La pandemia del coronavirus ha afectado a muchos aspectos de nuestra vida, sobre todo al social. Evitamos los contactos sociales al máximo para no contagiarnos.
Este tipo de conducta se aplica no solo a nuestro círculo más cercano sino también a actividades de la vida diaria.
Es el caso de las reuniones de las comunidades de vecinos, cuya figura de «salvar el voto» ya existía antes de la pandemia, pero que con esta situación ha visto extendido su uso.
Antes de nada conviene recordar cómo funcionan las votaciones en las reuniones de vecinos. En una Junta de vecinos, podrá ocurrir que algunos vecinos asistan a la misma, y otros que se ausenten. Incluso también algunos que se ausenten pero que queden representados por algunos de los asistentes presenciales.
A la hora de votar una medida en la Junta, podrán ocurrir cuatro cosas: votar a favor, votar en contra, abstenerse o salvar el voto.
Sobre los dos primeros, seguramente no tendremos dudas. Quizá sí, sobre los dos últimos. Si un vecino se abstiene de votar significa que no se manifiesta ni a favor ni en contra.
Así pues, si para la aprobación de una medida concreta se necesitara una mayoría cualificada, los votos de abstención formarán parte del recuento de la opción que haya obtenido mayor cantidad de votos.
Si, por el contrario, se trata de una votación que requiera mayoría simple, los votos de abstención no se utilizarán.
Por otro lado, quien haya optado por la abstención no podrá más adelante impugnar el acuerdo.
La cuarta y última opción es «salvar el voto». Se trata de una opción novedosa y hay expertos que opinan que ha venido para crear más confusión que claridad. No obstante, como toda figura jurídica, tiene su utilidad.
Contents
- 1 ¿Qué significa «salvar el voto»?
- 2 ¿Se puede salvar el voto? La clave para impugnar acuerdos en la comunidad de vecinos
- 3 Modificación de las votaciones en las juntas de propietarios
- 4 ▷ ¿Qué es salvar el voto en junta de vecinos?
- 5 Normativa y requisitos de la impugnación acuerdos comunidad de propietarios
¿Qué significa «salvar el voto»?
Los propietarios pueden tomar la postura de «salvar el voto» en una Junta de vecinos cuando asisten a la reunión pero deciden no comprometer su voto ni a favor ni en contra de un acuerdo.
Esta figura suele usarse cuando los vecinos que ejercen esta posibilidad acuden a la junta de vecinos sin una idea clara de los temas que se van a votar ni de las implicaciones que supone.
Es una manera de guardar el voto para tener tiempo de documentarse y conformarse una idea sólida del tema en concreto para luego hacer un voto de calidad.
En este sentido, “quienes hayan salvado el voto, podrán impugnar el acuerdo si lo consideran correcto”, informa Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices.
La experta en Comunidades de Propietarios añade que estarán legitimados para impugnar también «los propietarios que hubiesen salvado su voto en Juntas anteriores, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto”.
Sin embargo, «quienes se abstengan de votar frente a un acuerdo, luego no tendrán la oportunidad de impugnarlo”, apunta Blanco.
¿Qué significa impugnar un acuerdo y cuándo se puede hacer?
En este sentido, impugnar significa refutar una decisión tomada en la Junta. Así, el único condicionante para impugnar un acuerdo se encuentra registrado en el artículo 18.
20 de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige para poder ejercerlo que el impugnante esté al corriente del pago de las deudas con la comunidad.
Lógicamente, si éste tuviera deudas podrá volver a ejercer su derecho si deposita previamente el importe adeudado y lo pone a disposición de la Comunidad.
A esta condición se le añade otra. Según Blanco «para tener la opción de impugnar judicialmente un acuerdo comunitario, el propietario disidente debe haber votado expresamente en contra del mismo y su voto debe verse reflejado en el Acta”.
Si se cumplen los requisitos, la experta inmobiliaria afirma que «los plazos para impugnar caducan a los tres meses de adoptarse el acuerdo en la reunión de propietarios».
