia. Quizá porque pasamos largos períodos fuera, durante las vacaciones o porque en ese momento no disonemos del vehículo, nuestra pasa puede estar vacía y eso resulta goloso. Por eso este problema está contemplado en el Código Penal y puede denunciarse con todas las de la Ley.

En el artículo 245.2 se indica: «El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses”. Y eso atañe también a las plazas de parking.

La plaza se convierte en un trastero

Y, como no, es un clásico ya que alguna plaza de garaje se convierta en trastero. Recordemos que ese no es el uso para el cual han sido pensadas, aunque no nos salgamos de las líneas marcadas.

Es normal que almacenemos cajas de herramientas, repuestos, algún neumático, quizá un par de botes de pintura… pero que no se nos vaya de las manos. Lamentablemente aquí debe regir el sentido común ya que la Ley no es suficientemente tajante al respecto.

Por ello hay juristas que defienden que cada propietario puede almacenar lo que quiera en su espacio. A excepción de productos inflamables y, siempre y cuando no invada el espacio común.

Relacionado con el punto anterior, está la posibilidad de instalar soportes para bicicletas, estanterías, armarios, cepos… etc.

En principio, y de acuerdo con la Ley, podemos colocar ese tipo de recursos de almacenamiento siempre y cuando su instalación no afecte a la seguridad del edificio ni se incumpla ninguna norma de los Estatutos de la Comunidad.

No deberá ser peligrosa, ilícita, insalubre ni molestar a los demás vecinos, así como tampoco debe invadir el espacio común. Además, antes de instalar nada, es aconsejable consultarlo a la Junta de Propietarios.

Hemos repasado algunos de los principales motivos de conflicto en los garajes comunitarios pero hay otros como dejar la puerta del garaje abierta, lavar el coche en el interior, cubrir las columnas con cartones o espumas, circular a alta velocidad… etc. 

GARAJES EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS: PREGUNTAS Y RESPUESTAS

Si las plazas de garaje hablasen, los cimientos del edificio se quebrantarían.

Al contrario de lo que ocurre con las normas que afectan a los demás espacios comunes de un edificio, que suelen ser conocidas y respetadas por los vecinos, los garajes en Comunidades de Propietarios frecuentemente plantean multitud de dudas respecto a su utilización y a los derechos y deberes que conlleva ser el propietario de una plaza de aparcamiento. Además, el hecho de que el dueño de una plaza de parking no lo sea también de una vivienda del edificio donde está situada, puede ser motivo de conflictos y disputas en la Comunidad de Propietarios, que tienden a aumentar cuando una plaza de garaje es alquilada a un tercero.

En la contratación de un seguro multirriesgo cuyo tomador sea la Comunidad de Propietarios establecer si el garaje tiene la condición de elemento común o particular es muy relevante porque afecta a la prima de la póliza y posible aplicación de las reglas de equidad e infraseguro.

Para lograr evitar problemas de convivencia, en primer lugar debemos tener en cuenta que en general el garaje es una zona privada (Resolución 549/2014 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo), dentro de una zona comunitaria en la que compartimos el uso con el resto de propietarios, y por lo tanto su uso debe obedecer a la normativa general que rige estas zonas. El Código Civil, en su artículo 394, dicta que “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”. Por su parte, el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los propietarios de las comunidades tienen la obligación de respetar las instalaciones generales dentro de la comunidad al igual que el resto de elementos comunes.

Por lo tanto, el propietario de una plaza en un garaje comunitario debe ser consciente de que debe cumplir una serie de normas, deberes, obligaciones y responsabilidades que garanticen tanto la correcta conservación de esta zona comunitaria como la buena convivencia entre sus usuarios. Para lograrlo, a continuación vamos a intentar resolver las principales cuestiones que se dan en el funcionamiento diario de un aparcamiento comunitario:

¿El dueño de una plaza de parking tiene la obligación de pagar las cuotas comunitarias? ¿Ante un siniestro tiene la condición de daño propio o daño a terceros?

Para contestar a estas cuestiones lo que primero que debemos conocer es si las viviendas y el garaje constituyen una misma comunidad o si el garaje es una comunidad independiente de las viviendas:

• Si el aparcamiento se encuentra integrado en la Comunidad de Propietarios del edificio, el dueño de una plaza de garaje tendrá la obligación de pagar la cuota asignada por coeficiente sobre los elementos comunes y aprobada en junta general para atender los gastos ordinarios, averías, y reparaciones de todos los elementos comunes que conforman el inmueble (rampas, escaleras, ascensor, portal, consejería, limpieza, vigilancia, etcétera). A su vez, el propietario de la plaza de parking tendrá el derecho a participar en la toma de decisiones a través de la junta de propietarios, derecho al uso de la plaza, a cederla en arrendamiento y a la utilización de las instalaciones comunes para entrada y salida y operaciones de maniobra. En caso de siniestro nos encontramos ante un daño propio y el vehículo aparcado es un tercero.

• En el caso de que viviendas y garaje pertenezcan a Comunidades de Propietarios independientes, pese al hecho de ubicarse en el mismo inmueble, el propietario de una plaza de garaje queda excluido de la obligación de abonar cualquier cuota para gastos comunes o reparaciones de las zonas comunes del edificio, aunque en caso de tener que afrontar una reparación estructural (fachada o tejado) sí que deberá participar. Por otra parte sí que tendrá la obligación de hacer frente a todos los gastos referentes al garaje comunitario, como son el seguro, la luz, el agua, la limpieza, el mantenimiento de los sistemas de vigilancia y protección contra robo e incendios, las puertas de acceso, etcétera. En este supuesto estaremos ante daños a terceros tanto al garaje como los vehículos aparcados en sus plazas.