La única salvedad es «que se trate de actos contrarios a la ley o los estatutos, en cuyo caso el plazo de caducidad será de un año corrido”, añade la CEO de Vecinos Felices.
En esta misma línea también lo serán si los acuerdos adoptados lesionan gravemente los intereses de la propia Comunidad, en beneficio de uno o varios propietarios.
Y lógicamente, también al revés, si las decisiones acordadas perjudican gravemente los intereses de algún propietario que no tenga obligación de soportar las consecuencias del acuerdo. Por supuesto, también aquellos acuerdos adoptados con abuso de derecho. Para concluir, la impugnación de este tipo de acuerdos debe darse en vía judicial a través de un juicio ordinario, salvo que dicho acuerdo trate sobre temas monetarios.
Así pues, la mejor opción es estar al corriente de los temas a tratar en la Junta de vecinos para poder ejercer nuestro voto con conocimiento. Aunque también es conveniente conocer estas figuras para saber qué opciones tenemos a la hora de votar en estas reuniones.
¿Se puede salvar el voto? La clave para impugnar acuerdos en la comunidad de vecinos
- El artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) exige como uno de los requisitos de procedibilidad para impugnar los acuerdos de la Comunidad, que el impugnante esté al corriente en el pago de las deudas con la comunidad.
- Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices, unidad de negocio de Fincas Blanco especializada en administración de fincas, aclara que frente a este artículo solo se plantea una excepción: “la regla no se aplica para la impugnación de los acuerdos de la Junta sobre el establecimiento o alteración de las cuotas de participación”.
Con el devenir de la pandemia, aunque ya se contemplaba en años anteriores, muchos propietarios que conforman las Comunidades de Vecinos no han podido acudir y han adoptado por la opción de salvar el voto y así, impugnar algunos acuerdos. La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 18.
20, exige como uno de los requisitos de procedibilidad para impugnar los acuerdos de la Comunidad, que el impugnante esté al corriente en el pago de las deudas con la comunidad.
“Estarán legitimados para impugnar, los propietarios que hubiesen salvado su voto en Juntas anteriores, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto”, afirma Mercedes Blanco. “De esta forma, para tener la opción de impugnar judicialmente un acuerdo comunitario, el propietario disidente debe haber votado expresamente en contra del mismo y su voto debe verse reflejado en el Acta”, agrega.
Según el texto de la ley, serán impugnables aquellos acuerdos que sean contrarios a la ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios; aquellos que lesionen gravemente los intereses de la propia Comunidad, en beneficio de uno o varios propietarios; aquellos que lesionen o perjudiquen gravemente los intereses de algún propietario que no tenga obligación de soportar las consecuencias del acuerdo; y aquellos acuerdos adoptados con abuso de derecho.
- “A la hora de impugnar, solo pueden hacerlo los propietarios que hayan votado en contra a la adopción del acuerdo, los ausentes a la Junta de Propietarios, por cualquier motivo, y los que hayan sido indebidamente privados de su derecho al voto”, finaliza Blanco.
- Excepto que el acuerdo sea sobre una reclamación monetaria específica, la impugnación de acuerdos de la Comunidad de Propietarios debe darse en vía judicial a través de un juicio ordinario.
¿Qué significa salvar el voto?
Dentro de las Juntas de Comunidades, existe la opción de salvar el voto: se trata de la postura a la hora de votar, que adoptan los propietarios que asisten a la Junta cuando deciden no comprometer su voto ni a favor ni en contra de un acuerdo.
“En ese caso, quienes hayan salvado el voto, podrán impugnar el acuerdo si lo consideran correcto”, informa Mercedes Blanco, quien cuenta con amplia experiencia como administradora de Comunidades de Propietarios. Y agrega: “al mismo tiempo, quienes se abstengan de votar frente a un acuerdo, luego no tendrán la oportunidad de impugnarlo”.
Para poder impugnar los acuerdos, además de salvar el voto, el propietario debe estar al corriente en la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad de propietarios. Aunque si tiene deudas, previamente puede depositar su importe en el Juzgado para que esté a disposición de la Comunidad de Vecinos.
“Si se cumplen los requisitos, los plazos para impugnar caducan a los tres meses de adoptarse el acuerdo en la reunión de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o los estatutos, en cuyo caso el plazo de caducidad será de un año corrido”, finaliza Blanco.
Modificación de las votaciones en las juntas de propietarios
Por Edelmira Betancort Martín
El régimen de acuerdos en Juntas de Propietarios viene desarrollado en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cuando la comunidad celebra una Junta de propietarios puede ocurrir que los vecinos asistan a la reunión o que se ausenten de la misma. Por lo tanto, tendremos propietarios asistentes que acudirán personalmente o representados por otros y propietarios ausentes.
¿Cuándo se puede votar?
Cuando el propietario se encuentre al corriente de pago de los gastos comunes.
El art. 15.
2 LPH señala: “Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”.
Posturas en las votaciones de los propietarios asistentes
Cuando llega la hora de votar un acuerdo comunitario los asistentes (presentes o representados), pueden adoptar alguna de las siguientes decisiones:
- a) Votar a favor del acuerdo
- b) Votar en contra del acuerdo.
- c) Abstenerse en la votación.
- d) Salvar el voto.
Las dos primeras decisiones, “votar a favor” o “votar en contra” del acuerdo son fáciles de entender, el problema está en qué se entiende por las dos últimas.
Abstenerse en la votación
El asistente a la Junta no se manifiesta ni a favor ni en contra del acuerdo, por lo que su voto es el de abstención. Cuando se trate de acuerdos que requieren para ser aprobados una mayoría cualificada, el voto del propietario que se abstiene se sumará a favor de la mayoría de la decisión adoptada sobre dicho acuerdo.
- Cuando se trate de acuerdos que solo requieran para ser aprobados la mayoría simple, la abstención no se tendrá en cuenta ya que el acuerdo se habrá adoptado o rechazado por los presentes que votaron a favor o en contra.
- Otra característica de la abstención es que quien haya expresado esta postura no podrá impugnar el acuerdo.
- Salvar el voto
- Esta figura de “salvar el voto” es novedosa en nuestro ordenamiento jurídico y solo ha venido a crear confusión en una cuestión que estaba meridianamente clara.
- El Tribunal Supremo ha decidido sentar doctrina en su Sentencia 242/2013, de 10 de mayo, seguida además por sentencias posteriores del mismo, que considera que salvar el voto y votar en contra no suponen lo mismo, pero ambos casos habilitan para la impugnación de acuerdos.
El hecho de votar en contra otorga al propietario la legitimación para impugnar los acuerdos en la forma que previene la LPH.
La necesidad de salvar el voto únicamente tiene sentido en aquellos casos en los que los propietarios asisten a la Junta sin una información o conocimiento suficiente sobre el contenido y alcance de los acuerdos que se van a deliberar, y deciden no comprometer su voto, favorable o en contra, sino abstenerse de la votación a la espera de obtenerla y decidir en su vista.
El propietario que haya salvado el voto tiene la posibilidad de impugnar el acuerdo dentro de los plazos fijados en el artículo 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. El artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que:
“estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado el voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.”
¿Qué ocurre si un propietario acude a la Junta de la comunidad Propietarios, opina sobre los acuerdos, pero no vota por no estar presente?
En caso de que el propietario abandone una Junta de la comunidad antes de la votación, no podrá impugnar posteriormente los acuerdos. Se considera que el propietario que efectivamente acudió a la Junta, se pronunció al respecto, pero luego no votó ni salvó su voto, no puede luego ejercitar acción contra la Comunidad de Propietarios.
¿Si un comunero se abstiene en la Junta puede luego modificar su voto votando en contra y cambiando la votación?