¿Qué otras responsabilidades tiene el dueño de una plaza de garaje?

Las Ordenanzas y Normas urbanísticas de cada Ayuntamiento marcan las condiciones que deben cumplirse y el Código Técnico de la Edificación las características técnicas.

Al margen de que el aparcamiento se encuentre integrado o no en la Comunidad de Propietarios de un edificio, el propietario de una plaza de garaje, o el arrendatario, tendrá que cumplir una serie de obligaciones de carácter general, como por ejemplo mantener en buen estado de conservación su plaza de aparcamiento, respetar las instalaciones generales de la comunidad y elementos comunes, no realizar actividades molestas ni contrarias a la convivencia, consentir las reparaciones que sean acordadas por la junta de propietarios e indemnizar o reparar los daños a terceros colindantes o elementos comunes. Hacer frente a los daños a terceros por sus instalaciones y objetos depositados, aspecto muy importante cuando se da la circunstancia de que el propietario o inquilino tiene su vivienda fuera del edificio, pues su seguro multirriesgo del hogar probablemente no ampare anexos situados en otro edificio.

¿Se puede aparcar más de un vehículo en una misma plaza de garaje?

Ningún artículo de la Ley de Propiedad Horizontal menciona la prohibición de aparcar más de un vehículo en una misma plaza de garaje, si algún propietario cuenta, por ejemplo, con un coche y moto y desea utilizar su plaza para aparcar ambos, deberá enterarse previamente si la regulación de los Estatutos de la Comunidad y la licencia municipal lo permiten. Si se da el supuesto de que no existe regulación al respecto, el propietario podría aparcar ambos vehículos dentro del espacio destinado a su plaza, siempre que los acuerdos aprobados en la comunidad de propietarios así lo acepten.

En caso de un siniestro que produzca daños a los vehículos aparcados en el garaje éstos tendrán la condición de bienes propiedad de terceros y si se ha contratado la garantía de responsabilidad civil con la amplitud suficiente y sin que suponga una agravación del riesgo serán indemnizados por su valor venal.

Los vehículos aparcados en la plaza no podrán salirse de sus límites, dificultar el paso a los otros usuarios, invadir la plaza privativa de otro comunero, zonas comunes de paso, de peatones, ni pisar la línea divisoria de tal manera que nuestro vecino tenga problemas para abrir la puerta de su vehículo con facilidad.

¿Puede un propietario aparcar en una plaza que no es la suya?

Realizar esta acción sin el consentimiento expreso del propietario es cometer un delito al invadir una propiedad privada, incluso aunque sea solo por un momento. El artículo 245.

2 del Código Penal indica que «El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses”.

Pese a que esta ley no menciona específicamente plazas de aparcamiento, los tribunales en varias sentencias ya se han pronunciado a favor de incluirlas en el concepto de inmueble.

Ante el incumplimiento por parte de un propietario no cabe, en ningún caso, acudir a la grúa municipal, ya que no tiene competencia dentro de una propiedad privada. Lo correcto sería comentárselo al Presidente para que interceda y, si aún así no se soluciona, interponer una demanda de cesación de la actividad molesta, al amparo de lo dispuesto en el artículo7.2 de la LPH.

¿Es correcto utilizar una plaza de parking como trastero?

Las plazas de garaje tienen por única función guardar vehículos a motor, por lo tanto no se pueden depositar muebles u otros objetos y ningún propietario puede cambiar el destino o estructura, sin previo acuerdo de la comunidad de propietarios. La jurisprudencia viene entendiendo que, a menos que se prohíba expresamente resulta posible el cerramiento si no imposibilita la maniobra al resto de propietarios, no impide la ventilación o evacuación de humos o sistema de protección de incendios.

En el caso de que se desee cerrar la plaza y convertirla en un trastero, será necesario el consentimiento unánime de la junta de propietarios, ya que se deberá llevar a cabo una modificación de las reglas en el título constitutivo y una variación en las condiciones del edificio. Este cambio de uso afectará al conocimiento del riesgo por parte de la compañía de seguros. Si representa un agravamiento podrá cancelar la póliza, aplicar una sobreprima u otras cláusulas limitativas.

¿Tiene responsabilidades la Comunidad de Propietarios con respecto al garaje?

La Comunidad de propietarios está obligada a llevar a cabo las obras necesarias para el adecuado mantenimiento, conservación, seguridad y habitabilidad del inmueble y sus servicios e instalaciones comunes, vengan impuestas o no por las Administraciones públicas, y así está dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por lo tanto, si el aparcamiento se encuentra integrado en la comunidad, como instalación común se deberán garantizar los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación. Por este motivo es altamente recomendable que cuente con un plan de protección que garantice la seguridad y habitabilidad del garaje comunitario, por ejemplo, un buen seguro multirriesgo para comunidades de propietarios que incluya una gran variedad de coberturas y garantías específicas.

¿Cómo está vuestro garaje comunitario?

Nuestra experiencia puede aportar respuestas técnicas. José Silva Correduría de Seguros es la mejor opción, somos expertos en la comparativa de seguros aplicados a las Comunidades de Propietarios.

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