No, el voto es inamovible.
Si un comunero se abstiene en la junta sobre un acuerdo que se alcanza con mayoría no puede modificar su voto en el plazo legal establecido votando en contra del acuerdo y cambiando la votación, dado que para poder cambiar o modificar tendría que estar previsto legalmente lo que no es el caso. Es decir, se aplica el mismo criterio que para los que han votado a favor o en contra en la medida en que ha manifestado una opinión, en este sentido la de abstenerse.
¿Pueden los comuneros modificar el sentido de su voto?
Una vez se emite el voto en la junta, no caben modificaciones de este. Aunque esta situación pueda parecer excepcional, es más habitual de lo que pensamos. En ocasiones, tras la votación, se puede obtener nueva información, el voto disidente consigue nuevas mayorías, cambia la situación o se resuelve el problema etc. situaciones que podrían provocar la revocación del acuerdo.
El régimen de acuerdos en Juntas de Propietarios viene desarrollado en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y aunque no especifica nada sobre esta situación, tampoco especifica nada sobre la no revocación de acuerdos.
El voto es inamovible. Sería necesario que fuera objeto de una nueva junta para modificar el sentido del voto.
¿Se puede modificar o anular un acuerdo válidamente establecido en Junta de Propietarios en cualquier circunstancia?
No.
Como regla general, existe la posibilidad de que la Junta de propietarios pueda tratar un asunto las veces que se considere necesario, dejando sin efecto la ejecución de un acuerdo anterior, revocándolo, y se puede volver a votar una decisión sin límite alguno, sin que ello pueda suponer un abuso de derecho, siempre y cuando la revocación de acuerdos, cumpla con los requisitos que nos indica la propia ley de propiedad horizontal.
Las diferentes Audiencias Provinciales vienen estableciendo como requisitos necesarios para la modificación o anulación de los acuerdos los siguientes:
- La anulación o modificación del acuerdo previo debe estar incluida en el orden del día de la nueva junta.
- Sólo podrán modificarse o anularse acuerdos no ejecutados.
- El acuerdo no podrá ser revocado si conlleva consigo perjuicio para un determinado propietario o para la comunidad en su conjunto.
El único requisito para convocar una Junta, aunque sea para tratar lo visto en la anterior, es que así lo planteen el presidente o un 25% de los propietarios que comprendan un 25% de las cuotas de participación.
Además de la convocatoria en tiempo y forma, deben respetarse el quorum mínimo y los requisitos de votación. En caso contrario, no sería valido el acuerdo de la junta y si se acordará podría impugnarse judicialmente.
▷ ¿Qué es salvar el voto en junta de vecinos?
Siempre han existido muchas controversias a la hora de definir lo que significa salvar el voto en una junta de propietarios. Si has acudido a alguna junta en tu comunidad de vecinos posiblemente te hayas encontrado con esta situación. Vamos a intentar explicar en qué consiste.
Según lo establecido en el artículo 18.
2 de la Ley de Propiedad Horizontal estarán legitimados para la impugnación de acuerdos, los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Poniendo nuestra atención en la primera de las causas para impugnar, vamos a desarrollar que es lo que se considera con la expresión “salvar el voto”.
Lo primero que tenemos que tener en cuenta es que no existe un criterio uniforme sobre la misma. Hay un escaso sector doctrinal, que considera que “salvar el voto en la Junta” tiene el mismo significado que no pronunciarse o abstenerse, mientras que el sector mayoritario, opina que “salvar el voto” equivale a votar en contra.
Analizando por lo tanto la expresión “salvar el voto” desde este último plano, podemos añadir que se estará legitimado para impugnar el acuerdo con posterioridad si en la Junta mostro su oposición por medio del voto en contra, en este caso no será necesario impugnar el acuerdo en ese mismo momento si no que estaría legitimado para hacerlo con posterioridad con el solo hecho de haber salvado su voto.
“No hay un criterio uniforme del significado de salvar el voto”
Entonces, la siguiente pregunta es cómo se usa la figura de “salvar el voto” en la práctica, pues cuando acudamos a una junta de vecinos y queramos manifestar nuestra oposición al acuerdo sobre el que se está votando, tenemos que dejar claro que “votamos en contra” y que así aparezca en el acta con nuestro nombre, ya sea por medio de salvar el voto en la Junta de Propietarios o votando en contra, ambas tienen los mismos efectos y por tanto otorgan legitimación al propietario para poder impugnar el acuerdo con posterioridad.
Y tú, ¿has salvado tu voto alguna vez en una junta de tu comunidad de vecinos o conoces a alguien que lo haya hecho? Cuéntanoslo en los comentarios.
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Normativa y requisitos de la impugnación acuerdos comunidad de propietarios
La Ley de Propiedad Horizontal ya citada es la que regula los supuestos, legitimización, plazos y particularidades de la impugnación de actos de la junta de propietarios, por lo que es conveniente tenerla presente cuando se vaya a proceder a tal acción.
“Salvar el voto”
- Esta es una figura jurídica para aquel vecino con derecho a voto que sí acudió a la junta y que estaba disconforme con el objeto de la votación. Es un caso muy típico el del juez que alega que no procede la impugnación del vecino disconforme porque “no salvó su voto”, así que atención con este punto:
- Salvar el voto significa estar disconforme con el objeto de lo que se va a someter a votación y manifestarlo y hacer que quede manifiesta en el levantamiento del acta su disconformidad expresa.
- Para ello nos sirve el siguiente modelo, que el administrador, secretario o quien se encargue de redactar el acta deberá adjuntar a la resolución tras el recuento de votos:
“Don/Doña XXX hace constar de modo expreso que, al amparo del art- 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, salva su voto al no estar conforme con el acuerdo propuesto, y que vota en contra de su aprobación, manifestando además su intención de impugnar dicho acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios si así fuera necesario”.
Es por esta razón insistimos en la importancia de que no solo es necesario votar en contra, sino mostrar nuestra disconformidad. Así pues, este texto es el que haríamos que el gestor hiciera constar en el acta.
Votos y ausencias de propietarios
Hay que recordar que:
– Votar en contra sin salvar el voto no nos faculta para impugnar el acuerdo adoptado tras la votación.
– Abstenerse en la votación tampoco nos faculta a poder impugnar judicialmente el acuerdo. La abstención se suma a la mayoría, y un acuerdo adoptado por unanimidad es inexpugnable.
– Si no asistimos o no podemos acudir, hay que delegar el voto y “salvar el voto” por delegación, mediante autorización expresa.
– Si no acudimos y se vota, hay que manifestar nuestra disconformidad por escrito con el acuerdo adoptado en nuestra ausencia, en un plazo máximo de treinta días naturales desde la notificación del acuerdo adoptado.
El Tribunal Supremo aumenta los plazos
- El plazo para interponer la demanda de impugnación contra el acuerdo de la comunidad de vecinos son:
- – Si el acuerdo se ha adoptado en ausencia del propietario: 30 días naturales después de su notificación.
- – Si el acuerdo de la comunidad es gravemente perjudicial para la comunidad o para un vecino, tres meses.
- – Si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, un año.
- Una puntualización: la jurisprudencia del Tribunal Supremo establece que aquel vecino que por su ausencia no haya podido ni asistir ni ser notificado fehacientemente del acuerdo adoptado (por carta, burofax, o mediante el tablón de anuncios de la comunidad), tiene hasta un año para impugnar tal acuerdo en los juzgados, salvo que la impugnación se fundamente en no concurrir la mayoría cualificada que se exige en la LPH por la ausencia de su voto.
- O sea, que el propietario tiene derecho a recurrir durante el plazo de un año aunque no haya formulado oposición expresa, excepto en el caso que el acuerdo requiera unanimidad para aprobarse.
